购买 Qiddiya（奇迪亚）房地产

计划购买 Qiddiya（奇迪亚）房地产的主要是关注沙特阿拉伯体育、娱乐、旅游及城市基础设施项目的外国投资者和企业。Qiddiya City 是一座正在建设中的新城，占地面积超过360平方公里，位于利雅得西南部，由隶属于沙特公共投资基金（PIF）的 Qiddiya Investment Company 负责开发。

Qiddiya 被纳入允许外国持有房地产的区域，并不意味着该区域内所有物业均向境外买家开放。本文将分析如何在Qiddiya 购买利雅得房地产，以及针对居民、非居民和外国企业分别适用哪些法律要求。

购买 Qiddiya（奇地亚）房地产：区位特点及可投资物业

该城市项目于2017年在沙特公共投资基金（PIF）的支持下正式启动，由 Qiddiya Investment Company 作为项目开发主体负责实施。未来这座娱乐、体育和文化之城位于利雅得西南约40—45公里处，坐落于图韦克山脉（Tuwaiq Mountains）地区。作为 Saudi Vision 2030 战略的重要组成部分，该总体规划覆盖面积超过360平方公里，并采取分阶段建设模式，目前尚未设定统一的最终竣工日期。

整个城市规划包含20多个功能片区，预计可容纳约50万人长期居住。基础设施建设的规模体现在该超大型项目总体规划的各项指标中。

根据总体规划，奇迪亚市的基础设施潜力如下：

上述数据反映的是项目最终规划规模，并不意味着截至交易时所有功能区均已投入运营。目前已开放的娱乐设施（包括 PlayMaker Studios 媒体中心及占地25万平方米的 Aquarabia 水上乐园）并不代表周边住宅社区已同步交付。

Qiddiya 面向企业投资者和个人买家提供多元化房地产产品，分为住宅类（公寓、联排别墅、独栋别墅及品牌住宅）和商业类（办公楼、酒店及商业物业）。开发商官方网站目前尚未公布包含固定价格、地籍编号及分期付款条件的统一房源目录，因此，某一住宅项目被纳入总体规划，并不意味着已正式启动零售销售。

投资者可通过多种方式参与 Qiddiya 项目，包括直接购买现房或期房（off-plan）、取得长期使用权、设立合资企业，或购买房地产投资基金（REIF）份额。企业亦可利用投资区域购买 Qiddiya 商业地产，用于办公、零售、媒体制作或酒店运营等用途。

Qiddiya 房地产购买：法律依据及外国投资者权利

房地产交易的法律依据为自2026年1月22日起生效的《非沙特公民房地产所有权法》。新法律取消了此前逐案由政府部门审批的制度，改为实行区域管理原则。

随后，2026年6月23日，沙特部长会议批准实施条例及地理区域清单，正式确认外国投资者可在利雅得区域内的 Qiddiya 合法持有房地产。政府有权确定各片区地籍边界、允许取得的物权类型、建筑用途、外国投资比例限制以及用益权（usufruct）的期限。

• 持有居留许可（Iqama）的居民。 可通过 Saudi Properties 平台使用居留证号码提交电子申请，并有义务核查目标地块的地籍信息。购房不会改变其在沙特的移民身份。
• Premium Residency（高级居留）持有人。 保留该特殊居留制度的全部优惠，并可在 REGA（沙特房地产总局）批准开放的地块上登记 Qiddiya 房地产所有权。
• 外国非居民。 非居民购买 Qiddiya 房地产，须通过驻外外交机构办理数字身份认证，在沙特银行开设个人账户，并以本人名义办理本地SIM卡。
• 外国企业。 必须取得投资部（MISA）注册编号，披露最终受益所有人，指定持有本地身份证件的授权代表，并在沙特开立银行账户。外国企业可依法购买 Qiddiya 房地产用于投资或经营活动，但如公司资本变动达到或超过5%，须在15日内向 MISA 报告。

根据具体地块情况，投资者可取得完全所有权（freehold）、用益权（usufruct）或其他受限制物权。目前，官方尚未公布适用于整个 Qiddiya 区域的统一外国持有比例。房地产交易由多个国家主管机关共同监管。Saudi Properties 平台作为数字化合规入口；REGA 负责房地产市场监管；Real Estate Registry（国家房地产登记簿）负责最终产权登记，未完成登记的 Qiddiya 房地产交易不具有法律效力。

房地产交易税（RETT）的征收及税务监管由 ZATCA（天课、税务与海关管理局）负责；建筑许可则由利雅得市政府联合 Qiddiya Investment Company 及 PIF 共同审批。若通过房地产投资基金募集资金，则由资本市场管理局（CMA）实施监管。

Qiddiya 房地产法律尽职调查：物业及文件审核

尽管 Qiddiya 是由 PIF 主导实施的国家级超级项目，但仍无法完全排除私人开发所带来的法律风险，因此开展全面 Due Diligence（法律尽职调查）仍属必要程序。第一步应通过 Saudi Properties 政府平台对目标物业进行空间审核。开发商宣传中所谓“位于 Qiddiya”或“毗邻图韦克山脉”的营销表述并无法律效力，也不能证明外国投资者依法享有购置资格。

Qiddiya 房地产法律尽职调查包括全面审查国家房地产登记簿摘录。律师需核查物业实际面积是否与登记数据一致，并确认不存在任何隐藏权利负担，包括抵押、司法查封、地役权、长期租赁或处分限制。与此同时，还应对 Qiddiya 开发商进行资格审核，包括核查公司章程、商业登记资料及签署授权。只有持有房地产总局（REGA）颁发 FAL 房地产经纪执照的中介机构，以及已取得利雅得市政府总体规划批准及建筑许可的项目，方可依法进入交易程序。

在计划对Qiddiya在建项目进行审查时，法律分析的重点在于期房（off-plan）开发的机制。应核实开发商是否取得政府项目许可，并确认官方监管账户（Escrow）的真实性。同时，应审查合同中的施工进度计划、建筑技术规范、固定停车位安排、合同解除条件以及延期交付违约责任。

开展 Qiddiya 房地产全面 Due Diligence 时，投资者还必须充分考虑当地建筑设计规范（Qiddiya Design Code）对建筑立面及高度的控制要求，以及项目是否适用 Mostadam 可持续发展绿色认证体系。

如何购买 Qiddiya（奇迪亚）房地产：交易流程、产权登记与办理期限

外国人在奇迪亚购置房地产的官方程序遵循一套严格且连续的法律流程。了解整个办理机制，有助于投资者在资金支付前准确评估各阶段所需时间。

第一阶段：确定持有架构。购房者需确定参与形式（自然人或在沙特投资部 MISA 注册的企业分支机构）、资产类型（现房或期房 off-plan），以及产权形式（永久产权 freehold 或用益权 usufruct）。

第二阶段：购房者身份认证。居民通过政府电子服务系统核验 Iqama（居留证）。非居民需在沙特驻外使领馆办理数字身份认证，开设沙特本地银行账户，并办理沙特手机号码。法人实体则需取得沙特投资部签发的投资编号。

第三阶段：地籍审查。在签署预订协议前，申请人需通过 Saudi Properties 平台查询地块信息，并调取国家不动产登记簿相关资料。

第四阶段：合同协商。律师起草房地产买卖合同，明确约定成交价格、结算货币、付款计划、建筑技术规范、无权利负担保证以及定金返还条件。

第五阶段：电子支付。进入奇迪亚房地产无现金交易程序。当前 Qiddiya 房地产交易要求购房人通过经沙特中央银行（SAMA）批准的银行支付系统完成资金划转。购买期房时，全部购房款必须汇入开发商的监管账户（Escrow）。

第六阶段：税务申报。交易需向天课、税务与海关总局（ZATCA）申报，以计算 5% 房地产交易税（RETT）。税款缴纳完成后，主管机关将签发履约证明。

第七阶段：产权登记。这是奇迪亚房地产交易的最终阶段。只有在国家房地产登记簿（Real Estate Registry）完成产权登记后，Qiddiya 房地产所有权才依法成立。产权证书将载明房地产基本信息、权利类型以及设定的地役权或其他限制。

Qiddiya 房地产购买周期并无统一标准，具体办理时间取决于文件准备情况及交易各方的法律身份。非居民身份核验通常需 7 天以内，企业在 MISA 的注册一般需 14 至 30 天，地块尽职调查及税务手续通常需 10 个工作日以内，通过国家登记系统在Qiddiya完成房地产最终登记通常需要1至3天。对于自然人投资者，整个流程通常可在约 3 周内完成；若通过外国公司购置房地产，则办理周期通常可达 1 个半月。对于期房（off-plan）投资，则需等待项目竣工并投入使用。

在 Qiddiya 购置房地产的税费与成本

在沙特王国，任何房地产交易均须承担明确规定的税费。核心税种为房地产交易税（Real Estate Transaction Tax，RETT），税率为房地产成交价值的 5%。该税由天课、税务与海关总局（ZATCA）负责征收，适用于房地产买卖、置换以及产权和用益权的转让。法定纳税人为卖方，但双方可通过合同约定由买方承担相关税费。RETT 必须在产权变更完成国家登记之前缴纳。已缴纳 RETT 的房地产交易可免征增值税（VAT），但房地产经纪、法律服务等配套服务仍需按照一般规定缴纳增值税。

此外，外国人处分不动产权利时，还需缴纳 REGA 特别费用。根据现行《实施细则》，利雅得地区（包括奇迪亚）适用 2% 的固定费率。该费用适用于外国人在后续出售、转让或处分产权时征收，与 RETT 同时适用，但并不替代 RETT。因此，该 2% 费用不能自动计入首次购房成本。《实施细则》同时规定了适用 0% 费率的情形，包括：遗产分割、法院判决执行、因公共利益实施征收、向宗教基金（Waqf）转让，以及开发商在建筑许可证到期后一年内出售房地产单元。

• 国家房地产登记费用；
• 通过 SAMA 支付系统办理货币兑换及跨境汇款所产生的银行手续费；
• 企业文件翻译、认证及海牙认证（Apostille）费用；
• 持有 FAL 国家房地产经纪执照的代理机构服务费；
• 律师开展尽职调查（Due Diligence）、房地产评估及技术审查的专业费用；
• 开发商及物业管理公司每年收取的公共区域维护服务费。

这些资产的进一步商业利用构成了Qiddiya房地产的独立征税制度。在出租房地产的情况下，自然人需依法申报租金收入；外国公司则需将相关收益纳入企业所得税税基，或按规定缴纳天课（适用于沙特本土企业及海湾合作委员会成员国企业）。出售奇迪亚房地产时，最终应缴税款将综合资本利得及上述 2% REGA 特别费用计算。

REGA 专门委员会对违反房地产持有规定及隐瞒实际受益人的行为实施严格处罚，可处以最高相当于物权价值 5%（最高不超过 1,000 万沙特里亚尔（SAR））的罚款，并可能强制出售相关房地产。企业未按规定报告公司控制权变更的，将面临 0.5% 至 2% 的罚款（最高 200 万 SAR）。委员会通常给予 10 至 180 天 的整改期限，当事人可在 60 天 内向行政法院提起申诉。