Возможности и способы разрешения споров по недвижимости в Дубае

Разрешение споров по вопросам недвижимости в Дубае – специфическая тема, которая требует написания отдельной статьи. Для лучшего понимания давайте поэтапно разберемся с различными аспектами проведения процедуры разрешения подобных коллизий. И, чтобы не тратить напрасно время, сразу перейдем к непосредственному обзору десяти главных основ.

Основные органы разрешения споров в Дубае, занимающиеся решением конфликтов в сфере недвижимости

ОАЭ предлагает широкий спектр методов разрешения споров, связанных с недвижимостью. Здесь имеются специальные органы, которые занимаются регулированием сектора недвижимости. Ниже приводятся список учреждений, уполномоченных действовать в случае решения спора с недвижимым имуществом.

• Земельный департамент Дубая и Центр дружественного разрешения споров (DLD-ASC). Оба являются компетентными в дружественном урегулировании споров между сторонами. Первый имеет доступ к информационной базе, относящейся к собственности, зарегистрированной в DLD. Решение же принятое ASC, является обязательным для исполнения сторонами, поскольку было принято на взаимной основе.
• Департамент по правовым вопросам (DLD). Правовая система DLD обладает полномочиями выступать в качестве медиатора для достижения соглашения. Лица, потерпевшие от решения DLD о расторжении договоров купли-продажи недвижимости, могут подавать иски в гражданские суды.
• Комитеты по аннулированию проектов (CPC). Уполномочены ликвидировать аннулированные проекты в Дубае. Обладает исключительной юрисдикцией в отношении решения любого спора, возникающего от аннулирования проектов.
• Комитет по урегулированию споров по аренде (RSDC). В Дубае создан специальный орган, который занимается разрешением споров по аренде недвижимости. Решения, принятые в RSDC, могут быть обжалованы в апелляционном комитете RDSC.
• Арбитражный центр Дубая (DIAC). Имущественный спор передается в арбитраж только по взаимному согласию сторон.
• Гражданский суд. Суды по имущественным делам Дубая обладают юрисдикцией в отношении всех имущественных споров.

Статус-кво арбитража в спорах по недвижимости в Дубае

Если подписанное сторонами соглашение о купле-продаже содержит пункт об урегулировании имущественного спора через арбитраж, стороны должны решать вопрос через арбитраж, дав согласие в письменной форме. Обе стороны в таком случае имеет право оспаривать юрисдикцию арбитражного центра в компетентном суде.

Когда арбитраж не может решить проблему или защитить интересы инвесторов, дело может рассмотреть суд, поскольку суды имеют права для решения подобных вопросов, даже если между сторонами существует арбитражное соглашение.

Правовой статус положений об урегулировании споров по купле-продажи недвижимости в договорах и других документах

Этот пункт в соглашении о купле-продаже рассматривается так же, как и в других коммерческих контрактах. Если при этом допускается арбитраж, то вопрос должен быть передан именно в арбитраж. Однако если имущество не может рассматриваться или определяться судом на основании какого-либо положения, или если вопрос был передан в CPC.

Временные лимиты на подачу претензий в органы

Гражданский кодекс предусматривает сроки, в течение которых потерпевшая сторона имеет право подать гражданский иск. Однако в нем не прописано сроков, в течение которых можно подать иск в отношении сектора недвижимости. Тем не менее, тот же гражданский кодекс предусматривает, что срок для любой претензии на любые договоренности составляет 15 лет от момента возникновения спора. Также следует принять во внимание, что Гражданский кодекс обязывает подавать апелляции в течение 30 дней с момента решения суда первой инстанции и 60 дней с подачи апелляции в Кассационный суд. Аналогичным образом в Кодексе установлен срок для подачи исков по причине архитектурных неточностей в зданиях, он составляет 10 лет с момента установления неточностей.

Кроме того, юридический отдел земельного департамента Дубая не указывает срок подачи жалобы о прекращении действия Соглашения SPA. Он может начаться в любое время после подписания контракта, если покупатель не выполнит свои договорные обязательства, такие как выполнение графика платежей. В связи с этим, после подачи жалобы орган власти предоставляет покупателю 30 дней для исправления нарушения. Кроме того, это позволяет застройщику, который завершил 80% строительства, подать жалобу о расторжении соглашения, если покупатель не сможет последовательно выполнить график платежей.

Свяжитесь с нами

Структура суда, в котором проводится разрешение крупных споров в сфере недвижимости в Дубае

Если спорящие стороны находятся в пределах юрисдикции двух и более судов, юрисдикция будет принадлежать тому, в пределах которого находится рассматриваемое имущество. Стоит отметить, что за исключением DIFC, другие свободные зоны в Дубае не подпадают под определенную юрисдикцию, а потому находятся под юрисдикцией Дубая.

Кроме того, суд Дубая создал специальное подразделение – Суд по недвижимости, обладающий исключительной юрисдикцией в решении вопросов связанных с недвижимостью в Дубае. Что касается DIFC – он имеет свои суды, которые обладают исключительной юрисдикцией, если договаривающие стороны соглашались на юрисдикцию суда DIFC, в отношении гражданских и коммерческих дел, имеющих следующие черты:

• Коммерческий или гражданский иск, стороной которого является компания DIFC;
• Требование, вытекающее из контракта, которое будет полностью или частично выполнено в DIFC;
• Любые претензии и действия, возникающие в результате любой транзакции, совершенной в DIFC или любой его части;
• Обжалование законов, созданных органами DIFC;
• Иск, который предоставляет исключительную юрисдикцию Суду DIFC в соответствии с правилами DIFC.

Временные средства правовой защиты сторон, участвующих в разрешении спора по недвижимости в Дубае

Арбитражный суд имеет право принимать временные и обеспечительные меры по запросу или по собственной инициативе. Подобные решения могут приниматься с целью сохранения доказательств, поддержания активов или создания препятствий каким-либо действиям сторон, которые могут нанести ущерб арбитражному процессу. Следует учитывать, что законом не прописаны типы временных судебных решений.

Процедуры по подаче апелляции

Процедуры подачи апелляции против решения по спору о недвижимости в Дубае отличаются для каждой организации, и проводятся так:

• Обжалование решения Суда по недвижимости Дубая. Как было отмечено выше, стороны могут подать апелляцию в Апелляционный суд в течение 30 дней с момента получения решения.
• Обжалование или возражение против арбитражного решения. Согласно закону, решение арбитража является обязательным для сторон и не может быть пересмотрено. Тем не менее, закон также предусматривает оспаривание арбитражного решения при нескольких обстоятельствах:
• отсутствие конкретного арбитражного решения;
• некомпетентность любой из сторон на момент заключения арбитражного соглашения;
• невозможность назначить арбитров в соответствии с процедурами;
• решение, содержащее предмет, выходящий за рамки арбитража.
• Обжалование решения RSDC. Решения, вынесенные Комитетом по урегулированию споров по аренде, могут быть обжалованы в Апелляционном отделе, кроме претензий на сумму менее 100 тыс. дирхамов (около 24.5 тыс. евро). Апелляция может быть подана в любом случае, если:
• приказ о выселении принят;
• решение противоречит правилам юрисдикции;
• в решении не учтена помощь, запрашиваемая сторонами;
• решение вынесено против третьей стороны;
• основано на поддельных или ложных документах.
• Возражение против приказа Департамента по правовым вопросам Дубая. Лица, потерпевшие от решений DLD могут подать возражения в Гражданский суд.

Средства правовой защиты застройщика и инвестора при аннулировании проекта правительством

Агентство по регулированию недвижимости в Дубае (RERA) имеет подразделение, которое называется Земельный департамент Дубая, и имеет право аннулировать проекты недвижимости в Дубае. После уведомления об этом, у застройщика есть 7 дней на подачу письменного возражения. Затем RERA должна также в письменном виде, в течение 7 дней опубликовать свое решение. Впоследствии агентство обязано выпустить технический отчет с указанием о причине аннулирования проекта. А затем за счет застройщика назначить аудитора, который займется анализом финансового положения проекта для оценки платежей, произведенных застройщиком.

Средства правовой защиты инвесторов в случае банкротства застройщика или владельца проекта

Как и любая компания, застройщик может подать заявление о банкротстве. Существующие законы позволяют компаниям несколько решений:

1. Подписание защитного соглашения. Это доступно для компаний, которые только сталкиваются с финансовыми трудностями, но не являются банкротами.
2. Банкротство с реструктуризацией. Суд или другой аналогичный орган назначает эксперта по финансам, который реструктуризирует финансы компании.
3. Ликвидация компании в Дубае. Самый крайний вариант.

Порядок исполнения местных арбитражных или иных решений в спорах по недвижимости в Дубае

Сторона, желающая обеспечить исполнение арбитражного решения в Дубае, должна предоставить запрос на его ратификацию Верховному судье Гражданского суда вместе с такими документами:

• Оригинал или копию арбитражного решения;
• Копию арбитражного соглашения;
• Проверенное и переведенное юристом, нотариально заверенное арбитражное решение, в случае проведения арбитража в другой стране;
• Копия протокола арбитража.

После получения документов, суд должен предоставить подтверждение решения, и вынести решение о его исполнении в течение 60 дней, либо отменить решение, если на то есть законные причины.

Решения или приказы принятые другими органами, указанными в п. «Основные органы разрешения споров в Дубае, занимающиеся решением конфликтов в сфере недвижимости», являются обязательными и не требуют ратификации, за исключением решений Суда по недвижимости, которое должно быть ратифицировано в течение 30 дней после вынесения решения.

Обращаем ваше внимание, что информация в этой статье не является юридической консультацией. Если у вас возникли какие-либо тематические вопросы, эксперты YB Case готовы предоставить исчерпывающие ответы. А также помочь в урегулировании спора в сфере недвижимости, провести процедуру медиации, оказать услуги по юридическому сопровождению или другой сопутствующий сервис. Для получения справочной информации, обращайтесь по нижеуказанным контактам.