Покупка недвижимости на Бали

Высокий туристический интерес к индонезийскому острову Бали обеспечивает стабильный поток потенциальных арендаторов, что в свою очередь усиливает потребность и повышает спрос на покупку недвижимости на Бали. Непрерывный приток туристов и краткосрочных арендаторов создает устойчивый рынок аренды. Тем самым покупка недвижимости на Бали становится стратегическим вложением для тех, кто стремится воспользоваться преимуществами растущего рынка аренды и привлечь стабильный доход от своей инвестиции.

Инвестирование в недвижимость на Бали — выгодное ли это вложение?

Индонезия — одна из крупнейших экономик региона и страна-член G20. Уникальное местоположение делает регион востребованным среди туристов и предпринимателей из разных стран. Особой популярностью пользуется остров Бали. Есть несколько веских причин относительно положительных будущих перспектив сделок купли-продажи недвижимости на острове Бали.

Начнем с того, что Бали стал лидером среди туристических направлений по данным Tripadvisor и вошел в первую тройку лидеров в списке самых привлекательных для инвестиций регионов по версии Forbes. Факторы, определяющие инвестиционную привлекательность Бали для бизнес-инвесторов:

1. Туристическая привлекательность. Этот индонезийский остров привлекает миллионы путешественников со всех уголков планеты, что, в свою очередь, создает значительный спрос на широкий спектр туристических услуг.
2. Развивающаяся инфраструктура. В последние годы на Бали наблюдается значительное улучшение инфраструктуры. Основные усилия были направлены на модернизацию и расширение дорожной сети, что позволило существенно улучшить транспортное сообщение как внутри острова, так и с другими регионами Индонезии, строительство новых и реконструкцию существующих аэропортов, внедрение новых технологий, что позволило наладить связи с другими туристическими международными направлениями.
3. Стоимость жизни и ведения бизнеса. В сравнении с другими регионами Индонезии и Азии, стоимость жизни и ведения бизнеса (относительно доступное жилье, услуги, что позволяет предпринимателям и экспатам оптимизировать свои расходы) на Бали ниже. Сотрудничество бизнеса и правительства направлено на поддержку предпринимательской среды.
4. Доступ к рынкам. Остров Бали стратегически расположен, что обеспечивает легкий доступ к азиатским рынкам, таким как Сингапур, Малайзия и Индия, и соответственно способствует налаживанию международных бизнес-связей.
5. Развитие цифровых технологий. В последнее время Бали становится притягательным местом для цифровых кочевников и стартапов, что подпитывает рост рынка IT и связанных секторов.

Власти острова продолжают работать над совершенствованием законодательства для привлечения инвестиций. Правительство реализует структурные изменения, чтобы упростить бизнес-среду, предлагая налоговые льготы и расширяя рынок труда для иностранных работников. Бали вошел в топ-4 глобального рейтинга по инвестиционной привлекательности. В 2022 году был реконструирован порт в Сануре. В 2024 году основное внимание уделено обновлению транспортной инфраструктуры острова, включая строительство новой скоростной дороги Gilimanuk–Mengwi и модернизацию порта Gilimanuk.

Инвестиции в объекты туристической недвижимости на Бали могут принести финансовые выгоды. Остров является так называемым «раем для туристов», что создает высокий спрос на аренду недвижимости. Здесь продолжают развиваться различные туристические услуги, что привлекает как краткосрочных, так и долгосрочных арендаторов.

Подпись к изображению: туристические районы Бали.

Кроме того, остров стал известен как центр для цифровых кочевников и фрилансеров благодаря доступной стоимости жизни и развивающейся цифровой инфраструктуре. Это способствует увеличению спроса на долгосрочную аренду. На Бали предлагается широкий ассортимент недвижимости, от бюджетных апартаментов до роскошных вилл, что позволяет удовлетворить разные потребности арендаторов.

Приобретение недвижимости на Бали открывает доступ к визе инвестора, которая может быть выдана на 5 лет с правом на продление. Эта виза не только предоставляет правовые основания для проживания на острове, но и облегчает процесс получения вида на жительство в Индонезии.

Другие преимущества покупки недвижимости на Бали:

• Статистические данные показывают, что по прошествии 3 лет после покупки жилых объектов на этапе строительства можно получить чистую прибыль в размере 44%.
• В течение 4-6 лет аренды таких апартаментов инвестиции в недвижимость на острове Бали могут полностью окупиться.

Подпись к изображению: индекс рыночных цен на коммерческие объекты в Денпасаре (крупнейшем городе и административном центре Бали).

По прогнозам, к 2028 году рынок недвижимости на Бали покажет рост до 81,24 млрд USD (с 61,22 млрд USD в 2023 году), что обеспечит среднегодовой рост в 5,82%. Это связано с тем, что доходность от недвижимости на Бали достигает 15% годовых, что значительно выше мирового среднего уровня в 5%, не включая стоимость самого имущества.

Регулирование сделок с недвижимостью на Бали

Бали — богатый индонезийский регион, один из самых востребованных среди иностранцев, желающих купить недвижимость в Индонезии. Цены на недвижимость здесь могут сильно отличаться в зависимости от ее расположения, в том числе близости к важным инфраструктурным объектам и транспортным узлам, размера и характеристик самой недвижимости, включая площадь, планировку, состояние, уровня спроса и предложения на рынке, а также наличия новостроек и их конкуренции с уже существующими объектами. Если говорить о покупке недвижимости на Бали иностранцами, то здесь достаточно сложные законы о собственности.

Начнем с того, что основные законы регулирующие сделки с недвижимостью:

• Закон о земельных правах определяет нормы для управления и использования земельными участками, включая такие права, как аренда (Hak Pakai) и строительство (Hak Guna Bangunan), охватывает иные вопросы в области недвижимости.
• Закон об иностранных инвестициях регулирует участие зарубежных инвесторов в различных секторах экономики, включая рынок недвижимости. В нем детализированы правила и ограничения для приобретения недвижимости на Бали.
• Закон о недвижимости устанавливает правила владения и передачи прав на недвижимость.

Ранее Аграрный закон Индонезии 1960 года и Постановление правительства от 1997 года о «Регистрации земли» (GR 24/97) предусматривали, что право собственности на землю зарезервировано только для граждан Индонезии. Но в 2010 и 2015 гг. вступили в силу новые законы о регистрации прав собственности на недвижимость в Индонезии, в которых было регламентировано, что иностранцам предоставляется право владеть недвижимостью или арендовать землю на регламентированный срок.

Одним из вариантов является модель «Hak Sewa» или лизгольд, позволяющая иностранцам «владеть» недвижимостью на Бали на основании 30-летнего договора аренды (с возможностью продлить его еще на 20 лет). Также можно «владеть» земельными участками посредством долгосрочной аренды.

Существует и другой вариант — фригольд. В отличие от лизгольд, где право собственности ограничено определенным сроком аренды, фригольд предоставляет право владения на бессрочной основе. Такой тип собственности позволяет владельцам свободно распоряжаться своей недвижимостью, будь то для личного использования, сдачи в аренду или даже перепродажи на рынке, что значительно повышает инвестиционную привлекательность объекта.

Таким образом, с недавними изменениями в правилах иностранным резидентам теперь разрешается инвестировать в недвижимость на Бали. Важно учитывать, что какой бы путь не был выбран, должна быть проведена комплексная проверка объекта недвижимости. Она имеет решающее значение перед совершением сделки и включает проверку действительности сертификата собственности, обеспечение отсутствия текущих споров по земле или отнесение ее к категории зеленой зоны, где строительство запрещено.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью включает множество правовых действий, начиная с подготовки в полном объеме пакета соответствующих документов для регистрации прав собственности на недвижимость на Бали. Профильные эксперты разъяснят, на какую недвижимость в соответствии с индонезийским законодательством распространяются права владения, если речь идет об иностранцах, обеспечат защиту интересов своих клиента, проведя правовую экспертизу документации по сделке, due diligence объекта недвижимости.

Фригольд и лизгольд на Бали: в чем разница?

На Бали, как и в других частях Индонезии, доступны такие типы права собственности: фригольд (freehold) и лизгольд (leasehold).

Типы объектов недвижимости на Бали

Для тех, кто рассматривает вариант купить недвижимость на Бали, выбор стоит между разными типами объектов недвижимости. По целевому назначению недвижимость на Бали можно разделить на жилую, коммерческую и туристическую. По состоянию объекта недвижимость на острове может быть новой, находящейся в стадии строительства, или уже готовые к эксплуатации объекты.

Жилая недвижимость включает виллы, дома, апартаменты и кондоминиумы, которые предназначены для постоянного проживания или аренды. Коммерческая недвижимость представлена офисными помещениями, торговыми площадями, ресторанами и отелями, предназначенными для ведения бизнеса. Туристическая недвижимость на Бали включает такие объекты, как гостиницы, курорты, гестхаусы и частные виллы, предназначенные для краткосрочной аренды и отдыха.

Недвижимость может быть приобретена на первичном или вторичном рынке. Первичный рынок недвижимости включает новые жилые комплексы, виллы и апартаменты, которые строятся в популярных туристических районах, таких как Семиньяк, Чангу и Убуд. На первичном рынке есть возможность участия в проектах на стадии строительства, что позволяет покупателям приобрести объекты по более низким ценам с возможностью выбора планировок и отделки.

Вторичный рынок богат предложениями, включая виллы в традиционном балийском стиле, которые могут быть адаптированы под аренду или личное проживание. Многие из объектов находятся в районах с развитой инфраструктурой и доступом к пляжам, ресторанам и культурным достопримечательностям. На вторичном рынке можно найти коммерческие объекты, такие как небольшие отели или рестораны, которые предоставляют возможности для ведения бизнеса. Отметим, что приобретение недвижимости на острове Бали на вторичном рынке требует углубленной проверки юридического статуса объекта, так как могут возникнуть вопросы с правами собственности или налоговыми обязательствами.

Покупка недвижимости на Бали для иностранцев через зарегистрированную компанию PT PMA

Иностранные соискатели могут купить недвижимость на Бали, однако существуют определенные ограничения и правила, которые необходимо соблюдать. Иностранцам запрещено владеть землей в Индонезии напрямую. Вместо этого они могут купить недвижимость на Бали через иностранную компанию, зарегистрированную как PT PMA. Эта компания должна быть зарегистрирована в Индонезийском инвестиционном координационном совете (BKPM). Минимальная сумма инвестиций для регистрации компании на Бали в форме PT/PMA составляет 10 млрд индонезийских рупий (около 620 000 долларов США).

«Hak Pakai» или право пользования — модель, позволяющая иностранцам арендовать землю и владеть зданиями на ней в течение первоначального периода в 25 лет, который может быть продлен еще на два периода по 20 лет каждый. При этом минимальная сумма инвестиций составит 5 млрд индонезийских рупий (около 310 000 долларов США) для вилл и 2 млрд индонезийских рупий (около 125 000 долларов США) для апартаментов, максимальный размер земельного участка составит 20 соток.

Hak Pakai предназначен только для жилой недвижимости, но если Вы хотите владеть коммерческой недвижимостью, то в этом случае должна быть использована модель «Hak Guna Bangunan». HGB (Hak Guna Bangunan) или право на строительство позволяет возводить и владеть зданиями на чужой земле в течение периода до 80 лет. Право обычно первоначально предоставляется на период 30 лет, продлевается еще на 20 лет и после этого может быть продлено еще на 30 лет.

Имейте в виду, что типы земли, которые могут быть приобретены через компанию PT PMA, ограничены определенными категориями, и нерезидент должен иметь действующее разрешение на пребывание в Индонезии, такое как KITAP или KITAS.

Следует отметить, что инвестирование через PT PMA может потенциально принести налоговые преимущества владельцам недвижимости. Это включает льготы по налогу на имущество, корпоративному подоходному налогу, что обеспечивает значительную экономию в долгосрочной перспективе.

Лучшие районы для инвестиций в недвижимость на Бали

В числе самых перспективных районов для заключения сделок с недвижимостью на Бали —Чангу, Семиньяк, Убуд, Джимбаран и Нуса Дуа. Чангу — популярный пляжный город на юго-западе Бали. Forbes включил этот район в список лучших мест для жизни и инвестиций за рубежом. Цены на недвижимость в Чангу неуклонно растут в последние годы, и это считается хорошей инвестицией в будущее. В этом районе наблюдается максимально высокий спрос на жилую недвижимость.

Семиньяк — еще один популярный пляжный город, расположенный на юго-западе Бали. Представляет собой плотную и полную туристическую зону. Этот район имеет много выходов к пляжам, таким как пляжи Double Six, Kuta и Kudeta. Цены на недвижимость в Семиньяке также относительно высоки, но этот район считается безопасным и надежным вложением средств.

Убуд расположен в центральном нагорье Бали. Цены на недвижимость в Убуде более доступны, чем в Чангу или Семиньяке. Многие виллы в Убуде приобретаются инвесторами для сдачи в аренду или последующей перепродажи по более высокой цене. Джимбаран расположен на южном побережье Бали. Этот район является стратегическим, поскольку он находится недалеко от международного аэропорта I Gusti Ngurah Rai, до которого можно добраться примерно за 15-20 минут. Цены на недвижимость в Джимбаране доступны, и этот район считается хорошей инвестицией для тех, кто хочет сдавать свою недвижимость в аренду туристам.

Нуса Дуа находится на юго-восточном побережье Бали и известна как курортная зона. Цены на недвижимость в Нуса Дуа самые высокие на Бали, но этот район считается безопасным и надежным вложением средств. Санур расположен в южной части города Денпасар и славится своим пляжем, который хорошо известен иностранным туристам. Он находится всего в 10 минутах от города Денпасар и в 20 минутах от аэропорта Нгурах-Рай. Цены на недвижимость в этом районе, как правило, ниже по сравнению с другими престижными районами на Бали.

Свяжитесь с нами

Как иностранцу купить недвижимость на Бали?

Как мы уже сказали, на Бали рынок недвижимости обладает высоким потенциалом для роста. Инвестирование в проекты на стадии строительства открывает возможность приобрести объекты по выгодным ценам и получить доход от их продажи после завершения строительства. Процедура покупки недвижимости на Бали иностранцем состоит из нескольких этапов:

1. Выбор объекта недвижимости с учетом целей, его расположение, состояние объекта и финансовых возможностей, которыми Вы располагаете.
2. Проверка объекта недвижимости. После выбора объекта недвижимости следует проверка объекта, его правового статуса, соблюдены ли местные законодательные требования. В этом процессе важно запросить у продавца оригиналы сертификата на землю, разрешения на строительство, доказательную документацию по уплате налогов на строительство и землю.
3. Заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости на Бали. Он действует как предконтрактный документ и может предусматривать требования к авансовым платежам или выполнению условий со стороны продавца.
4. Внесение первого взноса (опционально) — 30% от стоимости объекта.
5. Подписание основного договора. Он должен содержать полные идентификационные данные участвующих в сделке сторон; точное местоположение, размеры, кадастровый номер и описание имущества; суммы сделки и валюты, в которой производится расчет; способ оплаты, график платежей; разъяснение прав и обязанностей обеих сторон, в том числе ответственность за уплату налогов и сборов, связанных с покупкой; сроки и условия передачи права собственности на недвижимость на Бали.
6. Оплата законодательно установленных сборов. По завершении проверки представленных документов и объекта сделки, оплачиваются все установленные налоги и сборы, предоставляются доказательства оплаты в орган, занимающийся регистрацией недвижимости.
7. Регистрация права собственности на недвижимость на Бали. Когда все соответствующие документы будут подписаны, уполномоченный госорган в течение нескольких дней выдаст Сертификат о передаче прав и сопутствующую документацию.

При покупке недвижимости в Индонезии, придется уплатить следующие налоги:

• Налог на передачу имущества (BPHTB). Рассчитываемая сумма налога — 5% от стоимости приобретения объекта с учетом вычета необлагаемых налогом объектов. Налог уплачивается единожды в ходе сделки с недвижимостью.
• Налог на землю (PBB). Этот налог, зависящий от оценки недвижимости и уплачиваемый ежегодно владельцами земли, был повышен правительством Индонезии до 0,5% в 2022 году.
• НДС. При покупке или аренде недвижимости и земельных участков у коммерческих компаний, включая застройщиков и девелоперов, начисляется НДС. Сделки с недвижимостью вторичного рынка НДС не облагаются. В Индонезии НДС установлен на уровне 11%.

Также оплачивается гербовый сбор — это налог, взимаемый за оформление юридических документов, включая передачу прав на имущество на Бали. Обычный размер сбора составляет 10 000 индонезийских рупий (0,62 долларов США). Он уплачивается при легализации документа, в зависимости от условий соглашения между сторонами.

Проверка благонадежности недвижимости на Бали

Что касается проведения комплексной проверки прав собственности на недвижимость — это важный шаг. Комплексная проверка включает изучение различных аспектов сделки с недвижимостью для проверки правового статуса, выявления потенциальных рисков и защиты инвестиций.

В процессе проверки изучается юридическая чистота объекта, что включает анализ правоустанавливающих документов, проверку законности всех предыдущих сделок с объектом, выявление возможных обременений и ограничений, которые могут быть наложены на недвижимость, таких как аресты, залоги, права третьих лиц или другие препятствия для свободного распоряжения объектом. Важным аспектом проверки является изучение истории владения объектом, чтобы убедиться, что все переходы права собственности были осуществлены в соответствии с действующим законодательством, что отсутствуют споры или претензии со стороны предыдущих владельцев или иных лиц.

Проведение due diligence объекта недвижимости поможет оценить ограничения зонирования и параметры землепользования, что имеет первостепенное значение для определения осуществимости предполагаемой сделки. Зонирование определяет, как земля может использоваться: некоторые земли предназначены только для сельского хозяйства (зеленая зона), а некоторые земли могут быть застроены только жилыми домами, назначения с возможностью аренды или без нее и, наконец, зонирование земель, допускающее коммерческое использование.

При проведении сделки с недвижимостью на Бали требует особого внимания проверка технических характеристик объекта и соответствию его параметров установленным правилам, что позволяет избежать возможных проблем при эксплуатации недвижимости в будущем. Кроме того, анализируются градостроительные планы и разрешительная документация, чтобы убедиться в отсутствии планов по сносу, реконструкции или изменению статуса объекта. В любом случае, такая сделка требует компетентной поддержки. Наша команда может оказать сопровождение процесса оформления прав на объекты недвижимости.

Ведется ли публичная регистрация сделок с недвижимостью на Бали?

Регистрация прав собственности на объекты недвижимости на Бали осуществляется через Национальное земельное агентство (Badan Pertanahan Nasional, BPN). Этот государственный орган отвечает за управление и координацию всех вопросов, связанных с правами на землю и недвижимость по всей территории страны.

Все данные о зарегистрированных сделках хранятся в государственных реестрах, и владельцы недвижимости могут получить доступ к этим записям при необходимости, например, при проведении юридической проверки (due diligence) или для подтверждения прав собственности. Однако, отличие от некоторых стран, где данные о сделках с недвижимостью общедоступны, в Индонезии действуют законы о конфиденциальности, в соответствии с которыми доступ к этим записям для третьих лиц может быть ограничен, и получение информации может потребовать соблюдения определенных процедур или подачи соответствующих запросов.

Чего следует избегать при покупке недвижимости на Бали?

Многообещающие темпы роста индонезийского рынка недвижимости, в особенности на Бали, упрощение правил приобретения недвижимости для иностранцев побудило большее количество нерезидентов рассматривать возможность инвестирования в этот привлекательный сегмент. Однако стоит заострить внимание на ряде распространенных ошибок, о которых целесообразно знать, прежде чем заключить договор купли-продажи недвижимости.

1. В Индонезии земельные сертификаты определяют юридические права на собственность. Тщательная проверка земельного сертификата помогает инвестору избежать любых несоответствий, возникающих после инвестирования.
2. Инвесторам необходимо ознакомиться с двумя ключевыми терминами: зонирование и земельный аспект. Зонирование применяется к большой территории, определяя, как земля может использоваться в соответствии с постановлениями правительства, тогда как земельный аспект применяется к одному участку земли. Проверка ограничений зонирования земли очень важна, поскольку она определяет, можете ли вы вести предполагаемую деятельность в этой зоне.
3. Непонимание налогового законодательства и указание в документах более низкой цены может создать риски и даже отказ в передаче права собственности на объекты недвижимости на Бали.
4. Покупка недвижимости без проведения должной осмотрительности — рискованное дело. Всегда рекомендуется проводить due diligence объектов недвижимости в Индонезии, чтобы снизить юридические риски и риск финансовых потерь.

Заключение

Покупка недвижимости на Бали стала легальным процессом для иностранцев с 2010 года. Рынок недвижимости острова продолжит развиваться, в том числе благодаря развитию туристического сектора. Высокий интерес к вложениям в недвижимость на острове проявляют инвесторы из Азии, включая Китай и Сингапур, которые ценят Бали за его репутацию надежного и стабильного инвестиционного направления.

Однако даже с ослаблением государственного законодательства приобретение недвижимости на Бали является многоэтапным процессом. Наша команда может предоставить комплексные услуги, в том числе оказать помощь в составлении договоров в сделках с недвижимостью.

Сопровождение международных сделок с недвижимостью со стороны профильных экспертов позволяет проанализировать в полном объеме все юридические факторы, которые в дальнейшем могут повлиять на возникновение рисков по сделке.