Купить недвижимость в Diriyah Gate (Дирия/Врата Дирии)

Купить недвижимость в Diriyah Gate (Дирия/Врата Дирии) планируют инвесторы, ориентированные на жилые, гостиничные и коммерческие активы в одном из крупнейших проектов Эр-Рияда. Diriyah Gate входит в более широкий мастер-план Diriyah на северо-западе столицы и развивается вдоль Вади-Ханифа компанией Diriyah Company, принадлежащей Государственному инвестиционному фонду Саудовской Аравии. При этом Diriyah Company, центральный историко-культурный проект Diriyah Gate, отдельные районы Wadi Safar и Diriyah South, историческая территория Ат-Тураиф и конкретная кадастровая единица имеют разный юридический статус.

В этой статье я объясню, как купить недвижимость во Вратах Дирии в Эр-Рияде, какие права доступны иностранцам и какие органы участвуют в оформлении сделки. Отдельно будут рассмотрены кадастровые границы, иностранная квота, назначение объекта, ограничения культурного наследия, юридический аудит, налоги и регистрация вещного права в Реестре недвижимости.

Купить недвижимость в Diriyah Gate (Дирия/Врата Дирии): особенности локации и доступные объекты

Diriyah Gate расположен к северо-западу от центра Эр-Рияда, вдоль долины Вади-Ханифа. Поездка из центральной деловой части столицы занимает ориентировочно 15–20 минут. Общая территория мастер-плана составляет около 14 км², а заявленный объем инвестиций оценивается в 237 млрд SAR, или 63,2 млрд $. Эти показатели относятся ко всему государственному мегапроекту Saudi Vision 2030, а не к отдельному жилому комплексу.

Особый режим действует возле Ат-Тураифа — первой столицы Саудовской династии и объекта Всемирного наследия ЮНЕСКО. Площадь охраняемой территории составляет 28,78 га, буферной зоны — 237,95 га. Исторический статус ограничивает высотность, материалы фасадов, реконструкцию, назначение зданий и иные параметры застройки. Ат-Тураиф не является обычным жилым кварталом, где допускается свободная продажа земли и индивидуальная застройка.

• Manazel AlHadawi — 239 жилых объектов со стартовой ценой от 1,6 млн SAR;
• Ritz-Carlton Residences Diriyah — первоначальную очередь из 106 вилл и дополнительную коллекцию из 59 квартир и вилл;
• Raffles Residences Diriyah — 90 квартир и таунхаусов;
• Armani Residences Diriyah — 15 резиденций;
• Baccarat Residences Diriyah — 9 резиденций;
• Aman Residences Amansamar — виллы с пятью и шестью спальнями на участках от 9 000 м²;
• The Chedi Residences Wadi Safar и Faena Residences Wadi Safar — по 20 вилл в каждом проекте.

Предложение купить квартиру в Дирии относится к отдельной жилой единице, которая должна иметь собственный кадастровый и реестровый статус. Для объектов разных категорий применяются различные требования к проверке правового положения, технических характеристик и эксплуатационных условий. Прежде чем купить виллу во Вратах Дирии, необходимо проверить границы земельного участка, инженерные сети, правила реконструкции и условия договора управления. Центральная Дирия и Wadi Safar относятся к разным проектным территориям, поэтому их кадастровые, договорные и эксплуатационные условия различаются.

Инвестор вправе купить коммерческую недвижимость в Diriyah Gate, оформить строящийся объект, право пользования, участие в фонде или долю в совместном предприятии. Покупка возможна через иностранную либо саудовскую компанию при соблюдении инвестиционных и корпоративных требований.

Покупка недвижимости в Дирии: законодательная база и права иностранцев

Покупка недвижимости в Diriyah Gate регулируется Законом о владении недвижимостью лицами, не являющимися гражданами Саудовской Аравии. Закон заменил систему индивидуальных разрешений территориальным принципом. Иностранные физические и юридические лица вправе приобретать недвижимость и другие вещные права внутри географических зон, утвержденных Советом министров.

Условия покупки недвижимости во Вратах Дирии определяются по кадастровому участку через Saudi Properties. Платформа показывает границы зоны, вид доступного права, допустимое назначение, срок пользования, иностранную квоту и специальные ограничения. Единый процент иностранного владения или одинаковый срок пользования для всей территории Дирии не установлен. Принадлежность объекта к Diriyah Gate, Diriyah South или Wadi Safar сама по себе не является подтверждением права иностранца на приобретение недвижимости.

Категории иностранных покупателей

Право собственности в Diriyah Gate возникает после внесения записи в Реестр недвижимости. Предварительный договор, резервный платеж и передача ключей зарегистрированного титула не создают. Покупка объекта не продлевает Iqama и не предоставляет Premium Residency, разрешение на работу или гражданство.

Регистрация недвижимости во Вратах Дирии проходит с участием нескольких органов. Генеральное управление недвижимости Саудовской Аравии регулирует иностранное владение, брокеров и строящиеся проекты. Saudi Properties используется для проверки зоны, Реестр недвижимости фиксирует вещное право, Министерство инвестиций регистрирует иностранные компании, а Управление закята, налогов и таможни администрирует налоги. Система Wafi контролирует продажи строящихся объектов. Diriyah Company отвечает за мастер-план и девелопмент, но не заменяет государственные органы.

Юридический аудит недвижимости в Diriyah Gate: проверка объекта и документов

Юридическая проверка недвижимости в Diriyah Gate начинается с подтверждения официального района, кадастрового номера и координат. Маркетинговые обозначения City of Earth, Diriyah South, Wadi Safar или «рядом с Bujairi Terrace» не заменяют кадастровое описание. Через Saudi Properties проверяются нахождение участка в разрешенной зоне, иностранная квота, срок пользования и назначение объекта.

Для продавца-физлица подтверждаются личность, право распоряжения, полномочия представителя и семейные либо наследственные ограничения. У компании анализируются коммерческая регистрация, устав, корпоративная структура, конечные бенефициары и решение уполномоченного органа.

Проверка застройщика в Diriyah Gate включает право на землю, регистрацию в реестре девелоперов, разрешение на строительство, лицензию проекта, утвержденный мастер-план, подрядчика, технического консультанта, аудитора и архитектурные согласования.

• паспорт, Iqama, Premium Residency или цифровая идентификация нерезидента;
• корпоративные документы и регистрация Министерства инвестиций;
• выписка из Saudi Properties, кадастровый номер и карта границ;
• документ Реестра недвижимости и сведения об обременениях;
• документы продавца и корпоративное решение о сделке;
• право девелопера на землю, разрешение на строительство и лицензия Wafi;
• сведения об эскроу-счете, техническая спецификация и план помещения;
• документы по охране наследия и архитектурные согласования;
• расчет сервисных платежей и договор с гостиничным оператором;
• лицензия брокера FAL, договор купли-продажи и налоговый расчет.

Проверка строящегося объекта во Вратах Дирии должна подтвердить маркетинговую или основную лицензию Wafi. Заявление на маркетинговую лицензию рассматривается до 10 рабочих дней, срок ее действия не превышает 180 дней. Резервный платеж на этой стадии ограничен 5% стоимости единицы и перечисляется на отдельный эскроу-счет в SAR.

Свяжитесь с нами

Как купить недвижимость в Diriyah Gate: этапы сделки, регистрация и сроки

Процедура покупки недвижимости в Дирии зависит от статуса приобретателя, типа объекта и доступного вещного права. Ответ на вопрос, как купить недвижимость в Diriyah Gate, начинается с выбора между прямым владением, правом пользования, строящимся объектом, корпоративной структурой, фондом или совместным предприятием. Брендированная резиденция создает два уровня отношений: право на недвижимость и отдельный договор с гостиничным оператором.

Сроки и пределы отдельных процедур

Налоги и расходы при покупке недвижимости в Diriyah Gate

Налоги при покупке недвижимости в Diriyah Gate включают Real Estate Transaction Tax — налог на сделки с недвижимостью. Ставка составляет 5% от стоимости операции. Налог применяется к продаже, обмену, уступке и другим действиям, ведущим к переходу недвижимости или вещного права. Операция регистрируется в Управлении закята, налогов и таможни до государственной регистрации.

Обязанность перед налоговым органом обычно несет отчуждатель. Стороны вправе договором перераспределить экономическую нагрузку, но такое условие не меняет публичную обязанность продавца. Налог на недвижимость в Diriyah Gate в размере 5% относится к переходу права и не представляет собой универсальный ежегодный платеж.

Для иностранного владельца допускается специальный сбор при последующем распоряжении вещным правом. Предельная ставка составляет до 5% стоимости отчуждения. Налог при продаже недвижимости во Вратах Дирии и специальный сбор рассчитываются раздельно. Конкретная ставка проверяется по Исполнительному регламенту и карточке зоны в Saudi Properties. Если для участка действует ставка 2%, она относится к последующей продаже или уступке иностранцем и не относится к первоначальной покупке.

• регистрационные и банковские платежи;
• международный перевод и валютную конвертацию;
• перевод и легализацию документов;
• юридический и технический аудит;
• оценку и брокерское вознаграждение;
• платежи девелоперу;
• страхование;
• сервисные сборы;
• управление общим имуществом;
• резерв на капитальный ремонт;
• гостиничное обслуживание;
• корпоративную регистрацию;
• налоговое консультирование.

Переход недвижимости, облагаемый налогом на сделки, освобождается от НДС. Юридические, брокерские, оценочные, строительные и управляющие услуги анализируются отдельно. Стандартная ставка НДС составляет 15%, если поставщик зарегистрирован как плательщик, а услуга признается облагаемой.

За нарушение режима иностранного владения предусмотрен штраф до 5% стоимости вещного права, но не более 10 млн SAR. За отдельные нарушения реестровых обязанностей применяется штраф до 100 000 SAR. Недостоверные сведения, нарушение правил Wafi, брокерского лицензирования или использования эскроу-счета образуют самостоятельные основания ответственности. Решение компетентной комиссии обжалуется в административном суде в течение 60 дней.