以加密货币在葡萄牙购买房地产

葡萄牙在 MiCA 监管条例规范最终实施并且第 69/2025 号法律生效后，已将以加密货币购买房地产正式纳入国家法律体系。近年来，企业客户与私人投资者对以数字资产购置不动产以在稳定的欧洲司法辖区中实现资本保值的兴趣持续增长。明确的税收规则以及与葡萄牙中央银行形成的协作实践，使此类交易对所有市场参与者而言保持透明。

在本研究框架内，我将解析交换合同（permuta）的结构以及公证文书 Escritura 的强制性制作要求。文本包含关于如何在遵守资金来源审查协议及钱包识别要求的前提下，以加密货币在葡萄牙购买不动产的详细说明。

以加密货币在葡萄牙购置房地产的投资吸引力

葡萄牙的立法基础已为数字资产持有者最终构建了透明环境。以加密货币在葡萄牙购置房地产以国家法律 Lei n.º 69/2025 的规定为基础，该法将欧盟层面的 MiCA 监管条例纳入国内法律体系。投资者看重的并非抽象许可的存在，而是规则的明确形式化，使交易各阶段均接受法律核验。

加密资产被正式归类为价值的数字化表现形式，但不被承认为法定支付手段。这意味着，在葡萄牙以加密货币购置房地产需通过合同结构实现，其中代币转移构成对价给付。交易双方可在直接交换与经中间兑换的买卖模式之间自由选择，从而在大型资本配置中获得结构化灵活性。

该司法辖区的吸引力还得益于国家产权登记服务的高效运作。对葡萄牙房地产的投资通过 Casa Pronta 系统或登记与公证研究所（IRN）办理。这些机构确保所有权最终过户，并在税务机关与金融监管机构面前确认交易的合规性。

该流程的法律架构使相关费用与税务义务可提前测算。若投资者决定以比特币在葡萄牙购置房产，其将面对明确的市政不动产转让税 IMT 及印花税 IS 的计征机制。用于税务目的的不动产估值以签署公证文书之日的欧元价值为准，从而固定双方的财务责任。

• 存在针对虚拟资产交易的专门公证规范 Provimento n.º 19/2022；
• 在中央银行监管下运行的加密资产服务提供者登记册；
• 长期持有数字工具时适用税收优惠的可能性；
• 将 AML 程序整合进标准公证流程；
• 大型城市中心与度假区域房产的高流动性。

希望以加密货币在葡萄牙购置公寓，要求买方准备对资金来源历史进行全面披露。公证人承担金融监测初级环节职能，核查资产积累的合法性。以加密资产在葡萄牙购置房地产的成功交易，取决于对钱包与交易证据材料的准备质量。

尽管立法较为宽松，但在葡萄牙以加密货币购买房地产仍存在与市场波动性及中介合规性相关的特定法律风险。合同定性错误可能导致税基被重新评估或产权登记延误。对以加密货币在葡萄牙购置房地产进行规范化办理，可排除对支付条件的双重解释并保障受让人的权利。

以加密货币在葡萄牙购置房地产的国家监管机构与规范框架

葡萄牙的监管体系按层级构建，最高层级为欧盟层面的 MiCA 监管条例。在国家层面，葡萄牙加密资产基本法（Lei n.º 69/2025）将监管职能分配给中央银行与证券市场委员会（CMVM）。这种职责分工可在复杂财产交易中避免法律真空。

遵守 Regulation (EU) 2023/1113 规定的 “travel rule” 已成为所有持牌服务提供者的强制性条件。用于在葡萄牙购置房地产的加密资产，必须在转移全链路中附随发送方与接收方信息。这些措施旨在打击非法收益合法化，并确保进入实体经济领域资金的合法性。

关键监管机构及其职权：

计划以加密货币在葡萄牙购置房地产的投资者，应考虑葡萄牙中央银行作为主要方法论制定者的地位。监管机构维护有权从事虚拟资产业务实体的名录，并公布授权服务提供者清单。对于此前已注册为虚拟资产服务提供商（VASP）的机构，过渡期将持续至2026年7月1日，以确保市场基础设施的稳定性。

在葡萄牙直接以加密货币购买房地产，并不改变民法典所确立的所有权转移法律性质。虚拟货币被视为财产权利，从而界定了加密货币在葡萄牙作为民事流通客体而非法定货币的法律地位。

在葡萄牙以加密货币进行多层级房地产交易，离不开持牌中介机构（CASP）的参与，其必须实施深入的 KYC 审查。监管机构要求服务提供商确保交易数据的存储，并在主管机关要求时提供这些数据。对涉及房地产交易的加密资产实施的严格监管，最大限度降低了不正当方案的使用概率。

经 Lei n.º 70/2025 修订的立法，强化了金融情报部门（FIU）对涉及数字钱包可疑交易的权限。监管框架要求公证人、银行与加密平台之间的行动同步。

代币的合法地位及以加密货币在葡萄牙购置房地产的规则

葡萄牙税务机关（AT）将数字资产归类为无形财产。依据 Código do IRS 的规范，其并非支付手段，而是权利或价值的数字化表现形式。在葡萄牙以加密货币合法购买房地产，被作为资产交换进行监管，其中代币构成民事流通客体。卖方有权拒绝接受代币，因为法律仅对欧元设定强制接受义务。

若双方达成一致，须在预备合同（CPCV）中固定条件。希望以比特币在葡萄牙购置房地产，需对资产进行详尽描述，包括其类型与转移方式。合同应明确，所有权转移是以特定数量的代币为对价，还是以通过加密平台支付的欧元金额为对价。

• 卖方自行决定是否承担价格波动风险；
• 公证人核查交易双方是否拥有钱包；
• 合同中注明具体代币标准及传输网络；
• 必须取得配偶对资产处分或取得的同意；
• 双方就公证当日的估值方法达成一致。

该程序意味着，以加密货币在葡萄牙购买房地产属于私人当事人的意思自治。比特币在该国的既有地位，使其可作为实体经济领域的投资工具。同时，任何涉及以加密货币购置葡萄牙房地产的交易，均须接受公共秩序与金融透明度方面的合规审查。

无论所选资产为 BTC 还是 ETH，各类分布式账本的规则均统一适用。在葡萄牙购置房地产时频繁使用 USDT 结算，源于其与美元挂钩，从而简化欧元等值计算。决定以加密货币在葡萄牙购置房地产的投资者，需自行承担钱包间资金转移的技术责任。

以加密货币在葡萄牙购置房地产的可接受法律结构及其选择方式

选择交易结构决定了与银行及公证体系的互动方式。第一种模型认为，在葡萄牙购买房地产时，加密货币仅作为流动性来源。买方通过持牌服务提供者（CASP）变现资产，并向卖方账户转入常规欧元。通过加密货币兑换方式在葡萄牙购置房地产，被多数葡萄牙金融机构视为最具可预期性的方案。

替代方案为交换合同（permuta），即将不动产权益与数字资产进行直接交换。该以加密资产在葡萄牙购置房地产的模式，基于《民法典》（Código Civil）第 939 条。在不违背交换本质的前提下，买卖规则适用于此类合同。双方需详尽约定如何在葡萄牙购置房地产时以加密货币付款，以避免监管机构实施冻结或限制。

在标的物价值为 500,000 欧元情况下的结算模式对比：

在葡萄牙以加密货币直接支付房地产价款，需在签署公证文书（Escritura）时固定资产价值。公证人必须注明欧元等值，以便正确计征 IMT 和印花税。若采用将加密货币兑换为欧元后在葡萄牙购置房地产的模式，则以实际入账卖方账户的金额作为计算基准。

在葡萄牙涉及加密资产交易的法律结构选择，会影响 AML 审查的深度。进行交换时，需提供对特定钱包的所有权证明及交易哈希。办理在葡萄牙购置房地产的加密货币交易时，需考虑汇率波动，因为剧烈变动可能在登记时改变标的物的实际价值。

以加密货币在葡萄牙购置房地产的程序

葡萄牙立法要求在不动产交易中严格遵守形式要件。任何以加密货币在葡萄牙购置房地产的行为，均须通过由公证人或其他授权人员认证的公证文书固定。该流程的主要难点在于，需要将区块链交易纳入国家产权登记体系，而税基始终以欧元计价。项目实施路线图包含若干关键阶段，并与登记与公证研究所（IRN）的要求保持同步。

IRN 国家系统在对所提交文件包进行审查后，对数据库作出相应更新。总体规程明确规定，如何在该部门的数字登记册中完成葡萄牙不动产登记，以确保权利的公示性。

在法律层面，仅在严格遵守向税务机关通报的规程时，以加密货币在葡萄牙购买公寓才被承认为合法行为。若投资者在提交所用资产清洁度的完整报告后成功以加密货币在葡萄牙购置房地产，其将获得登记摘录。财务监管机构无异议时，业主可在欧洲市场自由处分该不动产。对葡萄牙不动产所有权的最终登记，使该资产可用于后续转售、出租或作为担保物使用。

以加密货币在葡萄牙购置房地产时的资金来源核查与金融监测

金融控制基于更新后的 AML 立法框架，包括 Lei n.º 83/2017 与 Lei n.º 70/2025 的规范。任何以加密货币在葡萄牙购置房地产的行为，都会触发对财富来源（Source of Wealth）的深入核查。承担监测义务的主体包括银行、公证人，以及与虚拟资产合作的房地产经纪人。

核查的核心目标在于确保进入该国经济体系的资本清洁度。当计划以加密货币在葡萄牙购置房地产时，投资者需提前准备其资产组合形成路径的完整证据链。MiCA 的监管要求，服务提供者（CASP）必须传递钱包所有者信息，使匿名交易在合法办理框架内不再可行。

合规审查所需文件类别：

在葡萄牙以加密货币购置房地产时，对加密资产的严格核查包括通过专业软件分析代币的“清洁度”。若钱包的风险评分超过允许阈值，公证人有权拒绝对交易进行 удостовер。以加密货币支付葡萄牙房地产所发现的风险，往往与使用混币器或未列入葡萄牙中央银行白名单的交易所有关。

为成功完成交易，买方需提交用于核查加密资金的文件，以证明各个积累阶段的合法性。必须通过居住国纳税申报文件来确认资金来源。缺乏这些资料，金融机构可能冻结与该不动产相关的后续操作或账户。

葡萄牙监管机构密切监督加密服务提供者在 2026 年 7 月前过渡期内的合规情况。投资者仅应通过纳入 BdP 登记册的授权平台，以加密货币在葡萄牙购置房地产，从而将未来遭到金融情报单位（FIU）质疑的风险降至最低。

以加密货币在葡萄牙购置房地产的税费

不动产交易的税负不因对价形式不同而发生变化。在葡萄牙以加密货币购置房地产的主要税种为市政不动产转让税（IMT）。在现行法律框架下，IMT 的计税基础取申报价格与不动产课税价值（VPT）中的较高者。

完成交易的强制性条件之一，是仅以欧元向预算缴纳税款。若投资者以比特币在葡萄牙购置房地产，则税务义务按交易当日的市场汇率计算。葡萄牙税务机关（AT）要求提供资产估值方法的文件证明，以防止低估计税基础

除 IMT 外，买方还须按固定 0.8% 的税率缴纳印花税（Imposto do Selo）。在葡萄牙以加密货币购置房地产的综合税费包括上述两项，且须在签署公证文书前缴清。计算错误或付款延误，将导致无法在产权登记册中入录。

购置住宅不动产的基本税务参数：

葡萄牙 IMT 的累进税率取决于不动产用途及其市场价值。该税率表每年由政府根据通胀及经济增长指标进行调整，适用于住宅及商业物业。任何在葡萄牙以加密货币购置房地产的主要税费，均基于公证文书所载明的欧元市场等值计算。通过数字资产结算时，适用葡萄牙 permuta 合同下的特定 IMT 计算方式，即按所转移财产的价值计税。双方须向公证人提供所选汇率客观性的文件证明，以便固定履约价格。国家严格监管，防止以加密货币支付葡萄牙房地产价款被用作通过操纵报价进行税务优化的工具。所有款项的正确性通过公证系统与税务机关系统的集成实现自动核验。

葡萄牙购买公寓的各项税费均通过 Finanças 门户进行管理，系统自动为双方生成缴款指令。该系统要求事先取得税务识别号 NIF，缺少该号码将无法进行任何具有法律效力的交易。目前，新居民在葡萄牙购置房地产可能适用 IFICI 特别制度（EBF 第 58.º-A 条）。该机制取代了 NHR 计划，并要求严格符合职业标准，包括具备学位或在高科技领域的从业经验。该身份在个人所得税方面为新居民提供一定优惠，但不免除在不动产产权转移时应缴纳的市政费用。产权办理流程要求对所有产生的交易性成本保持完全透明。与葡萄牙不动产交易相关的累计附带费用，须在下一财务申报期内进行强制申报。

在葡萄牙以加密货币购置房地产的综合税费还包括印花税（Imposto do Selo），并与主要市政税同时缴纳。税务机关严格监督缴纳期限，必须在签署最终合同之前完成。如计划以比特币在葡萄牙购置房地产，建议提前预留足额欧元资金，以确保所有税务义务顺利履行。

在葡萄牙使用加密货币购买房地产的财务成本

计划交易的预算由房产的市场价格及相关费用构成，相关费用平均占合同金额的 9%–12%。在葡萄牙以加密货币完成房地产交易的最终办理成本，直接取决于房产所在地区及其评估价值（VPT）。税费构成主要支出，但为确保在签署公证文书时具备欧元流动性，还需计入各类行政费用。

在葡萄牙以加密货币购买房地产的制度性费用包括 Casa Pronta 系统的服务费，单个房产的费用区间为 375–700 欧元。该费用涵盖文件准备及基础登记，但不包括存在权利负担的复杂情形。投资者还需承担在葡萄牙购房时的公证费用，涉及依据 Provimento 19/2022 规程对数字地址及交易哈希进行核验。此类专家核查需聘请经认证的专业人员，单笔交易的平均费用为 500–1 500 欧元。

• 律师陪同及标的审查服务费——房价的 1%–1.5%；
• 持牌 CASP 的转账或兑换佣金——0.5%–3%；
• 文件翻译成葡萄牙语的认证翻译费——150–400 欧元；
• 工程师对标的物进行技术审计——300–600 欧元；
• 出具钱包合规 AML 报告的费用——800–2 000 欧元。

在葡萄牙以加密货币购房的交易总成本还包括税务代理服务及获取税号 NIF 的费用，约为 200–300 欧元。上述费用需提前支付，以便在税务系统中激活投资者档案。计划在葡萄牙以加密货币购置不动产，投资者还需预留获取经认证的银行及交易平台证明文件（加注认证）的费用。高质量的法律支持有助于避免在金融监测阶段出现延误。

用于在葡萄牙购房的加密货币需持续接受“旅行规则”合规监测，从而产生额外的专业 AML 支持费用。此类合规官服务通常每笔交易约 1 000 欧元起。所有在葡萄牙以加密货币进行的专业房地产交易，均须通过登记与公证研究所录入统一登记系统。最终将产权确立至新所有人名下，需就每一项登记行为缴纳费用。葡萄牙房地产登记的标准费用为纸质提交 250 欧元，使用线上服务则更低。如涉及按揭贷款或特定租赁权利，该费用将按登记事项数量相应增加。

结论

当前葡萄牙房地产市场在区块链技术整合方面已表现出高度成熟度。在葡萄牙使用加密货币购买房地产已不再是小众做法，而是转变为标准化的法律程序。随着 MiCA 及国家层面规章的实施，投资者获得了受保护的环境，数字资产被认可为完整的储值与交换工具。