Нерухомість в Албанії

Нерухомість в Албанії привертає увагу міжнародного інвестиційного співтовариства, оскільки законодавство країни не має жорстких обмежень на придбання, продаж та експлуатацію іноземними особами об'єктів нерухомості як житлового, так і комерційного призначення. Іноземні фізичні та юридичні особи мають рівні права з резидентами Албанії щодо володіння нерухомістю та проведення угод з нею, включно зі здаванням в оренду.

Купівля нерухомості в Албанії – це складний юридичний процес, який вимагає комплексного підходу. Крім аналізу ринкової кон'юнктури та оцінки перспективності конкретного об'єкта, необхідно детально вивчити такі аспекти, як порядок реєстрації прав на нерухоме майно в Албанії, обмеження та обтяження, пов'язані з користуванням землею, відповідність об'єкту нерухомості стандартам, гарантії захисту прав власності на нерухоме майно, передбачені албанським законодавством, механізми судового захисту в разі порушення цих прав, оподаткування угод з нерухомістю в Албанії.

Вирішивши купити нерухомість в Албанії, спочатку треба дізнатися все про її законність, процес і труднощі, з якими можна зіткнутися. У цій публікації пояснюється процес купівлі нерухомості в Албанії іноземцями, описуються актуальні тенденції на ринку нерухомості цієї країни, дано оцінку правових гарантій для іноземних інвесторів. У статті також описані правила володіння нерухомістю в Албанії, основні міркування щодо максимізації інвестиційних вигод.

Які юридичні та економічні переваги роблять придбання нерухомості в Албанії вигідним для нерезидентів?

Іноземці віддають перевагу інвестуванню в албанську нерухомість, розглядаючи цю країну як перспективний майданчик для придбання майна як для власного користування, так і для отримання стабільного пасивного доходу за допомогою здавання майна в оренду. Географічне положення, що характеризується протяжною береговою лінією, яка омивається водами Адріатичного та Іонічного морів, робить Албанську Республіку привабливою для любителів пляжного відпочинку та створює передумови для розвитку курортної інфраструктури.

Тенденція до інтенсифікації туристичних потоків в Албанії суттєво стимулює вплив на динаміку ринку нерухомості, особливо в прибережних зонах, зокрема Саранда і Влера. Підвищений попит на купівлю об'єктів нерухомості в Албанії, зумовлений зростанням популярності короткострокової оренди серед туристів, свідчить про високий потенціал для отримання стабільного доходу від оренди майна і, як наслідок, про перспективи збільшення ринкової вартості нерухомості.

Близькість до великих європейських мегаполісів і наявність транспортної інфраструктури, що розвивається, сприяють підвищенню інвестиційної привабливості албанського ринку нерухомості. У контексті міжнародного інвестиційного права Албанія позиціонується як юрисдикція зі сприятливим інвестиційним режимом, що забезпечує іноземним інвесторам гарантії захисту прав власності на нерухоме майно. Влада держави проводить політику, спрямовану на залучення іноземних інвестицій у сектор нерухомості, що виражається в податкових пільгах і спрощених процедурах реєстрації права власності на нерухомість в Албанії.

• Албанське законодавство про нерухомість відрізняється високим ступенем лібералізації, що спрощує процедуру придбання майна іноземними громадянами та надійно захищає їх права.
• Вартість нерухомості в Албанії, особливо порівняно з розвиненими європейськими країнами, залишається відносно низькою, що робить її привабливою для широкого кола покупців.
• Купівля албанської нерухомості іноземцями дозволяє як убезпечити капітал, так і отримати стабільний прибуток від здавання майна в найм, і навіть отримати вигоду від потенційного зростання вартості активів, зумовленого динамічним розвитком туристичної галузі. Аналіз ринку нерухомості Албанії дозволяє констатувати наявність стійкої тенденції до зростання дохідності від оренди, що становить у середньому 5% річних.

Реалізація масштабних інфраструктурних проєктів, переважно в курортних зонах, стала суттєвим поштовхом до зростання інвестиційної активності. Модернізація транспортної мережі, що включає будівництво нових автомобільних магістралей і реконструкцію транспортних вузлів, разом із розвитком готельного бізнесу, створюють сприятливі умови для залучення іноземних інвестицій. Ріст попиту на нерухомість зумовлює розширення пропозицій на ринку, відкриваючи перспективні можливості для прибуткових інвестицій у нерухомість Албанії з метою подальшого здавання її в оренду чи реалізацію.

Зростання інвестиційної привабливості цієї держави, зумовлене динамічним розвитком сфери туризму та перспективними макроекономічними показниками, сприяє тому, що купівля об'єктів нерухомості в Албанії стає альтернативою традиційним середземноморським локаціям. Сезонна циклічність туристичного потоку уможливлює одержання значної короткострокової прибутковості, що досягає пікових літніх місяців 10–12% річних від ринкової вартості об'єкта нерухомості. Таким чином, інвестування в ринок нерухомості Албанії пропонує унікальні можливості – від необмеженого володіння будинками до стратегічних податкових пільг.

Набуття права власності на нерухоме майно в Албанії: правила для іноземців

Іноземні громадяни та юридичні особи купують об'єкти нерухомості в Албанії на підставі правових норм, які аналогічно застосовуються до резидентів. Водночас законодавством передбачено певні особливості, зумовлені статусом іноземного інвестора. З метою оптимізації інвестиційного режиму державні органи вживають заходів щодо спрощення адміністративних процедур, спрямованих на створення сприятливих умов для угод купівлі-продажу нерухомості в Албанії нерезидентами.

Основним джерелом, у зв’язку з яким відбувається регулювання угод з нерухомістю в Албанії, є Цивільний кодекс. Детальна регламентація особливостей обігу житлових і нежитлових приміщень здійснюється за допомогою спеціальних законодавчих актів, які конкретизують загальні положення Цивільного кодексу та враховують специфіку окремих видів нерухомого майна.

Іноземні інвестори, які хочуть придбати нерухомість в Албанській Республіці, мають справу з ліберальним правовим режимом. Обмеження можуть бути накладені на придбання сільськогосподарських угідь, а також земель, які мають особливе значення для національної безпеки. Зокрема, прямі угоди купівлі-продажу сільгоспземель між іноземцями та албанськими продавцями зазвичай заборонені. Для легалізації інвестицій в аграрний сектор іноземці можуть зареєструвати компанію в Албанії або брати участь у спільних підприємствах із місцевими партнерами. Цей механізм дозволяє іноземним інвесторам не тільки набувати земельних ділянок, а й укладати письмову угоду між власником сільськогосподарської земельної ділянки та особою, яка хоче отримати цю ділянку в платне або безоплатне користування на визначений термін відповідно до її цільового призначення (для задоволення своїх с/г потреб), забезпечуючи цим стабільність і довгостроковість інвестицій.

Стосовно комерційної та житлової нерухомості законодавець встановив вельми сприятливий режим, що гарантує іноземним громадянам і юридичним особам свободу розпоряджатися придбаним майном. За дотримання встановлених законом формальностей іноземний власник отримує повноваження, аналогічні правам громадян Албанії, що дозволяє йому здійснювати щодо належної йому нерухомості будь-які законні дії, включно з продажем, здаванням в оренду, заставою й іншими правочинами.

Держава гарантує захист придбаного майна від будь-яких посягань третіх осіб відповідно до норм цивільного законодавства. Однак придбання нерухомості в Албанії накладає обов'язок дотримання податкового законодавства, зокрема, декларування доходів, отриманих від володіння майном. Невиконання зазначених обов'язків може спричинити застосування заходів адміністративної чи кримінальної відповідальності.

Види нерухомості в Албанії

Іноземним інвесторам пропонується диверсифікований портфель об'єктів нерухомості на території Албанської Республіки. Кожна категорія нерухомості орієнтована на специфічну цільову аудиторію. Так, для задоволення потреб осіб, які планують тривале проживання на території Албанії, ринок пропонує широкий вибір квартир різної площі та конфігурації. Своєю чергою, для інвесторів, які прагнуть придбати престижний об'єкт для відпочинку або отримання пасивного доходу від здавання в оренду, особливий інтерес становлять елітні вілли з безпосереднім виходом на морське узбережжя. Вибір конкретного об'єкта нерухомості зумовлений сукупністю факторів, зокрема цілями придбання, фінансовими можливостями інвестора та його індивідуальними уподобаннями.

Інвестування в нерухомість на етапі будівництва в Албанії – це перспективна можливість для капіталізації активів за допомогою придбання об'єктів за зниженими цінами з подальшим зростанням їх ринкової вартості. Проте, подібні угоди пов'язані з певними інвестиційними ризиками, зумовленими, зокрема, потенційною неспроможністю забудовника чи затримками в реалізації будівельного проєкту. Перед укладанням договору пайової участі в будівництві важливо провести due diligence об'єкта нерухомості та всієї проєктної документації перед придбанням.

Комерційна нерухомість – привабливий об'єкт інвестицій для підприємницької спільноти. Албанський ринок комерційної нерухомості характеризується наявністю офісних і торгових приміщень, розміщених у перспективних районах із споживчим середовищем, що динамічно розвивається. Комерційна нерухомість дозволяє власнику як генерувати стабільний дохід у вигляді здавання об'єктів у найм, так і забезпечує зручність ведення власної підприємницької діяльності. Традиційно для інвестицій у нерухоме майно Албанії в цьому сегменті найбільший інтерес до міст Тіран, Дуррес та курортних зон, які мають високий потенціал розвитку.

У контексті придбання нерухомості в Албанії з метою генерації пасивного доходу інвестори виявляють підвищений інтерес до сегменту короткострокової оренди туристам. Значна тривалість туристичного сезону забезпечує високий рівень прибутковості за рік. Інвестиційний портфель формується як за рахунок об'єктів значної площі, так і за рахунок компактних студій, розташованих поблизу пляжних зон або в центральних міських районах. З огляду на тенденції зростання туристичного потоку такий вид інвестицій може розглядатися як перспективний.

Покрокове керівництво з купівлі нерухомості в Албанії

Проведення угоди з нерухомістю в Албанії вимагає комплексного супроводу, що охоплює всі етапи угоди – від проведення юридичної експертизи об'єкта до державної реєстрації права власності. Недотримання встановлених законодавством вимог може мати несприятливі наслідки, зокрема ризик втрати інвестованих коштів.

Купівля нерухомості в Албанії для іноземця крок за кроком:

1. Визначення оптимального об'єкта нерухомості, враховуючи такі фактори, як місце розташування, вид нерухомості та бюджет.
2. Юридична перевірка об'єкта нерухомості в Албанії для виявлення будь-яких потенційних структурних проблем, юридичних обтяжень, непогашених боргів або інших проблем, щоб переконатися в праві власності продавця та належній реєстрації.
3. Переговори та укладання попереднього договору, в якому чітко прописані умови продажу.
4. Підписання контракту в присутності нотаріуса (плата за нотаріальне засвідчення варіюється залежно від вартості нерухомості).
5. Реєстрація прав на нерухомість у Албанії в місцевому кадастровому офісі для законного передавання права власності. Цей крок спричиняє збір у розмірі близько 0.1–0.3% від вартості нерухомості.

Початковий етап процесу придбання нерухомості в Албанії іноземцями передбачає всебічний аналіз спектра доступних об'єктів.

Потенційний покупець повинен сформулювати чіткі критерії відбору, визначивши, чи відповідає його запиту об'єкт житлової нерухомості, розташований у межах міста, або ж він схильний до придбання елітної заміської резиденції з панорамним видом на морську акваторію. Якщо планується придбання комерційної нерухомості в Албанії, доцільно зосередити увагу на об'єктах, локалізованих у центральних ділових районах.

На цьому етапі важливо оцінити інфраструктурну забезпеченість аналізованого об'єкта, звертаючи особливу увагу на транспортну доступність, наявності в безпосередній близькості об'єктів соціальної інфраструктури. Ухвалюючи рішення про придбання нерухомості на території Албанської Республіки з метою подальшого здавання в оренду, варто приділити особливу увагу аналізу соціально-економічних характеристик району, в якому розташований об'єкт нерухомості, щоб мінімізувати ризики, пов'язані з коливаннями ринкової вартості та ліквідності об'єкта.

Due diligence угоди на придбання нерухомості в Албанії – один із ключових етапів процесу. Під час цього аналізу проводиться всебічна оцінка правового статусу об'єкта, виявляються наявні та потенційні обтяження, що дозволяє оцінити ризики та ухвалити виважене рішення про придбання. Купівля нерухомості в Албанії іноземцем пов'язана з процедурою документального оформлення, що містить, окрім іншого, верифікацію правоздатності продавця та юридичної чистоти об'єкта нерухомості. Особливу увагу варто приділити погодженню фінансових умов правочину, нотаріальному засвідченню та дотриманню податкового законодавства.

Далі йде проведення переговорів, щоб досягти домовленості за всіма суттєвими умовами угоди купівлі-продажу нерухомого майна в Албанії. На підставі досягнутих домовленостей буде складено та підписано попередній договір, який містить детальну інформацію про предмет угоди, ціну, терміни виконання зобов'язань, порядок внесення авансових платежів, механізми забезпечення виконання зобов'язань сторін. Попередній договір міститиме вичерпний перелік умов, необхідних для подальшої державної реєстрації права власності на купований об'єкт.

На етапі укладання попереднього договору купівлі-продажу нерідко практикується внесення задатку, як гарантія виконання зобов'язань покупцем. Відповідно до умов угоди, у разі односторонньої відмови від правочину особою, яка внесла завдаток, зазначена сума, як правило, не повертається. У зв'язку з цим для мінімізації ризиків фінансових втрат у разі форс-мажорних обставин або інших неочікуваних ситуацій сторонам рекомендується з особливою ретельністю опрацювати умови договору, приділивши особливу увагу формулюванням щодо порядку повернення задатку.

Попередній договір купівлі-продажу нерухомості в Албанії, попри необов'язковість з юридичного погляду, відіграє значну роль у мінімізації ризиків угоди. У разі виникнення спору про чинність або тлумачення основного договору, попередня угода може бути переконливим доказом наявності тих чи інших умов, гарантуючи цим сторонам надійний правовий захист.

Однак, ефективність попередньої угоди дуже залежить від її змісту. Щоб максимально убезпечити свої інтереси, сторонам рекомендується залучати кваліфікованого юриста, який спеціалізується на супроводі угод купівлі нерухомості в Албанії. Юрист допоможе сформулювати умови угоди в такий спосіб, щоб вони відповідали інтересам обох сторін. Зокрема фахівець зверне увагу на необхідність чіткого визначення предмета договору, умов оплати, порядку передавання майна, механізмів забезпечення виконання зобов'язань.

Після завершення процедури попереднього узгодження суттєвих умов угоди про придбання нерухомого майна в Албанії та внесення авансового платежу як забезпечення зобов'язань сторони починають реалізацію процедури оформлення угоди. Оформлення угоди купівлі-продажу нерухомості в Албанії – це сукупність юридичних актів, спрямованих на закріплення майнових прав та обов'язків, які виникли між сторонами. У процесі укладання угоди купівлі-продажу нерухомості в Албанії учасники мають право доповнити типовий договір умовами, які відповідають специфіці конкретної угоди. Угода може передбачати відтермінування виконання грошового зобов'язання, зумовлене виконанням продавцем певних умов (наприклад, передаванням об'єкта у стані, що відповідає опису).

Крім того, у договорі може бути зазначений детальний технічний опис об'єкта нерухомості із описом його недоліків і необхідності проведення ремонтних робіт. Такий опис дозволить уникнути в майбутньому спорів щодо якості майна, що передається. Варто зазначити, що фіксація всіх суттєвих умов угоди письмово має першочергове значення. У разі виникнення спору між сторонами суд керуватиметься виключно положеннями укладеного договору.

Підпис до ілюстрації: онлайн-реєстрація договору купівлі-продажу нерухомості в Албанії.

Втілення угоди купівлі-продажу нерухомості в Республіці Албанія здійснюється у формі нотаріального акта, що передбачає обов'язкову участь нотаріуса як неупередженого і незалежного свідка. Нотаріус здійснює комплекс правових дій, спрямованих на забезпечення законності та безпеки угоди. Зокрема, нотаріус проводить ідентифікацію сторін угоди, засвідчує їх дієздатність і правоздатність. Крім того, нотаріус здійснює юридичну експертизу поданих документів, перевіряючи їхню відповідність формальним вимогам законодавства. Шляхом нотаріального засвідчення правочину створюються передумови для подальшої державної реєстрації права власності на придбаний об'єкт нерухомості в Албанії. Завершальним етапом, який легалізує перехід права власності на об'єкт нерухомості, є внесення відомостей про нового власника до державного реєстру.

Перевірка нерухомості в Албанії перед придбанням

Придбання нерухомості в Албанії потребує всебічного правового аналізу. Дью дилідженс (due diligence) – невід'ємна процедура, покликана мінімізувати ризики недійсності угоди чи втрати інвестицій. Ключовим етапом попередньої перевірки є верифікація права власності на об'єкт нерухомості. Продавець зобов'язаний надати вичерпний пакет документів:

• Свідоцтво про державну реєстрацію права власності (або еквівалентний документ, що видається компетентними органами Албанії).
• Витяг із державного реєстру нерухомості, що містить повну інформацію про власника, обтяження (іпотеки, сервітути тощо) та історію переходу права власності.
• Будівельний дозвіл (для новобудов або об'єктів, що зазнали капітальної реконструкції).
• Документи, які підтверджують сплату всіх необхідних податків і зборів.

При проведенні операцій із нерухомим майном в Албанії першочергового значення набуває юридична експертиза об'єкта з акцентом на ідентифікацію та оцінку сукупності обтяжень, покладених на нього. До таких обтяжень відносяться як права третіх осіб, які обмежують обсяг прав власника, так і зобов'язальні права, які виникають із цивільно-правових договорів (наприклад, іпотеки, застави), які можуть суттєво вплинути на характер і обсяг прав нового набувача. Наявність обтяжень може не лише обмежити повноваження власника щодо розпорядження майном, а й спричинити ризик недійсності правочину, а в окремих випадках навіть призвести до необхідності задоволення вимог третіх осіб за рахунок цього майна.

Придбання об'єкта нерухомості в забудовника в Албанії пов'язане з необхідністю проведення комплексної юридичної та технічної експертизи, щоб проаналізувати сукупність правовстановлювальних документів, виданих уповноваженими органами місцевого самоврядування з метою верифікації відповідності проєктної документації та фактично виконаних будівельних робіт. Виявлення суттєвих розбіжностей між проєктними рішеннями та реалізованими будівельними конструкціями, або відсутність висновку про відповідність об'єкту нерухомості технічним регламентам, може спричинити необхідність проведення додаткових будівельних робіт, що, своєю чергою, може призвести до суттєвого збільшення фінансових витрат.

З метою всебічної оцінки технічного стану об'єкта нерухомості проводиться комплексна інженерно-технічна експертиза, що охоплює сукупність інженерних систем, зокрема водопостачання, електропостачання та інші комунікації. Ця експертиза дозволить ідентифікувати потенційні дефекти, встановити відповідність виконаних будівельних робіт чинним будівельним нормам. З метою мінімізації правових ризиків, пов'язаних із придбанням нерухомості в Республіці Албанія, що не відповідає заявленим якісним характеристикам, доцільно залучити незалежного експерта, який має відповідну кваліфікацію та досвід.

Due diligence нерухомості в Албанії – невід'ємна частина процесу ухвалення рішення про придбання. Професійна оцінка дозволяє визначити реальну вартість об'єкта, враховуючи його фізичні характеристики, розташування та поточний стан ринку. Отримані дані можуть бути використані для обґрунтування пропозиції щодо зниження ціни, для мінімізації фінансових ризиків, пов'язаних із переплатою за об'єкт нерухомості.

Регулювання угод з нерухомістю в Албанії свідчить, що недотримання вимог до форми правочину, що виражається в її неповноті або двозначності, суттєво підвищує ризик визнання її недійсною через суд. Відсутність обов'язкових реквізитів, суперечності в змісті договору та невизначеність у вираженні волі учасників цивільних правовідносин можуть бути підставою для ініціювання судового спору, який вимагає багато часу та фінансів.

З метою мінімізації правових ризиків, властивих угодам із нерухомим майном в Албанії, та гарантування їхньої юридичної чистоти, рекомендується скористатися послугами кваліфікованого юриста. Юридичний супровід угод із нерухомістю в Албанії дозволить провести всебічну експертизу правового статусу об'єкта нерухомості, зіставити умови угоди з нормами албанського законодавства. Своєчасне залучення юриста до процесу дозволить запобігти виникненню потенційних правових колізій, захистити інтереси кожної сторони та забезпечити довгострокову стабільність цивільно-правових відносин, що випливають з укладеної угоди.

Кращі місця для інвестицій у нерухомість Албанії

На тлі глобальних економічних трендів і лібералізації національного законодавства Албанії спостерігається стала тенденція до зростання іноземних інвестицій у нерухомість. У цих умовах придбання албанської нерухомості іноземними інвесторами затребуване через реалізацію державних гарантій захисту прав власності та стабільної макроекономічної ситуації, що сприяє подальшому розвитку цього сегменту ринку.

Придбання нерухомого майна в Албанії зумовлене прагненням суб'єктів інвестиційної діяльності максимізувати прибутковість вкладених коштів. Дослідження ринку нерухомості Албанської Республіки свідчить про підвищений попит на об'єкти, локалізовані в адміністративному центрі країни – місті Тирані. Будучи економічним і культурним центром держави, Тирана має розвинену інфраструктуру, зручну транспортну мережу та стабільний попит на оренду житлових приміщень, що зумовлює високу ліквідність відповідних об'єктів цивільних прав.

Майнові об'єкти житлового призначення, розташовані на території Албанської Республіки, характеризуються нижчою ринковою вартістю порівняно з аналогічними активами інших держав Євросоюзу. Інтерес для іноземців становлять інвестиції в купівлю нерухомості в Албанії у прибережних містах південної частини країни: Саранда, Гірокастра, Кепаро, Хімара та Влера. Нерухомість, локалізована в зазначених містах, відрізняється доступною ціновою категорією щодо інших прибережних зон Албанії, що зумовлено сукупністю факторів, зокрема економічною ситуацією, що історично склалася, і рівнем розвитку інфраструктури.

Іноземні громадяни, які ведуть трудову діяльність як наймані працівники, виявляють підвищений інтерес до придбання об'єктів житлової нерухомості в Албанії, розташованих у великих містах. Зокрема, спостерігається стала тенденція до збільшення попиту на вторинне житло в таких населених пунктах, як Тірана, Дуррес, Шкодра та Корча. Аналіз ринкової кон'юнктури свідчить, що інвестори, які здійснюють вкладення в зазначені об'єкти, керуються отриманням стабільного пасивного доходу у вигляді здавання в оренду. Ця інвестиційна стратегія зумовлена ​​наявністю в албанському законодавстві численних механізмів оптимізації оподаткування доходів від здавання нерухомості в оренду, а також розвиненою інфраструктурою фінансових послуг, що дозволяє ефективно управляти інвестиційними ризиками та максимізувати прибутковість інвестицій.

Спостерігається стійка тенденція до зростання попиту на нерухомість, локалізовану в безпосередній близькості від морського узбережжя, що зумовлено її статусом престижного активу та високим інвестиційним потенціалом у сфері туризму. Розташоване на південному узбережжі Іонічного моря, місто Саранда – популярний туристичний напрям, що стимулює попит на нерухомість, зокрема елітні житлові комплекси з морськими панорамами. Широке поширення практики використання придбаного житла для провадження підприємницької діяльності у сфері готельного бізнесу шляхом здавання в короткострокову оренду через інтернет-сервіси бронювання свідчить про формування та динамічний розвиток ринку короткострокової оренди нерухомості в цьому регіоні.

Низка інших перспективних прибережних районів, що мають найбільший попит серед інвесторів, які хочуть придбати нерухомість в Албанії:

• Веліпоя – відрізняється мальовничими пейзажами та розвиненою туристичною інфраструктурою. Нерухомість у Веліпоє представлена ​​як елітними віллами, так і більш доступними апартаментами.
• Орікум – історичне місто з багатою культурною спадщиною. Нерухомість в Орікумі поєднує елементи традиційної архітектури та сучасні дизайнерські рішення.
• Спілле — спокійне курортне селище, яке підходить для сімейного відпочинку. Нерухомість у Спіллі представлена переважно невеликими віллами та апартаментами.
• Керрет – елітний курорт із розвиненою інфраструктурою та високим рівнем сервісу. Нерухомість у Керреті представлена ​​розкішними віллами та апартаментами.

Купівля комерційної нерухомості в Албанії переважно залучає інвесторів у діловий центр — місто Дуррес, яке є великим транспортно-логістичним вузлом із розвиненою портовою інфраструктурою та інтенсивними торговельними операціями. Це місто – оптимальний варіант для інвестицій у комерційну нерухомість на території Албанії. Стратегічне розташування міста поблизу популярних туристичних зон і наявність глибоководного морського порту зумовлюють високий інвестиційний потенціал цього регіону, особливо в контексті розвитку інфраструктури для надання логістичних і сервісних послуг.

Попри обмежену пропозицію об'єктів елітної нерухомості, придбання житлової нерухомості в місті Дуррес у безпосередній близькості від морського терміналу може розглядатися як перспективна інвестиція з огляду на стабільний попит на оренду житла з боку відпочивальників і туристів. Така інвестиція забезпечує стабільний прибуток від орендних платежів, дозволяє диверсифікувати інвестиційний портфель.

Сприятливі умови для інвестування в нерухомість в Албанії передбачені в місті Влера, що зумовлено наявністю пляжних зон і динамічним розвитком інфраструктури, орієнтованої на сферу розваг. Цей фактор стимулює підприємницьку діяльність у сегментах громадського харчування та готельного бізнесу, що, своєю чергою, сприяє підвищенню інвестиційної привабливості міста. Висока прибутковість від оренди елітних об'єктів нерухомості, як-от вілли та багатокімнатні апартаменти, робить інвестиції в нерухомість міста Влера високорентабельними та дозволяє розраховувати на швидке повернення інвестицій.

Виникли питання?

Зв’яжіться з нашими спеціалістами

відправити заявку

Вартість нерухомості в Албанії

Ринкова вартість нерухомого майна в Албанії, як житлового, так і нежитлового призначення, визначається сукупністю взаємопов'язаних факторів, що включають, крім інших, локалізаційні характеристики (географічне положення, віддаленість від об'єктів інфраструктури, зокрема морського узбережжя), технічні характеристики (стан об'єкта, рівень оснащеності інженерними системами). ринку нерухомості. Зокрема, вартість одного квадратного метра житлової площі в новобудовах міста Тірана складає від 900 євро та вище. При цьому в престижних районах міста щодо об'єктів нерухомості, що належать до категорії елітного житла та розміщені в локаціях із розвиненою соціальною інфраструктурою, середня вартість одного квадратного метра може досягати 1500-1700 євро та вище.

Купівля албанської нерухомості в таких містах, як Саранда та Влера, характеризується суттєвою ціновою диференціацією. Вторинний ринок нерухомості демонструє нижчі ринкові котирування порівняно з новобудовами. Однак інвестиційна привабливість об'єктів вторинного ринку потребує комплексної юридичної експертизи, що включає технічну оцінку стану об'єкта та зіставлення його характеристик із чинними містобудівними нормами. З огляду на потенційні ризики, пов'язані з експлуатацією об'єктів вторинного житлового фонду, зокрема необхідність проведення капітального ремонту, придбання апартаментів в Албанії в новобудові може розглядатися як довгострокова інвестиційна стратегія.

Купівля об'єктів комерційного призначення в Албанії у питаннях вартості відрізняється з огляду на цільове призначення нерухомого майна. Об'єкти, розташовані в безпосередній близькості від зон інтенсивного туристичного потоку, як правило, мають вищу кадастрову вартість порівняно з аналогічними об'єктами, що знаходяться в районах зі зниженим рівнем попиту. У столиці держави середня вартість комерційної нерухомості складає від 1000 до 2000 євро на квадратний метр. У великих курортних зонах спостерігається значне підвищення кадастрової вартості до 2500-3000 євро за квадратний метр, що зумовлено високою прибутковістю від орендних платежів.

За підсумками першого півріччя 2024 року ринок нерухомості Албанії продемонстрував суттєве зростання споживчого попиту, що збільшилося на 20% порівняно з аналогічним періодом попереднього року. Ця тенденція свідчить про підвищення інвестиційної привабливості албанського ринку нерухомості. Аналіз показників валової орендної прибутковості, проведений у вересні 2024 року, виявив такі тенденції:

• Середньоринкова дохідність по країні варіюється в діапазоні від 4.73% до 5.53%.
• Місто Тирана характеризується вищою прибутковістю, що коливається від 4.6% до 5.78%.
• Місто Влера демонструє дещо нижчі показники прибутковості, що становлять від 4.29% до 5.78%.

Збори та податки, які пов'язані з купівлею нерухомості в Албанії

Купівля нерухомості в Албанії пов'язана з необхідністю виконання фінансових зобов'язань. Початковий етап угоди передбачає, що продавець фактично сплачує податок на передавання майна та державне мито. Перехід права власності на нерухоме майно в Албанії пов'язаний зі сплатою одноразового платежу, який вираховується, як правило, у розмірі 1% від кадастрової вартості об'єкта. Це мито призначене для покриття витрат, пов'язаних із державною реєстрацією переходу права та внесенням відповідних змін до державного реєстру нерухомості.

Додатково до зазначених платежів придбання нерухомого майна на території Албанії зобов'язує покрити нотаріальні витрати, розмір яких варіюється в межах від 150 до 450 євро та визначається залежно від складності та вартості угоди. Обов'язковим аспектом угоди є страхування нерухомого майна, вартість якого становить близько 1% від суми угоди.

Вступивши у володіння нерухомим майном, розташованим на території Албанії, фізична чи юридична особа стає платником податків майнового податку. Податкова база для нарахування податку визначається кадастровою вартістю об'єкта нерухомості, а податкова ставка варіюється залежно від його функціонального призначення: для житлових об'єктів застосовується ставка 0,05%, для об'єктів нежитлового фонду – 0,2%.

Юридичний супровід при купівлі нерухомості в Албанії

Ліберальне законодавство Албанії у сфері нерухомості робить цю юрисдикцію дуже привабливою для іноземних інвесторів. Відсутність суворих обмежень на придбання та експлуатацію нерухомості дозволяє іноземним громадянам і компаніям вільно здійснювати інвестиції в албанський ринок нерухомості, що сприяє розвитку національної економіки. Порівняно з розвиненими ринками Західної Європи, албанський ринок нерухомості має вищий потенціал зростання за значно менших початкових інвестицій.

Комплексний юридичний супровід угод з нерухомістю в Албанії охоплює повний спектр правових процедур – від всебічного юридичного аудиту об'єкта нерухомості до оформлення пакета правовстановлювальних документів і державною реєстрацією права власності. Цей підхід дозволить забезпечити юридичну чистоту угоди та мінімізує ризики втрати майнових прав клієнта на всіх етапах правовідносин.

У межах комплексного супроводу угод купівлі-продажу нерухомості в Албанії особлива увага приділяється аналізу кредитних договорів, що забезпечують фінансування придбання об'єкта, з акцентом на їх відповідність чинному законодавству та умовам угоди. Паралельно проводиться правова експертиза земельної ділянки, що включає перевірку прав власності, обтяжень, інших обмежень із метою виявлення потенційних ризиків, які можуть оскаржити законність придбання.

Профільні спеціалісти, які мають спеціалізовані знання в галузі договірного права та нерухомості, здійснюють комплексний супровід угод із нерухомістю в Албанії, представляючи інтереси клієнтів на всіх етапах правовідносин. Відсутність кваліфікованої юридичної підтримки має суттєвий ризик вчинення юридичних помилок, пов'язаних із неточним визначенням правового статусу об'єкта та некоректною кваліфікацією договірних умов, що може призвести до матеріальних збитків і необхідності звернення до судового органу для захисту порушених прав.

Висновок

Інвестування в албанський ринок нерухомості характеризується стійким попитом, зумовленим як внутрішніми, так і зовнішніми чинниками. Зокрема це пов'язано з відносно низькою вартістю албанської нерухомості на тлі інших європейських країн. Правове середовище, що забезпечує гарантії захисту прав власності іноземців і прозорість угод, вплинула на формування позитивного інвестиційного середовища. У контексті інтеграції Албанії до європейських структур спостерігається подальша гармонізація національного законодавства з нормами ЄС, що сприяє підвищенню інвестиційної привабливості країни.

Лібералізація національного законодавства Албанії у сфері нерухомості, хоч і створює сприятливі умови для іноземних інвесторів, не виключає потреби в професійному правовому супроводі угод. Наша компанія пропонує клієнтам комплексний спектр юридичних послуг, спрямованих на безпеку та ефективність операцій із нерухомістю. До переліку наших послуг входять due diligence об'єктів нерухомості, розробка та погодження договорів, представлення інтересів клієнтів у державних органах.