在巴厘岛购买房地产

房地产持续增长的驱动力之一是具有竞争力的价格（与马来西亚和泰国等知名旅游地区相比）。想要在巴厘购买房地产的富裕人可以根据自己的预算和投资目标选择不同的方案 — 从豪华别墅到更经济实惠的方案。此外，由于进入市场的门槛相对较低，该岛还吸引了外国投资。 本资料解释了在巴厘购买房地产过程中的法律手续。

投资巴厘岛的房地产 — 是一项有利的投资吗？

印度尼西亚是该地区最大的经济体之一，也是 G20 成员国之一。独特的地理位置使该地区深受来自不同国家的游客和企业家的欢迎。 巴厘岛尤其受欢迎。巴厘岛房地产买卖交易的未来前景有几个充分的理由。

首先，巴厘岛已成为 Tripadvisor 的顶级旅游目的地，并在福布斯最具投资吸引力地区排行榜上名列前三。决定巴厘岛对商业投资者投资吸引力的因素：

1. 游客吸引力。这座印度尼西亚岛屿吸引了来自地球各个角落的数百万游客，这反过来又创造了对各种旅游服务的巨大需求。
2. 发展的基础设施。近年来，巴厘岛的基础设施有了显着改善。主要努力旨在实现公路线的现代化和扩大，从而显着改善岛内和印度尼西亚其他地区的交通路线，建设新机场和重建现有机场，以及引进新技术，这使得与其他国际旅游目的地建立路线成为可能。
3. 生活和经商成本。与印尼和亚洲其他地区相比，巴厘岛的生活和经商成本较低（住宅和服务相对实惠，使企业家和外籍人能够优化成本）。企业与政府之间的合作旨在支持创业环境。
4. 进入市场的机会。 巴厘岛地理位置优越，可以方便地通往新加坡，马来西亚和印度等亚洲市场，从而促进了国际商业关系。
5. 数字技术的发展。巴厘岛最近已成为数字游牧民族和初创企业的首选目的地，推动了 IT 市场和相关行业的发展。

该岛当局继续努力完善立法以吸引投资。政府正在实施结构性改革，通过提供税收优惠和扩大外国工人的劳动力市场来简化商业环境。在全球投资吸引力排名中，巴厘岛位列前四。2022 年，萨努尔港口进行了重建。

2024 年的重点是升级岛上的交通基础设施，包括修建新的吉利马努克-蒙圭高速公路和吉利马努克港现代化改造。

投资巴厘岛的旅游地产可以带来经济利益。该岛是所谓的“旅游天堂”，这对租赁房产产生了很高的需求。各种旅游服务在这里不断发展，吸引着短期和长期租户。

此外，由于其负担得起的生活成本和发展的数字基础设施，该岛已成为数字游牧民和自由职业者的中心。这也刺激了对长期租赁的需求。巴厘岛的房地产种类繁多，从经济型公寓到豪华别墅，可满足不同租户的需求。

在巴厘岛购买房地产可获得投资者签证，签证有效期为 5 年，并有权延期。该签证不仅为在岛上居住提供了法律依据，还为获得印尼居留证过程提供了便利。

在巴厘岛购买房地产的其他优势：

• 统计数据显示，购买处于建设阶段的住宅设施 3 年后，可获得 44% 的净利润。
• 在租住这些公寓的 4-6 年内，巴厘岛上的投资房地产就可以完全收回成本。

预测，到 2028 年巴厘岛的房地产市场将增长至 812.4 亿美元（2023 年为 612.2 亿美元），复合年增长率为 5.82%。这是因为巴厘岛的房产年收益率高达 15%，远高于全球 5%的平均水平，这还不包括房地产本身的价值。

巴厘岛房地产交易监管

巴厘岛是印度尼西亚的富裕地区，也是寻求在印度尼西亚购买房地产的外国人最青睐的地区之一。房产价会因地理位置，包括是否靠近重要的基础设施和交通枢纽，房产本身的规模和特点，包括大小，面积，状况，市场供求水平，以及新建筑的供应情况及其与现有物业的竞争情况而有很大差异。说到外国人在巴厘岛购买房地产，房产法律是相当复杂的。

我们先来看看房地产交易的基本法律：

• 土地权法》规定了土地管理和使用的规则，包括租赁权（Hak Pakai）和建设权（Hak Guna Bangunan），并涵盖其他房地产问题。
• 外国投资法》对外国投资者参与包括房地产市场在内的各个经济部门做出了规定。它详细介绍了在巴厘岛购买房地产的规则和限制。
• 房地产法》规定了房地产权利的所有权和转让规则。

此前，1960年印度尼西亚土地法和1997年关于 “土地登记” 的政府条例（GR 24/97）规定，土地所有权仅保留给印度尼西亚公民。但在 2010 年和 2015 年，印尼关于房地产所有权登记的新法律开始生效，规定允许外国人在规定期限内拥有房地产或租赁土地。

其中一种选择是 “Hak Sewa ” 或租赁地契模式，该模式允许外国人在巴厘岛 “拥有 ”房产，租期为 30 年（并可延长 20 年）。也可以通过长期租赁 “拥有 ”地块。

还有另一种选项，即永久地契。与租赁地契仅限于一定租赁期限的租赁权不同，永久地契提供无限期的所有权。这种所有权类型允许业主自由处置其财产，无论是个人使用，出租，甚至在市场上转售，这都显着增加了设施的投资吸引力。

因此，随着最近法规的修改，外国居民现在可以在巴厘岛投资房地产了。重要的是要记住，无论选择哪种途径，都必须对房产进行尽职调查。这在交易完成之前至关重要，包括检查产权证书的有效性，确保不存在关于土地的持续争议或将其归类为禁止建设的绿区。

房地产交易的法律支持包括各种法律行动，首先是为巴厘岛的房地产所有权登记准备一整套相关文件。专家将解释根据印尼法律，外国人对哪些房产享有所有权，并通过对交易文件进行法律尽职调查和对房产设施进行尽职调查，确保客户的利益得到保护。

巴厘岛的永久地契和租赁地契：有什么区别？

与印尼其他地区一样，巴厘岛有这种产权：永久地契（freehold）和租赁地契（leasehold）。

巴厘岛的房地产类型

对于那些考虑在巴厘岛购买房地产的人来说，可以选择不同类型的房地产。巴厘岛的房产按用途可分为住宅，商业和旅游房产。就房产状况而言，岛上的房产可以是新建的，在建的，也可以是已建成的。

住宅地产包括别墅，洋房，公寓和共管公寓，用于永久居住或出租。商业地产包括办公空间，零售空间，餐厅和酒店。巴厘岛的旅游地产包括酒店，度假村，宾馆和私人别墅等短期租赁和度假。

房产可以在一级市场或二级市场购买。一级房地产市场包括在热门旅游区，如塞米亚克，尚古和乌布新建的住宅区，别墅和公寓。在一级市场上，有机会参与在建项目，这使购房者能够以较低的价格购买可选择布局和装修的物件。

二级市场产品丰富，包括传统的巴厘岛风格别墅，可用于出租或个人居住。许多房产位于基础设施发达的地区，可通往海滩，餐馆和文化景点。在二级市场上，您可以找到小型酒店或餐馆等商业地产，为您提供商机。请注意，在巴厘岛二手市场购买房地产需要深入核实房产的法律地位，因为可能存在产权或纳税义务问题。

通过注册的公司 PT PMA 外国人在巴厘岛购买房地产

外国申请人可以在巴厘岛购买房地产，但需要遵守某些限制和规则。禁止外国人在印尼直接拥有土地。相反，他们可以通过注册为 PT PMA 的外国公司在巴厘岛购买房地产。该公司必须在印尼投资协调委员会（BKPM）注册。以 PT/PMA 形式在巴厘岛注册公司的最低投资额为 100 亿印尼盾（约 62 万美元）。

“ Hak Pakai " 或使用权 — 该模式允许外国人租赁土地并拥有其上的建筑物，最初期限为 25 年，可再延长两期，每期 20 年。同时，别墅的最低投资额为 50 亿印尼盾（约 31 万美元），公寓的最低投资额为 20 亿印尼盾（约 12.5 万美元），最大地块面积为 20 公顷。

Hak Pakai 只适用于住宅物业，但如果您想拥有商业地产，则应采用 “ Hak Guna Bangunan ” 模式。HGB（Hak Guna Bangunan）或建造权允许在他人土地上建造建筑物并拥有所有权，期限最长可达 80 年。该权利通常最初授予 30 年，然后再延长 20 年，此后可以再延长 30 年。

请记住，可通过 PT PMA 购买的土地类型仅限于某些类别，非居民必须持有有效的印尼居留证，如 KITAP 或 KITAS。

值得注意的是，通过 PT PMA 进行投资有可能为业主带来税收优惠。这包括财产税，企业所得税优惠，从长远来看可节省大量资金。

投资巴厘岛房地产的最佳地区

在巴厘岛进行房地产交易最有前景的地区 — 长谷，塞米尼亚克，乌布，金巴兰和努沙杜瓦。长谷 — 巴厘岛西南部一个广受欢迎的海滩小镇。福布斯将该社区列为海外最佳居住和投资地之一。近年来，长谷的房地产价格稳步上涨，被认为是未来的一项良好投资。该地区对住宅物业的需求最大。

塞米尼亚克 — 位于巴厘岛西南部的另一个热门海滩小镇。代表着一个密集而完整的旅游区。该区有许多通往海滩的通道，如 Double Six，Kuta 和 Kudeta 海滩。塞米尼亚克的房产价也相对较高，但该地区被认为是一个安全可靠的投资地。

乌布位于巴厘岛中部高地。 与长谷或塞米亚克相比，乌布的房产价更为实惠。乌布的许多别墅都是由投资者购买，用于出租或日后高价转售。金巴兰位于巴厘岛南部海岸。这个区非常具有战略意义，因为它靠近 I Gusti Ngurah Rai 国际机场，大约 15-20 分钟即可到达。金巴兰的房产价实惠，对于那些想将房产出租给游客的人来说，该地区被认为是一个很好的投资地。

努沙杜瓦位于巴厘岛东南海岸，是著名的度假胜地。努沙杜瓦的房产价是巴厘岛最高的，但该地区被认为是一个安全可靠的投资地。萨努尔位于登巴萨市南部，以其闻名遐迩的海滩而为外国游客所熟知。它距离登巴萨市仅 10 分钟车程，距离努拉莱机场仅 20 分钟车程。与巴厘岛其他著名地区相比，该地区的房产价往往较低。

外国人如何在巴厘岛购买房地产？

正如我们所说，巴厘岛的房地产市场具有很大的发展潜力。在项目建设阶段进行投资，可以以优惠的价格获得房产，并在建设完成后从销售中获得收入。外国人在巴厘岛购买房地产的程序包括几个步骤：

1. 根据您的目标，房产位置，房产状况和您可支配的资金选择房产。
2. 检查房地产。一旦选定了房地产，就需要了解该房地产及其法律地位，以及是否符合当地的法律要求。在此过程中，重要的是向卖方索取原始土地证书，建筑许可证，建筑税和土地税的支付证明。
3. 签订巴厘岛房地产买卖初步合同。它是一份合同前文件，可能包括卖方定金或满足条件的要求。
4. 支付首付（可选）— 设施价值的 30%。
5. 签署主要合同。它必须包含参与交易各方的完整身份信息；财产的确切位置，面积，地籍号和描述；交易金额和结算货币；付款方式，付款时间表；解释双方的权利和责任，包括与购买相关的税费责任；巴厘岛房地产所有权转让的条件和期限。
6. 支付法定既定费用。在完成对所提交文件和交易对象的核实后，支付所有既定税费，并向房地产登记机构提交付款证明。
7. 巴厘岛的房产所有权登记。所有相关文件签署完毕后，授权公共机构将在几天内签发转让证书和相关文件。

在印尼购买房地产时，您需要缴纳以下税费：

• 财产转让税（BPHTB）。计算出的税额为购买房地产成本的 5%，其中已扣除非应税项目。房产税在房产交易过程中只需缴纳一次。
• 土地税（PBB）。印尼政府在 2022 年将这一税率提高到 0.5%，该税率取决于房地产估价，每年由土地所有者缴纳。
• 增值税。从商业公司，包括房地产开发商和建筑商购买或租赁房产和土地需缴纳增值税。二级市场的房产交易不征收增值税。在印度尼西亚，增值税定为 11%。

还需缴纳印花税，这是对办理法律文件，包括巴厘岛的产权转让征收的一种税。正常费用为 10,000 印尼盾（0.62 美元）。根据双方协议的条款，该费用在文件公证后支付。

检查巴厘岛房地产的完整性

在对房地产所有权进行尽职调查时，这是重要的一步。尽职调查包括审查房产交易的各个方面，以核实法律地位，识别潜在风险并保护投资。

在检查过程中，将对设施的法律洁净度进行审查，包括分析产权文件，核实以前与设施进行的所有交易的合法性，确定可能存在的抵押权和对财产的限制，如扣押，地呀，第三方权利或其他妨碍自由处置设施的障碍。检查的一个重要方面是审查房产的所有权历史，以确保所有的所有权转让都是按照适用法律进行的，并且没有前任业主或其他人提出的争议或索赔。

对房产进行尽职调查有助于评估分区限制和土地使用参数，这对确定拟议交易的可行性至关重要。分区决定了土地的使用方式：有些土地被指定只能用于农业（绿化区），有些土地只能开发住宅，指定有或没有出租机会，最后是允许商业用途的土地分区。有些土地只能用于农业（绿化区），有些土地只能开发住宅，有些土地可以出租，有些不可以出租，最后是允许商业用途的土地分区。

在巴厘岛进行房地产交易时，需要特别注意检查交易设施的技术特征和对既定规则的遵守情况，这有助于避免今后在房产运营中可能出现的问题。此外，还要分析城市规划和许可文件，以确保没有拆除，重建或改变设施地为的计划。无论如何，这样的交易都需要得到合格的支持。我们的团队可以为产权办理过程提供支持。

巴厘岛是否有公开的房产交易登记？

巴厘岛的房地产所有权登记是通过国家土地局进行的（Badan Pertanahan Nasional，BPN）。该政府机构负责管理和协调全国范围内与土地和产权有关的所有问题。

所有已登记交易的记录都存储在政府登记处，业主可以在必要时访问这些记录，例如进行尽职调查（due diligence）或确认所有权。不过，与一些公开房地产交易数据的国家不同，印度尼西亚有保密法，根据该法，第三方获取这些记录可能会受到限制，而且获取信息可能需要一定的程序或请求。

在巴厘岛购买房地产时应避免什么？

印尼，尤其是巴厘岛房地产市场的增长势头良好，对外国人购买房地产规定的简化也鼓励更多的非印尼居民考虑投资这一具有吸引力的领域。不过，值得强调的是，在签订房地产买卖合同之前，最好先了解一些常见的错误。

1. 在印度尼西亚，土地证书界定了合法的产权。仔细核查土地证有助于投资者避免投资后出现任何差异。
2. 投资者需要熟悉两个关键术语：分区和土地方面。分区适用于大面积的土地，根据政府规定确定土地的用途，而土地方面则适用于单块土地。检查土地的分区限制非常重要，因为它决定了您是否可以在该区域开展您提议的活动。
3. 不了解税法并在文件中注明较低的价格可能会造成风险，甚至拒绝转让巴厘岛的房产所有权。
4. 不做尽职调查就购买房地产是有风险的。建议对印尼的房地产进行尽职调查，以降低法律风险和经济损失风险。

结论

自 2010 年起，外国人在巴厘岛购买房地产已成为合法程序。由于旅游业的发展，该岛的房地产市场将继续增长。包括中国和新加坡在内的亚洲投资者对巴厘岛的房地产投资兴趣浓厚，他们看重的是巴厘岛作为可靠，稳定的投资目的地的声誉。

然而，即使政府放宽了立法，在巴厘岛购买房地产仍是一个多步骤的过程。我们的团队可以提供全面的服务，包括协助起草房产交易合同。

由专门的专家为国际房地产交易提供支持，可以全面分析可能进一步影响交易风险的所有法律因素。