Купить недвижимость в Arts District (Арт-квартале)

Купить недвижимость в Arts District (Арт-квартале) стало доступно иностранному капиталу благодаря открытию секторов свободного владения в Саудовской Аравии, однако с правовой точки зрения этот участок представляет собой строго определенный район смешанного назначения в составе мегапроекта Sports Boulevard на пересечении основных столичных дорог. Название «Арт-квартал» также используется применительно к общегородской культурной инициативе Riyadh Art и историческим проектам Дирии, но они не образуют самостоятельную зону для коммерческого отчуждения лотов.

В этой статье я расскажу, как приобрести недвижимость в Арт-квартале Эр-Рияда, основываясь исключительно на нормативных регламентах Генерального управления недвижимости (REGA) и Министерства инвестиций Королевства. Публикация содержит подробный пошаговый алгоритм Due Diligence строящихся off-plan объектов, правила перечисления траншей на эскроу-счета по системе Wafi и проверку брокерских лицензий FAL.

Купить недвижимость в Arts District (Арт-квартале): особенности района и инвестиционные форматы

Arts District расположен в составе Sports Boulevard на пересечении дороги принца Мухаммеда бин Салмана с дорогой принца Турки бин Абдулазиза аль-Авваля. Общая территория района составляет около 184 000 м² и объединяет частные участки, общественные пространства, пешеходные маршруты и велосипедную инфраструктуру. Инвестору, который намерен купить недвижимость в Arts District в Эр-Рияде, необходимо отличать этот район от общегородской программы Riyadh Art и культурных проектов Дирии.

Общий проект реализует Sports Boulevard Foundation — Фонд Спортивного бульвара. Частная застройка финансируется через отдельные корпоративные и фондовые структуры. Стоимость закрытого фонда недвижимости первоначально составляла 1 млрд SAR: он охватывал участок около 20 000 м², более 120 000 м² застройки и примерно 60 000 м² арендуемой площади. После расширения стоимость фонда достигла 2 млрд SAR, площадь участков превысила 39 000 м², площадь зданий составила около 240 000 м², а чистая арендуемая площадь — более 100 000 м².

• жилые помещения;
• офисы;
• торговые объекты;
• развлекательные площади;
• здания смешанного назначения.

Инвестиционные модели различаются по характеру приобретаемого права. Частный инвестор вправе рассматривать готовый объект, строящуюся единицу или долгосрочное право пользования. Компания может купить коммерческую недвижимость в Арт-квартале, арендовать помещение либо войти в корпоративную структуру девелоперского проекта. Иностранное или саудовское юридическое лицо также вправе участвовать в совместном предприятии при соблюдении инвестиционных и корпоративных требований.

Инвестиционные проекты Arts District включают прямое владение, фондовое финансирование и девелоперское партнерство. Пай закрытого фонда предоставляет права участника фонда, но не титул на определенную квартиру или офис.

Покупка недвижимости в Арт-квартале: законодательство и права иностранцев

Покупка недвижимости в Arts District регулируется Законом о владении недвижимостью лицами, не являющимися гражданами Саудовской Аравии. Новый режим заменил индивидуальное согласование территориальным принципом. Иностранец вправе приобрести недвижимость или другое вещное право внутри географической зоны, определенной Советом министров. Вещное право означает зарегистрированное полномочие владеть объектом, пользоваться им или распоряжаться в установленных пределах.

Условия покупки недвижимости в Arts District устанавливаются по конкретному участку, а не по маркетинговому названию района. Через Saudi Properties проверяются кадастровые границы, разрешенное назначение, вид права, максимальная иностранная доля и срок пользования.

Категории иностранных приобретателей

Иностранное владение недвижимостью в Арт-квартале не изменяет миграционный статус покупателя. Объект не предоставляет автоматически Iqama, Premium Residency, разрешение на работу или гражданство.

Чтобы купить недвижимость в Arts District, нерезиденту требуется пройти государственную идентификацию, получить саудовский телефонный номер и открыть банковский счет. Иностранная компания без присутствия в Королевстве предварительно регистрируется в Министерстве инвестиций и получает единый номер 700. Покупка недвижимости в Arts District иностранной компанией также требует раскрытия прямых и косвенных владельцев, конечного бенефициара и полномочий представителя. Номер 700 служит средством корпоративной идентификации и не заменяет проверку участка.

Генеральное управление недвижимости Саудовской Аравии регулирует иностранное владение, брокерскую деятельность и строящиеся проекты. Saudi Properties используется для проверки зоны, а Реестр недвижимости — для фиксации права. Министерство инвестиций регистрирует иностранные компании, Управление закята, налогов и таможни администрирует налоги, муниципальные органы Эр-Рияда отвечают за строительные разрешения. Sports Boulevard Foundation управляет мастер-планом, Sports Boulevard Development Company участвует в инвестиционной структуре, а Управление рынка капитала регулирует фондовую модель. Регистрация недвижимости в Арт-квартале проводится только после выполнения всех договорных, налоговых и реестровых требований.

Юридический аудит недвижимости в Arts District: проверка объекта и документов

Юридическая проверка недвижимости в Arts District начинается с идентификации локации. Рекламное название Arts District может относиться к участку возле Sports Boulevard, программе Riyadh Art или культурному проекту в Дирии. Покупателю нужны кадастровый номер, координаты и подтверждение нахождения участка в зоне, доступной иностранцам. Через Saudi Properties также проверяются назначение, срок права и иностранная квота.

Для продавца-физлица устанавливаются личность, полномочия и право распоряжения. У компании анализируются коммерческая регистрация, устав, корпоративная структура, бенефициары и решение уполномоченного органа. Проверка застройщика в Arts District дополнительно включает анализ прав на земельный участок, регистрации в реестре девелоперов, разрешения на строительство, лицензии проекта и генерального плана, а также сведений о генеральном подрядчике и техническом консультанте. Брокер должен иметь лицензию FAL, которая подтверждает право оказывать услуги в пределах указанного в ней вида деятельности.

• паспорт, Iqama, Premium Residency или цифровую идентификацию;
• документы иностранной компании и регистрацию Министерства инвестиций;
• выписку из Saudi Properties, кадастровый номер и карту границ;
• реестровый документ и сведения об обременениях;
• строительное разрешение, лицензию Wafi и документы девелопера;
• сведения об эскроу-счете;
• техническую спецификацию и план помещения;
• расчет сервисных платежей;
• лицензию брокера FAL;
• договор, налоговый расчет и подтверждение банковского платежа.

Проверка строящегося объекта в Arts District должна подтвердить наличие маркетинговой или основной лицензии Wafi. Маркетинговая лицензия действует до 180 дней, а заявление на ее выдачу рассматривается в течение 10 рабочих дней. Резервный платеж на этой стадии ограничен 5% стоимости единицы и перечисляется на специальный эскроу-счет. В договоре фиксируются дата передачи, график работ, технические параметры, возврат средств и ответственность за задержку.

Юридический аудит объекта недвижимости в Арт-квартале для отдельного помещения включает его реестровый номер, этаж, площадь, парковку, кладовую, назначение и долю в общем имуществе. Юридический аудит квартиры включает проверку правил проживания, аренды и управления зданием, а проверка офиса в Arts District — допустимости коммерческой деятельности, реконструкции и размещения вывесок. При существенном нераскрытии сведений об объекте или общих частях покупатель вправе расторгнуть договор в течение 30 дней с даты подписания либо обнаружения скрытой информации.

Свяжитесь с нами

Как купить недвижимость в Arts District: этапы сделки, регистрация и сроки

Процедура покупки недвижимости в Арт-квартале зависит от выбранной модели. Прямая покупка создает право на конкретное помещение, тогда как участие в закрытом фонде предоставляет пай в инвестиционной структуре.

Сроки и ограничения отдельных процедур

Налоги и расходы при покупке недвижимости в Arts District

Налоги при покупке недвижимости в Arts District включают Real Estate Transaction Tax (RETT) — налог на сделки с недвижимостью. Ставка составляет 5% от стоимости операции. RETT применяется при продаже, обмене, уступке и иных юридических действиях, ведущих к переходу недвижимости или права на нее. Операция регистрируется перед Управлением закята, налогов и таможни до оформления перехода права.

Закон допускает специальный сбор при последующем распоряжении вещным правом иностранным владельцем. Его максимальный размер составляет до 5% стоимости отчуждения. Сбор действует отдельно от RETT и применяется при продаже, уступке или иной передаче права при наличии соответствующего нормативного основания. Налог при продаже недвижимости в Arts District и сбор Генерального управления недвижимости рассчитываются раздельно.

• регистрационные и банковские платежи;
• перевод и легализацию документов;
• юридическое сопровождение;
• оценку и техническую экспертизу;
• вознаграждение брокера;
• платежи девелоперу;
• страхование;
• сервисные сборы и управление общим имуществом;
• корпоративную регистрацию;
• комиссии инвестиционного фонда.

Сам переход недвижимости, облагаемый RETT, освобождается от НДС. Услуги брокера, юриста, управляющей компании, консультанта или подрядчика анализируются отдельно. Стандартная ставка НДС составляет 15%, если поставщик зарегистрирован как плательщик, а услуга относится к облагаемым операциям.

Налогообложение недвижимости в Arts District после сделки определяется способом использования объекта. Для дохода от аренды анализируются фискальный статус владельца, корпоративный налог, закят, НДС на услуги и удержания при трансграничных выплатах.

За нарушение режима иностранного владения предусмотрен штраф до 5% стоимости вещного права, но не более 10 млн SAR. Недостоверные сведения и нарушения порядка регистрации влекут отдельные санкции.