Покупка недвижимости на Бали

Бали — один из самых богатых регионов Индонезии. Правительство прилагает усилия для улучшения инфраструктуры и облегчения ведения бизнеса на Бали. Однако если говорить о покупке недвижимости на Бали иностранцами, то здесь достаточно сложные законы о собственности. Сегодня иностранцы могут «владеть» недвижимостью на Бали с 30-летними договорами аренды с 20-летним продлением. Также можно «владеть» земельными участками посредством долгосрочной аренды. Подробнее речь идет в статье.

Что нужно знать при покупке недвижимости на Бали?

Ранее местное законодательство запрещало иностранцам приобретать недвижимое имущество в стране. Но в 2010 и 2015 гг. вступили в силу новые законы о регистрации прав собственности на недвижимость в Индонезии, разрешающие иностранцам арендовать землю на срок, не превышающий 80 лет. С введением новых правил иностранцам предлагается инвестировать в недвижимость на Бали.

Хотим заметить, что юридическое сопровождение сделок с недвижимостью требуется с той целью, чтобы правильно и в полном объеме составить пакет соответствующих документов для регистрации прав собственности на недвижимость в Индонезии, учесть все юридические формальности процесса и, что самое главное, понимать на какую недвижимость в соответствии с индонезийским законодательством распространяются права владения, если речь идет об иностранцах.

Сделки с недвижимостью на Бали: доступные типы владения

Отметим, что иностранцы могут владеть собственностью на Бали, но только через компанию с ограниченной ответственностью с иностранным капиталом, именуемую PT PMA. Разъясним подробнее: приобретение прав на недвижимость не является простой задачей, скорее вы приобретаете права на землю через PT PMA на условиях договора аренды, действующего в течение 30 лет, который может быть продлен на 20 лет, а потом еще на 30 лет, что дает PT PMA 80-летнюю аренду. «Право пользования» или «Hak Pakai» является лучшим вариантом для иностранца. Но важно учитывать, что типы земли, которые могут быть приобретены через компанию PT PMA, ограничены определенными категориями, и нерезидент должен иметь действующее разрешение на пребывание в Индонезии, такое как KITAP или KITAS.

Если говорить о приобретении недвижимости на Бали на имя иностранного инвестора, то еще один доступный вариант — «Hak Guna Bangunan (HGB)», что означает «право на строительство». Это право собственности является обязательным как для иностранных, так и для индонезийских компаний, покупающих, продающих или управляющих недвижимостью в коммерческих целях.

Покупка недвижимости на Бали для иностранцев

Имейте в виду, что в соответствии с индонезийским законодательством сделки с недвижимостью должны быть прозрачными и оплачиваться в полном объеме. Юридическая сделка должна осуществляться под надзором уполномоченного должностного лица. В законе также указано, что имущество должно быть оплачено в полном объеме, то есть транзакция сорвется, если вы не сможете завершить платеж.

Затем нужно будет провести due diligence прав собственности на объект недвижимости. Для этого понадобится оригинал свидетельства о собственности. Правовой статус недвижимости не может быть подтвержден или проверен без оригинала документа. Проверка биографических данных чрезвычайно важна — она предоставит информацию о любых спорах, невыплаченных платежах, текущем статусе недвижимости и т.п.

Закон о создании рабочих мест влияет на инвестиции в недвижимость в Индонезии

С принятием Сводного закона правительство внесло поправки в несколько положений Закона о строительстве и Жилищного права с намерением упростить ведение бизнеса, особенно в индонезийском секторе недвижимости. Ранее инвесторы, желающие купить недвижимость на Бали, должны были получить разрешение на использование территории, выданное местным правительством, прежде чем начинать свой бизнес. Этот процесс не только длительный и сложный, но и варьируется от одного региона к другому.

Закон о создании рабочих мест заменил его документом под названием Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (Соответствие использования пространства), который упрощает процесс владения. Другим существенным изменением является разрешение иностранцам владеть квартирами в соответствии с Сертификатом о праве собственности на жилую единицу, которая построена на участке земли с правом на строительство или правом на использование.

Чего следует избегать при покупке недвижимости на Бали?

Многообещающие рынки и смягченные правила являются хорошей новостью для иностранцев, которые рассматривают возможность приобретения недвижимости в Индонезии, особенно на Бали. Однако стоит остановить внимание на ряд распространенных ошибок, о которых покупатели должны знать, прежде чем заключить договор купли-продажи недвижимости:

  1. В Индонезии земельные сертификаты определяют юридические права на собственность. Тщательная проверка земельного сертификата помогает инвестору избежать любых несоответствий, возникающих после инвестирования.
  2. Инвесторам необходимо ознакомиться с двумя ключевыми терминами: зонирование и земельный аспект. Зонирование применяется к большой территории, определяя, как земля может использоваться в соответствии с постановлениями правительства, тогда как земельный аспект применяется к одному участку земли. Проверка ограничений зонирования земли очень важна, поскольку она определяет, можете ли вы вести предполагаемую деятельность в этой зоне.
  3. Непонимание налогового законодательства в отношении недвижимости и указание в документах более низкой цены может создать риски и даже отказ в передаче права собственности на объекты недвижимости на Бали.
  4. Покупка недвижимости без проведения должной осмотрительности — рискованное дело. Всегда рекомендуется проводить due diligence объектов недвижимости на Бали, чтобы эффективно снизить риск.

Что касается проведения комплексной проверки прав собственности на недвижимость — это важный шаг. Нужно будет запросить у владельца предоставить следующее:

  • Оригинал сертификата Hak Milik.
  • Документы, удостоверяющие личность продавца.
  • Налоговый отчет, называемый SPPT PBB, чтобы убедиться в отсутствии задолженности по налогам.
  • NPWP или налоговый номер продавца.

Также важно подтвердить зонирование и внешний вид земли, поскольку в соответствии с законодательством Индонезии зонирование определяет, как эта земля может использоваться: некоторые земли предназначены только для сельского хозяйства (зеленая зона), а некоторые земли могут быть застроены только жилыми домами, назначения с возможностью аренды или без нее и, наконец, зонирование земель, допускающее коммерческое использование.

Заключение

Покупка недвижимости на Бали стала легальным процессом для иностранцев с 2010 года. Однако даже с ослаблением государственного законодательства покупка недвижимости на Бали может быть утомительной и трудоемкой задачей. Наша команда может предоставить ряд комплексных услуг при формировании инвестиционной стратегии, в том числе окажет помощь в составлении договоров в сделках с недвижимостью.

Сопровождение международных сделок с недвижимостью со стороны профильных экспертов позволяет проанализировать в полном объеме все юридические факторы, которые в дальнейшем могут повлиять на возникновение рисков по сделке.

Интересует сопровождение в покупке недвижимости на Бали?
Имя
Поле должно быть заполнено
Как связаться с Вами?*
Введите корректный e-mail
Введите корректный номер
Ваш комментарий