ОАЭ продолжают оставаться одной из самых привлекательных стран для прямых иностранных инвестиций и, несомненно, являются широко востребованным глобальным бизнес-направлением с разнообразными преимуществами. Поскольку сектор недвижимости вносит значительный вклад в рост и развитие экономики, то регистрация прав на недвижимость в ОАЭ предлагает множество возможностей, включая долгосрочную визу. На этом этапе возникает важный вопрос — можно ли передать собственность в ОАЭ, и если да, то каков юридический процесс, связанный с этим.
В этой статье мы обсудим, как в общих чертах выглядит процесс передачи собственности в ОАЭ.
Сделки с недвижимостью: право собственности
Недвижимость является важным сектором для привлечения дополнительных инвестиций в страну. Федеральный закон № 5 от 1985 г. (Гражданский кодекс) является всеобъемлющим законом, который устанавливает виды собственности и касается прав, вытекающих из собственности на землю. Тем не менее каждый эмират издал свои собственные законы о приобретении и передаче земли, которые следует учитывать, если вы заинтересованы в том, чтобы заключить сделку с недвижимостью в ОАЭ.
Ниже приведены типы владения недвижимым имуществом, признанные в ОАЭ.
Речь идет о собственности, которая распространяется и на недвижимость, и на землю, на которой эта собственность находится в случае владения недвижимостью на праве собственности.
Предоставляется право пользования арендованным недвижимым имуществом (здание и земля, на которой она находится или только здание с минимально необходимой частью земли для пользования зданием).
Это право использовать и эксплуатировать недвижимое имущество, принадлежащее другому лицу, в течение ограниченного периода времени. Оно предоставляется при условии, что имущество не претерпевает никаких изменений от лица, пользующегося правом Usufruct (ремонт, снос, и т.д.).
Это право осуществлять строительство на земле в течение периода, не превышающего 50 лет. Пользователь Musataha имеет право изменять недвижимость по своему усмотрению (ремонтировать, модернизировать, сносить, строить и т.д.).
Передача собственности в ОАЭ
В соответствии с Гражданским кодексом имущество не может быть передано между сторонами, если оно не зарегистрировано в соответствии с законом. Закон, касающийся регистрация прав собственности на объекты недвижимости в ОАЭ, разъясняет, что все действия, связанные с установлением, передачей, изменением или удалением права собственности, не будут иметь никакой силы, если они не будут зарегистрированы в реестре собственности. Свидетельства о праве собственности, выданные властями, рассматриваются как абсолютное доказательство прав собственности в соответствии с законодательством о недвижимости.
Для передачи собственности в ОАЭ необходимо выполнить следующие шаги.
- Юридическая экспертиза. Комплексная проверка имущества проводится для подтверждения того, что продавец имеет полное право продать соответствующее имущество или право пользования им. Как правило, юридический аудит объектов недвижимости включает в себя проверку правоустанавливающих документов, физический осмотр имущества и изучение реестра имущества, если это возможно.
- Составление соглашения об условиях использования. Перед заключением официального контракта стороны обычно заключают Меморандум о взаимопонимании, в котором излагаются основные условия контракта. Хотим подчеркнуть, что, в отличие от других стран, Меморандум о взаимопонимании имеет обязательную силу в Эмиратах для каждой из сторон сделки.
- Подписание договора. В договоре должны быть указаны сведения об имуществе, сторонах, цене, условиях платежа, применимом праве, разрешении споров и оговорке о расторжении договора. В статье 491 Гражданского кодекса говорится, что в договоре должно также быть указано, что покупатель был полностью осведомлен об условиях до его подписания.
В целом, передача должна быть осуществлена путем подачи заявления в уполномоченный орган соответствующего эмирата, например, Земельный департамент Дубая (DLD). Каждая сторона сделки (например, продавец, покупатель или залогодержатель) должна лично присутствовать или назначить должным образом уполномоченного представителя для присутствия от ее имени (по доверенности). В зависимости от характера транзакции надзорный орган может потребовать «Сертификат об отсутствии возражений» (NOC) от любых соответствующих третьих сторон.
На завершающем этапе будет выдан сертификат о праве собственности. Документы, необходимые для передачи собственности в Дубае или любом другом эмирате индивидуальному собственнику:
- Паспорт (оригинал и копия).
- MOU (Меморандум о взаимопонимании).
- NOC.
- Договор.
- Свидетельство о праве собственности.
Для отдельной компании:
- Оригинал и ксерокопия торговой лицензии.
- Оригинал + копия паспорта владельца компании.
- Оригинал + копия доверенности.
- Сертификат об отсутствии возражений.
Заключение
Процедура передачи и регистрации собственности в ОАЭ может отличаться для каждого эмирата. Как правило, процедура включает в себя подачу документов в органы власти, оплату цены и получение платежа, проверку сделки и выдачу покупателю документа о праве собственности. В любом случае важно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. В рамках этой услуги команда опытных специалистов первоначально проведет due diligence объекта недвижимости с целью анализа всех юридических аспектов, которые могут повлиять на конечный исход сделки.
