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阿尔巴尼亚的房地产吸引了国际投资界的关注，因为该国的立法对外国人购买，出售和使用住宅和商业房地产没有严格的限制。外国自然人和法人对于房地产所有权以及房地产交易，包括租赁享有与阿尔巴尼亚居民平等的权利。
在阿尔巴尼亚购买房地产是一项复杂的法律程序，需要采取全面的方法。除了分析市场情况和评估特定房地产的前景外，还必须详细研究阿尔巴尼亚房地产登记权的程序，土地使用限制和抵押权负担，遵守具有既定标准的财产，阿尔巴尼亚立法规定的对房地产产权的保护保障，侵犯这些权利时的司法保护机制，对阿尔巴尼亚房地产交易的征税。
决定在阿尔巴尼亚购买房地产时，应首先了解其合法性，流程以及可能遇到的困难。本出版物介绍了外国人在阿尔巴尼亚购买房地产的流程，描述了该国房地产市场的当前趋势，并对外国投资者的法律保障进行了评估。文章还介绍了在阿尔巴尼亚拥有房地产的规则，以及最大化投资收益的关键考虑因素。
非阿尔巴尼亚居民在阿尔巴尼亚购买房地产有哪些法律和经济优势？
外国人更喜欢投资阿尔巴尼亚房地产，他们认为这个国家是一个有前途的平台，他们既可以在这里购买房地产自用，也可以通过出租房地产获得稳定的被动收入。阿尔巴尼亚共和国的地理位置十分优越，拥有亚得里亚海和爱奥尼亚海的漫长海岸线，对海滩度假爱好者来说极具吸引力，也为度假基础设施的发展创造了先决条件。
阿尔巴尼亚游客流量增加的趋势对房地产市场的动态产生了显著的刺激作用，尤其是在萨兰达和发罗拉等沿海地区。由于短期租赁在游客中越来越受欢迎，阿尔巴尼亚的房地产购买需求增加，这表明从房地产租赁中获得稳定收入的潜力很大，因此，房地产的市场价值有望上升。
靠近欧洲主要城市以及正在发展的交通基础设施有助于提高阿尔巴尼亚房地产市场的投资吸引力。在国际投资法方面，阿尔巴尼亚被定位为一个拥有有利投资制度的司法管辖区，为外国投资者提供保护不动产所有权的保障。国家当局奉行的政策旨在吸引外国对房地产行业的投资，具体表现为提供税收优惠和简化阿尔巴尼亚房地产所有权登记手续。
- 阿尔巴尼亚的房地产立法高度自由化，简化了外国公民购置房地产的程序，并确保他们的权利得到可靠保护。
- 阿尔巴尼亚的房地产价格相对较低，尤其是与欧洲发达国家相比，这使其对广大买家具有吸引力。
- 外国人购买阿尔巴尼亚房地产不仅可以确保资金安全，还可以从房地产租金中获得稳定收入，并从旅游业蓬勃发展带来的资产价值增长潜力中获益。通过对阿尔巴尼亚房地产市场的分析，可以看出，租金收益率呈稳步上升趋势，平均年收益率为 5%。
大型基础设施项目，主要在度假区的实施已成为投资活动增长的重要动力。交通网的现代化，包括新高速公路的建设和交通枢纽的重建，以及酒店业的发展，都为吸引外资创造了有利条件。对房地产需求的增长导致市场上房地产供应量的增加，为阿尔巴尼亚房地产投资带来了有利可图的机会，其目的是为了日后的出租或出售。
由于旅游业的蓬勃发展和良好的宏观经济指标，阿尔巴尼亚的投资吸引力不断增强，这使得在阿尔巴尼亚购买房地产成为传统地中海地区的替代选择。游客流量的季节周期性为短期盈利提供了机会，在夏季高峰期，每年的盈利率可达房地产市场价值的 10%-12%。因此，投资阿尔巴尼亚的房地产市场提供了独特的机会，从无限的建筑物所有权到战略性税收优惠。
取得阿尔巴尼亚不动产所有权：对外国人的规定
外国公民和法人在阿尔巴尼亚购买房地产所依据的法律法规与适用于本国居民的法律法规相 似。同时，法律还规定了外国投资者身份的某些特殊性。 为了优化投资制度，国家当局正在采取措施简化行政程序，旨在为非居民在阿尔巴尼亚进行房地产买卖交易创造有利条件。
阿尔巴尼亚规范房地产交易的主要依据是《民法》。对住宅和非住宅房舍周转的特殊性的详细规定是通过专门的法案进行的，这些法案明确规定了《民法典》的一般条款，并考虑到了某些类型不动产的特殊性。
希望在阿尔巴尼亚共和国购买房地产的外国投资者面临着自由的法律制度。对农业用地以及对国家安全具有特殊重要性的土地的购买可能会施加限制。特别是，一般禁止外国人与阿尔巴尼亚卖方直接买卖农业用地。为了使农业部门的投资合法化，外国人可以在阿尔巴尼亚注册公司，或与当地合作伙伴合资经营。这一机制不仅允许外国投资者购买地块，还允许农用地块的所有者与希望在一定时期内根据其预期目的（满足其农业需求）有偿或无偿使用该地块的人签订书面协议，从而确保投资的稳定性和长期性。
在商业和住宅房地产方面，立法者建立了非常有利的制度，保障外国公民和法人自由处置所获得的财产。通过履行法律规定的手续，外国业主可获得与阿尔巴尼亚公民类似的权力，从而可以对其拥有的财产采取任何法律行动，包括出售，租赁，抵押和其他交易。
国家依照民法典的规范保障已获得的财产不受第三方的侵犯。然而，在阿尔巴尼亚购买房地产必须遵守税法，特别是要申报财产所有权所得收入。如果不履行这些义务，可能会被追究行政或刑事责任。
阿尔巴尼亚的房地产类型
外国投资者可在阿尔巴尼亚共和国获得多样化的房地产组合。每一类房地产都面向特定的目标客户。 因此，为了满足那些计划在阿尔巴尼亚长期居住的人的需求，市场上提供了各种不同大小和配置的公寓。反过来，对于寻求购买豪华房地产用于休闲或通过出租获得被动收入的投资者来说，可直接通往海岸的精英别墅尤其受青睐。具体房地产的选择取决于多种因素，包括购买目的，投资者的财务能力及其个人偏好。
在阿尔巴尼亚的建设阶段投资房地产是一个大有可为的机会，可以通过以较低的价格购入房地产并随后提高其市场价值来实现资产资本化。 然而，由于开发商可能破产或建筑项目的实施出现延误等原因，此类交易存在一定的投资风险。在签订建筑工程参股协议之前，必须对购买前的房地产和所有项目文件进行尽职调查。
对于企业家群体来说，商业地产是一个极具吸引力的投资目标。阿尔巴尼亚商业地产市场的特点是办公楼和零售场所位于有前景的地区，且消费环境蓬勃发展。商业地产的所有权不仅可以让业主通过租赁物件获得稳定的收入，还能为其开展自己的商业活动提供便利。传统上，在阿尔巴尼亚投资不动产，人们最感兴趣的是地兰，都拉斯等城市和具有高发展潜力的度假区。
在购买阿尔巴尼亚房地产以获得被动收入的背景下，投资者对短期旅游租赁领域的兴趣越来越浓厚。旅游旺季的持续时间相当长，确保了按年计算的高盈利水平。投资组合中既有面积较大的房地产，也有位于海滩附近或中心城区的紧凑型工作室。考虑到游客流量的增长趋势，可以认为这种投资方式很有前景。
在阿尔巴尼亚购买房地产分步指南
在阿尔巴尼亚进行房地产交易需要全面的支持，涵盖从进行房地产的法律审查到国家所有权登记的交易的所有阶段。不遵守法律规定的要求可能会带来不利后果，包括投资资金损失的风险。
外国人在阿尔巴尼亚购买房地产的步骤：
- 考虑位置，房地产类型和预算等因素来确定最佳房地产。
- 对阿尔巴尼亚房地产进行法律审查，以查明任何潜在的结构性问题，法律负担，未偿债务或其他问题，确保卖方的所有权和正确登记。
- 谈判并起草初步合同，明确规定销售条款和条件。
- 在公证人在场的情况下签署合同（公证费因房地产价值而异）。
- 在阿尔巴尼亚当地地籍办公室进行产权登记，以便合法转让所有权。这一步骤所需的费用约为房地产价值的 0.1-0.3%。
外国人在阿尔巴尼亚购买房地产的初始阶段需要对现有房地产的范围进行全面分析。潜在买家应制定明确的选择标准，确定自己的要求是否符合位于城市范围内的住宅目标，或者是否倾向于购买郊区全景海景的精英住宅。如果计划在阿尔巴尼亚购买商业地产，建议您将重点放在中心商业区的地产上。
在这一阶段，重要的是要对所考虑对象的基础设施供应情况进行评估，特别要注意交通的便利性以及附近社会基础设施的可用性。在决定在阿尔巴尼亚共和国境内购买房地产用于后续出租时，应特别注意分析房地产所在地区的社会经济特征，以尽量减少与该财产的市场价值和流动性波动相关的风险。
对阿尔巴尼亚房地产购买交易的尽职调查是该流程的关键阶段之一。该分析对房地产的法律地位进行了全面评估，确定了现有和潜在的抵押权，使您能够评估风险并就收购做出明智的决定。外国人在阿尔巴尼亚购买房地产需要办理书面手续，其中包括核实卖方的法律行为能力和房地产的法律纯洁性。应特别注意商定交易的财务条款，公证和税务合规。
接下来，进行谈判，目的是在阿尔巴尼亚购买和出售房地产交易的所有必要条款达成协议。根据所达成的协议，将起草并签署一份初步合同，其中包含有关交易标的，价格，履行义务的条件，预付款支付程序以及确保各方履行义务的机制等详细信息。初步合同将包括随后对所购财产所有权进行国家登记所必需的条件的详尽清单。
在签订初步销售合同阶段，支付定金作为买方履行义务的担保并不罕见。根据协议条款，如果支付定金的人单方面取消交易，上述金额一般不予退还。在这方面，为了最大限度地降低不可抗力或其他意外情况下的经济损失风险，建议双方特别谨慎地拟定合同条款，尤其要注意有关退还押金程序的措辞。
在阿尔巴尼亚，尽管初步房地产销售合同在法律上不具有约束力，但它在最大限度地降低交易风险方面发挥着重要作用。如果对主合同的有效性或解释发生争议，初步协议可以作为某些条款存在的确凿证据，从而为当事人提供强有力的法律辩护。
但是，初步协议的有效性在很大程度上取决于其内容。为了尽可能保护自己的利益，建议双方聘请一名专门提供支持以在阿尔巴尼亚房地产交易的合格律师。律师将帮助制定符合双方利益的协议条款。特别是，专家将提请注意需要明确界定协议的主题事项，付款条件，财产转让程序和确保履行义务的机制。
在完成购买阿尔巴尼亚房地产交易基本条款的初步批准程序以及支付作为义务担保的预付款后，双方开始执行交易登记程序。在阿尔巴尼亚，不动产买卖交易是一套旨在确定当事人之间产生的财产权利和义务的法律行为。在阿尔巴尼亚达成房地产买卖交易的过程中，双方有权对标准协议进行补充，以符合特定交易的具体条件。协议可以规定延迟履行金钱义务，条件是卖方满足某些条件（例如，以与描述相符的条件移交物品）。
此外，合同还可对财产进行详细的技术说明，指出其缺陷和维修需要。这样的描述可以避免日后对转让财产的质量产生争议。需要注意的是，以书面形式确定交易的所有重要条款至关重要。如果双方发生争议，法院将完全以签订的合同条款为准。
图片说明：在线登记阿尔巴尼亚房地产买卖合同。
在阿尔巴尼亚共和国，房地产买卖交易以公证契约的形式进行，这意味着必须有公证人作为公正，独立的证人参与。公证人执行一系列法律行动，旨在确保交易的合法性和安全性。特别是，公证员要确认交易各方的身份，证明他们的法律行为能力和法律能力。通过对交易进行公证，为随后在阿尔巴尼亚对所购财产的所有权进行国家登记创造了先决条件。最后阶段，使房地产所有权转让合法化，是将有关新所有者的信息录入国家登记册。
购买前检查阿尔巴尼亚的房地产
在阿尔巴尼亚购买房地产需要进行全面的法律分析。在这种情况下，尽职调查（due diligence）是一个不可或缺的程序，旨在将交易无效或投资损失的风险降至最低。初步检查的一个关键阶段是验证房地产所有权。卖方有义务提供一整套文件：
- 国家所有权登记证书（或阿尔巴尼亚主管部门颁发的同等文件）。
- 来自国家房地产登记册的摘录，包含有关所有者，抵押权负担（抵押，地役权等）和所有权转让历史的完整信息。
- 建筑许可证（适用于新建建筑或经过重大翻修的房地产）。
- 证明已缴纳所有必要税费的文件。
在阿尔巴尼亚的房地产交易中，对房地产进行法律审查至关重要，重点是确定和评估房地产上的一系列抵押权。这些抵押权既包括限制所有权人权利范围的第三方权利，也包括民法合同产生的义务权利（如抵押，质押），它们可能会对新收购人权利的性质和范围产生重大影响。抵押权的存在不仅会限制所有权人处置财产的权力，还会带来交易无效的风险，在某些情况下甚至会导致需要以财产为代价来满足第三方的要求。
在阿尔巴尼亚从开发商购买房地产需要进行全面的法律和技术审查，以分析授权当地政府机构颁发的一系列产权文件，以核实是否符合项目文件和实际施工情况。如果发现设计方案与实际建筑结构之间存在重大差异，或者没有关于房地产对象是否符合技术规定的结论，则可能需要进行额外的建筑工程，这反过来又可能导致财务成本大幅增加。
为了全面评估房地产的技术状况，需要进行全面的工程技术检查，涵盖供水，供电和其他通信等一系列工程系统。通过这些专业知识，可以发现潜在的缺陷，确定已实施的建筑工程是否符合现行的建筑规范。为了最大限度地降低在阿尔巴尼亚共和国购买不符合所述质量特征的房地产所带来的法律风险，最好聘请具有适当资格和经验的独立专家。
阿尔巴尼亚房地产的尽职调查是购买决策过程中不可或缺的一部分。通过专业评估，可以根据对象的物理特征，位置和当前市场条件确定其实际价值。所获得的数据可用来证明降低价格的报价是合理的，从而最大限度地降低与多付房款相关的财务风险。
阿尔巴尼亚房地产交易法规规定，不遵守交易形式的要求，表现为交易不完整或模糊，将大大增加被法院宣布无效的风险。缺乏强制性细节，合同内容矛盾以及民事法律关系参与者意愿表达的不确定性都可能成为引发法律纠纷的理由，从而耗费大量的时间和财务成本。
为了尽量减少阿尔巴尼亚房地产交易固有的法律风险并确保其法律纯粹性，建议聘请合格的律师。阿尔巴尼亚房地产交易的法律支持将使您能够对房地产的法律地位进行全面审查，并将协议条款与阿尔巴尼亚法律规范进行比较。在此过程中，律师的及时介入将防止潜在的法律冲突，保护每一方的利益，并确保所缔结协议产生的民法关系的长期稳定。
在阿尔巴尼亚投资房地产的最佳地点
在全球经济趋势和阿尔巴尼亚国家立法自由化的背景下，外国对房地产的投资呈稳步上升趋势。 在这种情况下，外国投资者在阿尔巴尼亚房地产的购买需求旺盛，这是因为国家实施了产权保护保障措施，而且宏观经济形势稳定，有助于这一细分市场的进一步发展。
在阿尔巴尼亚购买不动产的条件是，投资活动主体希望最大限度地提高投资资金的收益率。对阿尔巴尼亚共和国房地产市场的一项研究表明，位于该国行政中心的房地产需求增加 — 地拉那市。作为地拉那的经济和文化中心，地拉那拥有完善的基础设施，便捷的交通网和稳定的住宅租赁需求，这决定了相关民事权利客体具有较高的流动性。
与其他欧盟国家的类似资产相比，位于阿尔巴尼亚共和国境内的住宅物业的市场价值较低。外国人对投资阿尔巴尼亚南部沿海城市的房地产表现出兴趣，这些城市包括萨兰达，吉诺卡斯特拉，卡帕罗，希马拉和发罗拉。与阿尔巴尼亚其他沿海地区相比，这些城市的房地产价格较为低廉，这是历史经济状况和基础设施发展水平等多种因素共同作用的结果。
在阿尔巴尼亚工作的外国公民对购买大城市的住宅房地产表现出越来越大的兴趣。特别是地拉那，都拉斯，斯库台和科尔察等地的二手房需求呈稳步增长趋势。市场情况分析表明，投资者投资这些房地产的目的是希望通过出租获得稳定的被动收入。阿尔巴尼亚立法中规定了许多优化租金收入税收的机制，并建立了发达的金融服务基础设施，从而可以有效管理投资风险，实现投资收益最大化，这些都为这一投资战略提供了条件。
对靠近海边的房地产的需求呈稳步上升趋势，这是因为海边是著名的资产，而且旅游业具有很高的投资潜力。萨兰达市位于爱奥尼亚海南岸，是著名的旅游胜地，这也刺激了对房地产的需求，其中包括拥有海景的豪华住宅区。通过在线预订服务进行短期租赁，将购买的住宿用于酒店业务创业活动的做法十分普遍，这表明该地区短期房地产租赁市场已经形成并蓬勃发展。
其他一些前景广阔的沿海地区也是投资者在阿尔巴尼亚购买房地产的首选：
- 韦利波亚风景如画，旅游基础设施发达。韦利波亚的房地产既有豪华别墅，也有经济实惠的公寓。
- 奥里库姆是一座历史悠久的城市，拥有丰富的文化遗产。奥里库姆的房地产将传统建筑元素与现代设计相结合。
- 斯皮尔是一个宁静的度假村，适合家庭度假。斯皮尔的房地产主要以小型别墅和公寓为主。
- 凯雷特是一个精英度假胜地，拥有发达的基础设施和高水平的服务。凯雷特的房地产以豪华别墅和公寓为主。
在阿尔巴尼亚购买商业地产主要吸引投资者前往商业中心 — 都拉斯市，该市是重要的交通和物流枢纽，拥有发达的港口基础设施和密集的贸易业务。这座城市是在阿尔巴尼亚投资商业地产的最佳选择。该城市靠近热门旅游区的战略位置以及深水海港的存在决定了该地区的高投资潜力，特别是在发展提供物流和服务的基础设施方面。
尽管豪华房地产供应有限，但考虑到度假者和游客对租赁房屋的稳定需求，在都拉斯市靠近海运码头的地方购买住宅房地产可以被视为一项有前景的投资。这种投资可提供稳定的租金收入，并使投资组合多样化。
发罗拉市为在阿尔巴尼亚投资房地产提供了有利条件，这是因为该市拥有海滩区和以娱乐为主的基础设施的蓬勃发展。这一因素刺激了公共餐饮和酒店业的创业活动，反过来又有助于提高城市的投资吸引力。别墅和多卧室公寓等豪华房地产的高租金收益率使投资发罗拉市房地产获利丰厚，投资回报迅速。
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阿尔巴尼亚的房地产价
阿尔巴尼亚房地产，包括住宅和非住宅的市场价值由一系列相互关联的因素决定，其中包括本地化特征（地理位置，与基础设施的距离，包括海岸），技术特征（房地产状况，工程系统的设备水平）以及反映房地产市场总体趋势的综合因素。特别是，地拉那市新建楼房一平方米的居住面积价格在 900 欧元以上。与此同时，在城市的著名区域，属于精英住宅类别的房地产，位于社会基础设施发达的地段，每平方米的平均价格可达 1500-1700 欧元，甚至更高。
在萨兰达和发罗拉等城市购买阿尔巴尼亚房地产，价格差异很大。二级房地产市场与新建建筑相比市场价格较低。然而，二级市场房地产的投资吸引力需要全面的法律审查，包括对房地产状况的技术评估和将其特征与现行城市规划法规进行比较。考虑到二级住房存量运营的潜在风险，包括需要进行大修，购买阿尔巴尼亚新建的公寓可以被视为一种长期投资策略。
在阿尔巴尼亚购买商业地产的价格有所不同，取决于地产的预期用途。一般来说，位于旅游旺盛地区附近的房地产比位于需求较低地区的类似房地产具有更高的地籍价值。在该国首府，商业地产的平均价格为每平方米 1,000 至 2,000 欧元。在大型度假区，由于租金收益率高，地籍价值大幅增加，最高可达每平方米 2 500-3 000 欧元。
同时，截至 2024 年上半年末，阿尔巴尼亚房地产市场的消费需求大幅增长，与上年同期相比增长了 20%。这一趋势表明阿尔巴尼亚房地产市场的投资吸引力有所增强。对 2024 年 9 月进行的总租金收益指标的分析显示了以下趋势：
- 全国平均市场收益率在 4.73% 至 5.53% 不等。
- 地拉那市的收益率较高，在 4.6% 至 5.78% 不等。
- 发罗拉市的收益率略低，在 4.29% 至 5.78% 之间。
在阿尔巴尼亚购买房地产的相关费用和税费
在阿尔巴尼亚购买房地产需要承担财务义务。在交易的初始阶段，卖方需要实际支付房地产转让税和国家税费。在阿尔巴尼亚，不动产所有权的转让与一次性付款有关，通常按不动产地籍价值的 1%计算。这笔费用用于支付与国家登记权利转让以及对国家不动产登记簿进行相关修订有关的费用。
除上述费用外，在阿尔巴尼亚境内购买不动产还需支付公证费用，金额从 150 欧元到 450 欧元不等，取决于交易的复杂程度和价值。不动产保险是交易的一项必备条件，其费用约为交易额的 1%。
自然人或法人拥有阿尔巴尼亚境内的不动产，即成为财产纳税人。计算税款的税基由不动产标的的土地登记价值决定，税率根据其功能用途而有所不同：对于住宅物业，税率为 0.05%，对于非住宅物业，税率为 0.2%。
在阿尔巴尼亚购买房地产的法律支持
阿尔巴尼亚自由的房地产立法使得该司法管辖区对外国投资者非常有吸引力。对房地产的购买和使用没有严格的限制，使得外国公民和公司可以自由投资阿尔巴尼亚房地产市场，从而有助于国民经济的发展。与西欧发达市场相比，阿尔巴尼亚房地产市场显示出更高的增长潜力，而初始投资却低得多。
阿尔巴尼亚房地产交易的全面法律支持涵盖全部法律程序，从房地产的全面法律审计开始，到办理一揽子产权文件和国家所有权登记为止。这种方法将确保交易的法律纯洁性，并在法律关系的各个阶段将客户财产权损失的风险降至最低。
在阿尔巴尼亚购买房地产和销售交易的全面支持框架内，特别关注为购买房地产提供融资的贷款协议的分析，重点是其是否符合现行立法和交易。同时，对地块进行法律审查，包括核实所有权，抵押权和其他限制，以确定可能对收购合法性提出质疑的潜在风险。
拥有合同法和房地产专业知识的专家为阿尔巴尼亚的房地产交易提供全面支持，在法律关系的各个阶段代表客户。如果缺乏合格的法律支持，就很有可能犯法律错误，如对标的物法律地位的确定不准确，对合同条款的定性不正确，从而可能导致重大损失，并需要向司法机关申请保护被侵犯的权利。
结论
在内部和外部因素的推动下，阿尔巴尼亚房地产市场的投资以稳定的需求为特点。这主要是因为与其他欧洲国家相比，阿尔巴尼亚的房地产价格相对较低。 法律环境为保护外国人的所有权和交易透明度提供了保障，对积极投资环境的形成产生了影响。在阿尔巴尼亚融入欧洲结构的背景下，国家立法与欧盟规范进一步统一，这有助于提高阿尔巴尼亚的投资吸引力。
阿尔巴尼亚房地产行业的国家立法自由化虽然为外国投资者创造了有利条件，但并不排除交易需要专业的法律支持。我们公司为客户提供全面的法律服务，旨在确保房地产交易的安全和效率。我们的服务包括房地产尽职调查，起草和协调合同，以及在国家机构中代表客户。
