在知识经济城（Knowledge Economic City，KEC，知识经济城）购买房地产

购买知识经济城（Knowledge Economic City，KEC，知识经济城）的房地产，是许多将麦地那视为住宅、酒店及商业地产长期投资目的地的投资者所关注的方向。随着2026年新版外国人房地产所有权制度正式实施，外国投资者可投资的资产范围进一步扩大。但与此同时，麦地那仍然适用宗教限制及房地产交易的特殊法律要求。

本文将介绍如何在知识经济城购买房地产、哪些主体有资格成为买方，以及哪些主管机关负责产权登记。同时，还将分析房地产尽职调查、所需文件、交易流程、强制性费用、办理周期以及在KEC购置房地产的相关特点。

在知识经济城（Knowledge Economic City，KEC，知识经济城）购买房地产：区域法律地位及区位特点

Knowledge Economic City（知识经济城）是位于麦地那的一座经济城，旨在推动科技、教育、媒体及其他知识密集型产业的发展。该项目融合了住宅社区、酒店、商业设施、商务办公及文化基础设施。只有符合沙特法律特别规定以及适用于麦地那限制条件的购房者，方可在知识经济城购买房地产。

项目总占地面积约680万平方米。知识经济城位于先知清真寺（Masjid an-Nabawi）以东约5公里、穆罕默德·本·阿卜杜勒阿齐兹亲王国际机场以南约8公里处。项目东侧毗邻哈拉曼高速铁路（Haramain High-Speed Railway）配套设施，并通过麦地那五条主要交通干道实现便捷连接。

总体规划包括多个大型项目：

• Dar Al-Jewar——封闭式住宅社区，设有别墅、花园、清真寺、体育设施及公共活动区域；
• Al-Alya——中层住宅及商业综合街区，配有约42,000平方米中央公园；
• Manazel Al Jewar——由1,345套公寓组成的住宅项目，建筑高度为6至8层；
• Islamic World District——毗邻高铁车站、占地约100万平方米的文化旅游区；
• KEC Hub——集商业、酒店、住宅及娱乐功能于一体的综合中心。

KEC住宅物业包括别墅、公寓及服务式公寓，但规划中的建设规模并不意味着所有物业均已竣工并可办理产权登记。部分区域仍处于建设阶段，部分建筑将分阶段投入使用。因此，在知识经济城购买房地产之前，投资者应核实具体地块的法律状态、销售许可及是否已取得独立产权登记。

Knowledge Economic City已被列入允许外国人持有房地产的批准区域名单。该资格允许外国投资者进行房地产交易，但并不意味着整个区域对所有外国买家全面开放。能否在知识经济城购买房地产，取决于购房者的国籍、居留身份、是否信奉伊斯兰教、物业用途以及所在区域的具体规定。Knowledge Economic City商业地产的购买亦须符合允许用途及买方企业架构的相关要求。

知识经济城由经济城与特别区管理局（Economic Cities and Special Zones Authority，ECZA）负责监管。但KEC属于经济城，并不会自动适用特别经济区税收制度。

外国人在KEC购置房地产的条件：法律依据及主管机关

在外国人房地产制度改革之前，沙特房地产交易主要依据2000年《外国人房地产所有权法》进行规范。在许多情况下，申请人需另行取得政府批准。新的《非沙特人士房地产所有权法》自2026年1月起正式实施。同年6月23日，部长会议批准了允许外国人持有房地产的地理区域名单。7月公布的实施细则进一步明确了申请程序、费用缴纳、产权登记及监管机制。

由于KEC位于麦地那圣地范围内，因此外国自然人只有在信奉伊斯兰教的前提下，方可购买房地产。该限制适用于沙特居民及长期居住在境外的外国人士。即使持有沙特居留许可（Iqama）、特权居留身份（Premium Residency），或海湾阿拉伯国家合作委员会（GCC）成员国护照，也不能免除遵守宗教资格要求。

对于法人主体，则适用另一套机制。注册于沙特境外的外国公司，并不当然享有直接持有麦地那房地产的权利。符合条件的买方可以是拥有外国资本的沙特公司、上市股份公司、持牌投资基金、房地产基金或专项项目公司（SPV）。上述主体均须遵守公司法及相关行业监管规定。

参与KEC房地产登记的主管机关

Knowledge Economic City房地产法律尽职调查：物业及文件审核

项目宣传资料、总体规划或预订确认，并不能证明卖方已依法取得登记产权。知识经济城房地产法律尽职调查首先应对买方资格进行审核。针对自然人，主要核查护照信息、国籍、是否持有Iqama或Premium Residency、非居民数字身份认证、伊斯兰教身份、沙特银行账户、资金来源以及授权代理人的权限。

若由企业购买房地产，则知识经济城房地产尽职调查还包括审查商业登记、公司章程、直接及最终受益所有人信息、公司批准交易的决议以及（如适用）投资许可证。同时，还需确认房地产持有目的是否符合企业申报的经营范围。

完成买方审核后，即进入Knowledge Economic City房地产调查阶段。律师将核对地籍编号、地块坐标及边界是否与KEC官方地图一致，同时确认允许的外国持有比例、可取得的物权类别、用益权期限、土地用途以及适用于外国业主的持有限额。麦地那KEC产权调查还包括核实转让方信息、物业面积及所在地，并同步审查是否存在抵押、质押、查封、司法限制、已登记的长期租赁以及第三方权利主张。

若购买的是在建物业，则还需对KEC开发商进行专项审核，包括开发商及项目许可、土地处分权限、预售合法性、监管账户（Escrow）设立情况、施工进度计划、付款安排以及延期交付责任等。

在知识经济城购买房地产通常需要准备以下文件：

• 护照、Iqama或Premium Residency证明；
• 数字身份认证、沙特电话号码及银行账户信息；
• 合法资金来源证明及符合麦地那购房资格的证明；
• 企业买方的商业登记、公司章程及公司批准购房决议；
• 授权代表委托书；
• 房地产登记局出具的不动产登记摘录及卖方产权文件；
• 地籍资料、楼层平面图及建筑许可证；
• 有关产权限制及未缴物业管理费用的信息；
• 在建项目的开发许可文件；
• 预订协议、正式买卖合同及税务登记证明。

KEC房地产文件审核的最后阶段，是将合同内容与国家房地产登记系统及ZATCA税务系统中的登记信息进行核对。如发现建筑面积、地块编号、物业用途或产权人姓名存在任何差异，应在支付主要购房款之前完成更正。

如何在知识经济城购买房地产：流程、办理期限及费用

在知识经济城（Knowledge Economic City，KEC）购买房地产的程序共包括八个连续阶段。

第一阶段：确定买方身份。首先确认买方是以自然人还是法人身份进行交易，是否具有居民身份，是否符合宗教要求，以及是否有资格直接持有房地产。非居民需取得数字身份认证、办理沙特电话号码并开设银行账户。

第二阶段：选定并初步审查房地产。在KEC购置房地产包括核实地块边界、物业用途、物权类别、建设阶段、开发商许可文件及现有限制条件。对于在建项目，还需进一步审查开发许可证及监管账户（Escrow）。

第三阶段：预订物业并确认合同条款。双方确定交易价格、定金退还规则、监管机构拒绝批准交易时的处理方式、物业管理费用、登记成本以及争议解决机制。同时，还应重点核查合同阿拉伯文版本，并确认在译文存在差异时以阿拉伯文版本为准。

第四阶段：提交申请。Knowledge Economic City房地产登记通过外国人房地产持有政府平台办理。申请将与具体房地产对应，监管机构将审核申请人的身份、交易合法性、财务信息以及麦地那地区适用的限制条件。

第五阶段：合规及财务审查。银行及相关参与机构将核查资金来源、税务居民身份、受益所有人信息、购房目的以及反洗钱（AML）所需文件。

第六阶段：支付购房款。资金须通过符合沙特中央银行要求的电子支付渠道完成转账。协议中应明确付款币种、手续费、汇兑规则、到账期限及监管账户（Escrow）的适用方式。

第七阶段：办理税务登记。在产权转移前，交易信息须提交至天课、税务与海关总局（ZATCA）系统。随后确定应缴税费金额，并核实是否符合税收优惠条件。

第八阶段：交付物业并办理产权登记。知识经济城房地产所有权须在履行合同义务及缴清相关税费后方可完成登记。交付已建成物业时，双方应签署交接文件，记录物业现状、抄录各项计量设备读数，并确认不存在任何欠费。

在KEC购买房地产的税务制度

购买Knowledge Economic City房地产须缴纳房地产交易税（Real Estate Transaction Tax，RETT）。除法律另有豁免规定外，税率为所转让权利价值的5%。在最终完成产权登记之前，交易信息须提交至天课、税务与海关总局（ZATCA）。

房地产位于KEC并不意味着可免于适用沙特统一税收制度。在知识经济城转让房地产时，应缴税费金额取决于交易性质、合同价格以及纳税主体身份。该税费并非统一税率的年度税种，因为房地产持有及租赁收入所产生的税务后果将根据资产所有人为自然人、公司或投资基金而有所不同。

除产权转让税外，法律还规定了外国业主处分房地产时应缴纳的专项费用。根据法律规定，其最高税率可达5%，而针对麦地那地区，实施细则将该费率确定为2%。因此，在Knowledge Economic City购买房地产时产生的费用，与未来出售房地产时产生的费用应分别计算：RETT房地产交易税与REGA专项收费具有不同的法律依据。

根据实施细则，下列情形适用专项收费零税率：

• 遗产分割；
• 执行已生效法院判决；
• 因公共利益征收房地产；
• 特定无偿转让；
• 在符合规定条件下将房地产返还原外国所有人；
• 不增加各共有人份额的共有财产分割；
• 特定集团内部交易；
• 获批准开发项目竣工后的单元出售。

违反外国人持有房地产规定的，将被给予警告或处以不超过物权价值5%的罚款，但最高不超过1,000万沙特里亚尔（SAR）。如房地产系通过提供虚假或失实信息取得，则须依法强制出售。出售所得将优先扣除税款、政府收费、行政处罚及处置费用。