在巴拿马购买房地产

巴拿马的房地产市场因其多样性而极具吸引力：从海滩别墅到巴拿马城蓬勃发展的大都市的现代公寓。这里有适合各种品味和预算的设施，使巴拿马成为多类买家的多功能选择。该国提供稳定的经济环境，这得益于使用美元作为官方货币，从而最大限度地降低了货币波动的风险。

在本文中，我们将探讨在巴拿马购买房地产的主要方面： 从法律上的细微差别和财务条件，到选择设施和进行买卖交易的实用建议。此外，还将探讨通过房地产投资获得居留证的程序，并分析国内各地区在投资潜力和房价方面的差异。

本评论的主要目的是为读者提供在巴拿马购买房地产的综合指南，使他们能够做出明智的选择，避免与国际房地产交易相关的常见错误。

为什么您应该考虑在巴拿马购买房地产？

巴拿马的房地产类型

​​巴拿马的房地产市场多种多样，可为不同类别的买家提供各种设施。您可以在巴拿马找到适合各种要求和预算的住宿。

巴拿马的每种类型的房的产都有其独特的优势和投资潜力。选择最佳设施取决于购房者的个人目标、预算、生活方式偏好或商业策略。

在巴拿马购买房的产的热门地区

巴拿马提供许多有吸引力的房产购买地区，每个地区都有自己独特的特点和优势。在本节中，我们将详细介绍吸引本地和外国投资者关注的最热门地区。

每个地区都能根据投资者的个人偏好和投资目标，为他们提供优越的选择和利益。在巴拿马，无论是经济实惠的房产还是独一无二的海滨别墅，您都能找到适合各种要求的房产。

在巴拿马购买房地产的法律问题

对于外国买家来说，了解当地的法律法规和房地产市场情况至关重要。这有助于保护他们的投资，并防止可能出现的法律问题。

外国人房地产立法

在巴拿马，除了边境地区和印第安人保留地上的土地外，外国人可以自由购买和拥有房地产。外国人在该国可拥有的房产类型不受限制。非居民可以购买住宅和商业地产。您可以在二级和一级市场上办理所有权。

外国人在购买和拥有房地产方面享有与巴拿马公民同等的权利，无论他们是巴拿马居民、在巴拿马出生还是外国公民，这使得巴拿马对国际投资者具有吸引力。

在巴拿马的保护区、边境地区以及一些生态保护区，非居民购买房地产受到限制。 根据巴拿马法律，外国人必须获得贸易和工业部（MICI）颁发的许可证才能在限制地区购买房产，其中可能包括边境地区或岛屿。这一许可证确保外国投资不会影响国家安全或国家经济。此外，外国人购买房地产的唯一限制是不能在巴拿马边境 10 公里范围内拥有房地产。

在某些情况下，如果买家的意图是在拥有所有权的房产上建造特定类型的结构或项目（例如码头、港口、酒店、飞机跑道等），检查是否有任何国家或市政法规禁止在该地区开展此类活动。。

为保护自身利益并确保交易的法律完整性，强烈建议外国买家使用合格的 YB CASE 公司提供的服务。经验丰富的律师不仅会帮助检查物品的法律洁净度，还会帮助准备和登记必要的文件， 还将就与遵守当地法律有关的所有事项提供建议。

在巴拿马购买房地产的流程

在巴拿马购买房地产相对简单，与许多其他国家的程序相似。不过，有一些特殊情况必须牢记在心。

选择房地产

第一步是选择合适的设施。买家应考虑地理位置、房地产类型、潜在回报以及自身或投资需求。巴拿马拥有众多熟练的房地产专业人士，随时准备为您的选择过程提供支持。

签订初步协议

选择设施后，即签订意向协议，其中包括所有交易条款和预付款金额。定金金额通常为房产价格的 10%至 30%，取决于买方是外国人还是本国居民。一旦签订了初步合同，公寓即被视为保留给买方，不再提供给其他买方。如果由于买方的原因导致交易失败，定金仍归卖方所有。如果业主改变出售房地产的主意，他有义务将预付款双倍退还给买方。

尽职调查

有必要进行尽职调查（Due Diligence），以确保卖方对房地产拥有合法权利，并且没有债务或其他法律问题。这一步骤可能包括检查房产产权、调查设施的法律清洁度以及分析任何抵押或限制。

正式签署购买合同

在成功完成尽职调查并所有条款和条件达成一致后，双方签署巴拿马房产买卖的最终合同。在巴拿马，该文件必须经过公证。此时，买方通常会支付所有公证费和登记费，并通过支付余款与卖方结清全部款项。

登记所有权

最后一步是在巴拿马公共登记处登记所有权。这正式确认了买方作为巴拿马房地产新业主的权利。 登记过程可能需要几天到几周。

在开始将所有权转移给新业主之前，选择合适的房产是关键的一步。建议您亲自查看公寓，因为照片并不总能准确反映实际情况，可能会对住宿质量产生误导。亲自实地考察还可以让您评估附近的基础设施，包括杂货店、自动取款机、学校和其他重要设施的便利性，尤其是如果您打算在所购公寓中居住的话。

值得注意的是，在流程的每一步都有经验丰富的律师可以使购买变得更加容易，并有助于避免许多常见问题。这将确保交易的所有法律问题得到妥善处理，买方的利益和权利得到保护。

巴拿马的房地产买卖合同

房地产买卖合同是交易过程中的关键文件，它正式确保了所有权从卖方转移到买方。 在巴拿马，该文件必须包含交易的所有基本要素，措辞清晰，法律依据充分，以确保双方的利益得到保护。

以下是巴拿马房地产买卖合同通常包含的主要内容：

巴拿马的房产成本和影响价格的因素

确定巴拿马房产的价格取决于许多因素，这些因素因地区、房产类型和当前经济状况的不同而有很大差异。让我们详细了解影响该国房地产价格形成的主要方面和因素。

地理位置

决定房产价值的最重要因素之一是地理位置。价格可能会有很大差异，这取决于

• 毗邻巴拿马城。由于需求旺盛和基础设施发达，首都和郊区的房产通常较为昂贵。
• 海滩和旅游景点的可达性。例如，海岸边或博卡斯德尔托罗和科罗纳多等热门旅游区的公寓通常价格较高。
• 远离主干道和生活设施。
• 偏远或交通不便的地块，成本可能会低很多。

基础设施

基础设施的质量和可达性在评估巴拿马房地产价值方面也发挥着重要作用。发达的交通网络、学校、医疗设施、购物和娱乐中心的存在可以大大提高房产的价值。

设施的大小和状况

房产的物理特征，包括面积，房间数量，设施质量和房产状况，也会影响其价值。较新或最近翻修过的房产，拥有现代化的设施和高品质的装修，价格通常较高。

施工阶段

在选择正在建设的新建筑中的公寓时，您需要了解建筑群的建设需要一些时间。施工阶段有几种常规划分。每个阶段都会影响房价：

• 基坑阶段。在巴拿马基坑阶段买房比建筑后期有利得多。房子竣工日期越近，设施成本就越高。在把钥匙交给业主时，公寓的价格可能会比最初的成本高出 30%。
• 新房子已建成一半。与竣工时的住房成本相比，在施工阶段购买公寓可节省 10%至 15%的费用。
• 完成建设并设施投入使用。在省钱方面，这个时期并不是购买公寓最有利可图的时期。住宅小区投入使用后，公寓的价格就会上涨到市场水平，但这也为立即开始翻新和最后装修提供了机会。

设施的法律地位

在巴拿马，有所有权的不动产和有占有权的不动产（ROP）是有区别的。由于更大的法律保障和所有权重新登记的便利性，有产权的房产通常价格更高。

经济和政治环境

通货膨胀、贷款利率和政治稳定等总体经济状况都会对房地产市场产生影响。在经济不稳定时期，价格可能会下跌，而在经济增长时期，价格可能会上涨。

需求和供应

与任何市场一样，巴拿马设施的价值取决于供求比例。热门社区的房子需求量大或可售房源短缺会导致房价上涨，而供过于求则会推动房价下跌。

巴拿马的房地产税和可用税收优惠

涵盖巴拿马房地产税制度的关键要素是在该国购买房地产之前需要考虑的一个重要方面。

房产设施的主要税种

买方有责任支付所有法律、登记和公证费用，以及与所有权转让相关的税费。卖方须缴纳调查资料集的评价或房产销售价值 2% 的销售税。这笔税费可计入总交易成本，并经双方同意重新分配给买方。

卖方有义务缴纳 3% 的资本利得税。该税款必须在购房程序完成之前缴纳，即在交易公证之前。之所以必须在此之前付款，是因为在签署所有权转让公证书时，必须将付款收据附在主要文件之后。

如果通过转让业主公司的股份进行房地产销售，还必须缴纳5%的资本增值税。在这种情况下，付款人是作为卖方行事的法律实体。

巴拿马共和国的房产税制度分为两组。第一组包括主要住宅，它是家庭居住的主要场所。第二组涉及二手房地产的税收。

主要住宅设施税：

• 价格不超过12万美元的房地产免税。
• 120 000 美元至 700 000 美元的金额适用 0.5%的税率。
• 价格超过 70 万美元的房产，税率为 0.7%。

对附加设施税：

• 3 万美元以下：免税。
• 3 万美元至 25 万美元：0.6%。
• 25 万至 50 万美元：0.8%。
• 50 万美元以上：1%。

税收优惠

缴纳税款

巴拿马房主必须每年申报资产并缴纳相应税款。通常是向市政服务机构或通过授权银行机构付款。

在巴拿马购买房地产的额外费用

在巴拿马购买房地产时，除了房地产成本外，购房者还需要支付一些额外费用。要全面评估投资成本，就必须考虑到这些成本。

准备在巴拿马购买房地产预算时，必须考虑这些额外费用，以避免不可预见的财务困难，并充分了解投资的总成本。

外国人在巴拿马的融资方案和抵押贷款

外国人在巴拿马购买房地产可通过各种渠道融资，包括从当地银行抵押贷款。

巴拿马的抵押贷款

外国人可以向巴拿马银行申请抵押贷款。申请过程包括提供财务文件，如收入证明（银行对账单、纳税申报单）、护照复印件和其他身份证明。

一般来说，还需要信用记录和银行推荐信。

银行可能会要求外国借款人支付首付款，一般为房产价值的 30% 至 40%。有些银行可能还要求申请人在巴拿马有固定收入或经济担保。

提供抵押贷款的热门银行：

• Banco General – 巴拿马最大、最受欢迎的银行之一，为外国人提供抵押贷款。
• Banco Nacional de Panamá – 这是一家国有银行，也为本地人和外国人提供各种抵押贷款产品。
• Global Bank 和 Multibank 他们也是向外国人提供抵押贷款的积极参与者。

外国人的抵押贷款利率可能会有所不同，取决于许多因素，包括借款人的信用度和贷款期限。年利率通常在 6% 至 8% 之间。 抵押贷款的期限从 15 年到 30 年，具体取决于银行和贷款条款。

其他融资方案

融资方式的选择取决于买方的个人情况、财务稳定性以及满足巴拿马银行要求的能力。我们建议您对可供选择的方案进行全面分析，并咨询专家，以获得最有利、最安全的融资方案。

在巴拿马居留和通过投资获得居留证

巴拿马为其他国家的投资者提供通过各种现金投资获得居留证的计划。其中一项重要计划是黄金签证计划，该计划允许通过投资巴拿马房地产或该国其他经济资产获得永久居留证。

黄金签证计划

该计划要求参与者在巴拿马房地产上投资至少 30 万美元。该计划旨在吸引愿意为巴拿马经济做出重大贡献的认真投资者。参与还要求提供投资资金的合法性证明，包括银行对账单和其他财务文件，无犯罪记录证明，以及确认没有威胁公众健康的疾病的体检证明。

该计划提供了许多重大福利，包括在巴拿马永久居留的权利以及将家庭成员纳入申请的权利、进入当地住房市场和商业机会、税收优惠以及简化获得银行服务和社会保护的机会。

退休签证(Pensionado Visa)

巴拿马退休人签证适用于有稳定退休收入的外国公民。要获得参加该计划的资格，退休人必须证明每月至少有 1,000 美元的收入，收入可以来自任何可靠的来源，如政府或私人养老金计划。 如果退休人在巴拿马购买价值 10 万美元以上的房地产，那么符合条件的最低月收入将降至 750 美元。

该计划提供多项福利，包括大幅免税，如免除家用电器和私人汽车的进口税，以及医疗服务折扣，包括药品、医疗保健，甚至文化和娱乐活动的门票。这些优势使巴拿马成为吸引退休人选择的一个既舒适又经济实惠的居住地。

友好国家签证计划

友好国家签证计划旨在简化与巴拿马保持友好关系的国家的公民获得巴拿马居留证的程序。要参加该计划，候选人必须受雇于在巴拿马注册的公司，在该国建立自己的公司，或投资于房地产市场。与巴拿马的黄金签证计划一样，友好国家成员也有机会投资巴拿马的房地产。不过，该计划的最低投资门槛较低，仅为 20 万美元，低于为合格投资者设计的计划的要求。该计划要求提供财务稳定性证明，如在巴拿马的银行账户至少有 5,000 美元的余额，以及申请中计划包括的每个受抚养家庭成员额外的 2,000 美元。

该计划的好处包括相对快速和简化的居留程序、开展商业活动的权利以及获得当地银行服务的机会，这对外国投资者和企业家至关重要。 此外，一旦获得居留证，计划参与者有权无限期地在巴拿马居留，每五年更新一次身份，并可最终申请公民身份，这为长期居留和融入巴拿马社会提供了更多机会。

这些计划为外国投资者提供了多种移民策略，为他们在巴拿马投资和生活开辟了广阔的空间。每个计划都有不同的资格要求、投资门槛和提供的福利，潜在投资者可以根据自己的财务状况和长期目标选择最合适的方案。

如何避免在巴拿马购买房地产的常见错误

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YB CASE 专门为巴拿马的房地产交易提供法律服务。该公司专门帮助外国投资者解决在海外购买房产的复杂问题，提供从初步咨询到全面交易处理的服务。

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