购买巴统（格鲁吉亚）房地产

在本出版物中，我将依次分析外国人可接受的持有形式、住宅与商业物业的区别、初级和次级市场的特点，以及从选择公寓或套房到在登记册中注册产权的实际操作步骤。同时，将介绍交易成本、相关支付和适用于持有与转让的税收负担，以及租赁收益的基本情景。特别强调所需文件清单、公证确认的重要性以及尽职调查程序，因为在格鲁吉亚的房地产投资只有在具备法律审查和透明交易的情况下才合理。

巴统对外国人购置房地产的吸引力

今天在巴统购买房地产，不仅意味着获得黑海沿岸的居所，更是在这座过去十年间已成为全国重要经济和旅游中心的城市中固定立足。对外国投资者而言，该市场的吸引力源于灵活的监管和持续增长的需求。

根据国家公共登记局的数据，从2018年至2024年，巴统的交易数量增长了65%以上。同时，市中心的平均平方米价格在五年内从700–750美元上涨至1 300–1 400美元。

这种增长趋势直接与旅游业发展相关。仅在2023年，该市就接待了超过220万人次，其中约60%为外国公民。这一趋势也推动了租赁需求：投资巴统房地产的业主在短期出租给游客时可获得约8–12%的年收益率，长期出租时约为5–7%。

多数外国客户倾向于选择靠近海边的物业。新建综合体的公寓和已入住住宅的套房都很受欢迎。对于投资出租的人而言，在巴统购买海边房地产尤其有利，因为旺季租金高出20–30%。投资者常常要求有管理公司的物业，提供清洁、前台和通过预订平台出租等服务。

对于寻求稳定收入的投资者而言，buy-to-rent 模式最受欢迎。在这种情况下，购买巴统的公寓用于出租是理性的选择，可以快速进入现有的旅游租赁需求流。价格区间较大——郊区住宅综合体约为1 100美元/平方米，海景房最高可达2 000美元/平方米。

需要考虑税收条件。在格鲁吉亚，如果持有产权超过2年，出售公寓时不征收资本利得税。因此，对于那些打算在格鲁吉亚购买房地产以进行投资的人，这减少了税收负担，使计算更加可预测。

总体而言，外国投资者通常选择三种主要方案：

1. 在巴统购买海边住宅自住，偶尔出租。
2. 选择有专业管理运营方的公寓项目，以保证稳定的现金流。
3. 评估巴统市场的长期投资情景，期待单位面积价格上涨。

目前，投资回收期不同。靠海物业约为8–10年，非旅游区物业约为10–12年。与东欧类似度假市场相比，这一指标具有优势。总体来看，所有因素共同推动了该领域的稳定需求，巴统住宅房地产在区域旅游吸引力增长的背景下仍是最受欢迎的资产之一。

巴统房地产与租赁市场增长：

在巴统购买公寓或住宅：主要房地产类别

巴统当前的住房市场按几个方向结构化。对于投资者而言，关键在于选择住宅物业还是商业空间。住宅房地产包括新建公寓、多功能综合体的公寓以及私人住宅。商业板块则涵盖办公场所、商业用房和酒店物业。与大多数司法管辖区相比，外国公民享有与本地人相同的房地产市场准入权。非居民有权购买物业并登记产权，无需额外障碍。

在实践中，购买巴统的公寓最受关注。价格取决于位置和住房的消费特性。海边第二排的新建房起价为每平方米1 000–1 100美元。市中心街区的价格可达每平方米1 500–1 700美元。此类物业适合自住或出租。

倾向于更个性化生活方式的买家，可以考虑在巴统购买住宅。在市郊，面积150–200平方米的私人住宅售价从13万美元起，而在高档地段的海景别墅价格在35万美元及以上。该板块主要受到那些既将格鲁吉亚视为投资目的地，又将其视为长期居住司法管辖区的家庭青睐。

在选择时，必须了解巴统一手房和二手房的差别。新建物业具有现代化的布局和较低的运营成本。在建住宅的均价为每平方米900–1 100美元，而完工小区的价格高出15–20%。同时，二手房板块通常更靠近商业中心，具备成熟的城市环境。这里可见面积50–70平方米的公寓，售价从8万美元起。

注重流动性的投资者应考虑在新建综合体中购买公寓。这种模式允许以较低的单价进入市场，并在交付后以20–30%的溢价出售资产。但前提是要严格审核开发商的商业信誉。

有些人更倾向于购买现房，以避免与建设相关的风险。这类公寓允许立即完成交易并登记产权，对计划立即使用物业的人尤其便利。

在商业领域，购买巴统的商业空间越来越受到关注。稳定的游客流量推动了餐饮、服务和零售空间的需求。市中心街区的参考价格为每平方米1 500–1 800美元，外围地区则通常低30–40%。

办公板块也不可忽视。对于打算在该地区长期经营的企业来说，购买巴统的办公室需求日益增加。价格范围因物业类型而异。在新建商务中心，每平方米起价为1 200美元；而苏联时期建筑的价格则为每平方米800–900美元。

从战略角度看，在格鲁吉亚购买房地产用于投资是恰当的。与第比利斯相比，进入门槛更低，而因度假地特性带来的潜在租金收益更高。巴统市中心的房地产尤为前景广阔，稳定的游客与商业流量支撑着租赁需求并推动单价上涨。

法律审查：在签署巴统房地产购房合同前应检查的事项

任何产权转移都需要进行法律审计，这在度假市场尤为重要。文件分析确认卖方产权及无负担。如忽视审查，买家可能会购入被查封、禁止登记或第三方有主张的资产。

在专业实践中，使用“巴统房地产尽职调查”一词。这是一种综合性审查，包括对物业历史的分析、与登记处数据的核对以及对卖方取得产权的合同研究。律师不仅关注产权，还会核查是否存在可能影响产权转移的诉讼纠纷。

对于外国人而言，巴统房地产的法律审查同样重要。律师会评估物业是否存在与抵押或诉讼相关的限制。必须检查登记处的“负担”部分，其中记录了所有抵押、查封和限制的相关信息。常见情况是，公寓被用作贷款担保，如果未审查，买家将承担债务。

在没有律师的情况下在巴统购买房地产的情景，会增加风险。在实践中，曾出现卖方文件看似合法，但后来发现该公寓属于多位继承人，而其中一人并未同意出售。

在审查过程中，必须与国家登记处合作。该处记录所有产权转移信息。查询需1–2个工作日，可提前发现巴统房地产的负担。没有此程序，无法保证交易的可靠性。

对于境外买家而言，律师的陪同尤为重要，因为外国人在巴统购房可能涉及委托书的办理或翻译人员参与公证程序。

律师还会确保巴统房地产文件的正确办理。合同中姓名、护照号或物业面积的书写错误，会导致额外的修改和成本。

签署合同后，进入巴统产权登记阶段。国家登记处会在1–4个工作日内处理申请，具体取决于所选服务标准：普通（80拉里）、加急（200拉里）或特急（400拉里）。没有此程序，物业在法律上不视为属于新业主。

一个关键环节是由巴统的授权公证人认证合同。作为授权人，公证人确认当事人身份、核实权限、记录双方意愿并赋予文件法律效力。酬金通常为转让价格的0.5–1%。

完整的法律支持确保了在巴统的产权转移得到妥善办理。对投资者来说，这不是形式，而是风险管理工具。因此，许多客户倾向于与咨询公司合作，由其全程负责——从物业审查到最终登记。

巴统房地产尽职调查所包含的检查内容：

• 在国家登记处核对产权；
• 检查无查封和负担；
• 分析产权转移历史；
• 控制与物业相关的诉讼；
• 检查建设和投入使用的许可；
• 确认卖方权限；
• 分析物业的税收义务。

在巴统购买房地产：操作步骤

对于投资者而言，主要任务是了解如何以最小风险在巴统购买房地产，并避免漫长的纠纷。整体流程透明，但需要严格遵循步骤。无论是公寓、住宅还是商业用房，操作顺序相同：选择房产、法律审查、签署合同、结算以及后续登记。

第一步是挑选合适的房产。在此需要考虑目标——自住、出租或投资巴统房地产。选择房产后，双方协商价格并签署预购协议。该文件确认双方完成交易的义务，并包含支付定金的条件，金额为房产价值的5%至10%。

第二步是准备文件。卖方需提供登记簿摘录、无公共事业费欠款证明，以及必要时配偶或共有人的许可。对境外买家而言，清单更广，通常包括：

• 护照的公证翻译；
• 格鲁吉亚身份证号（办理时间1天，费用约65拉里）；
• 律师委托书，如果买方本人无法到场。

这些文件是巴统房地产购买登记的必备材料，缺少则无法在登记簿中录入新业主信息。

第三步是法律审查。律师会分析房产历史，并确保交易不违反外国人在巴统购买房地产的权利。住宅和商业房产没有限制，但农用地仍然禁止非居民购买。

第四步是签署主合同。在此阶段正式完成巴统房地产的购买交易。签署在公证人处进行，由其核实双方身份并确认交易合法性。服务费用平均为房产价格的0.5–1%。

合同签署后进入结算阶段。大多数情况下，付款通过银行转账至卖方账户。在某些情况下使用信用证机制，即只有在产权已登记入册后，银行才将资金划拨给卖方。此方式增强了双方的法律保护，并使流程对外国买家更加透明。

最后一步是巴统房地产的国家登记。国家登记局审核申请并录入新业主数据。办理时间取决于收费标准：普通登记需4个工作日，费用80拉里；加急登记需1天，费用200拉里；特急登记需3小时，费用400拉里。在登记簿完成录入之前，买方在法律上不被视为所有者。

有时需要进行巴统房地产的重新登记，例如合同存在错误，或房产因继承转移给新业主。此程序与普通登记类似，也需再次提交至登记局。

交易必备文件：

最后需指出，投资者应在完全遵循所有程序后再决定购买巴统房地产。每一步——从预购协议到登记——都保障了双方的权利，并避免交易被认定为无效。

在巴统购买房地产的价格和税务义务

财务条件和强制性费用始终是投资者关注的重点。在格鲁吉亚购房仍具优势，得益于适中的价格和相对宽松的税收环境。与其他黑海沿岸城市相比，巴统的市场进入门槛较低，使其对个人和企业客户都具有吸引力。

目前巴统房产均价因类别和地段而异。在新建住宅的郊区，起价为每平方米950–1 050美元；在市中心区，价格为1 500–1 700美元/平方米；在海滨一线，价格超过2 000美元/平方米。二手市场通常更便宜，单间公寓价格从75 000美元起。

购买巴统公寓对于有意出租的买家最为合适。平均40–50平方米的一居室价格为85 000–100 000美元，沿海的两居室售价约120 000–140 000美元。家庭更倾向于选择住宅，因此购买巴统房产的成本成为关键考量。独立式别墅面积在150-180平方米，起价13万美元；而海滨高端地段的别墅则需35万美元起。

巴统住房价格分布：

交易的税务义务仍是该地区最宽松的之一。产权登记的国家费用为标准80拉里（4天），加急200拉里（1天），特急400拉里（3小时）。在巴统购房不征收房地产税，这一点使格鲁吉亚区别于多数欧洲司法管辖区。

额外费用包括公证服务，合同认证平均占交易额的0.5–1%。在部分情况下，还需支付翻译费用，约100–200美元。总体而言，在巴统购买房地产的最终费用包括公证费、注册费和银行转账费，通常不超过资产价值的2%。

投资者必须评估税负与潜在收益的比例。平均而言，出租房产的年度税费约为房价的0.1%，而租金收益在旺季可达8–12%，长期租赁为5–7%。此比例使巴统市场成为该地区最具吸引力的投资之一。

总体来看，目前在巴统购房确实合理。市场门槛较低、税负轻、租金收益高，加之稳定的旅游客流，使房地产不仅是投资工具，也是资本保值和获取稳定收入的方式。

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商业前景：在巴统购买房地产用于商业

对于商业界而言，重要因素是能够在格鲁吉亚巴统购买商业房地产，以便在租赁或投资项目中使用。发达的旅游基础设施和不断增长的商业活动，保证了对酒店综合体、商业空间和办公场所的稳定需求。与住宅领域不同，商业领域提供更高的收益率，但需要更严格的法律准备。

许多投资者通过购买酒店综合体内的公寓来投资巴统的商业房地产。这种模式方便，因为物业由管理公司负责运营。平均收益率可达年化10–12%，与欧洲主要度假胜地相当。对于以长期战略为导向的客户，购买巴统酒店业务是一种有吸引力的选择。在此需要考虑员工和许可方面的费用，但由于稳定的旅游流量，收入更高。

租赁市场持续增长。选择在巴统短租住房的业主，依靠游客入住获得稳定收入。同样引人关注的是城市商业空间的租赁。餐饮、商店和服务网点在市中心的收益率高于住宅出租，投资回报周期更快。

在法律层面，商业物业的所有权与购买住房没有区别。外国人有权在巴统购买商业房地产，无任何限制。唯一的例外是农用地，但这不属于讨论范围。

商业领域还包括办公空间。购买巴统的办公场所是希望在该地区立足的公司需求。现代商务中心提供从30平方米起的空间，价格为每平方米1 200美元，使市场对中型企业也可承受。

部分投资者关注在巴统购买酒店作为现成业务的可能性。小型精品酒店的价格从50万美元起，而拥有100多个房间的大型酒店综合体价格高达数百万美元。潜在收益率可达年化15%，特别是在高端市场定位合理的情况下。

巴统商业房地产：价格区间

商业房地产市场依然活跃而灵活。对于寻求租赁资产的买家而言，购买巴统出租型房地产（包括办公室、商铺和酒店项目）是一个有吸引力的选择。同时，短租市场也在发展，投资巴统公寓为业主带来高收入和快速回报。

结论

如今，许多投资者选择在巴统购买房地产，不仅仅是为了个人居住，更是为了获取收益。这个黑海度假胜地形成了一个透明的市场，外国人可进入所有主要领域——从公寓、住宅到酒店和办公室。

对于以长期投资巴统房地产为导向的投资者，主要优势是低税负、稳定的需求增长和透明的登记规则。同时，正确的法律支持保证了资本的安全，并保护了买方的利益。

对于国际客户而言，在格鲁吉亚购买房地产具有现实意义，因为该国提供了价格适中、税收灵活和旅游市场增长的独特组合。在这一体系中，巴统作为城市，占据了特别地位，其房地产仍然是商业和私人投资者最具吸引力的资产之一。