Операции с недвижимостью в Гонконге: от инвестиций до управления объектами

Операции с недвижимостью в Гонконге дают возможность получать доход от владения активами, аренды, агентского вознаграждения и управления зданиями. Предприятие вправе покупать помещения для последующей перепродажи, сдавать помещения в аренду, сопровождать договоренности сторон либо обеспечивать эксплуатацию комплексов. Я разграничиваю посредническую и сервисную деятельность в сфере недвижимости в Гонконге, поскольку для них действуют разные разрешительные режимы.

По общему правилу налог на прибыль в юрисдикции взимается по ставке 8,25% с первых 2 млн HKD, эквивалентных примерно 256 тыс. USD, и 16,5% с суммы выше указанного предела. НДС не применяется. При сдаче местных помещений арендные поступления владельца включаются в облагаемый финансовый результат. Одновременно собственнику может начисляться Property Tax (налог на недвижимость) по ставке 15% от чистой оценочной стоимости. Если та же выручка уже включена в корпоративную базу, я проверяю основания для освобождения от второго платежа либо зачета перечисленной суммы.

Операции с недвижимостью в Гонконге: что включает данная сфера деятельности

Коммерческая работа с недвижимостью в Гонконге охватывает владение активами, предоставление площадей в аренду, сопровождение сделок и эксплуатацию зданий. Правовой режим зависит от роли предприятия.

Сделки с собственными объектами

Компания вправе покупать жилые, офисные, торговые или складские помещения для длительного владения, сдачи во временное пользование, реконструкции либо последующей перепродажи. Цель приобретения фиксируется в корпоративных решениях, финансовой модели и договорах с контрагентами. Регулярная покупка и продажа недвижимости в Гонконге ради коммерческого дохода образуют предпринимательскую модель.

Арендный бизнес

В аренду можно сдавать квартиры, офисы, магазины, склады, производственные площади и здания смешанного назначения. Дополнительно разрешено предоставлять услуги по уборке, техническому обслуживанию и охране, парковочные места или доступ к общей инфраструктуре. Для корпоративного собственника сдача в аренду недвижимости в Гонконге считается ведением бизнеса в юрисдикции. Поступления от нанимателей и плата за сопутствующие функции учитываются при расчете облагаемой прибыли.

Агентские услуги

Риелторская деятельность в Гонконге связывает продавцов с покупателями, а арендодателей — с нанимателями. К рабочим функциям относятся поиск контрагента, организация просмотров, передача предложений и согласование условий от имени заказчика.

Юридическим критерием служит сведение клиента с третьим лицом, желающим приобрести либо продать недвижимость, или участие в переговорах по соответствующей сделке. Наличие указанных действий требует проверки лицензионного режима независимо от названия услуги в договоре.

Управление объектами

Управление объектами недвижимости в Гонконге означает организацию повседневной эксплуатации здания, содержания общих зон, ремонта, ведения бюджета, подбора подрядчиков и обслуживания инфраструктуры. Регулятор выделяет семь категорий комплексного сопровождения:

• общее администрирование дома и взаимодействие с объединениями собственников;
• уборка, санитарное содержание, озеленение и охрана территории;
• ремонт, техническое обслуживание, замена оборудования и модернизация;
• подготовка бюджета, ведение счетов и имущественное сопровождение;
• эксплуатация парковок, клубных помещений, инженерных установок и иных объектов инфраструктуры;
• подбор, распределение и руководство персоналом;
• правовое сопровождение вопросов, связанных с обслуживанием здания.

Требования к компании

Базовой организационной моделью для операций с недвижимостью в Гонконге служит частная компания с ответственностью, ограниченной акциями. Она подходит для владения активами, арендного бизнеса, посредничества и комплексного обслуживания зданий. В составе должен быть минимум один директор — физлицо. Также назначается корпоративный секретарь и поддерживается зарегистрированный адрес в Гонконге.

Физлицо, отвечающее за административные обязанности, должно обычно проживать в юрисдикции. Если данную функцию выполняет организация, ей необходим местный офис. Единственный директор не может одновременно быть секретарем. Минимальный акционерный капитал законом не установлен.

Лицензирование риелторской деятельности в Гонконге

Разрешительный режим при предоставлении риелторских услуг в Гонконге зависит от того, действует предприятие за свой счет или представляет третьих лиц.

Когда требуется разрешение

Корпоративная лицензия необходима, если юрлицо регулярно за вознаграждение представляет сторону при приобретении, отчуждении или аренде гонконгского объекта. К регулируемой работе относятся организация просмотров, передача предложений, поиск контрагента и участие в переговорах. Если владелец действует исключительно за свой счет и не представляет заказчика, разрешение на агентскую деятельность в сфере недвижимости в Гонконге не требуется.

Корпоративные условия

Хотя бы один директор компании обязан иметь действующую индивидуальную лицензию агента. Аналогичный статус требуется каждому члену совета, который лично представляет заказчиков. Вся посредническая деятельность с недвижимым имуществом в Гонконге находится под фактическим контролем специалиста с персональным допуском соответствующего уровня.

Юрлицо и все члены руководящего органа проходят проверку благонадежности и профессиональной пригодности. Оцениваются обстоятельства, способные повлиять на законность, добросовестность и надлежащее ведение работы.

Требования к сотрудникам

Полномочия персонала зависят от вида индивидуального разрешения. Лицензия агента позволяет самостоятельно вести посредническую деятельность и руководить офисом. Разрешение продавца дает право выполнять поручения только от имени работодателя с корпоративным допуском.

Кандидат должен одновременно выполнить четыре условия:

• достичь 18 лет;
• подтвердить установленный уровень среднего образования либо равноценную подготовку;
• сдать соответствующий квалификационный экзамен в течение 12 месяцев до обращения;
• соответствовать критериям благонадежности и профессиональной пригодности.

Офисы и филиалы

На каждое место ведения агентской деятельности с объектами недвижимости в Гонконге под отдельным коммерческим наименованием оформляется собственное подтверждение сведений. Документ размещается в хорошо заметной части соответствующего помещения.

Каждый офис передается под самостоятельный фактический контроль руководителя. Эту должность может занимать только обладатель действующей индивидуальной лицензии агента недвижимости.

Направьте экспертизу наших специалистов — на решение задач вашего бизнеса.

Обсудить с экспертом

Лицензирование управляющей компании

Разрешение для управления недвижимостью в Гонконге зависит от количества выполняемых функций и правового режима здания. Привлечение подрядчиков не освобождает основного исполнителя от соблюдения установленных условий.

Лицензия необходима предприятию, которое оказывает услуги более чем по одной из семи регулируемых категорий в здании, подпадающем под акт взаимных обязательств совладельцев (Deed of Mutual Covenant — соглашение участников о пользовании общими частями и распределении обязанностей). Подрядчик, выполняющий одну самостоятельную функцию, например уборку или охрану, обычно не подпадает под указанный режим.

Организация, осуществляющая управление недвижимым имуществом в Гонконге, должна привлечь хотя бы одного лицензированного специалиста первого уровня, который фактически контролирует профильную работу. Эта роль допускает полную или частичную занятость. При расчете обязательной численности учитываются штатные работники с полной занятостью. Минимум составляет:

• один специалист первого уровня на каждые 3 000 помещений или их неполную часть;
• не менее одного сотрудника второго уровня на каждые 1 500 единиц либо остаток указанного количества.

Нижнюю квалификационную категорию разрешено заменить равным числом работников высшей. За каждым обслуживаемым объектом закрепляется хотя бы один специалист первого уровня.

Операции с недвижимым имуществом в Гонконге: организация работы с объектами и клиентами

При посреднической деятельности с жилыми объектами в Гонконге агентство подписывает утвержденные соглашения с продавцом, покупателем, арендодателем или нанимателем. Отдельно заполняется установленный документ со сведениями о помещении.

В рекламе указываются коммерческое наименование агентства и номер его лицензии либо подтверждения сведений о бизнесе. Эти реквизиты должны быть заметными и читаемыми.

При сопровождении покупки и продажи недвижимости в Гонконге агентство устанавливает личность заказчика и фактического владельца, который контролирует сделку либо получает экономическую выгоду. Затем определяется уровень риска с учетом сторон, географии, способа расчетов и характера поручения.

До подписания договора запрашивается выписка из Земельного реестра Гонконга, чтобы проверить зарегистрированного собственника, ипотеки, судебные ограничения и иные обременения объекта. Указанные записи сопоставляются с документами продавца и заявленными условиями сделки. Акт о переходе прав вносится в Земельный реестр, чтобы сохранить приоритет перед последующими приобретателями и залогодержателями. Сама запись не устраняет юридические дефекты основания и не гарантирует титул.

Как открыть бизнес по операциям с недвижимостью в Гонконге: алгоритм действий

Процесс запуска бизнеса по операциям с недвижимостью в Гонконге включает такие этапы:

Фиксируются виды объектов, источники дохода, территории работы, посреднические функции и состав услуг по управлению зданиями. На основании этих данных определяются необходимые лицензии.

Согласовываются состав акционеров, кандидатура директора, корпоративного секретаря и зарегистрированный адрес. Для регулируемых направлений проверяются наличие специалистов с требуемыми разрешениями.

Заявление, устав и уведомление для постановки бизнеса на учет направляются в Реестр компаний через Портал электронных услуг либо передаются на бумаге в приемную ведомства. После одобрения выдаются свидетельства о создании юрлица и регистрации предприятия.

В Управление по делам агентств недвижимости направляются заявление, корпоративные свидетельства, актуальные сведения о руководстве, адресе и лицензированном специалисте. Одновременно оформляется подтверждение данных о деятельности для основного офиса.

Компания назначает для каждого подразделения руководителя с индивидуальной лицензией агента. Затем регулятору передаются адрес, коммерческое наименование и данные ответственного специалиста. Филиал открывается после получения отдельного подтверждения сведений о бизнесе.

Обращение и пакет документации подаются в Управление по регулированию услуг управления недвижимостью электронно, лично по предварительной записи либо почтой.

Утверждаются правила проверки клиентов, защиты персональных сведений, размещения рекламы, учета документов и приема денежных средств. Дополнительно устанавливается порядок раскрытия конфликтов интересов, хранения записей и рассмотрения жалоб.

Разрабатываются договоры с собственниками, заказчиками и подрядчиками. До подписания запрашивается выписка из Земельного реестра Гонконга для проверки владельца и обременений. Документы передаются в налоговое ведомство для удостоверения уплаты гербового сбора, а затем — в Земельный реестр для сохранения приоритета прав. После получения обязательных разрешений компания начинает продвижение услуг и заключение сделок.

Заключение

В рамках сопровождения запуска бизнеса по операциям с недвижимостью в Гонконге я согласовываю модель работы с разрешительным режимом, проверяю состав команды, готовлю заявления и внедряю внутренние процедуры. Это обеспечивает законную работу с объектами, клиентами и переданными ими средствами.