Купити нерухомість у Sports Boulevard (Спортивний бульвар)

Купити нерухомість у Sports Boulevard (Спортивний бульвар) планують іноземні покупці й інституційні інвестори, орієнтовані на проєкти змішаної забудови в Ер-Ріяді. Sports Boulevard є лінійним міським коридором завдовжки понад 135 км, де житлові та комерційні об'єкти розташовані поруч зі спортивною, рекреаційною та транспортною інфраструктурою, тому ця територія відрізняється від звичайного житлового району.

У цій статті я розберу правовий режим зони, категорії іноземних покупців, допустимі речові права й вимоги до реєстрації угоди. Окремо поясню, як купити нерухомість у Спортивному бульварі Ер-Ріяда та чому внесення проєкту до переліку затверджених зон не дає автоматичного права придбати будь-який об'єкт. Юридична можливість купівлі залежить від статусу інвестора, кадастрових кордонів ділянки, параметрів конкретної зони та внесення права до Реєстру нерухомості.

Купити нерухомість у Sports Boulevard (Спортивний бульвар): особливості локації та доступні інвестиційні формати

Лінійний мегапроєкт протяжністю понад 135 км пов'язує долини Ваді-Ханіфа й Ваді-ас-Сулай, розвиваючись уздовж автомагістралі принца Мухаммеда ібн Салмана. Офіційним оператором цієї рекреаційної осі є державна структура Sports Boulevard Foundation. Інституційний запуск зони відбувся навесні 2019 року, а дебютна черга відкрилася в лютому 2025 року. Зараз частина секторів запущена, решта лотів здається поетапно. Зовнішні інвестори можуть купувати об'єкт нерухомості в Спортивному бульварі, обираючи майданчики під житло, офіси та рітейл (роздрібну торгівлю), які юридично відокремлені від громадських просторів.

Генеральний план розподілено на 8 дестинацій (напрямів), де під розміщення приватного капіталу виділено понад 3 млн м².

Основні інвестиційні райони Спортивного бульвару

Для закордонних інвесторів найбільшу привабливість представляють райони змішаного призначення у складі Sports Boulevard, зокрема Wadi Hanifah District, Wadi Al-Yasen District та Arts District. Щоб безпосередньо купити комерційну нерухомість у Sports Boulevard, приватній особі необов'язково купувати паї в консорціумах. Прикладом таких структур виступають фонд «Урбан Ваді» вартістю понад 3,5 млрд саудівських ріалів (SAR) від компаній «Ріяд Девелопмент», «ФТГ Девелопмент», «Джадва Інвестмент», а також фонди Арткварталу на 2 млрд SAR під управлінням «Альбілад Капітал» та забудовника «Адждан». Поряд із фондовою моделлю доступні класичні інвестиційні проєкти Sports Boulevard, що мають на увазі пряме володіння готовими лотами, купівлю на етапі будівництва (off-plan) або пайову участь у бізнесі.

Купівля нерухомості в Спортивному бульварі: законодавча база та права іноземних інвесторів

Правовим фундаментом для угод є Закон про володіння нерухомістю особами, які не є громадянами Саудівської Аравії, який набув чинності у січні 2026 року. Виконавчий регламент від липня 2026 року замінив попередній режим міністерських погоджень на чітке територіальне зонування. Рада міністрів наділена повноваженнями визначати межі районів, ліміти часток закордонної участі, види титулів і терміни користування. Поточний регламент зберігає преференції для програми преміум-резидентства (Premium Residency) та громадян держав Перської затоки.

Можливість здійснення транзакції залежить від правового статусу покупця. Діють такі правила для різних категорій заявників:

• резиденти з посвідкою на проживання (Iqama): оформляють заявку через портал Сауді Пропертіс (Saudi Properties). Процедура не змінює їх міграційний статус, а локальні умови купівлі нерухомості в Sports Boulevard залежать від конкретного будівельного лота;
• власники преміум-резидентства: мають право зафіксувати право власності в Спортивному бульварі на затверджених Головним управлінням нерухомості (REGA) дільницях;
• закордонні фізособи: щоб купити нерухомість у Sports Boulevard нерезиденту, потрібно відкрити рахунок у місцевому банку, отримати державну цифрову особу в посольстві й зареєструвати локальну сімкартку;
• іноземні фірми: проходять обов'язкову авторизацію в Міністерстві інвестицій з розкриттям бенефіціарів і присвоєнням коду 700. Легальне придбання об'єкта нерухомості в Спортивному бульварі іноземною компанією допускається для ведення бізнесу або розміщення штаб-квартир. Корпоративні структури зобов'язані за 15 днів повідомляти відомство про зміну ≥5% часток капіталу.

Інвестор може оформити безумовне володіння (freehold), довгострокове користування (usufruct) чи похідні речові права. Офіційну реєстрацію нерухомості в Sports Boulevard розподілено між основними відомствами Королівства.

Юридичний аудит нерухомості в Sports Boulevard: перевірка об'єкта та документів

Державний статус мегапроєкту не звільняє покупця від проведення правової експертизи. Будь-яка інвестиційна процедура починається з просторового аналізу ділянки на платформі Сауді Пропертіс (Saudi Properties). Рекламні заяви девелоперів про панорамний вид на паркові зони не дають іноземцю автоматичного права оформити титул. Повноцінна юридична перевірка нерухомості в Sports Boulevard дозволяє підтвердити кадастрові межі ділянки, цільове призначення землі, доступні квоти та ліміти термінів для узуфрукта (права користування), якщо безумовне володіння заблоковане.

Юридична служба має вивчити такі характеристики:

• відповідність заявленої площі та фізичних кордонів ділянки реєстровим даним;
• відсутність записів про іпотечні застави, банківські обтяження або судові арешти;
• відсутність чинних заборон на відчуження майна від державних відомств;
• наявність зареєстрованих прав третіх осіб, зокрема сервітутів або договорів довгострокової оренди;
• поточний статус земельної ділянки й відсутність незавершених судових спорів за межами наділу.

Ретельний аудит нерухомості в Спортивному бульварі включає обов'язкове вивчення витягу з Державного реєстру нерухомості. Юристи перевіряють відсутність іпотечних застав, судових арештів, заборони на відчуження, а також прав третіх осіб у вигляді сервітутів або довгострокової оренди. Паралельно проводиться перевірка забудовника у Спортивному бульварі щодо його правоздатності. Обов'язковою умовою є аудит професійної ліцензії брокера FAL (ліцензії Генерального управління нерухомості) та будівельного дозволу від муніципалітету Ер-Ріяда.

Для схвалення операції регулятором REGA формується пакет особистих і корпоративних свідоцтв, які б підтверджували легальний статус учасників. Перш ніж запустити фінальну перевірку права власності у Sports Boulevard, покупець збирає паспорти, візові документи, кадастрові виписки, проєктні договори та чеки про сплату податків RETT від податкового відомства ZATCA.

Обов'язковий перелік документів для вчинення правочину:

• посвідчення особи інвестора (паспорт) або легалізовані установчі документи іноземної компанії;
• чинна Iqama, картка Premium Residency або підтверджена цифрова ідентифікація нерезидента Саудівської Аравії;
• офіційний витяг з електронної платформи Saudi Properties з підтвердженням параметрів зони;
• зареєстрований кадастровий номер земельної ділянки й актуальний витяг із Державного реєстру нерухомості;
• чинна ліцензія девелопера на off-plan продажу та підтверджені реквізити цільового ескроу-рахунку (для об'єктів, що будуються);
• професійна державна ліцензія брокера FAL, який супроводжує транзакцію;
• фінальний текст договору купівлі-продажу з технічною специфікацією та графіком платежів;
• підтвердження сплати обов'язкового податку на угоди з нерухомістю (RETT) від ZATCA й банківські квитанції про електронний переказ коштів.

Як купити нерухомість у Sports Boulevard: етапи угоди, терміни та реєстрація права

Офіційний регламент набуття речових прав іноземцями складається з кількох послідовних кроків:

Інвестор вибирає форму власності (фізична особа або закордонна корпоративна філія). Фіксується вид майна (готовий лот або об'єкт у процесі будівництва незавершеного типу off-plan) і характер титулу: безумовна власність або узуфрукт (право користування).

Місцеві жителі верифікуються по ікамі (Iqama). Закордонні громадяни оформляють цифрову особу в посольстві, відкривають розрахунковий рахунок у місцевому банку й отримують саудівську сімкартку. Комерційні фірми отримують ліцензію від Міністерства інвестицій (MISA) та код 700.

Заявник перевіряє ділянку на інтерактивній карті «Сауді Пропертіс» (Saudi Properties). Після цього підписується угода про бронювання та вноситься поворотний аванс.

Юристи складають текст договору купівлі-продажу. До документа вносяться кадастрові дані, ціна, гарантії відсутності прихованих обтяжень і фіксована дата передавання ключів.

Проводиться процедура купівлі нерухомості в Спортивному бульварі. Усі транзакції здійснюються в електронному вигляді через платіжні шлюзи, схвалені Центральним банком Саудівської Аравії (SAMA). Гроші за недобудований фонд переводять чітко на цільовий ескроу-рахунок.

Угода реєструється в Податковому управлінні (ZATCA) для розрахунку 5% податку на операції з майном (RETT). Після сплати мита відомство видає сертифікат про виконання зобов'язань.

Фінальний крок оформлення. Тільки після внесення запису до Державного реєстру нерухомості (Real Estate Registry) угода з нерухомістю визнається юридично завершеною, а власник отримує свідоцтво.

Адміністративне оформлення нерухомості в Спортивному бульварі не має єдиного часового стандарту. Авторизація резидентів займає до 7 днів, аудит лоту – до 10 днів, а податкове оформлення та розрахунки через систему SAMA – до 5 робочих днів. Підсумкова реєстрація права власності в Sports Boulevard через реєстр завершується за 1–3 дні.

Податки та витрати при купівлі нерухомості в Спортивному бульварі

Базовою фіскальною статтею Королівства є податок на майнові угоди (RETT) зі ставкою 5% від вартості лоту, адміністрований ZATCA. Без сплати цього мита державна реєстрація власника блокується. При цьому податки при купівлі нерухомості в Sports Boulevard нараховуються паралельно з двовідсотковим збором відомства REGA, встановленим для Ер-Ріяда. Цей додатковий фіскальний збір застосовується при наступному розпорядженні титулом (перепродаж або відступлення права користування usufruct).

У процесі володіння в інвестора виникають регулярні витрати на нерухомість у Sports Boulevard, що складаються з сервісних платежів за утримання спільного майна та страхування будівлі. Комерційне здавання площ зобов'язує фізосіб декларувати дохід, а закордонні компанії — сплачувати податок на прибуток або закят (релігійний податок). Остаточний податок під час продажу нерухомості в Спортивному бульварі враховує приріст капіталу, а також згадану двовідсоткову ставку REGA.

Закон передбачає такі заходи:

• за навмисне надання недостовірних відомостей, або таких, що вводять в оману, які дозволили неправомірно оформити речове право, накладається штраф до 5% від комерційної вартості об'єкта (з граничним лімітом 10 млн SAR);
• за ненадання іноземною компанією обов'язкових повідомлень у MISA про зміну структури власників (понад 5% капіталу) застосовується попередження, а при повторному порушенні – штраф від 0,5% до 2% від вартості права (максимум до 2 млн SAR);
• за перешкоджання діяльності державних інспекторів REGA при перевірці параметрів використання об'єкта передбачені зростаючі штрафи від 0,1% до 3% від вартості речового титулу (з лімітом до 4 млн SAR).

Будь-які фінансові санкції можна заперечити в адміністративному суді протягом 60 днів.