Купівля нерухомості в Європі

Щодо цього кожна країна висуває власні вимоги до іноземних покупців, що вимагає врахування низки юридичних і податкових аспектів під час укладання угод. Пряма участь криптовалют в операціях із нерухомістю також розширює коло доступних варіантів, особливо в таких регіонах, як Мадейра. Цей острів є одним із небагатьох місць, де можна легально придбати нерухомість за цифрові активи та одночасно скористатися програмою отримання ПНП.

Короткий огляд ринку нерухомості в Європі

Останніми роками привабливість європейської нерухомості для людей із різних країн сильно виросла. За даними провідних рієлторських агентств у Європі, продовжує зростати інтерес до престижного житла та об'єктів у місцях з високою туристичною відвідуваністю. У 2023 році частка придбань, здійснених іноземними інвесторами, сягнула приблизно 30% від загальної кількості транзакцій на ринку. Причинами такого зростання стали як привабливість європейських країн для відпочинку, так і запропоновані імміграційні програми та податкові преференції в деяких із них.

Інтерес до інвестицій у нерухомість на європейському континенті зріс серед жителів країн із нестійкою економікою та політикою. Особливо активними стали громадяни СНД, Китаю та Близького Сходу, що пов'язано з посиленням зацікавленості в програмах "Золотої візи", які дають право на ПНП через інвестиції.

Чинники привабливості європейської нерухомості для закордонних клієнтів

Деякі ключові фактори сприяють увазі іноземних вкладників до придбання житла в Європі:

Популярні напрямки для вибору об'єктів нерухомості в Європі

Найбільшої популярності серед іноземців, які мають намір придбати європейську нерухомість, набули країни на півдні європейської частини в регіоні Середземномор'я. Зокрема Кіпр, Греція та Іспанія продовжують бути лідерами за кількістю операцій з іноземними покупцями, які прагнуть купити нерухомість в Європі. Мадейра особливо виділяється серед інших напрямів із низки причин. Розглянемо кожну юрисдикцію докладніше, аналізуючи їх юридичні та інвестиційні аспекти.

Придбання нерухомості на Мадейрі (Португалія)

Мадейра виділяється на тлі інших місць завдяки сталому ринку, високій прибутковості оренди та особливостям клімату. Її стратегічно вигідне розташування приваблює туристів і постійних жителів, що сприяє безперервному попиту на орендне житло. Тут середня річна доходність від оренди, що досягає 5-7%, перевищує показники більшості португальських регіонів. Фінансова стійкість і просунута інфраструктура роблять капіталовкладення в мадейрську житлоплощу безпечним рішенням для міжнародних інвесторів.

Клімат на архіпелазі відрізняється м'якістю та сприятливий цілий рік, підвищуючи його привабливість не просто як місце для релаксації, а й для тривалого перебування. Інвестори, які обирають Мадейру, також отримують доступ до висококласних освітніх і медичних закладів, що зміцнює позиції острова як одного з найкращих європейських напрямків для довгострокових вкладень.

Мадейра пропонує широкий вибір нерухомості, від розкішних вілл і квартир до комерційних приміщень. Ціни тут відрізняються стійкістю, вони поступово збільшуються, але все ще залишаються в межах доступності порівняно з материковою частиною Португалії та іншими популярними європейськими локаціями. Придбання житла на Мадейрі відкриває перспективи як для особистого застосування, так і подальшої здачі в оренду.

Вартість вілл залежить від їхнього розташування та розміру. Зазвичай вілла з панорамою на морську акваторію оцінюється в діапазоні від €500,000 до €800,000. Квартири доступні за нижчою вартістю, починаючи від €180,000 за житло площею приблизно 100 кв. Комерційні площі, зокрема офісні простори та будинки для бізнесу, коштують від €400,000 за об'єкти великої площі в локаціях із високим туристичним попитом.

Угоди з нерухомості на Мадейрі полегшені для закордонних покупців. Португальське законодавство не встановлює серйозних перешкод для придбання об'єктів житлового та комерційного призначення іноземцями, забезпечуючи простоту та відкритість процедур оформлення майнових прав. Процес включає обов'язковий юридичний аудит, укладення контракту в нотаріуса і реєстрацію в кадастровому обліку.

Інвестори з-за кордону можуть скористатися послугами консультаційної фірми YB Case для ретельної попередньої перевірки, що знижує ризики при здійсненні угоди на купівлю майна. Кваліфікована підтримка під час проведення угод спрощує юридичні процедури та сприяє прискоренню процедури купівлі нерухомості на території Португалії.

Податкові пільги є основним фактором для людей, які цікавляться купівлею апартаментів у Португалії. Купівля земельних наділів і будівель пов'язана з комплексом податкових переваг. Це особливо важливо для закордонних інвесторів, які можуть отримати звільнення від сплати податку на доходи від реалізації активів, якщо вони перебувають в їхній власності понад п'ять років. Також передбачено знижений податковий відсоток на майно, що коливається від 0,3% до 0,8% від оціночної вартості об'єкта. Окрім цього, орендарі можуть застосовувати пільгові фіскальні мита на отриманий прибуток, що посилює привабливість вкладень у житлові та комерційні приміщення на Мадейрі.

Головна перевага для закордонних покупців – те, що у них з'являється шанс на отримання португальської ПНП на підставі купівлі нерухомості на Мадейрі. Державна ініціатива «Золота віза» дає право на проживання при інвестиціях у нерухомість у межах від €280,000 до €500,000, що залежать від розташування. Мадейра входить до переліку регіонів, де діють спеціальні умови для міжнародних інвесторів.

Серед переваг цієї програми – мінімальна кількість днів перебування в країні, необхідна для збереження статусу – всього сім днів на рік. Крім того, дається можливість вільно пересуватися країнами Шенгенської угоди, а також перспектива отримання постійної посвідки на проживання після п'яти років інвестування. Дозвіл на проживання, отриманий через купівлю нерухомості, також дозволяє сімейне возз'єднання й надалі – набуття громадянства Португалії.

Сектор нерухомості для житлового та комерційного використання на Мадейрі демонструє стабільне зростання цін за останній п'ятирічний період. Аналітики прогнозують, що протягом найближчих п'яти років ціни на квадратні метри на цьому острові можуть підвищитися на 10–15%. Це збільшення зумовлено зростаючим інтересом з боку іноземних інвесторів та обмеженою кількістю доступних нових об'єктів. Також туристична привабливість цього регіону посилює дохідність орендних ставок, що особливо вигідно для власників апартаментів на Мадейрі.

Придбання нерухомого майна в Малазі (Іспанія)

Малага, важливий туристичний центр півдня Іспанії, притягує інвестиції у зв'язку з постійним попитом на оренду та сприятливим перспективам для фінансових вкладень у житловий сектор. Розвиток туристичної галузі регіону сприяє збільшенню кількості угод щодо переоформлення майнових прав у Малазі. Середній відсоток зайнятості приміщень, що здаються в туристичних зонах досягає 75-80%, що робить капіталовкладення в житло прибутковими як для короткочасної, так і для тривалої оренди. При високих туристичних потоках та активності покупців з інших країн ринок Малаги залишається активним, гарантуючи постійний орендний дохід і зростання вартості власності.

У Малазі ринок нерухомості відрізняється широким вибором доступних об'єктів. У пропозиції є квартири, вілли, а також комерційні площі, включаючи готелі та офісні центри. Вкладення в житлові та комерційні приміщення в Малазі часто сприймаються як стратегія довгострокового інвестування на тлі сталого економічного зростання регіону.

Ціна житлової нерухомості змінюється і залежить від локації та виду майна. У центрі Малаги ціни на апартаменти коливаються від €2,500 до €6,000 за квадратний метр, що пояснюється близькістю до морських узбереж і туристичних об'єктів. Цінники на котеджі, таунхауси та вілли в престижних районах починаються від €800,000 і ростуть залежно від площі та ремонту. Ділова нерухомість також показує постійний приріст за ціною: за купівлю офісного простору або готельного комплексу потрібно заплатити в середньому від мільйона до п'яти мільйонів євро, залежно від розташування та розмірів.

Іноземці можуть купити нерухомість у Малазі на тих же умовах, що і місцеві жителі, і до них не висуваються суворі обмеження. Іспанське законодавство, яке регулює ринок нерухомості, забезпечує захист прав іноземців. Процес купівлі включає верифікацію юридичних документів, що підтверджують володіння, оформлення та реєстрацію купчої в необхідних інстанціях. Рекомендується залучити спеціалізованих консультантів для детальної перевірки всіх аспектів угоди (due diligence) для мінімізації потенційних ризиків.

Покупці-нерезиденти можуть отримати фінансування на купівлю апартаментів або комерції через іспанські банки, які видають іпотечні кредити на привабливих умовах. Зазвичай доступне фінансування становить до 70% ціни приміщення, за умови надання доказів доходу та платоспроможності. Це спрощує процедуру придбання та перетворює вкладення в нерухоме майно досяжними для великого кола вкладників.

Купівля іспанської квартири або будинку, а також комерції потребує дотримання фіскальних зобов'язань. Набувачам необхідно сплачувати збір за перехід права володіння (ITP), величина якого варіюється від 6 до 10 відсотків від ціни майна та залежить від регіону. У Малазі ставка цього збору – від 8 до 10 відсотків. Також стягується податок на документовані юридичні акти (AJD), який дорівнює 1-1,5 відсотка від ціни. Власники нерухомого майна повинні щороку оплачувати майнове мито (IBI), розмір якого змінюється в межах від 0,4 до 1,1 відсотка від кадастрової оцінки об'єкта. Здача апартаментів у найм може сприяти податковій оптимізації, що також впливає на збільшення пасивного доходу від вкладень.

Особи, які не є податковими резидентами Іспанії, зобов'язані виплачувати податок за ставкою 24 відсотки з доходів від оренди нерухомості. Однак резиденти країн-членів Європейського Союзу можуть користуватися особливими податковими пільгами та зниженими ставками. Фіскальна система Іспанії пропонує іноземним інвесторам різні можливості для мінімізації податкових виплат, підвищуючи цим привабливість інвестицій у нерухоме майно.

Іноземні вкладники, які прагнуть отримання дозволу на проживання в Іспанії, можуть скористатися програмою «Золота віза». Ця ініціатива дозволяє отримати іспанський дозвіл на проживання за допомогою інвестицій у нерухоме майно. Основна умова програми – придбання нерухомості на території Іспанії вартістю не менше ніж €500,000, при цьому допускається купівля як житлового, так і комерційного майна. Учасникам програми доступні значні пільги, серед яких право на безперешкодне переміщення по державах Шенгенської угоди, можливість сімейного возз'єднання та перспектива отримання постійного резидентства через п'ять років після здійснення інвестицій.

Програма Golden Visa також забезпечує гнучкість по відношенню до місця проживання, оскільки не вимагає від інвестора постійно проживати в Іспанії. Це дозволяє управляти придбаною нерухомістю дистанційно, що спрощує процедуру легалізації в державі та розширює права власників на володіння житлом у Малазі.

Можливості житлового ринку в Малазі зберігають тенденцію до розширення рахунок активного інтересу від закордонних покупців. Аналітики очікують, що протягом наступних трьох-п'яти років ціни на об'єкти нерухомості в цьому регіоні збільшаться на 10-12%. Це зростання зумовлене посиленою увагою до цього місця серед покупців і відпочивальників. Приріст орендної вартості впливає на зростання прибутковості від володіння апартаментами. Вкладення в житловий ринок Малаги є дієвою довгостроковою стратегією для іноземців, які мають на меті забезпечення сталого доходу з перспективою участі в ініціативі «Золота віза».

Придбання нерухомого майна в Греції

Грецький ринок нерухомості залучає закордонних інвесторів завдяки порівняно доступним цінникам на апартаменти, порівняно з іншими країнами ЄС. Також відзначається стабільне повішення інтересу на житлові та комерційні будівлі у великих містах – таких, як Афіни та Салоніки, що сприяє стабільності ринку. Програми надання дозволу на проживання через інвестиції та посилення інтересу до туристичної нерухомості на островах, включаючи Кріт, Родос і Корфу, а також сприятливі податкові умови суттєво сприяють зміцненню ринку.

Нормативні акти Греції регулюють процес придбання нерухомого майна на її території, забезпечуючи рівні умови всім набувачам, незалежно від їхнього громадянства. Однак для іноземців, які не є резидентами Європейського Союзу, потрібне отримання спеціальних дозволів для оформлення у власність об'єктів у прикордонних зонах і на островах зі стратегічним значенням. Процедура отримання такого дозволу є відносно простою і передбачає підготовки певної документації, що засвідчує особу покупця, а також його фінансову спроможність.

Для громадян Євросоюзу відсутні обмеження на купівлю нерухомого майна в Греції, сама угода стандартна як для резидентів, так і для іноземних осіб.

Під час придбання нерухомого майна на території Греції покупці зустрічаються з обов'язком сплати зборів. Вони мають сплатити збір за перехід титулу володіння, ставка якого дорівнює 3,09% від ринкової ціни майна. На нові об'єкти встановлено податок ПДВ у розмірі 24%. Крім цього, власники нерухомого майна повинні щороку оплачувати мито на власність (ENFIA), відсоток якого коливається від 0,1% до 1,15%, залежно від виду та оцінки приміщення.

Закордонні власники, здаючи апартаменти в Греції орендарям, також підлягають зобов'язанням щодо сплати податкових мит. Ставка змінюється залежно від величини прибутку і знаходиться в межах від 15% до 45%.

Аналіз вартості об'єктів нерухомості у великих населених пунктах і в острівних районах Греції показує відмінності в цінових категоріях залежно від географічного розташування. У міських агломераціях, подібних до Афін, середній цінник за квадрат сягає €2,800 за м², тоді як у більш елітних районах ця сума може підвищуватися до €5,000 за м². У Салоніках цінові значення є нижчими і варіюються між €1,500 і €3,000 за м².

На острівних територіях – таких, як Кріт, Корфу та Родос, вартість житлової площі також залежить від близькості до морського узбережжя та потягу туристів до цього регіону. Наприклад, ціни на такі об'єкти, як вілли у відомих курортних зонах, починаються від €3,000 за м2, досягаючи і перевищуючи €6,000 за об'єкти з виходом на узбережжя. Вкладення коштів у острівну нерухомість стає привабливим за рахунок стабільного збільшення кількості туристів.

В межах Греції, особливо в регіонах з активним туристичним потоком і на острівних територіях, ринок оренди демонструє стійкий прибуток. Відсоткова ставка орендного прибутку на островах Греції варіюється від 5% до 6% на рік, що зумовлено сезонними коливаннями та привабливістю локації. У великих міських агломераціях показники прибутковості менші – від 3% до 4%, але стабільний попит на довгострокове проживання сприяє розвитку цього сегменту ринку.

Поточні тенденції вказують на можливе зростання ринку нерухомості, що стимулюється збільшенням транзакцій із закордонними інвесторами та покращенням економічних умов. Купуючи апартаменти в Греції, власник житла може забезпечити собі пасивний прибуток від їхньої здачі в оренду.

Можливість отримання резиденції через інвестиції в квадратні метри також існує, що додає додаткові стимули для фінансових вливань у цей сектор. Влада дає закордонним інвесторам шанс отримати дозвіл на проживання в Греції через придбання нерухомості за програмою «Золота віза». Головна умова цієї програми – купівля нерухомого майна не менше ніж за €250,000. Вказана сума є однією з найменших у Європі серед схожих програм, що пропонують резиденцію через інвестиційні проєкти.

Програма «Golden Visa» дозволяє покупцю та його сім'ї вільно пересуватися державами Шенгенського договору та дає перспективу в майбутньому оформити постійну реєстрацію та набути громадянства. Відсутність потреби постійного перебування в Греції робить цю програму зручною для використання.

Нерухомість на острові Кіпр

Купівля нерухомості в Республіці Кіпр залучає закордонних інвесторів завдяки стабільному збільшенню вартості житла та вигідним умовам для отримання дозволу на проживання. Цей острів, що є частиною Європейського Союзу, має м'який клімат і високу якість життя, роблячи його бажаним напрямком для капіталовкладень. Стабільне підвищення цінника на нерухомість на 3-5% на рік підтверджує привабливість та надійність вкладень у кіпрський ринок.

На кіпрському ринку нерухомості пропонуються об'єкти, які відповідають як національним, так і світовим нормам, пропонуючи різноманітність від ексклюзивних вілл до комерційних просторів. Це дає можливість вибору апартаментів або комерційних приміщень під необхідний запит і бюджет.

Придбання нерухомості в межах Кіпрської держави для іноземних громадян проводиться за спрощеною системою. Закордонні покупці мають право придбати один житловий об'єкт (особняк, апартаменти) та один комерційний об'єкт без обов'язковості отримання додаткових погоджень. У той же час, угода може здійснюватися з мінімальними бюрократичними перешкодами. Єдиний відступ – для придбання землі в прикордонних і військових районах може знадобитися дозвіл місцевої влади.

Процедура укладання угоди з нерухомості включає три стадії: підписання попередньої угоди, перевірку документів, які підтверджують право володіння, та офіційну реєстрацію в земельному реєстрі. Правова система Кіпру, яка базується на англійському законодавстві, гарантує надійність придбання нерухомості для іноземних осіб. Обов'язкова реєстрація прав володіння забезпечує захист інтересів набувача.

У Республіці Кіпр система оподаткування на придбання нерухомого майна включає кілька аспектів. По-перше, покупці повинні сплатити податок за перехід права власності, розмір якого коливається від 3% до 8% і залежить від вартості об'єкта, що купується. По-друге, на нову нерухомість зазвичай стягується ПДВ у розмірі 19%. Проте для першої купівлі житлової нерухомості до €200,000 діє знижена ставка ПДВ у 5%. Важливо, що ПДВ не застосовується до повторного продажу.

Володіння нерухомістю на Кіпрі спричиняє обов'язок щорічної сплати мита на власність, що визначається на основі кадастрової оцінки об'єкта. Крім того, здаючи квартири або вілли в оренду, господарі повинні пам'ятати про зобов'язання щодо сплати податку на отриманий дохід від орендної діяльності. Тарифи такого податку відрізняються від 20% до 35% і залежать від розміру одержуваного прибутку.

Республіка Кіпр дає закордонним вкладникам шанс отримати дозвіл на перебування за програмою "Золота віза". Щоб взяти участь, потрібно інвестувати в нерухоме майно щонайменше €300,000. Учасники програми здатні набувати як житлову, так і комерційну нерухомість. Головна перевага програми полягає в можливості отримання дозволу на проживання для всієї сім'ї, включаючи чоловіка та дітей.

Набуття дозволу на перебування шляхом інвестицій у кіпрську нерухомість дає право на вільну подорож країнами Шенгенської зони і не вимагає постійного перебування на Кіпрі. Через п'ять років після придбання об'єктів нерухомості інвестори мають право подати документи на отримання постійного резидентства, а через сім років – на громадянство. Це перетворює вкладення в нерухомість на Кіпрі на привабливі з позиції довгострокового планування.

Дохід від оренди нерухомості на Кіпрі продовжує бути дуже привабливим, особливо в туристичних зонах. У містах типу Лімасол і Пафос щорічна дохідність від короткострокової оренди сягає 5-7%. Ці локації найкращі для інвестицій у нерухомість завдяки великому потоку туристів і постійному попиту на житло.

Довгострокова оренда гарантує стабільний заробіток, особливо у великих економічних центрах, наприклад, у Нікосії, де постійний попит на комерційні приміщення веде до високої прибутковості. Інвестування в кіпрську нерухомість у цих районах не тільки забезпечує поточний прибуток від оренди, а й прогнозує збільшення вартості активів у довгостроковій перспективі.

Купівля апартаментів на Мальті

Мальта закріпилася як важливий економічний центр Європи, залучаючи людей із різних куточків світу. На цьому острові активно прогресують такі сфери, як банківська справа, цифрові технології та глобальна комерція, підвищуючи інтерес до придбання місцевого майна. Інвестори розглядають Мальту не тільки як чудове місце для життя, але і як надійну платформу для інвестицій у майно завдяки стратегічному розташуванню острова в Середземному морі та його стійкій економіці. За рахунок розвиненої культурної структури та високого рівня обслуговування, Мальта привертає увагу заможних покупців та експатріантів, які хочуть забезпечити собі дозвіл на проживання через інвестиції.

На Мальті найпопулярнішими районами для придбання квартир і вілл є Сліма, Сент-Джуліанс, Валлетта і Мелліха. У Слімі та Сент-Джуліанс зосереджені ексклюзивні житлові резиденції, призначені для забезпечених покупців, які хочуть купити житло для приватного використання або організації орендного бізнесу. Ці галузі характеризуються розвиненим інфраструктурним сектором і присутністю численних міжнародних організацій, що робить їх привабливими для підприємців та висококваліфікованих робітників.

Прогнози щодо майбутнього ринку нерухомості на Мальті залишаються позитивними. З кожним роком ціни на житло підвищуються на 4-6%, що пояснюється обмеженою доступністю нових об'єктів і постійним інтересом із боку закордонних покупців. Капіталовкладення в мальтійське майно оцінюються як стабільні фінансові активи з високим рівнем ліквідності.

Останнім часом вартість житлової площі на Мальті вказує на безперервний підйом. У таких популярних місцях, як Сліма та Сент-Джуліанс, вартість за квадратний метр варіюється від €4,000 до €6,000. В інших популярних локаціях ціна майна економічніша – від €2,500 до €4,000 за м2. Вкладення коштів у мальтійську нерухомість як сприяє приросту капіталу, так і забезпечує регулярну виручку через орендні угоди. Щорічна доходність від оренди житлової нерухомості зазвичай становить 4-5%, а в туристичних районах може збільшуватися до 6-7%.

Оренда на період високого туристичного попиту перетворюється на вигідне вкладення коштів для інвесторів. З приходом великої кількості туристів на острів зростає потреба в тимчасовому житлі, що, веде до збільшення прибутку від орендних платежів.

Для закордонних покупців процедура проведення операцій з придбання нерухомості на Мальті оптимізована та знижує адміністративні бар'єри. Нерезиденти можуть вільно купити апартаменти в спеціально виділених локаціях для іноземців (Special Designated Areas, SDA), які зазвичай є великими житловими комплексами з розвиненою внутрішньою інфраструктурою (басейнами, сауною та спортзалом), доступною без необхідності отримання додаткових дозволів для іноземців.

Поза цими зонами, нерезиденти обмежені придбанням лише одного житлового приміщення, тоді як для придбання комерційної нерухомості потрібні особливі дозволи. Всі операції з нерухомістю регулюються законами Мальти, і після укладання угоди купівлі-продажу відбувається офіційна реєстрація в Земельному кадастрі, що гарантує правовий захист і запобігає можливим конфліктам щодо права власності.

На Мальті процес отримання прав власності на майно здійснюється шляхом підписання договору в юриста з подальшою фіксацією інформації в Державному реєстрі. При купівлі об'єкта потрібно сплатити гербовий податок, який дорівнює 5% від його ціни, а також нотаріальні та реєстраційні платежі. Купівля майна в межах інвестиційної програми може містити податкові преференції.

Відсутність щорічного податку на власність робить капіталовкладення в мальтійське майно особливо привабливими для закордонних інвесторів. Однак, власники зобов'язані виплачувати податок на прибуток від здачі в оренду за тарифами від 15% до 35%, що залежать від розміру доходів. Зазначається, що на Мальті передбачені способи оптимізації податків через застосування міжнародних податкових домовленостей, особливо при орендній діяльності з нерухомістю.

Мальта пропонує іноземним інвесторам вигідні можливості отримання дозволу на проживання за програмою "Malta Permanent Residence Programme" (MPRP). Учасники програми повинні інвестувати в житлову нерухомість щонайменше €300,000 у південній частині острова та €350,000 у північних і центральних районах. Ця посвідка на проживання дозволяє інвесторам та їхнім родинам жити на Мальті та вільно пересуватися країнами Шенгенського договору.

Інвестування в мальтійську нерухомість дає можливість використовувати переваги європейської системи охорони здоров'я та освіти, а також брати участь у програмах податкової оптимізації. Після тривалого проживання за цією програмою інвестори мають право подавати заявку на отримання громадянства Мальти, що робить це вкладення особливо привабливим для довгострокового перебування та ведення бізнесу на острові.

Операції з придбання нерухомості в Грузії

Грузія виділяється як одна з найбільш політично стабільних країн у регіоні, що посилює її привабливість в очах міжнародних інвесторів. Країна бере активну участь у міжнародних проєктах, що сприяють економічному зростанню та поліпшенню інвестиційного середовища. Така стабільність зміцнює довіру інвесторів і позитивно впливає на місцевий житловий ринок, зокрема на ситуацію в Батумі та Тбілісі.

Доступні цінники на житлові та комерційні площі в Грузії дозволяють інвесторам успішно примножувати капітал. Наприклад, у Тбілісі квадратний метр оцінюється в діапазоні від $900 до $1,300, що набагато дешевше порівняно з більшістю європейських держав, даючи інвесторам шанс на значне збільшення вартості їх вкладень. У туристичних центрах – таких, як Батумі, ціни коливаються від $1,000 до $1,500 за кв.м, роблячи вкладення в такі об'єкти економічно вигідними.

Експерти прогнозують зростання цін на апартаменти і комерцію через попит, який постійно збільшується, як від локальних, так і від закордонних інвесторів. Підвищення туристичної привабливості Грузії також впливає на збільшення обсягу проведених угод із продажу об'єктів, особливо в районах, де відзначається підвищена туристична активність.

Для закордонних покупців нерухомості грузинське законодавство передбачає вигідний податковий режим, зокрема відсутність ПДВ, що суттєво знижує фінансові витрати при проведенні угоди. Головне податкове зобов'язання для покупців полягає у сплаті податку на перехід права володіння, який становить 1% від вартості купованого об'єкта.

Варто зважити, що якщо кадастрова вартість нерухомості перевищує встановлений ліміт, власники зобов'язані сплачувати річне мито на власність. До того ж, прибутки, які отримуються від оренди житлової площі, оподатковуються за ставкою 5%, що є однією з найменших ставок у цьому регіоні.

Вибір квартири для майбутньої здачі в оренду на території Грузії, особливо в локаціях підвищеного туристичного інтересу та великих населених пунктах, продовжують бути прибутковим заняттям. Зростання числа туристів у країні є чудовою нагодою для людей, зацікавлених у заробітку на короткостроковій і довгостроковій оренді. Наприклад, у Батумі – популярному курорті на Чорноморському узбережжі – середньорічний прибуток від оренди становить близько 8%.

Особливо активний попит серед квартиронаймачів спостерігається в розпал курортного сезону. Літні місяці забезпечують непоганий заробіток на короткостроковій оренді, що надає власникам квартир швидку окупність їхніх інвестицій.

Ключові правові аспекти проведення угод з купівлі нерухомості на території Європи

Придбання нерухомості в європейських країнах іноземними інвесторами вимагає проходження кількох ключових етапів, які можуть відрізнятися залежно від місцевого законодавства, але зазвичай включають стандартний набір процедур. Важливо ретельно перевірити наявність чи відсутність обмежень на володіння нерухомістю іноземцями. У більшості європейських юрисдикцій, іноземні особи мають право купувати нерухоме майно з мінімальними обмеженнями. Але варто враховувати, що багато держав диктують жорсткі умови для реалізації об'єктів у зонах, важливих для національної безпеки, які мають стратегічне значення для країни. У такому випадку необхідно отримати спеціальний дозвіл від влади на переоформлення майнових прав на іноземного громадянина.

Збирання необхідної дозвільної документації та оформлення угоди

Одним із перших кроків для іноземних інвесторів є отримання необхідної дозвільної документації. У деяких країнах – таких, як Кіпр і Мальта, потрібно надати докази законного походження коштів, що пов'язано з дотриманням міжнародних стандартів боротьби з відмиванням грошей (AML). Важливо враховувати, що придбання об'єктів нерухомості на території Європи потребує подання документів, які підтверджують особисті дані покупця, податкові зобов'язання та фінансовий стан.

Реєстрація угоди здійснюється в місцевих земельних чи кадастрових реєстрах, що гарантує законність переходу прав на власність. У кожній країні існують свої нюанси щодо реєстрації нерухомого майна, однак обов'язковим є подання документів до держорганів для внесення до національного реєстру. Таке оформлення не лише юридично підтверджує права власності, а й гарантує захист прав покупця у випадку розбіжностей.

Процедура реєстрації може тривати від кількох днів до кількох тижнів, варіюючись залежно від особливостей держави й труднощів транзакції. Наприклад, в Іспанії процедурні аспекти з операцій з нерухомістю проводяться за участю нотаріусів. Цей фахівець зафіксує ключові параметри контракту та зареєструє відомості про нового власника в державному реєстрі. У Греції та Португалії процедура також включає роботу з нотаріусом, що допомагає зменшити небезпеки, пов'язані з порушеннями правових норм.

Угода купівлі-продажу: важливі аспекти контракту

Основним і важливим етапом угоди є укладення договору про купівлю-продаж, який має встановлювати та ретельно визначати параметри угоди. Операції з нерухомістю в Європі вимагають ретельного обліку всіх пунктів, включаючи загальну вартість приміщення, терміни передачі права володіння, план платежів і наявність допоміжних зобов'язань у сторін.

У контракті потрібно приділити особливу увагу таким важливим пунктам:

• Уточнення точної ціни. Критично важливо, щоб ціна в договорі була вказана чітко та відповідала реальним умовам угоди. Це унеможливлює можливі претензії з боку податкових органів або третіх осіб.
• Технічні характеристики об'єкта. Контракт повинен містити докладні технічні параметри нерухомості, включаючи метраж приміщення, реєстраційний номер у кадастрі та будь-які особливості, які можуть мати значення для покупця.
• Гарантія продавця. В угоді мають бути зазначені гарантії продавця щодо відсутності заборгованостей, обтяжень чи інших прав третіх осіб на об'єкт. При порушенні цих положень покупець має право вимагати компенсацію.
• Платіжні зобов'язання. Важливо чітко вказати графік платежів, включаючи передоплату та остаточний розрахунок, а також можливість фінансування через іпотеку, якщо це можна застосувати.

Придбання комерційної та житлової нерухомості в Європі вимагатиме залучення професійного юриста чи нотаріуса, щоб гарантувати законність проведення угоди. Роль нотаріуса полягає в перевірці документації, яка встановлює права володіння, що сприяє зниженню потенційних ризиків для покупця.

Основні фактори ризику при вкладеннях в європейську нерухомість

Купівля європейської нерухомості ‒ складний процес, пов'язаний із низкою ризиків із правової та фінансової сторони. Серед них є можливість купівлі об'єктів з обтяженнями, приховані борги продавців або недійсні права на володіння. Іноземні інвестори мають справу з ризиком недостатнього розуміння місцевих законодавчих регулювань і фіскальних зобов'язань, що може призвести до фінансових втрат або затримок в оформленні. Щоб мінімізувати такі ризики, важливим моментом є проведення правової перевірки, також відомої як due diligence, яка включає всебічне вивчення всіх аспектів угоди.

Юридична оцінка чи аудит due diligence – необхідна процедура, яка передує укладенню контракту про купівлю нерухомості, мета якої – виявлення можливих прихованих дефектів майна. У процесі особлива увага приділяється аналізу документів, які підтверджують права власності, наявності заборгованостей та обмежень, а також перевірці відповідності об'єкта всім будівельним та адміністративним стандартам.

Початковим етапом є оцінка юридичної чистоти власності. Придбання нерухомості в європейських країнах має забезпечувати безпеку для інвестора, тому критично важливо перевірити, що продавець має безперечне та юридично обґрунтоване право розпоряджатися об'єктом. Важливим аспектом є вивчення історії об'єкта, включаючи попередні угоди, щоб виключити випадки шахрайства або незаконного відчуження власності.

Угоди купівлі нерухомості в Європі часто вимагають залучення фахівців, які спеціалізуються на правовій перевірці. Співробітники компанії YB Case перевіряють, чи немає на об'єкті судових позовів або обтяжень – таких, як застава, арешт чи право вимоги з боку третіх осіб. Цей етап також включає оцінку технічної документації об'єкта, щоб переконатися, що він був побудований відповідно до місцевих будівельних норм і не підлягає знесенню чи реконструкції.

Документи, які підлягають перевірці в процесі due diligence

Основною метою юридичної оцінки є ретельне дослідження всіх паперів, які б підтверджували правовий статус власності на об'єкт. Потрібно ретельно ознайомитись з такими паперами:

• Акти, які підтверджують право власності на об'єкт. Ці акти свідчать про правомірність володіння нерухомістю продавцем. Необхідно провести їх аналіз щодо відповідності поточним вимогам і відсутності юридичних помилок.
• Кадастрові виписки. Важливо перевірити реєстрацію об'єкта в кадастрі та переконатися в достовірності його параметрів (площі, меж).
• Дозвільна документація. У випадку купівлі комерційної нерухомості необхідно переконатися, що об'єкт має всі необхідні дозволи для його експлуатації відповідно до заявлених цілей (офіс, приміщення для торгівлі тощо).

При купівлі об'єктів комерційної та житлової нерухомості в Європі особлива увага також приділяється заборгованості з комунальних послуг або податків. Об'єкти, які мають борги, можуть призвести до значних фінансових втрат нового власника.

Для благополучного результату угоди важливо, щоб покупець дотримувався всіх рекомендацій, отриманих під час правового аналізу. Після ретельної верифікації всіх необхідних документів формується остаточна угода про купівлю та продаж. У цій угоді закріплюються всі положення щодо угоди, зокрема зобов'язання продавця.

Підбиття підсумків

Вкладення в нерухомість у Європі вимагає проходження низки складних процедур, які потребують уважної підготовки та розуміння локальних юридичних стандартів. Різні країни встановлюють свої критерії для оформлення транзакцій, оподаткування та юридичної оцінки об'єктів нерухомості, що спричиняє необхідність залучення професійних фахівців для успішного здійснення покупки. Юридична оцінка та комплексне due diligence є ключовими методами зниження потенційних ризиків, пов'язаних із придбанням нерухомості. Кваліфікована юридична підтримка угоди сприяє забезпеченню її прозорості та захищеності прав сторони-покупця.

Компанія YB Case спеціалізується на наданні широкого спектру консультаційних і правових послуг для іноземних інвесторів, які прагнуть придбати нерухомість у Європі. Її експерти супроводжують клієнтів упродовж усіх етапів транзакції: від перевірки юридичної чистоти об'єкта до оформлення прав власності. Маючи великий досвід і детальне розуміння законодавства різних країн, YB Case надає необхідну підтримку для зниження ризиків та успішного завершення угод з нерухомим майном у будь-якій державі Європи.