购买 Diyar Al-Maqar（迪亚尔·马克尔）房地产：程序、期限及费用

计划购买 Diyar Al-Maqar（迪亚尔·马克尔）房地产的主要是关注麦地那住宅及综合开发项目的外国投资者。随着沙特针对非沙特人士房地产持有制度改革的实施，外国投资者可投资的房地产范围有所扩大。然而，对于该区域，仍然适用宗教资格限制、购房者身份要求以及专门的不动产权登记规则。

本文将介绍该区域的法律地位、允许购房者的类别、主管政府机构的权限以及房地产法律尽职调查程序。同时，还将详细说明如何在麦地那购买 Diyar Al-Maqar 房地产、完成交易所需文件、产权登记流程，以及交易过程中涉及的税费、收费和潜在风险。

购买 Diyar Al-Maqar（迪亚尔·马克尔）房地产：区域法律制度及区位特征

Diyar Al-Maqar 被列入麦地那官方批准允许外国人士取得不动产权的区域名单。该区域的法律地位可通过由沙特房地产总局（Real Estate General Authority，REGA）管理的 Saudi Properties 平台查询。购买 Diyar Al-Maqar 房地产仅限于官方批准区域范围内，并须遵守适用于麦地那的特殊规定。

目前，该区域公开披露的信息较为有限。官方资料并未公布项目的准确面积、边界文字说明、批准的总体规划、住宅及商业物业数量、开发商名称、建设成本及交付时间。因此，在未对具体地块相关文件进行审查之前，不能仅依据一般宣传资料对 Diyar Al-Maqar 房地产投资作出判断。

每一宗物业均须单独核查以下法律参数：

• 地籍编号及地理坐标；
• 是否位于批准区域范围内；
• 可取得的物权类型；
• 外国投资者可持有的比例；
• 用益权（Usufruct）期限；
• 土地用途及使用限制；
• 非沙特业主可使用的剩余配额。

用益权（Usufruct）是指在一定期限内使用他人财产并取得收益，而无需取得土地或建筑物完整所有权的权利。因此，购买 Diyar Al-Maqar 房地产并不一定意味着取得永久产权。在购置物业之前，投资者应首先确认对应地块登记资料所允许取得的物权类型。

虽然官方将该区域定位为住宅或综合开发区域，但已建成项目的具体情况并未公开披露。只有在独立单元正式划分并完成房地产登记（Real Estate Registry）后，迪亚尔·马克尔住宅物业方可作为独立房地产进行登记。项目的商业名称并不能证明其地籍属性，因此，该区域内物业均以地理坐标、土地编号及登记记录作为法律识别依据。

外国人士购买 Diyar Al-Maqar 房地产的法律程序

在外国人房地产制度改革之前，相关交易主要依据《皇家法令》第 M/15 号批准的法律执行，且很多情况下需要取得单独许可。新法律建立了批准地理区域制度，相关区域名单已于2026年6月23日经部长会议批准，并于同年7月3日在《Umm Al-Qura》官方公报公布实施细则。

自然人是否具备购房资格具有决定性意义。由于 Diyar Al-Maqar 位于麦地那，因此自然人购房者必须为穆斯林。该要求同时适用于沙特居民及长期居住在境外的外国人士。无论是否持有 Iqama（居留证）、Premium Residency（高级居留身份）或海湾合作委员会（GCC）成员国护照，均不能免除该宗教资格要求。

对于法人，则适用不同的法律制度。依据沙特法律设立并拥有外国资本参与的非上市沙特公司，在符合相关条件的情况下，可以取得麦地那批准区域内的房地产。

未信奉伊斯兰教的投资者，可以通过沙特上市公司、获许可投资基金、不动产基金或特殊目的项目公司（SPV）间接参与投资。在此模式下，投资者持有的是股份或基金份额，而非公寓或土地的直接产权。

购买 Diyar Al-Maqar 房地产的条件取决于可取得物权类型、外国人可持有比例、物业用途及使用期限。相关信息均载明于相应区域及具体地块登记资料中。完成 Diyar Al-Maqar 房地产交易，并不会自动赋予买方沙特国籍、工作许可或新的居留资格。

Diyar Al-Maqar 房地产法律尽职调查：资产及文件审查

公开信息的有限性进一步凸显了前期审查的重要性。对 Diyar Al-Maqar 房地产开展法律尽职调查的第一步，是确认买受人的法律身份。对于个人买受人，通常需要核查其护照、国籍信息、沙特居留许可（Iqama）或优待居留身份（Premium Residency）证明文件、非居民电子身份标识、本地手机号码、银行账户信息、伊斯兰教信仰证明以及资金来源资料。

若资产由法人主体购置，则对 Diyar Al-Maqar 房地产的尽职调查包括商业登记资料、公司章程文件、直接及间接持股结构、最终受益所有人信息以及公司批准交易的决议。同时，还需评估公司负责人及授权代表的权限、是否持有必要的投资许可证，以及本次购置是否符合公司章程规定的经营宗旨。法律尽职调查（Due Diligence）还应确认所采用的公司架构是否符合在麦地那持有房地产的法律要求。

随后，将对 Diyar Al-Maqar 房地产标的进行核查。专业人士需将地籍编号、地理坐标及地块边界与 Saudi Properties 平台及房地产登记簿（Real Estate Registry）中的数据进行比对，并确认可取得的物权类型、用益物权（Usufruct）期限、外国投资者可持有的比例上限、土地许可用途，以及有关出租、转让或商业使用的限制。

对 Diyar Al-Maqar 房地产产权的核查涵盖卖方主体及产权登记记录。必须确认该物业已完成独立登记，并核实其面积、地址、房号等信息是否一致，同时确认不存在抵押、质押、查封、司法限制、长期租赁或第三方优先权等权利负担。

如果出售的是尚未竣工的物业，还需对 Diyar Al-Maqar 项目的开发商进行审查。重点包括 Wafi 项目许可证、开发商对土地的处分权限、未来房产预售许可、监管账户（Escrow Account）信息、施工进度计划、预付款退还机制以及延期交付责任。

购买 Diyar Al-Maqar 房地产通常需要准备以下文件：

• 护照、Iqama 居留证或 Premium Residency 身份证明文件；
• 非居民电子身份标识及已在沙特阿拉伯注册的手机号码；
• 银行账户信息及资金来源证明；
• 证明自然人有权在麦地那取得房地产的相关材料；
• 公司的商业登记文件、公司章程及批准交易的公司决议；
• 授权代表的授权委托书；
• 房地产登记簿官方摘录；
• 卖方产权证明；
• 物业地籍编号、地理坐标及技术平面图；
• 建筑许可及竣工证明；
• 关于抵押、查封、其他权利负担及未缴物业管理费用的资料；
• 在建项目的 Wafi 许可证；
• 预订协议及正式买卖合同；
• 已在 ZATCA 完成税务登记及缴纳相关税费的证明。

购买 Diyar Al-Maqar 房地产：程序、办理期限及费用

购买 Diyar Al-Maqar 房地产的具体流程，取决于买受人的法律身份、拟取得的权利类型以及物业所处的建设阶段。整个程序共分为八个连续阶段，每一阶段均需相应文件予以证明。

第一阶段：确认买受人身份。确认买受人属于自然人还是法人、是否具有居民身份，以及是否符合宗教资格要求。非居民需取得电子身份标识、办理沙特手机号码并开立当地银行账户。

第二阶段：审查物业及区域参数。在支付预订金之前，应核查地籍资料、物权类别、外国人持有比例限制、土地用途、已登记限制以及项目建设进度。

第三阶段：协商预订协议及正式合同条款。双方需确定交易价格、预付款退还机制、监管机构拒绝批准交易后的处理方式、物业管理费用、分期付款安排以及争议解决程序。同时，应重点审核合同阿拉伯语版本的内容及其法律优先效力。

第四阶段：提交申请。Diyar Al-Maqar 房地产登记通过 Saudi Properties 平台办理。申请将在系统中与所选物业及买受人信息进行绑定。

第五阶段：合规审查。银行及交易相关方将核查资金来源、税务居民身份、受益所有人信息、所有权结构以及交易目的。

第六阶段：资金结算。所有款项均须通过符合沙特中央银行要求的电子支付渠道完成。合同应明确约定结算货币、手续费、汇兑规则、付款日期及监管账户（Escrow Account）的使用方式。

第七阶段：税务登记。在产权转移登记前，应将物业转让信息提交至天课、税务与海关管理局（ZATCA）系统备案。

第八阶段：登记至国家房地产登记簿。Diyar Al-Maqar 房地产权利登记程序，以房地产登记簿（Real Estate Registry）完成新业主登记为最终环节。预订协议及支付购房款本身并不能证明产权已完成登记。

在交付已建成物业时，双方应签署交接验收文件，记录物业技术状况、抄录各项计量设备读数、确认不存在任何欠费，并完成钥匙交付。对于在建物业，只有在工程竣工、形成独立产权单元并完成单独登记后，方可办理 Diyar Al-Maqar 房地产登记。

现行法律未统一规定购买 Diyar Al-Maqar 房地产的办理期限。若资料齐全，现房的初步法律审查通常仅需数个工作日；但若涉及复杂公司架构、非居民身份办理、解除权利负担或在建物业登记，则办理周期将相应延长。Diyar Al-Maqar 房地产交易成本包括税费、登记费用、法律服务费、文件翻译费、银行手续费、评估费用、保险费用、物业服务费以及物业管理机构收取的相关费用。

购买 Diyar Al-Maqar 房地产的税务义务及业主责任

Diyar Al-Maqar 房地产交易涉及的税务成本包括房地产交易税（Real Estate Transaction Tax，RETT），该税是在房地产权利转移时缴纳的强制性税费。如法律未规定免税情形，其税率为产权转让价值的5%。在产权正式变更登记之前，交易信息须录入天课、税务与海关管理局（ZATCA）系统。物业位于获批准区域这一事实本身并不构成税收优惠依据。Diyar Al-Maqar 房地产交易税的具体金额取决于交易类型、计税基础及纳税人身份。

外国业主在后续转让该资产时，还需向沙特房地产总局（REGA）缴纳专项费用。对于麦地那地区，该费用税率为2%，而法律规定的最高税率为5%。购买 Diyar Al-Maqar 房地产时缴纳的税费与后续出售时应缴费用具有不同的法律依据：RETT 针对房地产交易本身征收，而 REGA 专项费用则适用于外国业主对其房地产权利进行处分的应税行为。

交易主要税费

在遗产分割、执行最终法院判决、为公共需求征收财产以及某些无偿转让的情况下，特别税税率为零。此外，在符合相关条件的情况下将资产归还给原外国所有者、分割共有财产且不增加份额、特定集团内部交易，以及在获得许可的开发项目完成后出售房产等情形下，亦适用该优惠政策。

购买 Diyar Al-Maqar 房地产的相关费用还包括物业运营费用、公共区域维护费、公用事业费用、保险费、维修费用及抵押贷款相关支出。若将物业用于商业经营，还需取得相应许可。Diyar Al-Maqar 房地产出租所得的税务处理，则取决于业主身份及所采用的公司架构。

违法行为包括：非穆斯林自然人购置物业、隐瞒最终受益所有人、使用名义持有人、提供虚假信息以及通过未经许可的渠道进行资金结算。此外，超过外国投资者持有比例限制、购买批准区域以外的物业、购买未经许可的在建物业或未完成产权登记，也将产生法律风险。出售 Diyar Al-Maqar 房地产时，还需单独核查适用税费及 REGA 专项费用。

法律规定，对违规行为可给予警告或处以不超过物权价值5%的罚款，但最高不超过1,000万沙特里亚尔（SAR）。如故意误导监管机构，案件材料将移送检察机关，相关房地产权利将被强制出售。出售所得将优先扣除应缴税款、罚款、各项费用及出售成本。对于 REGA 委员会作出的决定，当事人可在60日内向行政法院提起诉讼。