Купить недвижимость в The Red Sea: правовой статус Красноморского проекта и виды объектов

Купить недвижимость в The Red Sea (Красноморский проект/Red Sea Global) планируют инвесторы, рассматривающие курортные резиденции, гостиничные объекты и длительную работу в туристической отрасли Саудовской Аравии. Комплекс уже открыт для посетителей и объединяет введенные в эксплуатацию здания с проектами на стадии строительства. Допуск зарубежного приобретателя к сделке определяется правовым режимом выбранной территории, типом оформляемого титула и требованиями к его государственной фиксации.

Материал раскрывает, какие группы иностранных граждан и организаций вправе приобретать объекты, чем право полной собственности отличается от узуфрукта и что требуется проверить перед оформлением брендированной резиденции. Также анализируется порядок приобретения недвижимости на побережье Красного моря в Саудовской Аравии, проведения оплаты через разрешенные банковские каналы и регистрации перехода права собственности в Реестре недвижимости.

Купить недвижимость в The Red Sea: правовой статус Красноморского проекта и виды объектов

The Red Sea расположен на северо-западе Саудовской Аравии, в прибрежной зоне между Аль-Ваджхом и Умлуджем. Площадь территории достигает примерно 28 000 км². В ее границы входят свыше 90 островов, участки пустыни и земли вдоль побережья.

Развитием комплекса занимается Red Sea Global — структура, входящая в портфель Суверенного фонда Саудовской Аравии (Public Investment Fund, PIF). Девелопер отвечает за генеральную концепцию, прокладку транспортных и коммунальных сетей, возведение курортов и реализацию жилых резиденций. Недвижимость в Red Sea Global приобретается по общенациональным правилам, действующим в Саудовской Аравии. Ограничения и условия для иностранных собственников устанавливает Главное управление недвижимости (Real Estate General Authority, REGA). Вещное право удостоверяется записью в Реестре недвижимости (Real Estate Registry).

Первые курорты направления принимают гостей с 2023 года. Актуальная страница проекта указывает 18 гостиниц примерно на 3 000 номеров и свыше 1 000 домов на островах Шура и Лахек. В состав действующей и развивающейся инфраструктуры входят:

• курорты Six Senses Southern Dunes, Nujuma, a Ritz-Carlton Reserve и Desert Rock;
• 11 гостиничных комплексов на острове Шура;
• марина и поле Shura Links на 18 лунок;
• около 760 000 солнечных панелей, обеспечивающих энергоснабжение направления;
• жилые сообщества на островах Шура и Лахек.

Целевой план предусматривает до 50 курортов, около 8 000 гостиничных номеров и освоение 22 островов и шести материковых участков к 2030 году. Эти показатели описывают будущий масштаб, при этом они не свидетельствуют о текущей строительной готовности. Поэтому объекты недвижимости на Красном море в Саудовской Аравии оцениваются по документации конкретного жилого комплекса.

На острове Шура запланировано 305 частных домов. Four Seasons Private Residences включает 75 вилл с тремя–пятью спальнями площадью 414–534 м², Jumeirah Residences — 32 объекта, а Nujuma, a Ritz-Carlton Reserve Residence — 21 виллу. Первые дома SLS были переданы владельцам 27 апреля 2026 года, когда 87% предложения уже было продано.

Требования к приобретению объектов Red Sea Global зарубежными инвесторами

Порядок, по которому иностранные лица могут купить недвижимость в The Red Sea, установлен Законом о владении недвижимым имуществом несаудовскими лицами. Обновленный механизм действует с января 2026 года и пришел на смену нормам, введенным Королевским указом № M/15. Регистрация недвижимости и иных прав на нее допускается в территориальных зонах, утвержденных уполномоченными органами. Для каждой такой области предусмотрен собственный порядок владения.

Параметры сделки по отдельному острову либо земельному наделу указываются в карточке соответствующей зоны на Saudi Properties. В ней фиксируются допустимая доля зарубежного участия, разрешенная категория имущества, доступный титул, продолжительность пользования и запреты на отчуждение. В рамках покупки недвижимости в Red Sea Global приобретателю может передаваться полное право собственности или узуфрукт. Последний представляет собой срочное правомочие использовать чужой актив и извлекать из него прибыль без оформления полноценного титула на землю.

Правовая экспертиза недвижимости перед покупкой в The Red Sea: титул, застройщик и гостиничное управление

Принадлежность Red Sea Global к PIF снижает риск неизвестного девелопера, но не подтверждает юридическую чистоту отдельного дома. Правовой анализ недвижимости в The Red Sea начинается с установления личности приобретателя. В отношении частного инвестора рассматриваются паспортные данные, миграционный статус, электронный идентификатор, банковские реквизиты в Королевстве, налоговая принадлежность и источник капитала.

При проверке объекта в Красноморском проекте устанавливаются объем и действительность прав отчуждающей стороны. Одновременно подтверждается наличие отдельной реестровой записи, а также отсутствие ипотеки, залоговых прав, ареста, судебных ограничений и длительных арендных отношений. Проверка права собственности в The Red Sea дополнительно затрагивает преимущественное приобретение, необходимость согласия на последующее отчуждение и долги перед управляющей компанией.

Для брендированной резиденции юридический аудит недвижимости в Red Sea Global охватывает соглашение с гостиничным оператором. Анализируются:

• обязанность включить жилье в арендную программу;
• сроки личного использования собственником;
• порядок распределения валового и чистого дохода;
• базовая и стимулирующая комиссия управляющего;
• расходы на продвижение и бронирование;
• резерв для ремонта, меблировки и оснащения;
• стандарты внутренней отделки;
• условия смены гостиничного бренда;
• последствия расторжения управления;
• запреты и лимиты при перепродаже.

К числу основных документов, необходимых для приобретения объекта на Красном море, относятся:

• удостоверение личности иностранного покупателя — паспорт, Iqama или Premium Residency;
• электронная идентификация, саудовский телефонный номер и сведения о банковском счете;
• подтверждение происхождения капитала и налогового статуса заявителя;
• регистрационные и учредительные документы компании, а также данные о ее бенефициарных собственниках;
• решение компетентного корпоративного органа о покупке и доверенность уполномоченного лица;
• карточка разрешенной зоны Saudi Properties;
• выписка из Реестра недвижимости и документ о праве собственности продавца;
• кадастровый идентификатор, координаты участка и технический план объекта;
• разрешение на проведение строительства и свидетельство об окончании работ;
• сведения об ипотеке и иных обременениях;
• правила совместной собственности;
• договор гостиничного управления и перечень сервисных платежей;
• лицензию Wafi и подтверждение эскроу-счета;
• договор бронирования и основной договор;
• регистрацию в ZATCA, платежные документы и акт передачи.

Отдельное направление — проверка застройщика Red Sea Global применительно к будущему жилому комплексу. Для острова Лахек и иных комплексов на стадии возведения проверяются разрешение Wafi, титул на земельный надел, допуск к реализации будущих помещений, эскроу-счет, календарный план работ и механизм возврата средств.

Свяжитесь с нами

Как купить недвижимость в The Red Sea (Красноморский проект/Red Sea Global): порядок, сроки и затраты

Процедура покупки недвижимости в Красноморском проекте состоит из десяти последовательных стадий.

Налоговый режим сделок с недвижимостью в The Red Sea

Покупка объекта предусматривает уплату Real Estate Transaction Tax (RETT) — налога на операции с недвижимым имуществом. Его размер равен 5% совокупной стоимости сделки, включенной в объект налогообложения. Принадлежность Red Sea Global к PIF, использование солнечной энергии и природоохранная модель проекта не создают автоматического освобождения. Регистрация проводится в ZATCA до оформления перехода права.

Закон также предусматривает специальный сбор REGA с распоряжения вещным правом несаудовского владельца. Его максимальный предел составляет 5%. Исполнительный режим устанавливает ставку 2% для Эр-Рияда, Мекки, Медины и Джидды, а для иных территорий — 0%. Поскольку Красноморский проект расположен вне этих четырех локаций, сборы при покупке недвижимости в The Red Sea по действующему общему правилу не включают специальный платеж REGA при последующем распоряжении, но RETT 5% сохраняется.

Налоговые ставки и контрольные сроки

Расходы на покупку недвижимости в Red Sea Global не ограничиваются налогом. Владелец оплачивает содержание общих зон, охрану, страхование, островной транспорт, коммунальную инфраструктуру, управление и ремонт. У брендированной виллы возникают комиссии гостиничного оператора, маркетинговые платежи, расходы на бронирование и резерв на замену мебели. Налогообложение недвижимости в Красноморском проекте при сдаче в аренду определяется статусом собственника, налоговым резидентством и корпоративной структурой, поэтому единую ставку арендного дохода указывать нельзя.