Купити нерухомість у King Abdullah Economic City (KAEC, Економічне місто короля Абдалли)

Купити нерухомість у King Abdullah Economic City (KAEC, Економічне місто короля Абдалли) прагнуть вкладники, зацікавлені в близькості морського порту, індустріальних територій і житлових кварталів на узбережжі Червоного моря. Привабливість району підвищують оновлені правила володіння для іноземців, діяльність особливої ​​економічної зони та транспортне сполучення з Джиддою, Меккою та Мединою.

Матеріал розкриває правовий режим KAEC та його становище серед спеціальних економічних територій Саудівської Аравії. Окремо розглядаються відмінності такого формату від стандартної міської забудови. Крім того, наведено етапи купівлі приміщення, перевірки активу та продавця, перерахування коштів, реєстрації титулу, визначення податкового навантаження, пільг і додаткових витрат.

Купити нерухомість у King Abdullah Economic City (KAEC, Економічне місто короля Абдалли): юридичний режим, межі та види об'єктів

King Abdullah Economic City розташоване на узбережжі Червоного моря в окрузі Рабіг, приблизно за 120 км на північ від Джидди. Площа планового міста становить близько 181 км. Намір купити нерухомість у King Abdullah Economic City пов'язаний із вибором між житловими кварталами, комерційними територіями, промисловими майданчиками й окремою спеціальною економічною зоною.

Генеральним девелопером виступає Emaar, The Economic City – публічна акціонерна саудівська компанія, заснована в 2006 році. Суверенному фонду Саудівської Аравії Public Investment Fund належить 25% її капіталу. Компанія розвиває інфраструктуру та реалізує об'єкти, проте купівля нерухомості в Економічному місті короля Абдалли завершується за державними правилами, а речове право виникає після реєстрації.

Міська структура має кілька самостійних напрямків:

• порт короля Абдалли;
• промислову долину;
• прибережні житлові райони;
• район Хіджаз;
• готельні та туристичні комплекси;
• ділові та торгові території;
• станцію високошвидкісної залізниці Haramain;
• спеціальну економічну зону площею 60 км.

Покупець має право купити квартиру в KAEC, віллу, таунхаус, комерційне приміщення або земельну ділянку, якщо обраний лот доступний для відповідної категорії набувачів. Комерційна нерухомість представлена ​​офісами, складами, виробничими майданчиками та будинками змішаного призначення. Для кожного об'єкта перевіряються дозволений спосіб експлуатації, кадастровий запис і доступний вид речового права.

В окремих випадках передається повна власність, в інших – узуфрукт. Під узуфруктом розуміється обмежене терміном право користуватися чужою нерухомістю й отримувати від неї дохід без придбання повного титулу на землю.

Вимоги до купівлі об'єктів у KAEC нерезидентами й режим особливої ​​економічної території

Придбання нерухомого майна в KAEC закордонними громадянами й організаціями здійснюється за правилами Закону про володіння нерухомістю суб'єктами несаудівства. Новий механізм замінив правила, встановлені актом, запровадженим Королівським указом № M/15, та закріпив перелік дозволених територій. KAEC належить до зон, де допускається закордонне володіння, але умови оформлення залежать від картки вибраної земельної ділянки.

Іноземний громадянин, що має статус резидента Саудівської Аравії, може підтверджувати своє право на проживання за допомогою Iqama (ідентифікаційної картки резидента) або документа Premium Residency (преміальної посвідки на проживання). Однак наявність одного з цих статусів сама собою не дає необмежених прав і не звільняє від дотримання правил, встановлених для конкретних територій. Нерезидент до подання заяви отримує цифрову ідентифікацію, оформлює саудівський номер телефону й відкриває банківський рахунок у Королівстві.

Для юридичних осіб передбачено декілька моделей:

• іноземна юридична особа підлягає постановці на облік у Міністерстві інвестицій;
• закрита саудівська організація із закордонною участю працює відповідно до Закону про компанії;
• правовий режим публічного товариства визначається нормами про ринок капіталу;
• інвестиційний фонд та спеціалізована проєктна організація перебувають під наглядом Управління ринку капіталу.

Закордонне підприємство розкриває прямих і непрямих власників, призначає представника й підтверджує банківські реквізити. Суттєва зміна корпоративної структури потребує повідомлення протягом 15 днів.

Порядок придбання об'єктів в Економічному місті короля Абдалли не відповідає вимогам до підприємницької діяльності в KAEC SEZ. Для кваліфікованих компаній спеціальної зони передбачені 100% іноземне корпоративне володіння, корпоративний податок 5% терміном до 20 років, відстрочка мит і нульова ставка ПДВ для окремих операцій з товарами.

Обмеження при придбанні об'єкта в Економічному місті короля Абдалли залежать від характеристик майна, статусу набувача та запланованого способу експлуатації. Сам факт оформлення договору не створює права на громадянство, трудовий допуск або отримання статусу Premium Residency.

Комплексна перевірка об'єкту в King Abdullah Economic City: набувач, титул і дозволене використання нерухомості

Обсяг аналізу визначається метою угоди. При виборі квартири вивчаються правовстановлюючі документи, чинні обтяження й внутрішні регламенти житлового комплексу. Для складу, виробничого приміщення або земельної ділянки додатково оцінюються дозволи, містобудівні умови й допустимість заявленої діяльності на відповідній території.

Після цього досліджуються показники самого майна. Спеціаліст звіряє кадастровий ідентифікатор і координати з картою Saudi Properties, визначає ліміт іноземного володіння, дозволене призначення й категорію оформлюваного права. Для бізнес-активу окремо підтверджується перебування всередині офіційних 60 км² KAEC SEZ та наявність дозволу на обрану діяльність.

Юридичний аудит нерухомості в Економічному місті короля Абдалли охоплює титул продавця та обмеження майна. Аналізуються:

• зареєстрований власник;
• площа, межі й адреса;
• іпотека, застава, арешт і судова заборона;
• сервітут і довгострокова оренда;
• переважні права;
• заборгованість з обслуговування;
• правила спільноти;
• обмеження на оренду та перепродаж.

Для незабудованої території проводиться перевірка земельної ділянки в King Abdullah Economic City. Досліджуються щільність і висотність забудови, допустимі відступи, доступ до дороги, комунальні підключення, терміни освоєння та право зворотного викупу.

Для оформлення об'єкта в Економічному місті короля Абдалли необхідно подати:

• закордонний паспорт, дозвіл на проживання Iqama або підтвердження статусу Premium Residency;
• дані цифрової ідентифікації й номер телефону, зареєстрований у Саудівській Аравії;
• платіжну інформацію й матеріали про джерело фінансування;
• реєстраційні та корпоративні документи компанії;
• ліцензію ECZA, якщо застосовується режим KAEC SEZ;
• картку Saudi Properties;
• правовстановлюючий документ відчужувача;
• кадастровий ідентифікатор, географічні координати та технічну схему;
• дозвільну документацію на будівництво та акт введення об'єкта в експлуатацію;
• відомості про обтяження та заборгованість;
• правила спільноти та договір управління;
• ліцензію Wafi та підтвердження ескроу-рахунку;
• договір попереднього бронювання та остаточну угоду;
• свідоцтво про реєстрацію в ZATCA, платіжні документи.

При оформленні виробничого чи складського приміщення додатково вивчаються дозволи Управління економічних міст та спеціальних економічних зон, екологічні норми та митний порядок. Якщо об'єкт ще не збудовано, документація на майно в KAEC підлягає обов'язковій перевірці за вимогами Wafi. Потрібна ліцензія проєкту, право девелопера на землю, ескроу-рахунок, будівельний графік, етапи оплати та умови повернення депозиту.

Порядок придбання нерухомості в KAEC: етапи, тривалість і витрати

Схема оформлення об'єкту в King Abdullah Economic City залежить від його категорії. Це може бути житлове приміщення, земельна ділянка, склад, промислова будівля або юніт, що будується. Угода проходить десять послідовних кроків.

Встановлюється призначення активу та передбачуваний спосіб використання. Житло, офіс, ділянка та виробниче приміщення підпорядковуються різним вимогам.

Встановлюється категорія набувача – фізична особа, нерезидент, іноземна організація, саудівська компанія чи фонд. Закордонний заявник потребує електронної ідентифікації, місцевого телефонного номера та банківського рахунку.

Saudi Properties показує межі, іноземну квоту, вид права та термін узуфрукта. Для виробничого об'єкта додатково перевіряється перебування усередині KAEC SEZ.

Вивчаються титул продавця, кадастровий запис, призначення, площа, обмеження, борги й будівельний статус. Ці етапи купівлі нерухомості в Економічному місті короля Абдалли мають завершуватися до внесення незворотного депозиту.

Сторони фіксують ціну, валюту, повернення авансу, графік платежів, сервісні збори, терміни передавання, відповідальність і порядок вирішення спорів.

Оформлення нерухомості в King Abdullah Economic City проводиться через Saudi Properties. Іноземна компанія попередньо реєструється в Міністерстві інвестицій, а учасник спеціальної зони отримує необхідні дозволи ECZA.

Банк перевіряє походження капіталу, податкове резидентство, бенефіціарів і санкційний профіль.

Платежі проходять каналами, що відповідають вимогам Центрального банку Саудівської Аравії. При купівлі майбутнього об'єкта гроші перераховуються на ескроу-рахунок проєкту.

Інформація про договір надсилається до системи ZATCA до переходу речового титулу до нового власника.

Виникнення власності або узуфрукта на об'єкт у KAEC підтверджується після внесення відповідної позначки до Реєстру нерухомості. Підписаний договір і перерахування повної суми само собою не підтверджує перехід титулу.

Для завершеного об'єкта процедура передбачає передавання приміщення, технічний огляд і підтвердження відсутності заборгованості. Придбання юніту, що будується, вважається завершеним після закінчення робіт, виділення самостійної одиниці й закріплення прав за покупцем.

Податковий режим придбання майна в King Abdullah Economic City та фінансові ризики

Передавання права на об'єкт у King Abdullah Economic City оподатковується RETT, який застосовується до операцій із нерухомими активами. Розмір платежу дорівнює 5% відчужуваної вартості майна. Розміщення об'єкта на території економічного міста чи спеціальної зони перестав бути самостійною підставою для звільнення. Інформація про угоду підлягає направленню до Управління закяту, податків і митниці до реєстрації титулу. Податок нараховується під час продажу чи інший передачі, що входить до переліку оподатковуваних операцій.

Законодавство також дозволяє вводити платіж REGA в межах 5%. Виконавчий регламент встановлює ставку 2% для Ер-Ріяда, Мекки, Медини та губернаторства Джидда. В інших регіонах застосовується показник 0%. Тому подальше відчуження активу іноземним власником у King Abdullah Economic City за загальним правилом таким збором не оподатковується.

Основні податкові ставки та пільги KAEC

Оподаткування нерухомості в KAEC необхідно відокремлювати від корпоративних стимулів KAEC SEZ. Ставка 5% терміном до 20 років застосовується до кваліфікованої компанії й затвердженої діяльності. Нульовий ПДВ належить до окремого обороту товарів, а відстрочка мит – до продукції, що знаходиться всередині спеціальної зони.

При наступній зміні власника нерухомості в King Abdullah Economic City повторно перевіряються правила зони, чинні обтяження й постановка угоди на податковий облік. За навмисне ​​передавання неправдивих відомостей встановлюється санкція в розмірі до 5% вартості речового права, проте не більше 10 млн SAR. Додатковим заходом може бути примусова реалізація активу. Постанову комісії REGA допускається оскаржити в адміністративному суді протягом 60 днів з дати отримання повідомлення.