购买 Rua Al Madinah/Downtown Madinah（Rua Al Madinah／麦地那市中心）房地产

购买 Rua Al Madinah/Downtown Madinah（Rua Al Madinah／麦地那市中心）房地产，是有意投资先知清真寺周边酒店、住宅及商业资产的投资者的热门选择。该项目由沙特阿拉伯主权财富基金参与开发，但涉及外国资本的房地产交易仍须遵守麦地那地区的特殊法律制度，并需对买方资格进行审查。

本文将分析相关法律限制、政府主管部门的权限以及房地产法律尽职调查的特点。同时，还将介绍如何在 Rua Al Madinah 购买房地产、完成资金结算并办理物权登记。此外，还将探讨税收、相关费用、酒店管理协议以及购买在建物业所涉及的风险。

购买 Rua Al Madinah 房地产：区位、开发商及项目结构

Rua Al Madinah 是位于先知清真寺东侧的一处正在开发中的酒店、住宅及商业综合区。根据沙特公共投资基金（Public Investment Fund，PIF）的数据，项目总占地面积约为135万平方米，而开发商部分资料中则采用约150万平方米的整数数据。投资者选择购买 Rua Al Madinah 房地产，主要是为了在这座圣城的核心区域持有资产，因此交易条件不仅受项目规划文件约束，还须遵守麦地那地区针对外国人持有房地产的特别规定。

项目的主要开发商为 Rua Al Madinah Holding Company，该公司成立于2018年，属于 PIF 投资组合成员。公司负责总体规划及项目开发，但并不负责物权登记，也无权向买方签发政府许可。购买 Rua Al Madinah 房地产需与沙特房地产总局（Real Estate General Authority，REGA）、税务机关及房地产登记簿（Real Estate Registry）等主管机构办理相关手续。

总体规划包括超过47,000套酒店及住宅单元、约93,000个就业岗位、四个历史文化片区、九个街区、五条主干大道以及40条街道和步行路线。项目规划包括：

• 酒店及品牌公寓（Brand Residences）；
• 公寓及其他住宅物业；
• 商业零售空间、餐厅及咖啡馆；
• 公共开放空间及绿化区域；
• 交通、能源及停车基础设施。

Rua Al Madinah 的住宅房地产应依据具体建筑物的法律文件进行评估，因为总体规划中的数据仅反映项目整体结构。规划中提出的开放空间比例最高可达63%、公交站点、地铁站、自动驾驶交通系统及地下停车场等内容，均属于项目规划方案，并不意味着全部基础设施已投入运营。

开发商已与多家国际酒店运营商签署合作协议。其中，Fairmont 品牌项目包括142间酒店客房及120套品牌住宅；Swissôtel 项目包括466间客房、套房及公寓；Novotel 项目包括328间客房；Conrad、DoubleTree by Hilton 及 Hilton Garden Inn 三个品牌合计规划超过1,600间客房。投资者只有在相关物业单元获准出售、已完成独立划分并明确酒店运营管理模式的情况下，方可购买 Rua Al Madinah 的酒店物业。

Rua Al Madinah 被纳入国家批准的外国人可持有房地产区域名单，仅意味着允许非沙特籍人士在该区域内进行房地产交易，并不代表项目内所有建筑均可自由出售。购买 Rua Al Madinah 房地产之前，必须核查物权类型、外国投资配额、物业用途以及具体地块所适用的限制条件。

外国人购买 Rua Al Madinah 房地产的条件

此前，外国人持有房地产制度主要依据皇家法令第 M/15 号实施，在多数情况下须取得个别审批。《非沙特人士房地产持有法》实施后，建立了以区域划定为基础的新制度，由部长会议确定允许外国人投资的区域及相应权利范围。相关地理区域已于2026年6月23日获批准，实施细则则于同年7月3日在《Umm Al-Qura》官方公报公布。

外国人能否购买 Rua Al Madinah 房地产，首先取决于买方身份。外国自然人只有属于伊斯兰教信仰者，方可在麦地那取得房地产所有权或用益物权（Usufruct）。该要求适用于持有沙特居留许可（Iqama）的居民、优待居留身份（Premium Residency）持有人以及居住在沙特境外的外国人。即使拥有沙特居留身份或海湾合作委员会（GCC）成员国护照，也不能免除必须信奉伊斯兰教这一要求。

对于法人，则适用不同规则。依据《沙特公司法》（Saudi Companies Law）设立、包含外国股东的非上市沙特公司，在符合地块规划及公司法要求的前提下，可以取得麦地那许可区域内的房地产。

非穆斯林投资者可以通过持有沙特上市公司股份、持有经许可房地产基金份额或其他受资本市场管理局（Capital Market Authority，CMA）监管的投资工具实现经济利益。在此模式下，投资者取得的是金融产品权益，而非公寓或酒店客房的直接产权。

Rua Al Madinah 房地产法律尽职调查：资产、开发商及酒店管理协议

开发商属于 PIF 投资组合成员，表明项目具有国家级战略背景，但这并不能替代对具体物业的法律审查。Rua Al Madinah 房地产法律尽职调查首先从确认买方身份开始。对于自然人，应核查身份证件、国籍、Iqama 或 Premium Residency 身份、非居民电子身份标识、沙特银行账户、本地手机号码、伊斯兰教信仰证明及资金来源。对于法人，则需提交商业登记资料、公司章程、最终受益所有人信息、董事权限以及授权机构批准交易的决议。

随后，应对 Rua Al Madinah 的目标物业开展调查。物业所在地及地籍编号需与 Saudi Properties 平台及房地产登记簿（Real Estate Registry）进行比对。律师应确认物业是否允许取得完整所有权，或仅能取得用益物权（Usufruct）。所谓用益物权，是指在一定期限内对他人房地产享有使用及收益权，而无需取得土地完整产权。

Rua Al Madinah 房地产综合尽职调查还包括对卖方、产权文件及已登记限制事项进行审查，包括独立物业编号，建筑面积，边界及位置，抵押及担保情况，查封及司法限制，长期租赁关系，第三方优先权。此外，还应核查物业管理欠费、共有部分权益比例以及是否存在产权纠纷。

针对该品牌酒店项目，正在对位于Rua Al Madinah的物业进行法律尽职调查，并审查酒店管理合同。该文件应披露：

• 酒店运营商的管理期限；
• 是否必须纳入酒店运营计划；
• 收益分配方式；
• 管理费及市场推广费用；
• 家具更新及维修储备基金；
• 业主自住期限；
• 装修标准；
• 品牌更换或终止管理的条件。

朝觐人数及酒店入住率预测并不构成收益保证。Rua Al Madinah 房地产尽职调查应明确，在扣除运营商费用及各项法定支出后，业主最终能够取得的实际收益比例。

购买期房单元时，必须核查开发商资质及 Wafi 系统中对应项目的许可证。审查内容包括土地使用权、竣工前销售许可、监管账户（Escrow Account）、施工进度计划、付款节点、定金退还条件以及延期交付责任。

购买 Rua Al Madinah 房地产通常需要准备以下文件：

• 身份证明文件、Iqama 居留证或 Premium Residency（优先居留）身份证明；
• 非居民电子身份标识及沙特本地手机号码；
• 沙特银行账户证明及资金来源证明；
• 证明自然人有权在麦地那购置房地产的相关文件；
• 商业登记文件、公司章程及公司批准交易的决议；
• 授权代表的委托书；
• 房地产登记册（Real Estate Registry）摘录及卖方产权证明文件；
• 地籍编号、物业位置、测绘图及技术平面图；
• 建筑许可及竣工证明；
• 关于权利限制及物业维护欠费情况的资料；
• 共有产权管理规则及酒店运营协议；
• Wafi 项目许可证及监管账户开立证明；
• 预订协议、房地产买卖合同及在 ZATCA 完成交易税务登记的证明；
• 付款凭证、物业交接文件及产权登记完成证明。

如何购买 Rua Al Madinah 房地产：流程、时间及费用

Rua Al Madinah 房地产交易共分为八个连续阶段，每一步均需在政府系统或银行系统中完成记录。

第一阶段：确定购房主体身份。确认购房人为自然人、含外资的沙特公司、投资基金或特殊目的项目公司（SPV）。如为自然人，还需核查其居民身份及伊斯兰教信仰。非居民须取得电子身份标识、开立沙特银行账户并办理本地手机号码。

第二阶段：核查区域及物业参数。确认 Rua Al Madinah 项目边界、可取得的不动产权类型、外国投资比例限制、用益物权期限、物业用途、建设阶段及已登记的权利限制。

第三阶段：签署预订协议并协商正式合同。合同应明确约定定金退还规则、REGA 拒绝批准交易的法律后果、成交价格、分期付款安排、物业服务费用、运营商费用、业主自住权及转售条件。同时，应重点核查阿拉伯文版本内容及其法律优先效力，并明确争议解决机制。

第四阶段：提交申请。Rua Al Madinah 房地产登记申请通过 Saudi Properties 平台提交。系统将购房人信息与所选物业的地籍信息进行匹配。

第五阶段：金融合规审查。银行及其他交易参与方将审核资金来源、税务居民身份、持股结构、最终受益人、交易目的及制裁合规资料。

第六阶段：资金结算。所有款项均须通过符合沙特阿拉伯中央银行要求的电子支付渠道完成。协议应明确结算币种、银行手续费、汇兑规则、付款期限及监管账户（Escrow Account）的使用方式。

第七阶段：税务登记。在办理产权登记前，交易信息须提交至天课、税务和海关管理局（ZATCA）系统。在此阶段计算房地产交易税（RETT），并确认是否符合相关税收优惠条件。

第八阶段：产权登记及物业交付。Rua Al Madinah 房地产产权自登记信息录入房地产登记册（Real Estate Registry）后正式生效。仅完成预订及支付全部价款，并不足以证明已取得合法产权，必须完成国家登记程序。

对于已竣工物业，应签署交接文件，记录物业技术状况，移交钥匙，登记各项计量设备读数，并确认不存在任何欠费，同时明确物业维护义务或酒店运营管理义务的转移。

Rua Al Madinah 房地产购置税务及投资风险

购买 Rua Al Madinah 房地产时，应缴纳房地产交易税（Real Estate Transaction Tax，RETT），即房地产权利转让税。除法律规定可享受免税情形外，税率为交易金额的 5%。物业位于 PIF 项目内并不自动享受税收优惠。产权转移登记前，交易须通过天课、税务和海关管理局（ZATCA）完成税务登记。

“Rua Al Madinah 房地产税”这一表述需要准确理解：RETT 并非因持有房地产而按年度征收，其纳税义务仅在房地产转让或其他应税交易发生时产生。计税基础及纳税主体依据税法规定及具体交易条件确定。

外国业主后续处分房地产权利时，还须缴纳 REGA 特别收费。麦地那地区适用税率为 2%，法律规定的最高税率为 5%。

主要税费

特殊收费适用零税率的情形包括：遗产分割、执行已生效法院判决、因公共利益实施征收以及部分无偿转让。此外，在符合规定条件的情况下，房地产于180日内返还给原外国业主、共有产权分割且各方份额未增加、部分集团内部交易以及持牌开发商出售已竣工单元，亦适用零税率。

持有 Rua Al Madinah 房地产所产生的费用包括公共区域维护费、公用事业费用、保险费、维修费、按揭贷款支出及楼宇管理费用。对于品牌公寓，还需承担运营商管理费、市场推广费、家具更新储备金、预订管理费用以及酒店品牌规定的强制运营标准所对应的费用。Rua Al Madinah 房地产取得租赁收入后的税务处理，取决于业主身份、税务居民身份及所采用的公司架构。

主要风险包括：非穆斯林自然人购买房地产、隐瞒最终受益人或使用名义持有人进行交易。此外，通过未经许可的支付渠道完成结算、超过外国投资比例限制、购买未取得独立产权的物业，以及出售未取得 Wafi 许可证的在建物业，均属于违法行为。

违反相关规定的，将被给予警告或处以最高不超过不动产权价值5%的罚款，罚款总额最高为1000万沙特里亚尔（SAR）。如故意提供虚假信息，案件材料将移送检察机关，相应产权将被依法强制处置。处置所得将依法扣除税款、行政收费、罚款及出售相关费用。