Недвижимость в Испании

Недвижимость в Испании может быть использована в качестве средства сохранения капитала и в качестве эффективного механизма для получения прибыли. Покупка недвижимости в Испании может служить надежным способом диверсификации инвестиционного портфеля. Рост стоимости недвижимости происходит постепенно, что позволяет инвесторам минимизировать краткосрочные риски и получать стабильный доход в долгосрочной перспективе.

Долгосрочное владение недвижимостью в Испании рассматривается как эффективный инструмент получения пассивного дохода за счет реализации права на сдачу объекта в аренду, что позволяет собственнику генерировать стабильный денежный поток в виде арендной платы. Ввиду высокого туристического потенциала Королевства, сохраняется устойчивый спрос на аренду жилья в данной юрисдикции. Наряду с этим, приобретение недвижимого имущества в Испании, при условии соблюдения установленных финансовых критериев, может являться предпосылкой для оформления вида на жительство.

В статье разъясняется, как купить недвижимость в Испании, начиная от выбора типа недвижимости и заканчивая погашением налоговых обязательств. Помимо этого разъяснены основные причины высокого интереса иностранцев к инвестированию в испанскую недвижимость, рассмотрены ключевые аспекты юридического сопровождения сделок данного типа с позиции профессионального юриста.

Инвестирование в недвижимость в Испании — инвестиционная возможность или финансовый капкан?

Согласно последним исследованиям, каждый третий иностранный инвестор в недвижимость выбирает Испанию. Но что скрывается за этими цифрами? Почему именно эта страна стала таким «магнитом» для капитала?

В течение второго полугодия 2023 года Испания привлекла инвестиции в сектор недвижимости в размере 2,06 миллиарда евро, что позволило ей войти в число четырех ведущих европейских государств и занять восьмое место в глобальном рейтинге по данному показателю. Результаты проведенного анализа рыночной конъюнктуры свидетельствуют о том, что в 2024 году на рынке недвижимости Испании наблюдалась устойчивая тенденция к повышению рыночной стоимости объектов. В частности, стоимость объектов недвижимости, реализуемых застройщиками, увеличилась на 11%, в то время как стоимость объектов, ранее находившихся в гражданском обороте, возросла на 3.2%. Указанные данные могут оказать существенное влияние на формирование договорной цены при заключении сделок купли-продажи недвижимости в Испании и, соответственно, на размер государственной пошлины.

Одним из главных преимуществ, почему покупка испанской недвижимости востребована среди иностранцев, является либеральное законодательство, гарантирующее иностранцам равные права с резидентами при приобретении, владении и распоряжении недвижимым имуществом. В соответствии с нормами законодательства Королевства, иностранные субъекты, как физические, так и юридические лица, наделены полной правоспособностью к осуществлению любых сделок с недвижимым имуществом, расположенным на территории данного государства. Такая правоспособность распространяется как на приобретение и отчуждение объектов недвижимости, включая жилые и нежилые помещения, так и на заключение договоров аренды с целью извлечения дохода. Иностранные инвесторы, таким образом, обладают равными правами с резидентами Испании в сфере оборота недвижимого имущества.

Подпись к иллюстрации: из каких стран были самые активные покупатели испанской недвижимости в 2024 году.

Испания располагает развитой транспортной и социальной инфраструктурой, здесь предлагается упрощенная процедура получения долгосрочных виз, эта страна является членом Шенгенской зоне, что обеспечивает свободное перемещение по странам, входящим в зону. Королевство Испания на протяжении многих лет сохраняет за собой статус одного из наиболее привлекательных направлений для туристов в европейском регионе. Соответственно, одним из значимых факторов, обуславливающих устойчивый интерес к инвестированию в испанскую недвижимость, является высокий уровень туристического спроса.

Вложение капитала в объекты туристической недвижимости, находящиеся на территории Королевства Испания, может привести к возникновению имущественного интереса, выраженного в получении дохода от сдачи в аренду, в связи с устойчивым спросом на арендуемое жилье, а также динамичным развитием сектора туристических услуг, что обеспечивает привлечение широкого спектра арендаторов, включая лиц, заинтересованных в краткосрочном и долгосрочном проживании.

Купить испанскую недвижимость достаточно выгодно с точки зрения качества жизни. По этому показателю рейтинг Испании превышает аналогичные показатели в Соединенном Королевстве, Италии, Португалии. Данное утверждение подкрепляется сведениями, содержащимися в различных авторитетных рейтингах. В частности, Испания заняла следующие позиции:

• 3-ю позицию среди лучших стран для экспатов по версии CNN Travel. Данный рейтинг свидетельствует о высокой степени интеграции иностранных граждан в испанское общество.
• 1-ю позицию в рейтинге количества пляжей, удостоенных награды «Голубой флаг» в 2024 году. Наличие 628 пляжей, соответствующих высоким стандартам чистоты, безопасности и экологичности, подтверждает лидерство Испании в данной категории.
• 32-ю позицию из 163 стран в Global Peace Index. Указанный индекс отражает сравнительно низкий уровень преступности, политическую стабильность и ограниченное участие государства в военных конфликтах.

При наличии квалифицированного юридического представительства, процедура приобретения недвижимости в Испании отличается предсказуемостью и отсутствием скрытых препятствий. Ориентировочный срок, требуемый для осуществления всех этапов сделки, варьируется от одного до трех месяцев. Ценовая политика на рынке жилья в Испании является существенным фактором инвестиционной привлекательности. В частности, стоимость апартаментов, расположенных на побережье Средиземного моря, как правило, ниже, чем на аналогичные объекты, находящиеся в собственности в Италии или Франции.

Налоговый режим, предусматривающий вариативность ставок налога на недвижимое имущество от 0.4% до 1.1% в год в зависимости от территориальной принадлежности объекта налогообложения, создает благоприятные фискальные условия для реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости в Испании. Значимым фактором является возможность диверсификации географического охвата рынков, что обусловлено доступностью обширного спектра предложений, начиная от компактных городских студий и заканчивая роскошными виллами, расположенными в приморских регионах.

В условиях современного рынка наблюдается тенденция к покупке испанской недвижимости премиального класса, расположенной в прибрежных зонах, таких как Коста-дель-Соль и Коста-Брава. Параллельно с этим, отмечается высокий уровень спроса на городские апартаменты, находящиеся в пределах Барселоны и Мадрида, с целью последующей сдачи в аренду. Данная стратегия позволяет инвесторам рассчитывать на получение дохода, эквивалентного 4–6% годовых от вложенных инвестиций.

Инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость в Испании привлекают внимание не только потенциальных релокантов, но и субъектов, стремящихся к формированию дополнительных источников дохода. Прогнозирование дальнейшей динамики стоимости испанской недвижимости обусловлено необходимостью учета множества факторов, таких как общеэкономическая конъюнктура, увеличение туристического потока, который, по предварительным оценкам, возрастет до 90 миллионов человек к 2030 году, изменения в законодательстве, регулирующем отношения в сфере недвижимости, и влияние глобальных экономических тенденций.

В дополнение, получение вида на жительство в Испании по программе Golden Visa предоставляет иностранцам возможность получить ВНЖ в обмен на приобретение недвижимости стоимостью не менее 500 000 евро.

• Инвестор должен быть старше 18 лет и не являться гражданином стран Евросоюза, Европейской экономической зоны или Швейцарии.
• Приобретаемая недвижимость может быть жилой или коммерческой, новой или вторичной.
• Инвестор должен предоставить документы, подтверждающие законность происхождения денежных средств, используемых для инвестиций.
• Заявитель должен иметь медицинскую страховку, действующую на территории Испании.
• Инвестор должен предоставить справку об отсутствии судимости.

• Получение ВНЖ в Испании для инвестора и членов его семьи (супруг/супруга, дети и родители на иждивение).
• Возможность проживания и работы на территории Испании.
• Свободное перемещение по Шенгенской зоне.
• Возможность получения испанского гражданства спустя 10 лет проживания в Королевстве.

Здесь же отметим, что анализ данных о регистрации прав на недвижимое имущество в Испании позволил констатировать повышенный интерес нерезидентов к приобретению недвижимости за последние несколько лет в шести регионах страны. Рынок недвижимости демонстрирует наиболее высокую активность в Валенсии, где зафиксировано наибольшее количество сделок (27 987). Автономные районы Андалусия (17 562 сделки) и Каталония (14 488 сделок) занимают соответственно второе и третье места по объему совершенных сделок. Значительная активность наблюдалась в автономном регионе Мурсия, на территориях, входящих в состав Балеарских и Канарских островов.

Подпись к иллюстрации: статистика по покупке недвижимости в Испании иностранцами с 2013–23 гг.

Регулирование сделок с недвижимостью в Испании

Испания, суверенное государство, расположенное на Пиренейском полуострове. Наблюдается высокий уровень спроса на приобретение объектов недвижимости в Испании со стороны иностранных соискателей, стремящихся к приобретению имущества в европейском регионе. Ценообразование на недвижимость в Испании подвержено влиянию множества факторов, включая, помимо прочего:

• близость к ключевым объектам инфраструктуры, таким как транспортные узлы (аэропорты, железнодорожные станции, морские порты), социально значимые объекты (образовательные учреждения, медицинские учреждения, культурные объекты);
• площадь объекта, его планировка, количество комнат, наличие дополнительных помещений (балконы, террасы, гаражи), состояние объекта (новостройка или вторичное жилье), качество использованных материалов и инженерии;
• соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости в конкретном регионе Испании, наличие новостроек, способных составить конкуренцию существующим объектам;
• макроэкономические показатели, такие как уровень инфляции, процентные ставки по ипотечным кредитам, валютный курс евро, а также уровень доходов населения.

Покупка недвижимости в Испании требует четкого понимания юридического процесса, который отличается от многих других стран. Сделки с недвижимостью в Испании регулируются испанским общим правом, содержащимся в Гражданском кодексе и в дополнительными законами, например, ипотечным правом. Гражданский кодекс регламентирует права собственников имущества и устанавливает нормы, касающиеся приобретения, продажи и управления имущественными активами. В дополнение к Гражданскому кодексу, существенное значение имеют региональные нормативные акты, которые действуют в автономных регионах Испании, что обусловлено историческими, культурными и экономическими особенностями регионов. Ниже описаны типы собственности на недвижимость в Испании.

Полное владение (Pleno Dominio)

Это исключительное право собственности на объект, позволяющее его владельцу использовать, распоряжаться и извлекать из него выгоду. Это право может быть индивидуальным или совместным, предоставляя владельцам свободу распоряжаться имуществом (продавать, сдавать в аренду, изменять) в пределах, установленных законом. В отличие от usufruct, предоставляющего только право пользования, или bare ownership, лишенного прав на использование, полное владение охватывает все аспекты собственности.

При осуществлении инвестиций в коммерческую недвижимость в Испании необходимо принимать во внимание не только традиционные виды собственности, но и иные, предусмотренные национальным законодательством формы имущественных прав.

• Арендные права: предоставляют возможность временного разделения собственности на землю и объектов, возводимых на ней, аналогично долгосрочной аренде по общему праву. Они дают арендатору право на строительство и владение сооружениями на участке третьего лица в обмен на платежи и на срок, не превышающий 99 лет. По завершении аренды сооружения переходят в собственность землевладельца. Эта практика особенно востребована в секторе возобновляемой энергетики, где компании строят солнечные и ветровые электростанции, избегая необходимости покупки земли и одновременно обеспечивая возможность финансирования под возведенные объекты.
• Административные концессии: распространяются на государственные земли, которые не могут находиться в частной собственности, включая морские и речные территории, гавани, доки и парковые зоны. Государственные органы, владеющие этими землями, передают право их использования, освоения и эксплуатации третьим лицам на определенный срок и за установленное вознаграждение. При этом концессионер получает дополнительные права, такие как возможность передачи или обременения концессии, но с рядом ограничений. Как правило, для таких действий требуется предварительное одобрение государственных властей, а новый владелец обязан соблюдать условия, установленные первоначальным соглашением.

В общем, приобретение иностранцами недвижимости в Испании не сопряжено с существенными ограничениями юридического характера. За исключением отдельных случаев, обусловленных особыми условиями природоохранного законодательства, регулирующего строительство и землепользование в прибрежных зонах и в сельской местности. В связи с чем, перед заключением сделки купли-продажи недвижимости в Испании целесообразно провести комплексную юридическую экспертизу объекта на предмет наличия обременений, ограничений, иных юридически значимых факторов, способных оказать влияние на правовой статус приобретаемого имущества.

Покупка недвижимости в Испании иностранцем: юридические формальности

Приобретение апартаментов в Испании предоставляет иностранному гражданину право полного владения данным объектом недвижимости, включая права по его отчуждения посредством договора купли-продажи, договора дарения, возможность передачи права собственности по наследству без каких-либо ограничений, обусловленных резидентством или гражданством приобретателя. Вместе с тем, реализация указанных прав возможна исключительно при условии соблюдения норм действующего законодательства Королевства, регулирующих процесс приобретения недвижимости в Испании иностранными гражданами.

Ключевым условием, обеспечивающим юридическую чистоту сделки и ее соответствие требованиям закона, является наличие у иностранного гражданина идентификационного номера иностранца (NIE), присваиваемого компетентными органами Испании. Данный номер является обязательным для совершения любых юридически значимых действий на территории Испании, включая, но не ограничиваясь:

• заключение договора купли-продажи недвижимого имущества;
• открытие банковского счета в финансовой организации, зарегистрированной в Испании;
• исполнение налоговых обязательств, предусмотренных законодательством для собственников недвижимого имущества.

Отсутствие у иностранного гражданина NIE является основанием для приостановления или отказа в регистрации сделки с недвижимостью в Испании, а также может повлечь негативные последствия в виде административной или финансовой ответственности.

В отдельных регионах Королевства Испания, как мы уже упомянули, установлены ограничения на приобретение земельных участков в собственность, что обусловлено особым правовым статусом земель, относящихся к категории охраняемых природных зон. В отношении таких земельных участков процедура получения разрешения на приобретение может быть обременена необходимостью получения дополнительных согласований в порядке, установленном действующим законодательством. Вместе с тем, приобретение коммерческой и жилой недвижимости на территории Испании, за исключением вышеуказанных случаев, не содержит существенных ограничений для иностранных инвесторов.

При этом, соблюдение установленной процедуры регистрации сделки с недвижимостью в Испании в Реестре собственности (Registros de la Propiedad) является необходимым условием для признания права собственности на приобретенное имущество. Кроме того, необходимо обеспечить соответствие сделки нормам градостроительного и экологического контроля, установленным действующим законодательством.

При рассмотрении вопроса о приобретении недвижимости на территории Испании, одним из ключевых аспектов являются налоговые последствия данной транзакции. Договаривающиеся стороны должны осознавать, что приобретение права собственности на недвижимое имущество в Испании не обусловливает автоматического возникновения у приобретателя статуса налогового резидента, за исключением случаев, когда последний планирует установить свое постоянное место пребывание в пределах этой юрисдикции.

В случае последующего использования приобретенного объекта в коммерческих целях, путем сдачи его в аренду, на собственника, независимо от его налогового статуса, возлагается юридически закрепленная обязанность по осуществлению налоговых платежей в пользу государства на тех же основаниях, что и для резидентов. В целях избежания возможных разночтений и получения исчерпывающей информации по данному вопросу, целесообразно обратиться за консультацией к компетентному юристу.

Лицам, кто собирается приобрести недвижимость в Испании от застройщика, важно обратить внимание на такой аспект, как стадия готовности объекта. Процесс строительства обычно проходит через несколько ключевых этапов, каждый из которых имеет свои особенности. Выделяется три основных стадии:

• Этап начала строительства — это стартовый этап, когда начинается подготовка строительного участка, включая копку котлована или нулевой цикл. На этой стадии покупатель получает возможность инвестировать в проект, но при этом риски могут быть достаточно высоки из-за неопределенности в сроках завершения строительства.
• Этап 50% готовности — на этом этапе здание уже начинает приобретать свою форму. Стены и основные конструкции построены, часто можно увидеть уже оконные проемы, а также другие элементы, которые дают представление о будущем виде объекта. Это популярная стадия для инвесторов, поскольку она уже позволяет более четко оценить прогресс проекта и его реальные сроки завершения.
• Этап завершения строительства — когда здание полностью готово и проходят последние проверки и сертификации. На этой стадии покупатель может ознакомиться с готовой недвижимостью. Этот этап имеет наименьшие риски, но цена объекта обычно выше, чем на предыдущих стадиях.

Каждая из этих стадий имеет свои преимущества и риски, поэтому выбор подходящего этапа зависит от индивидуальных предпочтений, целей инвестора и готовности к возможным задержкам в процессе строительства. Что касается ценовой политики, то покупка недвижимого имущества в Испании, находящегося на первой стадии имеет невысокую цену. Как только проект достигает 50% завершенности, стоимость обычно возрастает на 10-15%. Когда здание официально введено в эксплуатацию, цена устанавливается на рыночном уровне.

Аренда недвижимости в Испании остается привлекательным вариантом для инвесторов. В регионах, популярных среди туристов, доходность долгосрочной аренды составляет 5–8% в год. Краткосрочная аренда может быть более выгодной, однако ее доходность зависит от сезона. В Испании высокая ликвидность недвижимости наблюдается в крупных городах и прибрежных курортных районах. Прогнозы на ближайшие пять лет предсказывают устойчивый рост цен в пределах 3–5% ежегодно. Причиной этого является дефицит доступных участков для строительства и постоянный интерес зарубежных покупателей.

Свяжитесь с нами

Топ лучших регионов для инвестиций в недвижимость в Испании

Недвижимость для продажи в Испании продолжает набирать популярность среди иностранных покупателей, и их интерес охватывает все больше регионов. Наиболее востребованными остаются приморские территории Средиземного моря и Атлантики, где ликвидность объектов высокая. Коста-дель-Соль, Коста-Бланка и Балеарские острова лидируют среди ценителей комфортного отдыха и выгод от арендных поступлений.

Подпись к иллюстрации: автономные области Испании.

Марбелья, расположенная в престижном регионе Коста-дель-Соль, представляет собой один из наиболее востребованных географических рынков для осуществления трансграничных инвестиций в недвижимость в Королевстве Испания. Данный регион традиционно характеризуется повышенным спросом со стороны иностранных инвесторов, устремленных к приобретению элитных объектов недвижимости, соответствующих высоким стандартам жилья, и наслаждению благоприятными климатическими условиями.

Барселона, Валенсия и Мадрид остаются ключевыми направлениями для инвестиций в испанскую коммерческую недвижимость в равной степени, как и в жилые объекты. Эти города знамениты своим деловым и культурным потенциалом. Элитные объекты сосредоточены в престижных кварталах. Хотя северные и центральные районы Испании реже попадают в поле зрения инвесторов, растущая транспортная доступность и относительно невысокие цены формируют благоприятные предпосылки для капиталовложений.

Барселона, являясь динамично развивающимся мегаполисом, обладает современной инфраструктурой. Множество объектов культурного и исторического характера привлекает туристов, что обеспечивает постоянный спрос на аренду жилья, соответственно, инвестиции в недвижимость в Барселоне вызывают повышенный интерес. Валенсия расположена на живописном средиземноморском побережье. Инвестиции в недвижимость в Валенсии вызывают интерес у иностранцев, поскольку, по сравнению с другими крупными городами Европы, Валенсия предлагает относительно доступные цены на недвижимость.

Валенсия является популярным туристическим направлением, что обеспечивает стабильный поток туристов и создает спрос на аренду апартаментов и домов для отдыха, обладает развитой транспортной системой, включая международный аэропорт, что обеспечивает удобное сообщение с другими городами и странами. Покупка недвижимости в Валенсии может принести доход как от сдачи в аренду, так и от последующей перепродажи.

Во-вторых, Мадрид обладает высокоразвитой инфраструктурой, включая транспортные связи, международные аэропорты и развитую систему образования и здравоохранения, что делает его привлекательным не только для инвесторов, но и для людей, желающих жить и работать в комфортных условиях. Рынок недвижимости в Мадриде стабилен и показывает уверенный рост. Таким образом, покупка недвижимости в Мадриде — это не только способ сохранить и приумножить капитал, но и возможность стать частью динамично развивающегося, культурно богатого города с высоким качеством жизни.

Что касается других регионов страны, то, например, побережье Коста-Брава знаменито своими потрясающими пейзажами, лазурными бухтами и уединенными пляжами. Этот живописный уголок Средиземноморья пользуется стабильным спросом среди любителей элитного отдыха, а также становится перспективной локацией для инвестиций в испанскую недвижимость, особенно в сегменте премиальных вилл и апартаментов.

Севилья, в свою очередь, представляет собой культурную жемчужину Андалусии, сочетающую историческое наследие, величественную архитектуру, неповторимую атмосферу южной Испании. Благодаря постоянному притоку гостей и высокому спросу на краткосрочную и долгосрочную аренду, рынок недвижимости Севильи стабильно растет, открывая инвестиционные возможности для желающих получать доход от сдачи жилья в аренду или выгодной перепродажи объектов.

Пальма-де-Майорка, столица Балеарских островов, открывает возможности для приобретения элитной недвижимости. Этот живописный город славится своими изысканными виллами с панорамными видами на лазурное побережье, престижными жилыми комплексами, налаженной инфраструктурой. Богатые инвесторы отдают предпочтение этому региону из-за его эксклюзивных объектов недвижимости и благодаря первоклассным яхт-клубам, полям для гольфа, гастрономическим ресторанам, богатому культурному наследию.

Аликанте, расположенный на солнечном побережье Коста-Бланка, — одно из привлекательных направлений для приобретения объектов недвижимости в Испании благодаря сочетанию доступных цен и высокого арендного спроса. Этот динамично развивающийся город, где на выбор достаточно много объектов — от современных апартаментов в центре до уютных домов у моря, что делает его подходящим местом как для сезонного отдыха, так и для долгосрочных вложений.

Подпись к иллюстрации: средняя стоимость сделок с объектами жилого фонда в Испании.

Как иностранцу купить недвижимость в Испании?

Приобретение недвижимости в Испании представляет собой многоступенчатый процесс, сопряженный с необходимостью последовательного выполнения ряда правовых формальностей. Первоначальным этапом является поиск подходящего поставленным целям объекта недвижимости и его идентификация, предполагающая всестороннюю оценку его технического состояния, потребительских характеристик, местоположения, сопоставление заявленной цены с текущими рыночными котировками на аналогичные объекты.

Следующим важным этапом выступает юридическая экспертиза объекта недвижимости в Испании, направленная на установление правомерности его происхождения, отсутствия обременений, ограничений прав третьих лиц, соответствия градостроительным и иным нормативным требованиям. В случае выявления юридических дефектов или несоответствий, дальнейшее продвижение по процедуре приобретения становится невозможным. При условии успешного прохождения юридической проверки, потенциальный приобретатель получает право на заключение договора купли-продажи недвижимости в Испании.

Заключенное соглашение, будучи двусторонней сделкой, направленной на переход права собственности, подлежит государственной регистрации, обеспечивая публичность сделки. Внесение сведений о регистрации в единый государственный реестр прав на недвижимость влечет за собой переход права собственности на объект недвижимости в Испании к приобретателю. Ниже о каждом из этапов процесса покупки недвижимости в Испании.

Планирование инвестиций в испанскую недвижимость

Включая цели покупки, местоположение объекта, его текущее состояние, финансовые возможности покупателя. Определение целей поможет выбрать недвижимость, которая соответствует вашим долгосрочным намерениям. Местоположение непосредственно влияет на ликвидность объекта и его привлекательность для арендаторов. Внимание к состоянию недвижимости позволит избежать скрытых затрат на ремонт и восстановление. Оценка финансовых возможностей обеспечит выбор объекта, соответствующего вашему бюджету и предпочтениям.

Due diligence объекта недвижимости в Испании

Чтобы удостовериться в его законности и соответствии местным законодательным нормам. В процессе проверки необходимо изучить ключевые документы, такие как оригиналы сертификата на землю и разрешение на строительство, подтвердить выполнение всех обязательств по налогам на землю и строительству. Подтверждение правильности уплаты налогов является обязательным, чтобы исключить риск возникновения долговых обязательств, связанных с объектом недвижимости.

Заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости в Испании

Это первый шаг на пути к заключению сделки, который позволяет сторонам закрепить свои обязательства до подписания основного договора. Этот документ, как правило, включает условия, которые гарантируют авансовые платежи со стороны покупателя, четкие сроки для выполнения обязательств продавцом. Предварительный договор служит юридической основой для продолжения сделки, защищая интересы обеих сторон и минимизируя риски на всех этапах. Во время покупки недвижимости в Испании покупатель вносит залог в размере 5–10% от общей суммы сделки, который передается продавцу и служит подтверждением серьезности намерений сторон.

Подписание основного договора

Данный документ является окончательным соглашением между покупателем и продавцом, в котором детально указаны полные идентификационные данные сторон, объект недвижимости, включая его точное местоположение, размеры, кадастровый номер, описание характеристик, а также правовой статус недвижимости, сумма сделки, как будет произведена оплата.

В договоре изложены права и обязанности обеих сторон. Продавец обязуется передать недвижимость в установленный срок и обеспечить правомерность ее продажи. Покупатель обязуется произвести оплату в полном объеме, уплатить все налоги, пошлины и сборы, связанные с оформлением сделки и передачей права собственности. Передача права собственности на недвижимость в Испании будет осуществляться в момент завершения всех платежей и выполнения всех условий договора. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора, каждая из сторон несет ответственность в соответствии с законодательными нормами, регулирующими сделки с недвижимостью.

Регистрация права собственности на недвижимость в Испании

После того как все необходимые документы будут надлежащим образом подписаны, компетентный государственный орган в течение нескольких рабочих дней осуществит выдачу Сертификата о передаче прав, а также предоставит все сопутствующие материалы и документацию, подтверждающие завершение процедуры.

Проверка объекта недвижимости перед покупкой в Испании

Когда речь идет о комплексной проверке прав собственности на недвижимость в Испании, это необходимо воспринимать как ключевую составляющую всей сделки. Этот процесс требует изучения ряда факторов, среди них юридическое состояние объекта, отсутствие правовых споров и других рисков, которые могут повлиять на безопасность вложений. Целью комплексной проверки является не только подтверждение правомерности сделок с недвижимостью, но и обеспечение защиты инвестора от потенциальных юридических и финансовых проблем, которые могут возникнуть в будущем.

При проверке недвижимости акцентируется внимание на ее юридической чистоте, что включает анализ правоустанавливающих документов, проверку всех ранее проведенных сделок, выявление возможных обременений, таких как аресты, залоги и другие юридические ограничения. Также проводится анализ истории владения объектом, чтобы подтвердить законность всех переходов права собственности и отсутствие споров с предыдущими владельцами или третьими лицами.

В процессе сделки с недвижимостью в Испании ключевым моментом является проверка технических параметров объекта и соответствие его стандартам, что позволит избежать возможных проблем в будущем. Прежде чем купить недвижимость в Испании на этапе строительства, важно уделить внимание финансовой стабильности застройщика. Это может включать проверку кредитных рейтингов и истории успешных завершенных проектов. Важно ознакомиться с ограничениями по этажности, реконструкции и другим важным факторам.

В ходе due diligence можно также запросить оценку недвижимости, чтобы определить насколько реальна цена и прогнозы по ее изменению в ближайшем будущем. Дополнительно проводится анализ градостроительных документов и разрешений, чтобы удостовериться в отсутствии планов по изменению статуса или сносу объекта. Важно, чтобы в процессе участвовали специалисты. Мы готовы предложить экспертное сопровождение следок с недвижимостью в Испании на каждом этапе процесса.

Цены на недвижимость в Испании

Формирование стоимости недвижимости в Испании связано с несколькими важными аспектами, среди которых ключевым является стадия строительства. В частности, на ранних этапах строительства, таких как нулевой цикл, цены на жилье могут быть на 15–20% ниже по сравнению с уже готовыми объектами. Это связано с тем, что девелоперы предлагают покупателям более низкие цены, чтобы быстрее привлечь средства для завершения проекта.

Сравнение стоимости жилья на первичном и вторичном рынках — еще один важный ценовой аспект. Новостройки, особенно в больших городах и прибрежных районах, стоят дороже, но привлекают покупателей благодаря современным планировкам и новым системам коммуникаций. Вторичный рынок предлагает более низкие цены на аналогичные объекты, однако нужно учитывать такие факторы, как возраст зданий, состояние инженерных сетей и возможные затраты на ремонт. На начало 2025 года стоимость квартиры площадью 70 м² в регионе Коста-Бланка начинается от 120 000 евро, а в Барселоне аналогичное жилье стоит от 180 000 евро.

Третий фактор, который влияет на цену при оформлении сделок с недвижимостью в Испании — это тип недвижимости и ее состояние. Виллы на испанском побережье с видом на море оцениваются значительно выше, чем городские апартаменты. Цена таких объектов может колебаться в пределах 500 000 или 600 000 евро и выше, если это современный проект с просторной территорией, бассейном, садом и др. удобствами.

Инфраструктура и социальные удобства в окрестностях — важные факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Наличие школ, больниц, торговых центров, удобного транспорта может повысить цену. В элитных районах Мадрида или Барселоны, при покупке вторичной недвижимости, важно учесть возможность модернизации интерьера и повышения уровня комфорта.

Цена на покупку коммерческой недвижимости в Испании зависит от ее местоположения и туристической привлекательности района. Например, площади для торговли в крупных городах, к примеру, в Барселоне и Мадриде, или офисные здания в деловых районах, обладают значительно более высокой стоимостью, чем в небольших городах. Этот тип недвижимости служит инвестиционным инструментом с перспективой получения дохода через аренду. Важно помнить, что эксплуатационные расходы и налоги на коммерческие объекты могут быть выше, чем на жилые, но потенциальная прибыль от такого актива оправдывает расходы. В целом, цены на рынке недвижимости Испании с 2016 по середину 2024 гг. выросли на 40%.

Согласно недавнему прогнозу Bankinter, ожидается, что цены на жилье вырастут примерно на 5% по всей стране, при этом региональные различия будут в пользу крупных городов и популярных прибрежных зон. Fotocasa, ведущий испанский портал недвижимости, прогнозирует, что цены на жилье вырастут на 5–8% в 2025 году, в то время как специалисты отрасли Idealista соглашаются с этим, утверждая, что цены на недвижимость вырастут на 5–7%. Caixabank придерживается более консервативного подхода, прогнозируя номинальный рост цен примерно на 4%, указывая на общенациональную доступность жилья как на ограничивающий фактор будущего роста цен в 2025 году.

Дополнительные финансовые обязательства при приобретении недвижимости

Налог на покупку недвижимости в Испании дифференцируется в зависимости от приобретаемого объекта:

• Новостройки — покупатели новых жилых комплексов сталкиваются с 10% ставкой НДС, уплачивается от стоимости недвижимого имущества, а также обязаны уплатить 1.5% гербовый сбор.
• Вторичное жилье — ставки установлены от 6% до 10%, влияет регион и стоимость недвижимости.
• Коммерческие объекты — налог на покупку коммерческих объектов может значительно превышать ставки для жилых помещений. В некоторых случаях его размер достигает 25% от суммы сделки, что делает покупку коммерческой недвижимости в Испании довольно затратной.

Помимо основной стоимости недвижимости, следует учитывать расходы на нотариальные услуги, которые составляют от 1% до 2% от общей суммы сделки. Приобретение недвижимости в Испании в ипотеку сопряжено с необходимостью осуществления ряда дополнительных финансовых операций. Так, помимо основной суммы кредита, заемщик обязан уплатить за счет собственных средств вознаграждение за проведение независимой оценки объекта недвижимости (в среднем 500 евро), комиссионные сборы кредитному учреждению (от 0.5% до 1% от суммы кредита) и заключить договор имущественного страхования, стоимость которого может достигать 1000 евро.

Кроме того, собственник недвижимости подлежит ежегодному обложению имущественным налогом, ставка которого устанавливается муниципальными властями в пределах от 0.4% до 1.1% от кадастровой стоимости. Расходы на коммунальные услуги носят переменный характер, варьируются от площади жилого помещения, обычно от 100 до 200 евро в месяц.

Какие факторы влияют на процветание испанского рынка недвижимости?

На развитие рынка недвижимости Испании в 2025 году влияют многочисленные и взаимосвязанные факторы, как внутренние, так и внешние.

Рынок аренды. В то время как сектор аренды жилья на внутреннем рынке все еще переживает не лучшие времена из-за растущего спроса, растущих цен на аренду и сокращающегося предложения, ожидается, что спрос на аренду домов для отдыха останется высоким. Более строгие правила краткосрочной аренды жилья для туристов могут ограничить выход на рынок новых объектов аренды, что приведет к сокращению предложения и повышению цен на аренду в прибрежных районах Средиземноморья. Рынок аренды в Коста-Бланка и Ориуэла-Коста особенно динамичен, что обусловлено сезонным спросом со стороны туристов и посетителей.

Также отметим, что было регламентировано, что к 2030 году все объекты недвижимости в Испании должны соответствовать обновленным стандартам энергоэффективности с минимальными рейтингами энергоэффективности, требуемыми законом. Инвестиции в энергоэффективную недвижимость в Испании не только гарантируют соответствие, но и повышают стоимость недвижимости и спрос на аренду.

Заключение

Иностранные инвесторы продолжают проявлять интерес к инвестированию в испанский рынок недвижимости, что подтверждается значительным объемом сделок с их участием. Двумя годами ранее доля иностранных покупателей составила более 15% от всех сделок с недвижимостью, что указывает на устойчивый спрос со стороны зарубежных клиентов. Аналитики рынка недвижимости делают вывод о перспективности сохранения роста цен на жилую и нежилую недвижимость в течение 2025 года. Данная динамика обусловлена комплексом факторов, включающим устойчивый экономический рост, улучшение уровня жизни населения. Прогнозируется, что сложившаяся благоприятная рыночная ситуация будет стимулировать приток трансграничных инвестиций в сегмент недвижимости.

В частности, жилье по-прежнему будет предпочтительным сегментом для инвестиций в недвижимость Испании и Европе, привлекая от 30% до 35% от общего объема инвестиций в 2025 году. В гостиничном секторе ожидается, что вложения со стороны иностранцев составят от 20% до 25% от общего объема инвестиций, с ростом числа путешественников на 3.4%. Роскошные активы, конверсия и проекты смешанного использования, а также сегменты эконом-класса, как ожидается, будут наиболее динамичными. Розничная торговля составит до 20% от общего объема инвестиций в этом году. Прогнозируется рост продаж на 3%, поддерживаемый восстановлением частного потребления и туризма. Спрос на аренду продолжит подталкивать арендные ставки премиум-класса вверх, при этом средний рост в основных коммерческих центрах составит 3%.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью в Испании включает проведение переговоров с продавцом или застройщиком, взаимодействие с банками по ипотечным вопросам, представительство интересов клиента в государственных органах. Планируя инвестировать в недвижимость в Испании, важно привлекать компетентных специалистов с опытом работы и знаниями испанского законодательства, чтобы предостеречь себя от правовых последствий и защититься от значительных убытков в будущем.