购买 New Murabba（新穆拉巴）房地产

外国投资者及企业倾向于购买 New Murabba（新穆拉巴）房地产，以投资利雅得新城市中心的住宅及商业资产。该多功能城市新区位于利雅得西北部，由隶属于沙特阿拉伯公共投资基金（PIF）的 New Murabba Development Company 负责开发。项目规划涵盖住宅、商务办公、商业设施、酒店、文化机构及休闲娱乐空间。

New Murabba 被纳入外国人可持有房地产区域，并不意味着海外买家能够自动购买区域内任何地块或物业。本文将详细介绍如何在利雅得 New Murabba 购买房地产，并说明购房者身份、地籍边界、物权类型、物业用途、区域规划参数及国家产权登记如何共同决定交易是否合法有效。

购买 New Murabba 房地产：区位特点与可投资物业

New Murabba 位于利雅得西北部，毗邻由萨勒曼国王路（King Salman Road）与哈立德国王路（King Khalid Road）构成的重要交通枢纽。项目由沙特公共投资基金控股的 New Murabba Development Company 开发建设，是 Saudi Vision 2030 战略下打造首都现代化综合城市中心的重要组成部分。对于计划在利雅得 New Murabba 购置房地产的投资者而言，必须区分总体规划（Master Plan）、外国人持有区域以及具体地籍物业三者之间的法律区别。根据公共投资基金最初公布的规划，项目总面积约 19 平方公里，建筑总面积超过 2500 万平方米。整体开发计划包括超过 104,000 套住宅、9,000 间酒店客房、超过 98 万平方米商业零售空间、约 140 万平方米商务办公物业、62 万平方米娱乐设施 以及 180 万平方米公共基础设施。随后 New Murabba 官方发布的新资料对部分规划指标进行了调整：住宅数量调整为 9 万余套，开发面积超过 1400 万平方米，其中 25% 将规划为绿色公共空间。

• 公寓及别墅；
• 办公及商业物业；
• 酒店综合体；
• 娱乐设施；
• 综合用途建筑。

官方网站允许投资者登记购房意向，但尚未公布包含价格、地籍编号、交付时间及外国人购买配额的统一物业目录。住宅项目被纳入总体规划，仅表明其属于未来开发组成部分，并不意味着所有建筑均已开放零售销售。

项目最具代表性的建筑为 The Mukaab，其规模达到 400 × 400 × 400 米。建筑内部规划建设超过 200 万平方米 的商业、文化、餐饮及娱乐空间，整体建筑设计融合了纳季德（Najdi）与萨勒曼风格（Salmani）的建筑元素。

New Murabba 房地产购买：法律依据与外国投资者权利

购买 New Murabba 房地产适用《非沙特公民房地产所有权法》。新法律制度自 2026 年 1 月 22 日 起正式实施，以区域准入制度取代原有逐案审批制度。

《实施细则》及外国人可购房区域清单于 2026 年 6 月 23 日 经部长会议批准。New Murabba 已正式纳入利雅得允许外国人持有房地产的区域体系。New Murabba 房地产购买条件通过国家平台 Saudi Properties 进行管理。部长会议负责确定地籍边界、物业用途、允许的物权类型、使用期限、外国人持有比例以及特殊限制。

外国购房者类别

New Murabba 的产权形式可包括独立物业完整所有权、共有产权份额或有限使用权。“物权”系指依法登记并受法律保护的占有、使用及处分房地产的权利。

非居民购买 New Murabba 房地产前，须通过沙特驻外使领馆或其他政府渠道办理沙特数字身份认证，随后申请本地电话号码及银行账户。房地产交易本身并不会赋予 Iqama、Premium Residency、沙特国籍或工作许可。

外国公司购买 New Murabba 房地产，须先完成沙特投资部注册，披露直接及间接实际控制人，取得企业编号，指定授权代表，并开立公司银行账户。企业识别所使用的 700 编码仅用于企业身份识别，并不能替代购买具体房地产所需审批。

沙特房地产总局（REGA）负责运营 Saudi Properties 平台、发放房地产经纪人执照，并通过 Wafi 制度监管期房销售。国家房地产登记局负责登记产权人、地籍边界、物业用途及权利负担；天课、税务与海关总局负责税务管理；市政与住房部负责城市规划要求；New Murabba Development Company 负责总体规划实施；公共投资基金持有开发公司；资本市场管理局负责监管房地产投资基金。

New Murabba 房地产法律尽职调查：物业及文件审查

New Murabba 房地产法律审查首先应核实物业的地籍编号及坐标。通过 Saudi Properties 平台，可确认物业是否位于允许外国人购买区域、物业用途、外国人持有配额以及物权类型与期限。营销宣传中诸如“位于 New Murabba”“毗邻 The Mukaab”或“可俯瞰 The Mukaab”等描述，并不能证明外国投资者依法享有登记产权的资格。

对 New Murabba 房地产开展尽职调查（Due Diligence）包括对卖方产权的全面审查。核查内容涵盖登记产权人、其持有份额、面积、边界、用途、抵押、质押、查封、地役权以及禁止处分等事项。对 New Murabba 产权的核查还包括长期使用权、承租人权利、司法登记记录以及处分限制。

对于自然人卖方，需要核实其身份、处分权、代理人授权以及可能存在的继承限制。对于公司，则需审查其商业登记、公司章程、公司治理结构、实际受益所有人、股东会或董事会决议。对 New Murabba 开发商的尽职调查包括土地权属、开发商登记、项目许可证、建筑许可、总体规划，以及承包商、顾问和审计机构的相关信息。

• 护照、Iqama（居留证）、Premium Residency（高级居留身份）或数字身份认证；
• 公司文件及投资部注册证明；
• Saudi Properties 平台摘录及地籍编号；
• 不动产登记文件及产权负担信息；
• 建筑许可及 Wafi 项目许可证；
• 托管账户（Escrow Account）信息；
• 技术规范及物业平面图；
• FAL 经纪人执照；
• 买卖合同、税费计算文件及电子付款证明。

对 New Murabba 在建项目的审核应确认项目已取得 Wafi 营销许可证或正式许可证。在营销许可证阶段，预订金不得超过房产价值的 5%，并须汇入托管账户。该类许可证有效期最长为180天。合同中应明确施工进度、约定交付日期、允许的建筑面积偏差、退款机制以及延期交付责任。

针对 New Murabba 公寓或办公物业的法律尽职调查，还应核查登记单元的独立性、楼层编号、建筑面积、停车位、储藏室、公共产权份额以及物业服务费用。在新穆拉巴对于公寓，还需审查建筑管理规定及出租规则；对于别墅，则需核查地块边界及改建限制。如卖方对房产或公共部分的重要信息存在重大隐瞒，买方有权在30日内要求解除合同。

如何购买 New Murabba 房地产：交易流程、产权登记及办理期限

购买 New Murabba 房地产的程序取决于买方身份及项目建设阶段。现房、在建物业以及通过公司进行投资分别适用不同的法律模式。

第一阶段：确定购买结构。确定买方身份（自然人、外国公司或具有外国资本的沙特公司），同时确定购买对象（现房、在建物业、投资基金），以及产权形式（完全所有权或使用权）。

第二阶段：买方身份认证。居民通过 Iqama 完成身份认证；非居民须取得数字身份认证、本地电话号码及银行账户。公司需在投资部完成注册，披露实际所有人，指定代表，并取得企业编号。

第三阶段：核查地块及物业。通过 Saudi Properties 平台核实地块坐标、用途、外国投资配额及物权类型，随后调取房地产登记信息、许可文件及开发商资料。

第四阶段：预订物业。双方确定预付款金额、预订期限及退款条件。对于处于营销许可证阶段的在建项目，预付款不得超过房产价格的5%，并须汇入已登记的托管账户。如项目尚未取得正式许可证，则退款依据 Wafi 规则及合同约定执行。

第五阶段：签订合同。New Murabba 房地产交易合同应准确载明地籍信息、面积、价格、币种及付款计划，并明确交付期限、装修标准、卖方保证、产权负担信息、违约责任及合同解除条件。

第六阶段：银行结算。购房款须通过官方银行渠道自买方账户支付。银行有权要求提供资金来源及公司架构等证明文件。在建项目款项必须汇入对应项目的托管账户。

第七阶段：税务登记。交易须在天课、税务与海关管理局（ZATCA）完成登记。双方确定计税基础，核查适用的税收减免，并确认房地产交易税已缴纳。

第八阶段：国家产权登记。完成合同义务及纳税义务后，方可办理 New Murabba 房地产产权登记。对于在建项目，交易首先登记于在建房地产专项登记系统；项目竣工后，应于30日内申请将相关信息转入正式房地产登记簿。

各项官方办理期限

购买 New Murabba 房地产的税费及相关支出

购买 New Murabba 房地产涉及房地产交易税（Real Estate Transaction Tax，RETT），税率为交易金额的5%。该税适用于买卖、交换、权利转让及其他产权变更形式。通常由转让方承担向天课、税务与海关管理局（ZATCA）的纳税义务，但双方可通过合同另行约定实际经济负担。

税务手续须在产权变更登记之前完成。法律规定部分交易可享受税收豁免。已缴纳房地产交易税的交易，其房产产权转移部分无需再缴纳增值税（VAT）。New Murabba 房地产税并非年度持有税，因为5%的税率仅适用于房地产产权转移交易，并于产权转移至新所有人时产生。

法律允许对外国权利人处分物权征收最高5%的特别费用。根据现行《实施细则》，利雅得地区适用税率为2%。该费用适用于后续出售、转让或其他产权处分行为，不替代 RETT。出售 New Murabba 房地产时应缴纳的房地产交易税与特别费用属于两项独立义务，分别计算。

• 房地产登记费及银行手续费；
• 文件翻译与认证费用；
• 法律服务及技术尽职调查费用；
• 房地产评估费及经纪人佣金；
• 保险费用；
• 物业管理费及公共区域维护费用；
• 公司注册费用；
• 投资基金及技术顾问服务费用。

沙特阿拉伯现行增值税（VAT）标准税率为15%。经纪人、律师、物业管理公司或承包商提供的应税服务，在服务提供方已完成增值税纳税人登记的情况下，应依法缴纳增值税。

购房后的 New Murabba 房地产税务处理取决于物业用途。如用于出租，则需结合业主身份、企业所得税、天课（Zakat）、服务类增值税以及避免双重征税协定等因素综合确定税务义务。

违反外国人持有房地产制度的，最高可处以物权价值5%的罚款，最高不超过1000万沙特里亚尔（SAR）。故意提供虚假信息的，将承担单独法律责任，并在法律规定情况下可能导致物业被强制出售。部分违反房地产登记规定的行为最高可被处以10万沙特里亚尔罚款。有关主管委员会作出的决定，可于60日内向行政法院提起行政诉讼。