购买 Sports Boulevard（体育大道）房地产

计划购买 Sports Boulevard（体育大道）房地产的主要是面向利雅得综合开发项目的外国买家及机构投资者。Sports Boulevard 是一条全长超过135公里的线性城市走廊，住宅和商业项目与体育、休闲及交通基础设施紧密融合，因此该区域不同于传统住宅社区。

本文将分析该区域的法律制度、外国购房者类别、可取得的物权形式以及交易登记要求。同时，还将说明如何购买利雅得 Sports Boulevard 房地产，并解释为何项目被列入政府批准区域，并不意味着可自动购买其中任何物业。购置房地产的法律资格取决于投资者身份、土地地籍边界、具体区域参数以及产权是否完成房地产登记。

购买 Sports Boulevard（体育大道）房地产：区位特点与可选投资模式

这一全长超过135公里的线性超级项目连接瓦迪哈尼法（Wadi Hanifah）与瓦迪苏莱（Wadi Al-Sulai）两大河谷，并沿穆罕默德·本·萨勒曼亲王高速公路延伸建设。该休闲发展轴由政府机构 Sports Boulevard Foundation 负责运营。项目于2019年春季正式启动，首期工程于2025年2月开放。目前部分区域已投入运营，其余地块将分阶段交付。外部投资者可购买 Sports Boulevard 内的房地产，选择住宅、办公及零售物业，这些物业在法律上均与公共空间相互独立。

总体规划划分为8个功能片区，其中超过300万平方米用于私人资本投资开发。

Sports Boulevard 主要投资区域

对于国际投资者而言，Sports Boulevard 内的综合用途区域最具吸引力，包括 Wadi Hanifah District、Wadi Al-Yasen District 及 Arts District。个人投资者无需购买投资财团基金份额，即可直接购买 Sports Boulevard 商业地产。此类基金的代表项目包括由 Riyadh Development、FTG Development 与 Jadwa Investment 推出的总规模超过35亿沙特里亚尔（SAR）的“Urban Wadi”基金，以及由 Albilad Capital 与开发商 Ajdan 管理、规模达20亿SAR的 Arts District 基金。除基金投资模式外，投资者还可通过传统投资方式参与 Sports Boulevard 项目，包括直接购买现房、购买期房（off-plan）以及股权投资。

Sports Boulevard 房地产购买：法律依据及外国投资者权利

房地产交易的法律基础是自2026年1月起生效的《非沙特公民房地产所有权法》。2026年7月发布的实施条例，以明确的区域划分制度取代了原有的部门审批模式。部长会议有权确定开放区域范围、外国资本持股比例上限、产权类型及使用期限。现行规定继续保留 Premium Residency（高级居留）计划持有人及海湾国家公民享有的优惠政策。

• 持有居留许可（Iqama）的居民： 可通过 Saudi Properties 平台提交申请。购房程序不会改变其移民身份，而 Sports Boulevard 房地产的具体购买条件则取决于所购项目。
• Premium Residency 持有人： 可在房地产总局（REGA）批准开放的地块上登记 Sports Boulevard 房地产所有权。
• 外国自然人： 非居民购买 Sports Boulevard 房地产，需在当地银行开设账户、通过沙特驻外使馆取得国家数字身份，并办理本地SIM卡。
• 外国公司： 须在投资部完成授权登记，披露最终受益所有人，并取得700代码。外国公司可依法购买 Sports Boulevard 房地产用于经营活动或设立总部。企业如发生5%以上股权变动，须在15日内向主管机关申报。

投资者可取得完全产权（freehold）、长期用益权（usufruct）或其他派生物权。Sports Boulevard 房地产产权登记由沙特王国相关主管机关共同负责。

Sports Boulevard 房地产法律尽职调查：物业及文件审核

超级项目的政府背景并不能免除买方开展法律尽职调查的义务。任何投资程序均应首先通过 Saudi Properties 平台对地块进行空间分析。开发商宣传中的公园景观优势，并不会自动赋予外国投资者产权登记资格。全面开展 Sports Boulevard 房地产法律审查，有助于确认土地地籍边界、土地用途、可适用配额及用益权期限限制（如完全产权受到限制）。

• 地块申报面积及实际边界是否与登记资料一致；
• 是否存在抵押登记、银行负担或司法查封；
• 是否存在政府部门实施的处分限制；
• 是否存在第三方已登记权利，包括地役权及长期租赁；
• 土地当前法律状态及是否存在尚未解决的边界争议。

Sports Boulevard 房地产全面审计还包括对国家房地产登记簿摘录的审查。律师将核实是否存在抵押、司法查封、处分限制及第三方权利（如地役权或长期租赁），同时审核 Sports Boulevard 开发商的法律资格，并重点核查其 FAL 经纪执照（房地产总局执照）及利雅得市政府颁发的建筑许可证。

对于期房（off-plan）项目，Sports Boulevard在建项目的法律尽调重点在于审核预售机制。需确认开发商是否取得政府项目许可及官方监管账户（Escrow）。同时，还需审核工程进度计划、技术规格、固定停车位安排及延期交付违约责任。开展 Sports Boulevard 房地产全面 Due Diligence 时，投资者还应充分考虑严格执行的 Salmani Design Code（萨勒曼建筑设计规范）及 Mostadam 强制性绿色建筑认证要求。

为获得 REGA 批准，需提交完整的个人及企业证明文件，以证明交易主体具有合法资格。在启动 Sports Boulevard 最终产权审查之前，买方应准备护照、签证文件、地籍摘录、项目合同以及向 ZATCA 税务机关缴纳房地产交易税（RETT）的付款凭证。

• 投资者身份证明（护照）或外国公司的合法化注册文件；
• 有效 Iqama、Premium Residency 卡或经认证的沙特非居民数字身份；
• Saudi Properties 平台出具的区域参数官方证明；
• 已登记土地地籍编号及最新国家房地产登记簿摘录；
• 开发商期房销售许可证及官方监管账户（Escrow）信息（适用于在建项目）；
• 负责交易的 FAL 房地产经纪人国家职业许可证；
• 最终版买卖合同（含技术规范及付款计划）；
• ZATCA 出具的房地产交易税（RETT）缴纳证明及银行电子汇款凭证。

如何购买 Sports Boulevard 房地产：交易流程、办理期限及产权登记

外国投资者取得不动产权的官方程序包括以下几个连续阶段：

第一阶段：确定交易结构。投资者选择持有形式（自然人或外国公司分支机构），确定物业类型（现房或在建期房（off-plan）），并明确产权形式：完全所有权（freehold）或用益权（usufruct）。

第二阶段：买方身份认证。本地居民通过 Iqama（居留证）完成身份验证。外国公民需在沙特驻外使馆办理数字身份认证，在当地银行开立结算账户，并办理沙特本地SIM卡。商业企业则需取得投资部（MISA）许可证及700代码。

第三阶段：地籍尽职调查。申请人通过 Saudi Properties 交互式地图核查目标地块。随后签署预订协议，并支付可退还的定金。

第四阶段：合同协商。律师起草房地产买卖合同，合同中载明地籍信息、成交价格、无隐性权利负担保证以及固定交房日期。

第五阶段：无现金支付。正式完成 Sports Boulevard 房地产购买程序。所有资金均通过沙特阿拉伯中央银行（SAMA）批准的电子支付系统完成结算。对于期房（off-plan），购房款必须汇入指定的监管账户（Escrow）。

第六阶段：税务申报。交易须向税务、税收与海关管理局（ZATCA）登记，以计算5%的房地产交易税（RETT）。税款缴纳完成后，主管机关将签发履约证明。

第七阶段：产权登记。这是交易的最终环节。只有在国家房地产登记簿（Real Estate Registry）完成产权登记后，房地产交易才被法律正式认可，产权人方可取得产权证书。

Sports Boulevard 房地产行政登记并无统一办理时限。居民身份认证通常需要7天以内，物业尽职调查约需10天，通过 SAMA 系统完成税务申报及资金结算约需5个工作日，而最终在房地产登记簿完成 Sports Boulevard 产权登记通常仅需1至3天。

Sports Boulevard 房地产购置税费及持有成本

沙特王国房地产交易的基础税费为房地产交易税（RETT），税率为物业成交价的5%，由 ZATCA 负责征收。未缴纳该税款，产权登记将无法办理。此外，在Sports Boulevard购买房产时，相关税费的计算将与利雅得地区REGA部门规定的2%的收费并行计算。该项附加收费主要适用于后续处分产权时，包括房地产转售或用益权（usufruct）转让。

在持有期间，投资者还需承担 Sports Boulevard 房地产的日常运营成本，包括公共区域维护费及建筑物保险费用。若将物业用于商业出租，自然人须依法申报租赁收入；外国公司则需缴纳企业所得税或天课税（Zakat）。出售 Sports Boulevard 房地产时，最终税负还将综合考虑资本利得以及前述 REGA 2%的收费标准。

• 对故意提供虚假或误导性信息，非法取得物权登记的行为，可处以最高相当于物业商业价值5%的罚款，最高不超过1,000万沙特里亚尔（SAR）；
• 外国公司未按规定向 MISA 申报股权结构发生超过5%的变更，首次违规将受到警告，再次违规则可处以相当于产权价值0.5%至2%的罚款，最高不超过200万SAR；
• 妨碍 REGA 国家检查人员核查物业使用情况的，可处以相当于产权价值0.1%至3%的递增罚款，最高不超过400万SAR。

所有行政罚款均可在60日内向行政法院提起申诉。