Купить недвижимость в King Abdullah Economic City (KAEC, Экономический город короля Абдаллы)

Купить недвижимость в King Abdullah Economic City (KAEC, Экономический город короля Абдаллы) стремятся вкладчики, заинтересованные в близости к морскому порту, индустриальным территориям и жилым кварталам на побережье Красного моря. Привлекательность района повышают обновленные правила владения для иностранцев, деятельность особой экономической зоны и транспортное сообщение с Джиддой, Меккой и Мединой.

Материал раскрывает правовой режим KAEC и его положение среди специальных экономических территорий Саудовской Аравии. Отдельно рассматриваются отличия такого формата от стандартной городской застройки. Кроме того, приведены этапы покупки помещения, проверки актива и продавца, перечисления средств, регистрации титула, определения налоговой нагрузки, льгот и дополнительных расходов.

Купить недвижимость в King Abdullah Economic City (KAEC, Экономический город короля Абдаллы): юридический режим, границы и виды объектов

King Abdullah Economic City расположен на побережье Красного моря в округе Рабиг, приблизительно в 120 км к северу от Джидды. Площадь планового города составляет около 181 км². Намерение купить недвижимость в King Abdullah Economic City связано с выбором между жилыми кварталами, коммерческими территориями, промышленными площадками и отдельной специальной экономической зоной.

Генеральным девелопером выступает Emaar, The Economic City — публичная саудовская акционерная компания, учрежденная в 2006 году. Суверенному фонду Саудовской Аравии Public Investment Fund принадлежит 25% ее капитала. Компания развивает инфраструктуру и реализует объекты, однако покупка недвижимости в Экономическом городе короля Абдаллы завершается по государственным правилам, а вещное право возникает после регистрации.

Городская структура включает несколько самостоятельных направлений:

• порт короля Абдаллы;
• промышленную долину;
• прибрежные жилые районы;
• район Хиджаз;
• гостиничные и туристические комплексы;
• деловые и торговые территории;
• станцию высокоскоростной железной дороги Haramain;
• специальную экономическую зону площадью 60 км².

Покупатель вправе купить квартиру в KAEC, виллу, таунхаус, коммерческое помещение или земельный участок, если выбранный лот доступен для соответствующей категории приобретателей. Коммерческая недвижимость представлена офисами, складами, производственными площадками и зданиями смешанного назначения. Для каждого объекта проверяются разрешенный способ эксплуатации, кадастровая запись и доступный вид вещного права.

В отдельных случаях передается полная собственность, в других — узуфрукт. Под узуфруктом понимается ограниченное по сроку право пользоваться чужой недвижимостью и получать от нее доход без приобретения полного титула на землю.

Требования к покупке объектов в KAEC нерезидентами и режим особой экономической территории

Приобретение недвижимого имущества в KAEC зарубежными гражданами и организациями осуществляется по правилам Закона о владении недвижимостью несаудовскими субъектами. Новый механизм заменил правила, установленные актом, который был введен Королевским указом № M/15, и закрепил перечень разрешенных территорий. KAEC относится к зонам, где допускается зарубежное владение, но условия оформления зависят от карточки выбранного земельного участка.

Иностранный гражданин, имеющий статус резидента Саудовской Аравии, может подтверждать своё право на проживание с помощью Iqama (идентификационной карты резидента) или документа Premium Residency (премиального вида на жительство). Однако наличие одного из этих статусов само по себе не предоставляет неограниченных прав и не освобождает от соблюдения правил, установленных для конкретных территорий. Нерезидент до подачи заявления получает цифровую идентификацию, оформляет саудовский номер телефона и открывает банковский счет в Королевстве.

Для юридических лиц предусмотрено несколько моделей:

• иностранное юридическое лицо подлежит постановке на учет в Министерстве инвестиций;
• закрытая саудовская организация с зарубежным участием работает в соответствии с Законом о компаниях;
• правовой режим публичного общества определяется нормами о рынке капитал;
• инвестиционный фонд и специализированная проектная организация находятся под надзором Управления рынка капитала.

Зарубежное предприятие раскрывает прямых и косвенных собственников, назначает представителя и подтверждает банковские реквизиты. Существенное изменение корпоративной структуры требует уведомления в течение 15 дней.

Порядок приобретения объектов в Экономическом городе короля Абдаллы не совпадает с требованиями к предпринимательской деятельности в KAEC SEZ. Для квалифицируемых компаний специальной зоны предусмотрены 100% иностранное корпоративное владение, корпоративный налог 5% на срок до 20 лет, отсрочка таможенных пошлин и нулевая ставка НДС для отдельных операций с товарами.

Ограничения при приобретении объекта в Экономическом городе короля Абдаллы зависят от характеристик имущества, статуса приобретателя и планируемого способа эксплуатации. Сам факт оформления договора не создает права на гражданство, трудовой допуск либо получение статуса Premium Residency.

Комплексная проверка объекта в King Abdullah Economic City: приобретатель, титул и разрешенное использование недвижимости

Объем анализа определяется целью сделки. При выборе квартиры изучаются правоустанавливающие документы, действующие обременения и внутренние регламенты жилого комплекса. Для склада, производственного помещения либо земельного участка дополнительно оцениваются разрешения, градостроительные условия и допустимость заявленной деятельности на соответствующей территории.

После этого исследуются характеристики самого имущества. Специалист сверяет кадастровый идентификатор и координаты с картой Saudi Properties, определяет лимит иностранного владения, разрешенное назначение и категорию оформляемого права. Для бизнес-актива отдельно подтверждается нахождение внутри официальных 60 км² KAEC SEZ и наличие разрешения на выбранную деятельность.

Юридический аудит недвижимости в Экономическом городе короля Абдаллы охватывает титул продавца и ограничения имущества. Анализируются:

• зарегистрированный собственник;
• площадь, границы и адрес;
• ипотека, залог, арест и судебный запрет;
• сервитут и долгосрочная аренда;
• преимущественные права;
• задолженность по обслуживанию;
• правила сообщества;
• ограничения на аренду и перепродажу.

Для незастроенной территории проводится проверка земельного участка в King Abdullah Economic City. Исследуются плотность и высотность застройки, допустимые отступы, доступ к дороге, коммунальные подключения, сроки освоения и право обратного выкупа.

Свяжитесь с нами

Для оформления объекта в Экономическом городе короля Абдаллы необходимо предоставить:

• занранпаспорт, разрешение на проживание Iqama либо подтверждение статуса Premium Residency;
• данные цифровой идентификации и номер телефона, зарегистрированный в Саудовской Аравии;
• платежная информация и материалы об источнике финансирования;
• регистрационные и корпоративные документы компании;
• лицензия ECZA, если применяется режим KAEC SEZ;
• карточка Saudi Properties;
• правоустанавливающий документ отчуждателя;
• кадастровый идентификатор, географические координаты и техническая схема;
• разрешительная документация на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию;
• сведения об обременениях и задолженности;
• правила сообщества и договор управления;
• лицензия Wafi и подтверждение эскроу-счета;
• договор предварительного бронирования и окончательное соглашение;
• свидетельство о регистрации в ZATCA, платежные документы и акт приема-передачи.

При оформлении производственного либо складского помещения дополнительно изучаются разрешения Управления экономических городов и специальных экономических зон, экологические нормы и применяемый таможенный порядок. Если объект еще не построен, документация на имущество в KAEC подлежит обязательной проверке по требованиям Wafi. Требуются лицензия проекта, право девелопера на землю, эскроу-счет, строительный график, этапы оплаты и условия возврата депозита.

Порядок приобретения недвижимости в KAEC: стадии, продолжительность и затраты

Схема оформления объекта в King Abdullah Economic City зависит от его категории. Это может быть жилое помещение, земельный участок, склад, промышленное здание либо строящийся юнит. Сделка проходит десять последовательных стадий.

Для завершенного объекта процедура предусматривает передачу помещения, технический осмотр и подтверждение отсутствия задолженности. Приобретение строящегося юнита считается завершенным после окончания работ, выделения самостоятельной единицы и закрепления прав за покупателем.

Налоговый режим приобретения имущества в King Abdullah Economic City и финансовые риски

Передача права на объект в King Abdullah Economic City облагается налогом RETT, который применяется к операциям с недвижимыми активами. Размер платежа равен 5% стоимости отчуждаемого имущества. Размещение объекта на территории экономического города или специальной зоны не является самостоятельным основанием для освобождения. Информация о сделке подлежит направлению в Управление закята, налогов и таможни до регистрации титула. Налог начисляется при продаже либо иной передаче, входящей в перечень облагаемых операций.

Законодательство также разрешает вводить платеж REGA в пределах 5%. Исполнительный регламент устанавливает ставку 2% для Эр-Рияда, Мекки, Медины и губернаторства Джидда. В других регионах применяется показатель 0%. Поэтому последующее отчуждение актива иностранным собственником в King Abdullah Economic City по общему правилу таким сбором не облагается.

Основные налоговые ставки и льготы KAEC

Налогообложение недвижимости в KAEC необходимо отделять от корпоративных стимулов KAEC SEZ. Ставка 5% на срок до 20 лет применяется к квалифицируемой компании и утвержденной деятельности. Нулевой НДС относится к отдельному обороту товаров, а отсрочка пошлин — к продукции, находящейся внутри специальной зоны.

Расходы на покупку недвижимости в Экономическом городе короля Абдаллы включают сервисные взносы, содержание общих зон, коммунальные услуги, страхование, парковку, ремонт и управление. Для промышленного актива добавляются подключения, экологические разрешения, техническое обслуживание и расходы на складскую либо производственную инфраструктуру.

Риски возникают при смешении режима жилого города и KAEC SEZ, ошибке в границах, отсутствии иностранной квоты и приобретении узуфрукта вместо полной собственности. Налог на сделку с недвижимостью в Экономическом городе короля Абдаллы сохраняется и тогда, когда покупатель ошибочно рассчитывает на корпоративные льготы специальной зоны.

При последующей смене собственника недвижимости в King Abdullah Economic City повторно проверяются правила зоны, действующие обременения и постановка сделки на налоговый учет. За намеренную передачу ложных сведений устанавливается санкция в размере до 5% стоимости вещного права, однако не более 10 млн SAR. Дополнительной мерой может стать принудительная реализация актива. Постановление комиссии REGA допускается оспорить в административном суде в течение 60 дней с даты получения уведомления.