Придбати нерухомість у Діяр аль-Макарі (Diyar Al-Maqar)

Придбати нерухомість у Diyar Al-Maqar (Діяр аль-Макар) планують іноземні інвестори, орієнтовані на житлові та змішані проєкти у Медині. Після реформи режиму права власності на нерухомість для громадян, які не є саудівцями, доступ до таких об’єктів розширився, однак для цієї локації діють конфесійні обмеження, вимоги до статусу покупця та окремі правила реєстрації права власності.

У цій статті я розповім про правовий статус зони, допустимі категорії набувачів, компетенцію державних органів і порядок правової перевірки об’єкта. Також буде розглянуто, як придбати нерухомість у Діяр аль-Макарі у Медині, які документи потрібні для укладення угоди, як відбувається реєстрація та які податки, збори та ризики супроводжують придбання.

Придбання нерухомості у Діяр аль-Макарі: правовий режим території та характеристики розташування

Diyar Al-Maqar входить до переліку офіційно схвалених районів Медини, у яких іноземним особам дозволене оформлення речових прав на об’єкти. Юридичний статус локації зазначено на платформі Saudi Properties, що перебуває у віданні Головного управління нерухомості Саудівської Аравії (Real Estate General Authority, REGA). Придбати нерухомість у Diyar Al-Maqar можна виключно у межах затвердженої території з урахуванням особливих вимог, передбачених для Медини.

Публічний профіль території розкрито в обмеженому обсязі. Офіційні джерела не публікують точну площу, текстовий опис меж, затверджений генеральний план, кількість житлових і комерційних приміщень, ім’я розробника, вартість будівництва та терміни здачі. Тому інвестиції у нерухомість Diyar Al-Maqar не можна оцінювати за загальними рекламними відомостями без вивчення документації конкретної ділянки.

Юридичні параметри кожного лота перевіряються окремо:

• кадастровий номер і географічні координати;
• розташування у межах затвердженої зони;
• доступний вид речового права;
• допустима частка іноземного володіння;
• строк права узуфрукту;
• цільове призначення землі та обмеження щодо її використання;
• наявність вільної квоти для власників, що не є громадянами Саудівської Аравії.

Право узуфрукту означає обмежене у часі право користуватися чужим об’єктом і отримувати від нього дохід без набуття повного права власності на землю чи будівлю. З цієї причини купівля нерухомості у Diyar Al-Maqar не завжди означає безстрокове оформлення права власності. Перш ніж купити об’єкт, інвестор має з’ясувати, яке право дозволене згідно з карткою відповідної ділянки.

Офіційне позначення території дозволяє описувати її як житлову або змішану зону, однак склад готових проєктів публічно не розкрито. Житлова нерухомість у Діяр аль-Макарі може складатися з відокремлених приміщень лише після їх офіційного виділення та внесення до Реєстру нерухомості — Real Estate Registry. Комерційна назва проєкту не засвідчує кадастрових характеристик, тому об’єкти у цій локації визначаються за координатами, номером земельної ділянки та реєстраційним записом.

Порядок придбання нерухомості в Діяр аль-Макарі іноземними особами

До зміни режиму іноземного володіння угоди регулювалися актом, затвердженим Королівським указом за номером M/15, і нерідко потребували окремого дозволу. Новий закон запровадив механізм узгоджених географічних зон, перелік яких Рада міністрів затвердила 23 червня 2026 року. Виконавчі положення опублікували 3 липня того ж року в офіційній газеті Umm Al-Qura.

Для організацій передбачено інший правовий порядок. Саудівська непублічна компанія, зареєстрована відповідно до норм Королівства та така, що має серед учасників іноземців, може оформити майно у визначеній частині Медини за умови дотримання встановлених параметрів.

Умови придбання нерухомості у Діяр аль-Макарі визначаються категорією права, часткою, доступною іноземцям, цільовим призначенням майна та тривалістю користування. Відповідні відомості зазначаються у картці вибраної території та конкретної ділянки. Укладення угоди з нерухомістю у Діяр аль-Макарі не забезпечує набувачеві автоматичного громадянства, дозволу на працевлаштування чи нової підстави для проживання у країні.

Правова експертиза нерухомості у Diyar Al-Maqar: аналіз активу та документації

Брак відкритих відомостей підвищує роль попереднього контролю. Першим етапом юридичної перевірки нерухомості у Diyar Al-Maqar стає визначення статусу набувача. У приватного покупця запитують паспорт, відомості про громадянство, саудівський дозвіл на проживання (Iqama) або документ, що підтверджує статус привілейованого резидента (Premium Residency), електронний ідентифікатор нерезидента, місцевий номер телефону, банківські реквізити, підтвердження належності до ісламу та дані про джерело коштів.

Далі проводиться перевірка об’єкта нерухомості у Діяр аль-Макарі. Кадастровий ідентифікатор, координати та межі ділянки звіряються з картою Saudi Properties та даними Реєстру нерухомості. Фахівець визначає доступний вид права, строк права узуфрукту, ліміт для іноземних набувачів, дозволене використання землі та заборони на здавання в оренду, відчуження або комерційне використання.

Якщо об’єкт продається до завершення будівництва, проводиться перевірка забудовника Diyar Al-Maqar. Перевірці підлягають ліцензія проєкту Wafi, повноваження забудовника щодо земельної ділянки, дозвіл на реалізацію майбутніх приміщень, реквізити ескроу-рахунку, графік будівництва, порядок повернення авансу та санкції за прострочення.

Покупцеві об’єкта в Діяр аль-Макар потрібно підготувати:

• паспорт, посвідку резидента Iqama або документ Premium Residency;
• електронний ідентифікатор нерезидента та номер телефону, зареєстрований у Саудівській Аравії;
• підтвердження банківських реквізитів і джерела фінансування;
• докази права фізичної особи оформити актив у Медині;
• документи про комерційну реєстрацію, установчі положення та рішення компанії про здійснення угоди;
• довіреність на уповноважену особу;
• офіційний витяг із Реєстру нерухомості;
• правовстановлювальне свідоцтво продавця;
• кадастровий номер, просторові координати та технічний план об’єкта;
• дозвіл на зведення будівлі та свідоцтво про завершення будівництва;
• відомості про застави, арешти, інші обтяження та прострочені експлуатаційні внески;
• ліцензія Wafi для комплексу, що зводиться;
• угода про резервування та основний контракт;
• підтвердження реєстрації в ZATCA та здійснення платежів.

Порядок придбання нерухомості в Diyar Al-Maqar: процедури, тривалість і витрати

Розв’язання питання про те, як придбати нерухомість у Діяр аль-Макарі, визначається правовим статусом набувача, категорією права, що оформляється, та стадією готовності активу. Процедура складається з восьми послідовних етапів, кожен з яких потребує документального підтвердження.

Під час передачі готового приміщення складається відповідний акт, фіксується технічний стан, записуються показання лічильників, підтверджується відсутність боргів і видаються ключі. Реєстрація нерухомого майна у Diyar Al-Maqar для об’єкта, що будується, можлива після завершення робіт, виділення самостійного приміщення та формування окремого реєстрового запису.

Єдиний строк купівлі нерухомості у Діяр аль-Макарі нормативно не встановлений. Первинна перевірка готового об’єкта за наявності повного комплекту документів триває кілька робочих днів. Складна корпоративна структура, оформлення нерезидента, усунення обтяжень або реєстрація приміщення, що будується, потребують більше часу. Вартість оформлення нерухомості у Diyar Al-Maqar складається з податку, реєстраційних платежів, юридичного супроводу, перекладу документів, банківських комісій, оцінки, страхування, сервісних зборів і внесків управничої організації.

Податкові зобов’язання під час придбання нерухомості у Diyar Al-Maqar і відповідальність власника

До складу податкових витрат за угодою з нерухомістю у Діяр аль-Макарі входить Real Estate Transaction Tax — обов’язковий платіж під час переходу права на об’єкт. Його ставка становить 5 відсотків від вартості переходу права, якщо законом не встановлене звільнення. До переоформлення титулу відомості про угоду вносяться до системи Управління закяту, податків і митниці. Перебування об’єкта у затвердженій зоні саме собою не надає пільги. Податок на операцію з нерухомістю у Діяр аль-Макарі визначається з урахуванням виду операції, розрахункової бази та статусу платника.

У разі подальшого відчуження активу іноземним власником стягується окремий платіж на користь Головного управління нерухомості. Для Медини встановлено ставку 2%, водночас максимальна межа за законом становить 5 відсотків. Збори під час купівлі нерухомості в Діяр аль-Макарі та платежі під час подальшого продажу мають різні підстави: RETT стягується з операції, а збір REGA — під час оподатковуваного розпорядження правом іноземного власника.

Основні платежі за угодою

Нульову ставку спеціального збору передбачено під час поділу спадщини, виконання остаточного судового рішення, вилучення майна для суспільних потреб і окремих безоплатних передач. Пільга також застосовується під час повернення об’єкта попередньому іноземному власнику за дотримання встановлених умов, поділу спільної власності без збільшення частки, окремих внутрішньогрупових операцій і продажу приміщень після завершення ліцензованої забудови.

До порушень належать: придбання нерухомості фізичною особою, що не є мусульманином, приховування бенефіціара, використання номінального власника, надання неправдивих відомостей і розрахунки поза дозволеними каналами. Ризик також виникає у разі перевищення іноземної квоти, придбання об’єкта за межами зони, купівлі неліцензованого приміщення, що будується, або відсутності реєстрації права власності. Продаж нерухомості у Diyar Al-Maqar потребує окремої перевірки застосовних податків і збору REGA.