Придбати нерухомість у The Red Sea (Червономорський проєкт/Red Sea Global)

Придбати нерухомість у The Red Sea (Проєкт «Червоне море»/Red Sea Global) планують інвестори, які розглядають курортні резиденції, готельні об’єкти та тривалу діяльність у туристичній галузі Саудівської Аравії. Комплекс уже відкритий для відвідувачів і об’єднує введені в експлуатацію будівлі з проєктами на стадії будівництва. Допуск іноземного набувача до угоди визначається правовим режимом обраної території, типом оформлюваного титулу та вимогами до його державної реєстрації.

У матеріалі розглянуто, які групи іноземних громадян і організацій мають право набувати об’єкти нерухомості, чим право повної власності відрізняється від узуфрукта та що потрібно перевірити перед оформленням брендованої резиденції. Також проаналізовано порядок придбання нерухомості на узбережжі Червоного моря у Саудівській Аравії, проведення оплати через дозволені банківські канали та реєстрації переходу права власності у Реєстрі нерухомості.

Придбання нерухомості у The Red Sea: правовий статус проєкту Червоного моря та види об’єктів

The Red Sea розташований на північному заході Саудівської Аравії, у прибережній зоні між Аль-Ваджхом та Умлуджем. Площа території сягає приблизно 28 тисяч км². До її меж входять понад 90 островів, ділянки пустелі та землі вздовж узбережжя.

Розвитком комплексу займається Red Sea Global — структура, що входить до портфеля Суверенного фонду Саудівської Аравії (Public Investment Fund, PIF). Розробник відповідає за генеральну концепцію, прокладання транспортних і комунальних мереж, зведення курортів та реалізацію житлових резиденцій. Нерухомість у Red Sea Global набувається відповідно до загальнонаціональних правил, що діють у Саудівській Аравії. Обмеження та умови для іноземних власників установлює Головне управління нерухомості (Real Estate General Authority, REGA). Речове право засвідчується записом у Реєстрі нерухомості (Real Estate Registry).

Перші курорти цього напрямку приймають гостей із 2023 року. На актуальній сторінці проєкту зазначено 18 готелів приблизно на 3 тисячі номерів і понад 1 тисяча будинків на островах Шура та Лахек. До складу наявної та такої, що розвивається, інфраструктури входять:

• курорти Six Senses Southern Dunes, Nujuma, a Ritz-Carlton Reserve і Desert Rock;
• 11 готельних комплексів на острові Шура;
• марина і поле Shura Links на 18 лунок;
• близько 760 тисяч сонячних панелей, що забезпечують енергопостачання напрямку;
• житлові спільноти на островах Шура і Лахек.

Цільовий план передбачає до 50 курортів, близько 8 тисяч готельних номерів і освоєння 22 островів та шести материкових ділянок до 2030 року. Ці показники описують майбутній масштаб, водночас вони не свідчать про поточну готовність до будівництва. Тому нерухомість на узбережжі Червоного моря у Саудівській Аравії оцінюють за документацією конкретного житлового комплексу.

На острові Шура заплановано 305 приватних будинків. Four Seasons Private Residences включає 75 вілл із трьома-п’ятьма спальнями площею 414–534 м², Jumeirah Residences — 32 об’єкти, а Nujuma, a Ritz-Carlton Reserve Residence — 21 віллу. Перші будинки SLS передали власникам 27 квітня 2026 року, коли вже було продано 87 відсотків пропозиції.

Вимоги до придбання об’єктів Red Sea Global іноземними інвесторами

Порядок, за яким іноземні особи можуть придбати нерухомість у The Red Sea, встановлений Законом про володіння нерухомим майном особами, які не є саудівськими. Оновлений механізм діє з січня 2026 року та прийшов на зміну нормам, запровадженим Королівським указом № M/15. Реєстрація нерухомості та інших прав на неї допускається у територіальних зонах, затверджених уповноваженими органами. Для кожної такої зони передбачено власний порядок володіння.

Параметри угоди щодо окремого острова або земельної ділянки зазначаються у картці відповідної зони на Saudi Properties. У ній фіксуються допустима частка іноземної участі, дозволена категорія майна, доступний титул, строк користування та заборони на відчуження. У межах придбання нерухомості у Red Sea Global набувачеві може передаватися повне право власності або узуфрукт. Останній є строковим правом використовувати чужий актив і отримувати з нього прибуток без оформлення повноцінного титулу на землю.

Правова експертиза нерухомості перед купівлею в The Red Sea: титул власності, забудовник і управління готельним об’єктом

Належність Red Sea Global до PIF знижує ризик, пов’язаний з невідомим розробником, але не підтверджує правничу чистоту окремого будинку. Правовий аналіз нерухомості у The Red Sea починається з установлення особи набувача. Щодо приватного інвестора, перевіряються паспортні дані, міграційний статус, електронний ідентифікатор, банківські реквізити у Королівстві, податкова належність і джерело капіталу.

Під час перевірки об’єкта у проєкті «Червоне море» встановлюються обсяг і чинність прав сторони, що відчужує об’єкт. Одночасно підтверджується наявність окремого реєстрового запису, а також відсутність іпотеки, заставних прав, арешту, судових обмежень і довгострокових орендних відносин. Перевірка права власності у The Red Sea додатково охоплює переважне право придбання, необхідність згоди на подальше відчуження та заборгованість перед управничою компанією.

Для брендованої резиденції юридичний аудит нерухомості у Red Sea Global охоплює угоду з готельним оператором. Аналізуються:

• обов’язок долучити житло до програми оренди;
• строки особистого користування власником;
• порядок розподілу валового та чистого доходу;
• базова та стимулювальна комісія управителя;
• витрати на просування та бронювання;
• резерв на ремонт, меблювання та оснащення;
• стандарти внутрішнього оздоблення;
• умови зміни готельного бренду;
• наслідки розірвання договору управління;
• заборони та обмеження під час перепродажу.

До основних документів, необхідних для придбання об’єкта на Червоному морі, належать:

• посвідчення особи іноземного покупця — паспорт, Iqama або Premium Residency;
• електронна ідентифікація, саудівський номер телефону та відомості про банківський рахунок;
• підтвердження походження капіталу та податкового статусу заявника;
• реєстраційні та установчі документи компанії, а також дані про її бенефіціарних власників;
• рішення компетентного корпоративного органу про купівлю та довіреність уповноваженої особи;
• картка дозволеної зони Saudi Properties;
• витяг із Реєстру нерухомості та документ про право власності продавця;
• кадастровий ідентифікатор, координати ділянки та технічний план об’єкта;
• дозвіл на проведення будівництва та свідоцтво про завершення робіт;
• відомості про іпотеку та інші обтяження;
• правила спільної власності;
• договір готельного управління та перелік сервісних платежів;
• ліцензію Wafi та підтвердження ескроу-рахунку;
• договір бронювання та основний договір;
• реєстрацію в ZATCA, платіжні документи та акт передання.

Окремий напрямок — перевірка забудовника Red Sea Global стосовно майбутнього житлового комплексу. Для острова Лахек та інших комплексів на стадії будівництва перевіряються дозвіл Wafi, право власності на земельну ділянку, дозвіл на продаж майбутніх приміщень, ескроу-рахунок, календарний план робіт і механізм повернення коштів.

Як придбати нерухомість у The Red Sea (Червономорський проєкт/Red Sea Global): процедури, терміни, витрати

Процедура придбання нерухомості у Червономорському проєкті складається з десяти послідовних етапів.

Податковий режим операцій з нерухомістю в The Red Sea

Купівля об’єкта передбачає сплату податку на операції з нерухомим майном (Real Estate Transaction Tax, RETT). Його розмір дорівнює 5 відсотків сукупної вартості угоди, врахованої до об’єкта оподаткування. Належність Red Sea Global до PIF, використання сонячної енергії та природоохоронна модель проєкту не створюють автоматичного звільнення. Реєстрація проводиться у ZATCA до оформлення переходу права.

RETT виникає під час продажу або іншої передбаченої законом передачі майна чи права користування. Кожен перепродаж аналізується окремо, а зобов’язана особа та податкова база визначаються за характером конкретної операції.

Закон також передбачає спеціальний збір REGA за розпорядження речовим правом власника, що не є громадянином Саудівської Аравії. Його максимальний розмір становить 5 відсотків. Виконавчий режим установлює ставку 2 відсотки для Ер-Ріяда, Мекки, Медіни та Джидди, а для інших територій — 0 відсотків. Оскільки Проєкт Червоного моря розташований поза цими чотирма локаціями, збори під час купівлі нерухомості у The Red Sea за чинним загальним правилом не включають спеціальний платіж REGA під час подальшого розпорядження, але RETT 5 відсотків зберігається.

Податкові ставки та контрольні строки

Витрати на придбання нерухомості в Red Sea Global не обмежуються податком. Власник оплачує утримання спільних зон, охорону, страхування, острівний транспорт, комунальну інфраструктуру, управління та ремонт. У брендованої вілли виникають комісії готельного оператора, маркетингові платежі, витрати на бронювання та резерв на заміну меблів. Оподаткування нерухомості в проєкті «Червоне море» під час здавання в оренду визначається статусом власника, податковим резидентством і корпоративною структурою, тому єдину ставку оподаткування доходу від оренди вказати не можна.