Купівля нерухомості у В’єтнамі: як провести угоду без помилок

Купити нерухомість у В’єтнамі — таке рішення ухвалюють ті, хто бажає вкласти кошти у ринок, що зростає, з потенціалом підвищення вартості та отримання доходу від оренди, за умови порівняно доступного порога входу порівняно з іншими країнами регіону. Я одразу уточнюю, що іноземний інвестор не отримує землю в повному обсязі, а оформляє право володіння житловим об’єктом у межах, установлених законодавством. Щоб укладати угоди, важлива наявність допустимого формату житла, кількісних обмежень щодо участі іноземців у проєкті, строк володіння до 50 років з можливістю одноразового продовження на такий самий період, а також наявність законного в’їзду до країни. У 2026 році інтерес до купівлі нерухомості у В’єтнамі підтримується розвитком транспортної інфраструктури, оновленням міського середовища та зміщенням попиту у бік сучасних житлових комплексів.

Чому В’єтнам розглядають задля купівлі нерухомості

Я розглядаю В’єтнам як юрисдикцію з чітко окресленими правилами допуску іноземного капіталу до житлового сегмента та тісним зв’язком вартості з інфраструктурою та якістю проєкту. На відміну від низки азійських ринків, тут поєднання регульованого допуску, масштабної урбанізації та активного девелопменту формує зрозумілу логіку вибору об’єкта й точки входу.

Великі міста, що швидко зростають, з різним профілем попиту

Різні міста формують різні сценарії використання та дохідності, що дає змогу не обмежуватися однією інвестиційною моделлю:

• Ханой — адміністративний центр зі стабільним внутрішнім попитом і високою часткою довгострокової оренди;
• Хошимін — ділова столиця з високою концентрацією бізнесу, де активніше розвивається сегмент короткострокової та корпоративної оренди;
• Дананг — прибережне місто з туристичним потоком і попитом на апартаменти для відпочинку;
• Хайфон — промисловий хаб зі зростанням попиту з боку фахівців і працівників виробничого сектору.

Такий розподіл знижує залежність від одного типу орендаря та дає змогу купувати нерухомість у В’єтнамі відповідно до конкретної стратегії.

Інфраструктура як чинник зростання вартості

Зростання цін безпосередньо пов’язане з розвитком транспортного та міського середовища. Я окремо оцінюю проєкти, прив’язані до:

• ліній метро у Ханої та Хошиміні;
• нових автомагістралей і транспортних коридорів;
• зон TOD (транзитноорієнтований розвиток), де житло інтегроване з транспортними вузлами та комерційною інфраструктурою.

Такі локації демонструють стійкішу динаміку вартості та швидше заповнюються орендарями.

Можливість придбати житло іноземцю без створення місцевої компанії

Іноземний громадянин може придбати житло у В’єтнамі безпосередньо, без створення юрособи. Це зменшує адміністративне навантаження та усуває необхідність вести корпоративну звітність заради володіння квартирою або будинком у дозволеному проєкті. Правочин оформляється на фізособу за наявності законного в’їзду та дотримання вимог законодавства.

Відносно зрозуміла модель допуску іноземця

Закон прямо визначає параметри придбання нерухомості у В’єтнамі нерезидентом, що спрощує юридичну оцінку правочину:

• встановлено перелік допустимих об’єктів;
• зафіксовано строк володіння;
• введено кількісні обмеження щодо частки іноземної участі.

Важлива роль девелоперських проєктів

Придбання житла у В’єтнамі іноземцями орієнтоване на об’єкти в офіційно затверджених житлових комплексах, що знижує ризики, пов’язані з правовим статусом нерухомості. Розробник забезпечує отримання дозвільної документації, підключення до інфраструктури та відповідність проєкту вимогам законодавства. Для іноземця це зручніше, ніж робота з розрізненим вторинним сегментом, де вища ймовірність невідповідності встановленим правилам та обмеженням.

Чи може нерезидент придбати нерухомість у В’єтнамі

Законодавство прямо допускає придбання нерухомого майна у В’єтнамі нерезидентом, але пов’язує його з типом об’єкта, строком володіння та дотриманням встановлених обмежень. Іноземним покупцем є фізособа, яка не має громадянства цієї юрисдикції та має право на законний в’їзд. Окреме обмеження стосується осіб із дипломатичними та консульськими привілеями. Такі категорії не підпадають під загальний режим придбання житла у В’єтнамі та не можуть використовувати стандартний порядок оформлення.

Окремий правовий режим виникає у разі укладення шлюбу з громадянином В’єтнаму. У цьому разі придбання в’єтнамської житлової нерухомості допускається без обмеження строку, оскільки застосовується порядок, аналогічний режиму для місцевого населення.

У реєстрації права може бути відмовлено у разі недотримання встановлених вимог. Найчастіші підстави для відмови я зводжу до таких:

• перевищено допустимий ліміт частки іноземної участі у житловому комплексі або адміністративній зоні;
• об’єкт розташований на території з обмеженнями, пов’язаними з обороною або безпекою;
• відсутня законна підстава для в’їзду до країни на момент оформлення;
• обраний актив не належить до категорії, дозволеної для купівлі іноземними особами.

Щоб уникнути ризиків, юридична оцінка допустимості об’єкта проводиться до купівлі нерухомості у В’єтнамі.

Придбати об’єкт нерухомості у В’єтнамі: що доступно іноземцям

Іноземному інвестору доступні кілька категорій, кожна з яких регулюється окремо та потребує перевірки на відповідність установленим обмеженням. Законодавство не допускає довільного вибору активу, тому важливо одразу розуміти, які варіанти дозволені.

Квартири в кондомініумах

Придбати квартиру у В’єтнамі — базовий і найбільш зрозумілий варіант для нерезидента. Йдеться про приміщення у багатоквартирних будинках, що входять до затверджених житлових комплексів. Такі об’єкти найпростіше реєструються, оскільки від початку проєктуються з урахуванням участі іноземних учасників. Девелопер закладає допустиму частку таких власників на етапі погодження проєкту, що знижує ризик відмови під час оформлення прав. Додатково цей сегмент вирізняється прозорішою структурою управління та наявністю обслуговувальної компанії, що важливо під час передачі в оренду та експлуатації.

Індивідуальні будинки у комерційних житлових проєктах

Іноземний інвестор може придбати у В’єтнамі віллу або таунхаус, але лише у разі, якщо об’єкт розташований у комерційному житловому проєкті, затвердженому для продажу. Йдеться про будинки у складі організованої забудови з єдиною інфраструктурою та єдиним правовим режимом. Водночас діє обмеження щодо кількості таких об’єктів у межах однієї адміністративної території, тому доступність конкретного варіанта завжди потребує перевірки. Купівля у В’єтнамі будинку поза межами девелоперського проєкту не відповідає дозволеному режиму для нерезидента.

Житло на первинному та вторинному ринках

Допуск не залежить безпосередньо від стадії об’єкта. Отже, можна придбати у В’єтнамі квартиру у новобудові або на вторинному ринку. Вирішальне значення має відповідність житла встановленим вимогам. Важливими є належність до дозволеного сегмента, наявність правовстановлювальних документів і дотримання лімітів щодо участі іноземців. Навіть на вторинному ринку об’єкт може бути недоступним, якщо квоту вже вичерпано або спочатку не було передбачено участі іноземних власників.

Що не слід змішувати з дозволеним житлом

Не всі види нерухомості підпадають під дозволений режим для нерезидентів. Іноземцям недоступні:

• земельні ділянки як самостійний актив;
• сільськогосподарські землі;
• об’єкти за межами затверджених житлових проєктів;
• нерухомість у зонах з обмеженнями безпеки.

Такі активи або не підлягають передачі іноземній особі, або потребують іншої правової моделі, не пов’язаної з прямим володінням.

Офісні приміщення, готельні комплекси, торгівельні площі та інші об’єкти комерційного призначення регулюються за іншими правилами. У цьому сегменті застосовуються окремі вимоги до структури угоди, участі юросіб і допуску іноземного капіталу.

Обмеження для іноземця

Під час купівлі у В’єтнамі апартаментів у багатоквартирних будинках діє встановлене обмеження щодо частки участі іноземних власників — не більше 30% загальної кількості квартир в одному кондомініумі. Цей показник розраховується на основі загальної кількості приміщень у конкретній будівлі, а не в усьому районі чи місті. Якщо встановленого порогу досягнуто, подальша передача квартир іноземним особам не допускається незалежно від стадії проєкту або готовності об’єкта.

Під час купівлі будинку у В’єтнамі діє інший принцип розрахунку, прив’язаний до адміністративної території, — не більше 250 одиниць у межах одного міського району базового рівня. До розрахунку долучаються вілли й таунхауси, розташовані у затверджених житлових проєктах. Обмеження застосовується до сукупності таких об’єктів у межах конкретної адміністративної одиниці.

Перед укладенням правочину я завжди перевіряю фактичне використання квоти. Для цього використовуються:

• документи девелопера із зазначенням допустимої частки іноземної участі;
• відомості про реалізовані об’єкти у проєкті;
• дані про поточний розподіл прав серед власників.

Додатково аналізується статус конкретного об’єкта, оскільки навіть у межах одного комплексу частина приміщень може бути доступною, а частина вже вибула з дозволеного обігу для іноземців.

Ігнорування перевірки лімітів створює прямий ризик відмови у реєстрації після придбання нерухомості у В’єтнамі. Угоду може бути підписано та оплачено, але під час подання документів для оформлення права державний орган перевіряє дотримання обмежень. Якщо квоту перевищено, у видачі сертифіката буде відмовлено. У такій ситуації покупець фактично не отримує зареєстрованого права володіння, попри виконання фінансових зобов’язань за договором.

Вимоги під час придбання нерухомості у В’єтнамі

Для іноземної особи встановлено такі умови допуску:

• чинний паспорт;
• законна підстава для в’їзду на територію країни;
• відсутність дипломатичного або консульського імунітету;
• готовність здійснювати оплату шляхом використання банківської системи, що діє у В’єтнамі.

Наявність візи або іншого дозволу на в’їзд підтверджує статус особи, якій дозволено брати участь в угоді. Без цього придбання об’єкта нерухомості у В’єтнамі неможливе.

Житловий об’єкт має відповідати встановленому режиму обігу. Я перевіряю такі параметри:

• належність до категорії, доступної для іноземної участі;
• допустимість передачі за договором купівлі-продажу або оренди з викупом;
• відсутність обмежень, пов’язаних із територією або статусом.

Якщо актив від початку не належить до дозволеного сегмента, оформити його на іноземного власника не вдасться незалежно від умов угоди.

Під час купівлі нерухомості у В’єтнамі окрему увагу приділяють проєкту, у межах якого розташований об’єкт. Важливі два критерії:

• включення комплексу до переліку, що допускає участь іноземців;
• дотримання встановленого ліміту щодо частки таких власників.

Навіть за належного статусу квартири чи будинку перевищення допустимої квоти унеможливлює реєстрацію права.

Особа, яка передає об’єкт, повинна мати законні підстави для відчуження. Я перевіряю:

• наявність правовстановлювальних документів;
• відсутність обмежень щодо розпорядження;
• відповідність об’єкта заявленим характеристикам.

Відсутність підтвердженого права на передачу робить придбання нерухомості у В’єтнамі ризикованим і може призвести до відмови в реєстрації.

Оплата повинна здійснюватися через офіційно дозволені фінансові канали. Використовується безготівковий переказ через:

• кредитні організації, що працюють у В’єтнамі;
• філії іноземних банків, які мають право здійснювати операції всередині країни.

Готівкові розрахунки або неформальні схеми переказу не забезпечують юридичного захисту та можуть стати підставою для відмови під час оформлення права.

Як купити нерухомість у В’єтнамі: дорожня карта

Я розбиваю процес купівлі нерухомості у В’єтнамі на послідовні дії, кожна з яких впливає на можливість реєстрації права та подальшого розпорядження:

Податки та витрати після придбання нерухомого майна у В’єтнамі

Після придбання житла у В’єтнамі його власник несе постійні витрати, пов’язані з експлуатацією. Основні статті охоплюють:

• платежі управничої компанії за обслуговування будівлі та інфраструктури;
• комунальні послуги — електроенергія, вода, вивезення відходів;
• внески на утримання спільних зон і технічне обслуговування;
• витрати на ремонт і оновлення, якщо вони передбачені правилами комплексу.

Розмір таких платежів залежить від рівня проєкту, площі та набору послуг. У сучасних житлових комплексах ставка обслуговування часто розраховується за квадратний метр і сплачується щомісяця.

Якщо після придбання у В’єтнамі нерухомість здається в оренду, дохід оподатковується незалежно від громадянства власника. Застосовується комбінована ставка, що включає:

• VAT — 5%;
• податок на доходи фізичних осіб (PIT) — 5%.

Сукупне податкове навантаження становить 10% від валового доходу в разі перевищення встановленого мінімального порогу надходжень. Ці платежі розраховуються окремо від витрат на придбання та не зменшують базу автоматично без урахування дозволених відрахувань.

При відчуженні об’єкта застосовується окремий податок. Для фізичної особи діє фіксована ставка 2% від вартості угоди. Цей платіж розраховується від договірної ціни. У результаті податок виникає навіть за відсутності прибутку, що важливо враховувати під час планування виходу з активу.

Висновок

Професійний супровід придбання нерухомості у В’єтнамі дає змогу вибудувати процес без юридичних розривів і знизити ризик відмови в реєстрації права. Я забезпечую перевірку допустимості об’єкта для іноземної участі, аналіз правового статусу проєкту та контроль лімітів, які безпосередньо впливають на можливість оформлення. Приділяю увагу договору та платіжній схемі, щоб зафіксувати умови передачі та виключити спірні положення. У результаті покупець отримує зареєстроване право без необхідності самостійно розбиратися у місцевих вимогах і взаємодіяти з кількома учасниками процесу.