在罗马尼亚购买房产

购买罗马尼亚房地产可用于自住、资本配置、出租或商业项目开发，但交易本身很少仅限于选择房产和签署合同。对于企业和投资者而言，资产类型具有决定性意义：公寓、独立住宅、办公场所、仓库、建设用地或农业用地均适用不同的法律规则。

本文将介绍外国人如何在遵守罗马尼亚法律要求、公证实践以及产权登记程序的前提下购买罗马尼亚房地产。文章还将单独分析欧盟公民与第三国公民的法律地位、公证人、ANCPI 和 ANAF 的作用，以及获取地籍文件、税务识别号码和土地登记簿摘录的程序。

在罗马尼亚购买房地产：法律框架与主管机关

投资者在购买罗马尼亚房地产时，必须考虑规范所有权、地籍登记以及土地流转的多层级法律体系要求。资产保护的基本原则载于罗马尼亚宪法，其中规定外国人取得土地所有权须以欧盟成员资格或基于互惠原则的国际条约为前提。物权和合同义务由《民法典》规范。与此同时，涉及土地部分的房地产购买受第312/2005号法律专门规制，而城市边界之外（extravilan 类别）土地的流转则受经第175/2020号法律修订后的第17/2014号法律严格约束。技术登记由第7/1996号法律规范，建筑许可由第50/1991号法律规范，而公证活动则受第36/1995号法律调整。

任何房地产尽职调查的核心文件都是罗马尼亚土地登记簿（carte funciară）。这一国家登记系统包含关于所有权人、面积及权利负担的完整信息，包括抵押权、司法争议或长期租赁。根据相关规定，只有在罗马尼亚通过登记相关记录正式完成所有权登记后，权利转让才视为完成。若未进行此项地籍登记，双方的任何口头约定在法律上均不具有效力。

资产转让由多个机构共同管理。国家地籍与房地产登记局（ANCPI）负责维护登记册并签发摘录文件；国家财政管理局（ANAF）负责向非居民分配税务识别号码并监管罗马尼亚房地产税。国家公共公证人联盟（UNNPR）则制定强制性服务收费标准，并审核合同的合法性和无争议性。

罗马尼亚房地产交易中官方机构的职权

外国人在罗马尼亚购买房地产：买方的法律地位

外国人在罗马尼亚购买房地产所适用的法律制度，对建筑物和土地的权利进行了明确区分。外国自然人和法人可以自由购买建筑物、公寓或商业综合体。

对于来自第三国（非欧盟国家）的外国人而言，在罗马尼亚购买房产时，相关规定会变得更为复杂。由于缺乏基于互惠原则的国际协议，宪法禁止土地所有权直接转移给此类外国公民。为了绕过这一限制并合法持有固定资产，企业通常采用替代性法律工具。

第三国投资者可使用的替代法律工具：

• 地上权（drept de superficie）：取得建筑物所有权的同时，获得其所占土地的长期使用权和建设权。
• 设立本地公司：成立由外国资本100%持股的罗马尼亚有限责任公司（S.R.L.），用于购买城市土地并实现章程规定的经营目的。
• 公寓共有制度：获得多户住宅楼所占土地的不可分割使用权，并在建筑物使用期间持续有效。

如果由注册于欧盟以外地区的外国公司购买罗马尼亚土地，上述限制依然适用。通过在罗马尼亚设立子公司，仅能解除对城市土地购买的限制。对于农业土地，该方式并不适用，因为企业必须证明其已在市场上持续经营五年以上，并且其总收入的75%来自农业经营活动。

购买公寓、住宅或商业房地产：不同类型房地产的特点

决定购买罗马尼亚公寓时，需要适用公寓共有制度相关法律，因为买方不仅取得住宅单元，还同时取得建筑公共部分的共有份额。根据第196/2018号法律，买方获得独立住宅单元以及建筑公共部分的不可分割份额。地籍文件中必须体现建筑物已被划分为独立单元（apartamentare）。签署合同期间，公证人将要求提供能源证书以及业主协会出具的证明文件。

如果投资者计划购买罗马尼亚住宅房屋，则尽职调查重点将转向土地部分及建筑合法性。必须核实土地实际边界与 ANCPI 地籍图中的测绘数据是否一致。任何边界差异或未经批准的扩建行为都可能导致交易无法完成。

对于企业而言，购买罗马尼亚商业房地产往往更具优先性，而核心审查内容则是该物业的允许用途。办公楼、仓库和商业场所必须严格符合当地城市规划分区要求。此外，还需审查现有租赁合同、抵押负担以及消防安全状况。如果拟以法人名义购买办公物业，则还需详细审查卖方的司法状态，以排除因卖方破产而导致交易被撤销的风险。

购买罗马尼亚新建房地产具有较高的登记风险。对于在建或刚投入使用的建筑，审查程序通常包括对开发商文件的全面核查：

• 由市政府签发的建筑许可证（autorizație de construire）。
• 物业验收报告（proces-verbal de recepție），证明工程已合规完工。
• 关于公寓划分（apartamentare）的技术文件，用于将各单元录入登记系统。

及时对罗马尼亚新建房地产进行审查，有助于避免建筑物虽已建成，但因项目审批或公寓划分程序存在缺陷而无法完成地籍登记的情况。对于未来建成的公寓和独立住宅，只有在建筑许可证已登记于土地登记簿且未来单元已建立地籍记录后，方可通过公证形式签署预售合同。

公证人必须在预售合同认证当日或最迟于下一个工作日，将该合同提交土地登记簿进行备案。此项登记使开发商承担的义务公开透明，并能够识别某一买方已经取得的权利，从而显著降低同一物业被重复出售的风险。

与开发商之间的付款安排受到特别限制。预订协议的期限不得超过60天，且支付金额不得超过物业价格的5%。根据公证预售合同支付的预付款，必须汇入开发商为特定项目开设的专用银行账户。这些资金仅可用于相关项目建设，并且使用额度受法律限制：主体结构完工后可使用不超过房价25%的资金；工程系统完工后可再使用不超过房价20%的资金。

在罗马尼亚购买土地的特点

土地资产投资取决于土地用途分区。罗马尼亚法律将土地划分为位于居民点范围内的土地（intravilan）和居民点范围外的土地（extravilan）。当投资者计划购买位于城市范围内的建设用地时，最重要的文件是城市规划证书。该文件明确土地用途及允许建设高度。

如果投资目标是购买属于 extravilan 类别的罗马尼亚农业用地，则将面临最严格的监管。此类土地交易受经第175/2020号法律修订后的第17/2014号法律管辖。卖方必须通过农业与农村发展部（MADR）启动为期45天的公告程序。该程序将触发七级优先购买权机制，其中共有权人、承租人和相邻土地所有人享有优先权。如果上述主体放弃购买，则买方必须满足严格条件，包括五年的居住资格要求；对于公司，则需证明其至少75%的收入来源于农业经营。

完成所有程序后，将获得最终批准文件（aviz final）。违反相关规定将给交易参与方带来严重后果。

• 合同绝对无效：若在未遵守优先购买权顺序或未取得 MADR 批准的情况下出售土地，将自动导致合同绝对无效。
• 合同相对无效：若在公证文件中故意隐瞒或低报实际交易价格，则可能产生相对无效后果。
• 地籍登记被拒绝：如果合同未附带农业主管部门要求的完整文件包，ANCPI 将拒绝办理产权登记。

购买前的罗马尼亚房地产法律审查：房地产尽职调查（Due Diligence）

全面法律审计是罗马尼亚房地产市场任何交易的基础。无论卖方作出何种保证，高质量的罗马尼亚房地产审查都必须建立在对国家登记系统的分析之上。完整的调查包括核实产权转移历史、研究建筑物技术参数以及识别隐藏的公法限制。

罗马尼亚房地产法律审查的核心基础是对土地登记簿摘录（carte funciară）的分析。全面的尽职调查需要审查该文件的全部三个部分：

• A部分（Partea I）：房地产技术描述、准确地址、地籍编号及面积。
• B部分（Partea a II-a）：现有所有权人信息及取得该财产的合法依据。
• C部分（Partea a III-a）：抵押权、司法查封、通行地役权以及未决产权争议。

土地边界的技术合规性通过比对登记记录与测绘图纸来确认。专业的罗马尼亚房地产地籍审查能够及时发现地块重叠或未经批准的建设工程。

某些特殊风险可能对企业资产稳定性造成影响。例如，在购买罗马尼亚住宅前进行详细审查时，应排除过去三十年内依据国有化财产返还法提出的第三方返还请求。

如果收购的是商业房地产，则需特别关注交易对方是否存在资不抵债迹象。对罗马尼亚商业房地产的深入审查包括核查法院案件，以发现企业是否已进入破产程序。对于住宅物业，还必须评估公寓是否存在拖欠公寓管理组织费用的情况，因为根据法律，原业主的公共服务债务将自动转移给新业主。

购买罗马尼亚房地产所需文件：买方核查清单

准备完整文件包是合法完成交易并随后在 ANCPI 办理产权登记的基本要求。若缺少法定批准文件，公共公证人不会对合同进行认证。外国个人文件或公司设立文件在用于购买罗马尼亚房地产时，必须由司法认证翻译员翻译成罗马尼亚语。自然人的办理程序从准备护照以及依据030表格向 ANAF 申请 NIF 税务号码开始。

对于企业投资者而言，购买罗马尼亚房地产所需的核心文件包括公司章程、商业登记簿摘录以及 CIF 税务识别代码。卖方则需提供用于证明资产法律清晰性的配套文件。

公证交易认证文件清单

如果在罗马尼亚购买的是在建房地产，则必须从开发商处取得建筑许可证、建筑设计方案以及公寓划分备忘录。对于特殊类型资产，还需补充农业部最终批准文件（适用于城市范围外土地）或文化部批准文件（适用于历史建筑）。

罗马尼亚房地产购买程序：交易阶段、时间安排及公证流程

在罗马尼亚实施投资项目必须遵循严格的分步骤程序。在罗马尼亚整个房地产购买流程被划分为连续阶段，每个阶段均具有法律规定的时间限制及特定法律后果。买卖合同只能由国家公证人办理，其职责是确保法律关系的合法性。

以下为外国投资者购买资产时所遵循的主要步骤。

第一阶段：初步筛选房地产及预审。在此阶段，对物业技术特征进行基础审查，并申请地籍信息摘录。

第二阶段：买方税务登记。外国投资者向 ANAF 提交申请，以获得 NIF 或 CIF 编号。这是开立银行账户和进行资金结算的强制条件。

第三阶段：预订协议或预售合同。预订协议最长有效期为60天，买方支付金额不得超过物业价格的5%。预售买卖合同须经公证认证，并最迟于下一个工作日登记至土地登记簿。预付款汇入开发商专用账户，并仅可按照法律规定的时间表用于项目建设融资。

第四阶段：申请认证专用公证摘录。公共公证人自行向 ANCPI 申请用于公证认证的土地登记簿专用摘录（extras de carte funciară pentru autentificare）。该文件将在10个工作日内暂时禁止对该房地产进行其他登记操作。

第五阶段：签署正式合同及完成资金结算。双方在公证人及持牌司法翻译员在场的情况下签署最终文件。付款通过银行系统完成，通常采用第三方监管账户（escrow）。

第六阶段：在国家地籍系统登记产权。公证人以电子形式将经认证的合同提交至 ANCPI，以便在土地登记簿中正式登记新的产权人。

第七阶段：市政税务登记。新业主必须在签署合同后30日内向房地产所在地的地方税务局（DITL）提交申报。

完整办理罗马尼亚房地产交易时，如果外国投资者不掌握官方语言，则必须有持牌翻译员参与。翻译员须在公证文件每一页签字确认，以证明外国公民已完全理解合同所有条款及所承担义务的法律后果。非现金支付受到外汇监管规则约束：居民之间金额超过50,000列伊的交易必须通过银行账户完成。

国家登记系统中的产权登记期限受到严格规定。罗马尼亚房地产的标准登记程序自公证人提交电子申请之日起通常需要3至7个工作日。登记完成后，投资者将获得正式文件——产权登记摘录（extras de intabulare），证明买方名下的罗马尼亚产权已完成正式登记。忽视最后阶段并未在30日内向地方税务局（DITL）办理登记，将导致行政责任及滞纳金处罚。

购买罗马尼亚房地产的税费与成本

计算投资项目总成本需要对税法进行详细分析。购买罗马尼亚房地产的总成本不仅限于合同中约定的价格。买方需承担 ANCPI 产权登记费用及公证服务费用。自然人缴纳相当于房地产价值0.15%的地籍登记费，而法人则需按交易金额的0.5%缴纳，且每项房地产最低收费为60列伊（RON）。

罗马尼亚房地产登记的官方费用还包括地籍机构提供的信息服务。土地登记簿摘录费用为20列伊，通过在线平台申请最新正射影像地籍图费用为15列伊。根据《税法》第111条规定，罗马尼亚房地产卖方税款由公证人自动代扣代缴：持有房地产不超过3年的，税率为3%；持有超过3年的，税率为1%。

企业尤其需要关注增值税（TVA）的计算规则。一级市场房地产交易适用的标准增值税税率为21%。9%的优惠增值税税率具有严格限制，仅在满足以下条件的情况下适用，并有效至2026年7月31日：建筑面积不超过120平方米、房产价值不超过600,000罗马尼亚列伊（RON）（不含相关税费），且买方仅进行一次符合条件的购置。

交易完成后，新业主将承担年度缴费义务。罗马尼亚市政房地产税由地方税务部门（DITL）根据地籍评估价值以及地方议会决议批准的系数计算征收。如果长期投资标的是农业用地，则适用一项特别税费：自购买之日起未满八年即转售土地的，须按所得利润的80%缴纳专项税。

结论

购买罗马尼亚房地产是实现资本多元化配置并扩大在欧盟商业布局的一种法律透明方式，但投资者必须严格遵守建筑物与土地权利分离管理的法律制度。