Купить недвижимость во Вьетнаме

11.05.2026

Для быстрой связи с консультантом

WeChat

Купить недвижимость во Вьетнаме — такое решение принимают те, кто желает вложить средства в растущий рынок с потенциалом увеличения стоимости и получения дохода от аренды при сравнительно доступном уровне входа по сравнению с другими странами региона. Я сразу уточняю, что иностранный инвестор не получает землю в полном объеме, а оформляет право владения жилым объектом в пределах, установленных законодательством. Для сделки важны допустимый формат жилья, количественные ограничения по участию иностранцев в проекте, срок владения до 50 лет с возможностью однократного продления на такой же период, а также наличие законного въезда в страну. В 2026 году интерес к покупке недвижимости во Вьетнаме поддерживается развитием транспортной инфраструктуры, обновлением городской среды и смещением спроса в сторону современных жилкомплексов.

Почему Вьетнам рассматривают для покупки недвижимости

Я рассматриваю Вьетнам как юрисдикцию с четко очерченными правилами допуска иностранного капитала в жилой сегмент и выраженной привязкой стоимости к инфраструктуре и качеству проекта. В отличие от ряда азиатских рынков, здесь сочетание регулируемого допуска, масштабной урбанизации и активного девелопмента формирует понятную логику выбора объекта и точки входа.

Быстрорастущие крупные города с разным профилем спроса

Разные города формируют разные сценарии использования и доходности, что позволяет не ограничиваться одной моделью вложений:

Ханой — админцентр с устойчивым внутренним спросом и высокой долей долгосрочной аренды;
Хошимин — деловая столица с концентрацией бизнеса, где активнее развивается сегмент краткосрочного и корпоративного найма;
Дананг — прибрежный город с турпотоком и спросом на апартаменты для отдыха;
Хайфон — промышленный хаб с ростом спроса со стороны специалистов и сотрудников производственного сектора.

Такое распределение снижает зависимость от одного типа арендатора и позволяет приобретать недвижимое имущество во Вьетнаме под конкретную стратегию.

Инфраструктура как фактор роста стоимости

Рост цен напрямую связан с развитием транспортной и городской среды. Я отдельно оцениваю проекты, привязанные к:

линиям метро в Ханое и Хошимине;
новым автомагистралям и транспортным коридорам;
зонам TOD (транзитно-ориентированное развитие), где жилье интегрировано с транспортными узлами и коммерческой инфраструктурой.

Такие локации показывают более устойчивую динамику стоимости и быстрее заполняются арендаторами.

Возможность покупки жилья иностранцем без создания местной компании

Иностранный гражданин может купить жилье во Вьетнаме напрямую, без учреждения юрлица. Это снижает административную нагрузку и исключает необходимость вести корпоративную отчетность ради владения квартирой или домом в разрешенном проекте. Сделка оформляется на физлицо при наличии законного въезда и соблюдении требований законодательства.

Относительно понятная модель допуска иностранца

Закон прямо определяет параметры приобретения недвижимости во Вьетнаме нерезидентом, что упрощает юридическую оценку сделки:

установлен перечень допустимых объектов;
зафиксирован срок владения;
введены количественные ограничения по доле иностранного участия.

Такая система позволяет заранее оценить возможность покупки вьетнамской недвижимости и избежать неопределенности, характерной для менее урегулированных рынков.

Сильная роль девелоперских проектов

Покупка жилья во Вьетнаме иностранцами ориентирована на объекты в официально утвержденных жилкомплексах, что снижает риски, связанные с правовым статусом недвижимости. Девелопер обеспечивает разрешительную документацию, подключение к инфраструктуре и соответствие проекта требованиям законодательства. Для иностранца это удобнее, чем работа с разрозненным вторичным сегментом, где выше вероятность несоответствия установленным правилам и ограничениям.

Может ли нерезидент купить недвижимость во Вьетнаме

Законодательство прямо допускает покупку недвижимого имущества во Вьетнаме нерезидентом, но связывает его с типом объекта, сроком владения и соблюдением установленных ограничений. Под иностранным покупателем понимается физлицо, не имеющее гражданства данной юрисдикции и обладающее правом законного въезда. Отдельное ограничение касается лиц с дипломатическими и консульскими привилегиями. Такие категории не подпадают под общий режим приобретения жилья во Вьетнаме и не могут использовать стандартный порядок оформления.

Срок владения ограничен. Первоначальный период составляет до 50 лет с момента выдачи регистрационного сертификата. Продление допускается один раз на аналогичный период при соблюдении условий, действующих на дату обращения. В совокупности возможный срок использования может достигать 100 лет.

Отдельный правовой режим возникает при заключении брака с гражданином Вьетнама. В этом случае покупка вьетнамской жилой недвижимости допускается без ограничения по сроку, поскольку применяется порядок, аналогичный режиму для местного населения.

Регистрация права может быть отклонена при несоблюдении установленных требований. Наиболее частые основания для отказа я свожу к следующим:

превышен допустимый лимит доли иностранного участия в жилом комплексе или административной зоне;
объект расположен на территории с ограничениями, связанными с обороной или безопасностью;
отсутствует законное основание для въезда в страну на момент оформления;
выбранный актив не относится к категории, разрешенной для приобретения иностранными лицами.

Чтобы избежать рисков, юридическая оценка допустимости объекта проводится до покупки недвижимости во Вьетнаме.

Приобрести объект вьетнамской недвижимости: что доступно иностранцам

Для иностранного инвестора доступны несколько категорий, каждая из которых регулируется отдельно и требует проверки на соответствие установленным ограничениям. Законодательство не допускает произвольного выбора актива, поэтому важно сразу понимать, какие варианты допустимы.

Квартиры в кондоминиумах

Купить квартиру во Вьетнаме — базовый и наиболее понятный вариант для нерезидента. Речь идет о помещениях в многоквартирных зданиях, входящих в утвержденные жилкомплексы. Такие объекты проще всего проходят регистрацию, поскольку изначально проектируются с учетом допуска иностранных участников. Девелопер закладывает допустимую долю таких владельцев на этапе согласования проекта, что снижает риск отказа при оформлении прав. Дополнительно этот сегмент отличается более прозрачной структурой управления и наличием обслуживающей компании, что важно при сдаче в аренду и эксплуатации.

Индивидуальные дома в коммерческих жилищных проектах

Иностранный инвестор может приобрести во Вьетнаме виллу или таунхаус, но только если объект расположен в коммерческом жилом проекте, утвержденном для продажи. Имеются в виду дома в составе организованной застройки с единой инфраструктурой и правовым статусом. При этом действует ограничение по количеству таких объектов в пределах одной административной территории, поэтому доступность конкретного варианта всегда требует проверки. Покупка во Вьетнаме дома вне девелоперского проекта не соответствует допустимому режиму для нерезидента.

Жилье на первичном и вторичном рынке

Допуск не зависит напрямую от стадии объекта. Поэтому можно купить во Вьетнаме квартиру в новостройке или на вторичном рынке. Решающее значение имеет соответствие жилья установленным требованиям. Важна принадлежность к разрешенному сегменту, наличие правоустанавливающих документов и соблюдение лимитов по иностранному участию. Даже на вторичном рынке объект может быть недоступен, если квота уже исчерпана или изначально не предусматривала участие иностранных владельцев.

Что не следует смешивать с допустимым жильем

Не все виды недвижимости подпадают под разрешенный режим для нерезидентов. Иностранцам недоступны:

земельные участки как самостоятельный актив;
сельскохозяйственные земли;
объекты вне утвержденных жилых проектов;
недвижимость в зонах с ограничениями по безопасности.

Такие активы либо не подлежат передаче иностранному лицу, либо требуют иной правовой модели, не связанной с прямым владением.

Офисные помещения, гостиничные комплексы, торговые площади и иные объекты коммерческого назначения регулируются по иным правилам. В этом сегменте применяются отдельные требования к структуре сделки, участию юридических лиц и допуску иностранного капитала.

Ограничения для иностранца

При покупке во Вьетнаме апартаментов в многоквартирных зданиях действует установленное ограничение по доле участия иностранных владельцев — не более 30% общего числа квартир в одном кондоминиуме. Этот показатель рассчитывается от общего количества помещений в конкретном здании, а не по всему району или городу. Если установленный порог достигнут, дальнейшая передача квартир иностранным лицам не допускается независимо от стадии проекта или готовности объекта.

При покупке во Вьетнаме дома действует иной принцип расчета, привязанный к административной территории — не более 250 единиц в пределах одного городского района базового уровня. В расчет включаются виллы и таунхаусы, расположенные в утвержденных жилых проектах. Ограничение применяется к совокупности таких объектов в пределах конкретной административной единицы.

Перед заключением сделки я всегда проверяю фактическое заполнение квоты. Для этого используются:

документы девелопера с указанием допустимой доли иностранного участия;
сведения о реализованных объектах в проекте;
данные о текущем распределении прав среди владельцев.

Дополнительно анализируется статус конкретного объекта, поскольку даже в пределах одного комплекса часть помещений может быть доступна, а часть уже выбыла из допустимого оборота для иностранцев.

Игнорирование проверки лимитов создает прямой риск отказа в регистрации после покупки вьетнамской недвижимости. Сделка может быть подписана и оплачена, но при подаче документов на оформление права госорган проверяет соблюдение ограничений. Если квота превышена, в выдаче сертификата будет отказано. В такой ситуации покупатель фактически не получает зарегистрированное право владения, несмотря на исполнение финансовых обязательств по договору.

Требования при покупке недвижимости во Вьетнаме

К иностранному лицу предъявляются такие условия допуска:

актуальный паспорт;
законное основание для въезда на территорию страны;
отсутствие дипломатического или консульского иммунитета;
готовность проводить оплату через банковскую систему, действующую во Вьетнаме.

Наличие визы или иного разрешения на въезд подтверждает статус лица, которому разрешено участвовать в сделке. Без этого приобретение объекта недвижимости во Вьетнаме невозможно.

Жилой объект должен соответствовать установленному режиму оборота. Я проверяю следующие параметры:

принадлежность к категории, доступной для иностранного участия;
допустимость передачи по договору купли-продажи или аренды с выкупом;
отсутствие ограничений, связанных с территорией или статусом.

Если актив изначально не подпадает под разрешенный сегмент, оформить его на иностранного владельца не получится независимо от условий сделки.

При покупке вьетнамской недвижимости отдельное внимание уделяется проекту, в рамках которого расположен объект. Важны два критерия:

включение комплекса в перечень, допускающий участие иностранцев;
соблюдение установленного лимита по доле таких владельцев.

Даже при корректном статусе квартиры или дома превышение допустимой квоты исключает регистрацию права.

Лицо, передающее объект, должно обладать законным основанием для отчуждения. Я проверяю:

наличие правоустанавливающих документов;
отсутствие ограничений на распоряжение;
соответствие объекта заявленным характеристикам.

Отсутствие подтвержденного права на передачу делает покупку недвижимости во Вьетнаме уязвимой и может привести к отказу в регистрации.

Оплата должна проходить через официально разрешенные финансовые каналы. Используется безналичный перевод через:

кредитные организации, работающие во Вьетнаме;
филиалы иностранных банков, имеющие право на проведение операций внутри страны.

Наличные расчеты или неформальные схемы перевода не обеспечивают юридической защиты и могут стать основанием для отказа при оформлении права.

Читать также: Купить недвижимость на Мадейре

Как купить недвижимость во Вьетнаме: дорожная карта

Я разбиваю процесс покупки недвижимости во Вьетнаме на последовательные действия, каждое из которых влияет на возможность регистрации права и дальнейшее распоряжение:

Выбор объекта и первичная проверка допустимости

Подбирается вариант покупки недвижимого имущества во Вьетнаме, определяется тип жилья, принадлежность к утвержденному проекту, стадия готовности и доступность для иностранного участия с учетом действующей квоты.

Проведение юридической проверки

Анализируются правоустанавливающие документы, разрешения на строительство, статус ввода в эксплуатацию, отсутствие ограничений и запретов на передачу.

Резервирование объекта и согласование условий

Фиксируется намерение сторон через депозит или предварительное соглашение с указанием цены, сроков, условий возврата средств и порядка выхода из сделки.

Подготовка и согласование соглашения

Формируется текст с указанием сторон, стоимости, графика платежей, срока передачи, ответственности за нарушения и порядка регистрации права.

Нотариальное удостоверение договора

Сделка заверяется у нотариуса, если это требуется для конкретного типа объекта, с оплатой нотариального тарифа, рассчитанного от стоимости имущества.

Перечисление денежных средств

Оплата проводится безналично через банк, действующий во Вьетнаме, с фиксацией назначения платежа и сохранением подтверждающих документов.

Подписание акта приема-передачи

Стороны фиксируют передачу объекта, проверяют фактическое состояние, соответствие площади и комплектации, после чего передаются ключи.

Подача документов на регистрацию покупки недвижимости во Вьетнаме

Комплект подается в орган регистрации земли через местный офис земельного учета или через девелопера, если он сопровождает процесс, с приложением договора, платежных документов и идентификационных данных покупателя.

Получение сертификата права собственности

Выдается документ, подтверждающий владение жилым объектом с указанием срока и характеристик, который является единственным доказательством покупки недвижимости во Вьетнаме.

Оформление пострегистрационных отношений

Заключаются договоры с управляющей компанией, оформляются коммунальные услуги и учитываются будущие обязательства по налогам и содержанию объекта.

Налоги и расходы после покупки недвижимого имущества во Вьетнаме

После покупки во Вьетнаме жилья его владелец несет постоянные затраты, связанные с эксплуатацией. Основные статьи включают:

платежи управляющей компании за обслуживание здания и инфраструктуры;
коммунальные услуги — электроэнергия, вода, вывоз отходов;
взносы на содержание общих зон и техобслуживание;
расходы на ремонт и обновление, если они предусмотрены правилами комплекса.

Размер таких платежей зависит от уровня проекта, площади и набора услуг. В современных жилкомплексах ставка обслуживания часто рассчитывается за квадратный метр и оплачивается ежемесячно.

Если после покупки во Вьетнаме недвижимость сдается в аренду, доход облагается налогом независимо от гражданства владельца. Применяется комбинированная ставка, включающая:

VAT — 5%;
налог на доход физлица (PIT) — 5%.

Совокупная нагрузка составляет 10% от валового дохода при превышении установленного минимального порога поступлений. Эти платежи рассчитываются отдельно от расходов на приобретение и не уменьшают базу автоматически без учета допустимых вычетов.

При отчуждении объекта применяется отдельный налог. Для физлица действует фиксированная ставка 2% от стоимости сделки. Этот платеж рассчитывается от договорной цены. В результате налог возникает даже при отсутствии прибыли, что важно учитывать при планировании выхода из актива.

Заключение

Профессиональное сопровождение покупки недвижимости во Вьетнаме позволяет выстроить процесс без юридических разрывов и снизить риск отказа в регистрации права. Я обеспечиваю проверку допустимости объекта для иностранного участия, анализ правового статуса проекта и контроль лимитов, которые напрямую влияют на возможность оформления. Уделяю внимание договору и платежной схеме, чтобы зафиксировать условия передачи и исключить спорные положения. В результате покупатель получает зарегистрированное право без необходимости самостоятельно разбираться в локальных требованиях и взаимодействовать с несколькими участниками процесса.

FAQ

Можно ли купить квартиру во Вьетнаме без оформления ВНЖ?

Да, наличие вида на жительство не требуется. Закон допускает приобретение во Вьетнаме жилья иностранным гражданином при единственном базовом условии — законный въезд в страну. На практике это означает наличие действующей визы или иного разрешения на въезд. Покупка оформляется на физлицо без обязательного создания компании или получения долгосрочного статуса проживания. При этом право собственности носит ограниченный характер. Объект оформляется на срок до 50 лет с возможностью однократного продления еще на 50 лет. Дополнительно действует количественное ограничение. Доля объектов, принадлежащих иностранцам в одном жилом комплексе, не может превышать установленный лимит, поэтому возможность покупки конкретной квартиры всегда проверяется до сделки.

Может ли иностранец купить во Вьетнаме дом или виллу?

Да, но только в строго определенных рамках. Разрешается приобрести индивидуальный жилой объект (виллу, дом, таунхаус) если он расположен в коммерческом жилищном проекте, допущенном к продаже иностранцам. Такие объекты входят в планируемые застройки с утвержденной инфраструктурой и правовым статусом. При этом действует отдельное ограничение. В пределах административной территории установлен максимальный объем домов, которые могут принадлежать иностранным собственникам. Покупка во Вьетнаме дома вне проекта, особенно на индивидуальном земельном участке, как правило, не соответствует допустимой модели для нерезидента. Поэтому ключевым фактором становится не тип недвижимости, а ее юридический режим и принадлежность к разрешенному проекту.

Можно ли приобрести земельный участок во Вьетнаме нерезиденту?

Земля в юрисдикции находится в государственной собственности, а частным лицам разрешается ею пользоваться. Иностранец не может купить во Вьетнаме земельный участок. Если же речь идет о приобретении жилья, участок, на котором оно расположено, передается в рамках проекта и на срок владения этим объектом.