Купівля нерухомості на Балі

Високий туристичний інтерес до індонезійського острова Балі забезпечує стабільний потік потенційних орендарів, що, своєю чергою, посилює потребу та підвищує попит на купівлю нерухомості на Балі. Безперервний приплив туристів і короткострокових орендарів створює стійкий ринок оренди. Отже купівля нерухомості на Балі стає стратегічним вкладенням для тих, хто прагне скористатися перевагами ринку оренди, який росте, і залучити стабільний дохід від своєї інвестиції.

Однією з рушійних сил стійкого приросту у сфері нерухомості є конкурентоспроможні ціни (порівняно з такими відомими туристичними регіонами, як, наприклад, Малайзія та Таїланд). Заможні особи, які хочуть придбати нерухомість на Балі, можуть обрати з різних варіантів (які відповідають їх бюджету та інвестиційним цілям) – від розкішних вілл до доступніших варіантів. Крім того, острів залучає іноземні інвестиції завдяки відносно низьким бар'єрам для виходу на ринок. У цьому матеріалі пояснюються правові формальності, які супроводжують процес купівлі нерухомості на Балі.

Інвестування в нерухомість на Балі – чи вигідно це?

Індонезія – одна з найбільших економік регіону та країна-член G20. Унікальне місце розташування робить регіон затребуваним серед туристів і підприємців із різних країн. Особливою популярністю користується острів Балі. Є кілька вагомих причин щодо позитивних майбутніх перспектив угод купівлі-продажу нерухомості на острові Балі.

Почнемо з того, що Балі став лідером серед туристичних напрямків за даними Tripadvisor і увійшов до першої трійки лідерів у списку найпривабливіших інвестицій регіонів за версією Forbes. Фактори, які визначають інвестиційну привабливість Балі для бізнес-інвесторів:

1. Туристична привабливість. Цей індонезійський острів приваблює мільйони мандрівників з усіх куточків планети, що створює значний попит на широкий спектр туристичних послуг.
2. Інфраструктура, яка розвивається. Останніми роками на Балі спостерігається значне покращення інфраструктури. Основні зусилля були спрямовані на модернізацію та розширення дорожньої мережі, що дозволило суттєво покращити транспортне сполучення як усередині острова, так і з іншими регіонами Індонезії; будівництво нових і реконструкцію існуючих аеропортів; впровадження нових технологій, що дозволило налагодити зв'язки з іншими міжнародними туристичними напрямками.
3. Вартість життя та ведення бізнесу. Порівняно з іншими регіонами Індонезії та Азії, вартість життя та ведення бізнесу (щодо доступного житла, послуги, яка дозволяє підприємцям та експатам оптимізувати свої витрати) на Балі нижча. Співпраця бізнесу та уряду спрямована на підтримку підприємницького середовища.
4. Доступ до ринків. Острів Балі стратегічно розташований, що забезпечує легкий доступ до азіатських ринків – таких, як Сингапур, Малайзія та Індія, і, відповідно, сприяє налагодженню міжнародних бізнес-зв'язків.
5. Розвиток цифрових технологій. Останнім часом Балі стає привабливим місцем для цифрових кочівників і стартапів, що підживлює зростання ринку ІТ та пов'язаних секторів.

Влада острова продовжує працювати над удосконаленням законодавства для залучення інвестицій. Уряд реалізує структурні зміни, щоб спростити бізнес-середовище, пропонуючи податкові пільги та розширюючи ринок праці для іноземних працівників. Балі увійшов до топ-4 глобального рейтингу з інвестиційної привабливості. У 2022 році було реконструйовано порт у Санурі. У 2024 році основну увагу приділено оновленню транспортної інфраструктури острова, включаючи будівництво нової швидкісної дороги Gilimanuk-Mengwi та модернізацію порту Gilimanuk.

Інвестиції в об'єкти туристичної нерухомості на Балі можуть бути фінансово вигідними. Острів є так званим раєм для туристів, що створює високий попит на оренду нерухомості. Тут продовжують розвиватися різні туристичні послуги, що приваблює як короткострокових, так і довгострокових орендарів.

Крім того, острів став відомий як центр для цифрових кочівників і фрілансерів завдяки доступній вартості життя і цифровій інфраструктурі, яка розвивається. Це сприяє підвищенню попиту на довгострокову оренду. На Балі пропонується широкий асортимент нерухомості від бюджетних апартаментів до розкішних вілл, що дозволяє задовольнити різні потреби орендарів.

Придбання нерухомості на Балі відкриває доступ до візи інвестора, яка може бути видана на 5 років із правом на продовження. Ця віза не лише дає правові підстави для проживання на острові, але й полегшує процес отримання посвідки на проживання в Індонезії.

• Статистичні дані показують, що через 3 роки після купівлі житлових об'єктів на етапі будівництва можна отримати чистий прибуток у розмірі 44%.
• Протягом 4-6 років оренди таких апартаментів інвестиції в нерухомість на острові Балі можуть повністю окупитись.

За прогнозами, до 2028 року ринок нерухомості на Балі покаже зростання до 81,24 млрд USD (з 61,22 млрд USD в 2023 році), що забезпечить середньорічне зростання в 5,82%. Це пов'язано з тим, що доходність від нерухомості на Балі досягає 15% річних, що значно вище за світовий середній рівень у 5%, не включаючи вартість самого майна.

Регулювання угод з нерухомості на Балі

Балі – багатий індонезійський регіон, один із найбільш затребуваних серед іноземців, які хочуть купити нерухомість в Індонезії. Ціни на нерухомість тут можуть сильно відрізнятися залежно від її розташування, близькості до важливих інфраструктурних об'єктів і транспортних вузлів, розміру і характеристики самої нерухомості, включаючи площу, планування, стан, рівень попиту та пропозиції на ринку, а також наявність новобудов та їх конкуренції з існуючими об'єктами. Якщо говорити про купівлю нерухомості на Балі іноземцями, то тут досить складні закони про власність.

• Закон про земельні права визначає норми для управління та використання земельними ділянками, включаючи такі права, як оренда (Hak Pakai) та будівництво (Hak Guna Bangunan), охоплює інші питання в галузі нерухомості.
• Закон про іноземні інвестиції регулює участь закордонних інвесторів у різних секторах економіки, включаючи ринок нерухомості. У ньому деталізовані правила та обмеження для придбання нерухомості на Балі.
• Закон про нерухомість встановлює правила володіння та передачі прав на нерухомість.

Раніше Аграрний закон Індонезії 1960 року та Постанова уряду від 1997 року про «Реєстрацію землі» (GR 24/97) передбачали, що право власності на землю зарезервовано лише для громадян Індонезії. Але у 2010 та 2015 роках. набули чинності нові закони про реєстрацію прав власності на нерухомість в Індонезії, в яких було регламентовано, що іноземцям дається право володіти нерухомістю або орендувати землю на регламентований термін.

Одним із варіантів є модель Hak Sewa або лізгольд, що дозволяє іноземцям «володіти» нерухомістю на Балі на підставі 30-річного договору оренди (з можливістю продовжити його ще на 20 років). Також можна «володіти» земельними ділянками через довгострокову оренду.

Таким чином, з недавніми змінами в правилах іноземним резидентам тепер дозволяється інвестувати в нерухомість на Балі. Важливо враховувати, що який би шлях не було обрано, має бути проведена комплексна перевірка об'єкта нерухомості. Вона має вирішальне значення перед вчиненням правочину та включає перевірку дійсності сертифікату власності, забезпечення відсутності поточних спорів щодо землі або віднесення її до категорії зеленої зони, де будівництво заборонено.

Юридичний супровід угод з нерухомості включає безліч правових дій, починаючи з підготовки в повному обсязі пакету відповідних документів для реєстрації прав власності на нерухомість на Балі. Профільні експерти роз'яснять, на яку нерухомість відповідно до індонезійського законодавства поширюються права володіння, якщо йдеться про іноземців, забезпечать захист інтересів своїх клієнтів, провівши правову експертизу документації з угоди due diligence об'єкта нерухомості.

Фрігольд і лізгольд на Балі: у чому різниця?

На Балі, як і в інших частинах Індонезії, доступні такі види права власності: фрігольд (freehold) та лізгольд (leasehold).

Види об'єктів нерухомості на Балі

Для тих, хто розглядає варіант придбати нерухомість на Балі, вибір стоїть між різними видами об'єктів нерухомості. За цільовим призначенням нерухомість на Балі можна поділити на житлову, комерційну та туристичну. За станом об'єкта нерухомість на острові може бути новою, яка знаходиться на стадії будівництва, або вже готовими до експлуатації об'єктами.

Житлова нерухомість включає вілли, будинки, апартаменти та кондомініуми, які призначені для постійного проживання чи оренди. Комерційна нерухомість представлена ​​офісними приміщеннями, торговельними площами, ресторанами та готелями, призначеними для ведення бізнесу. Туристична нерухомість на Балі включає такі об'єкти, як готелі, курорти, гестхауси та приватні вілли, призначені для короткострокової оренди та відпочинку.

Нерухомість може бути придбана на первинному чи вторинному ринку. Первинний ринок нерухомості включає нові житлові комплекси, вілли та апартаменти, які будуються в популярних туристичних районах – таких, як Семіньяк, Чангу та Убуд. На первинному ринку є можливість участі в проєктах на стадії будівництва, що дозволяє покупцям придбати об'єкти за нижчими цінами з можливістю вибору планувань та оздоблення.

Вторинний ринок багатий на пропозиції, включаючи вілли в традиційному балійському стилі, які можуть бути адаптовані під оренду або особисте проживання. Багато об'єктів знаходяться в районах із розвиненою інфраструктурою та доступом до пляжів, ресторанів і культурних пам'яток. На вторинному ринку можна знайти комерційні об'єкти – такі, як невеликі готелі або ресторани, які дають змогу вести бізнес. Зазначимо, що придбання нерухомості на острові Балі на вторинному ринку потребує поглибленої перевірки юридичного статусу об'єкта, оскільки можуть виникнути питання щодо прав власності або податкових зобов'язань.

Виникли питання?

Зв’яжіться з нашими спеціалістами

відправити заявку

Купівля нерухомості на Балі для іноземців через зареєстровану компанію PT PMA

Іноземні здобувачі можуть купити нерухомість на Балі, проте існують певні обмеження та правила, яких необхідно дотримуватись. Іноземцям заборонено володіти землею в Індонезії безпосередньо. Натомість вони можуть купити нерухомість на Балі через іноземну компанію, зареєстровану як PT PMA. Ця компанія має бути зареєстрована в Індонезійській інвестиційній координаційній раді (BKPM). Мінімальна сума інвестицій для реєстрації компанії на Балі у формі PT/PMA становить 10 млрд індонезійських рупій (близько 620 000 доларів США).

«Hak Pakai» або право користування — модель, що дозволяє іноземцям орендувати землю та володіти будинками на ній протягом першого періоду 25 років, який може бути продовжений ще на два періоди по 20 років кожен. При цьому мінімальна сума інвестицій складе 5 млрд індонезійських рупій (близько 310 000 доларів США) для вілл і 2 млрд індонезійських рупій (близько 125 000 доларів США) для апартаментів, максимальний розмір земельної ділянки складе 20 соток.

Hak Pakai призначений тільки для житлової нерухомості, але якщо Ви хочете володіти комерційною нерухомістю, то в цьому випадку має бути використана модель Hak Guna Bangunan. HGB (Hak Guna Bangunan) або право на будівництво дозволяє зводити та володіти будинками на чужій землі протягом періоду до 80 років. Право зазвичай надається на період 30 років, продовжується ще на 20 років і після цього може бути продовжено ще на 30 років.

Майте на увазі, що види землі, які можуть бути придбані через PT PMA, обмежені певними категоріями, і нерезидент повинен мати чинний дозвіл на перебування в Індонезії – такий, як KITAP або KITAS.

Варто зазначити, що інвестування через PTA PMA може потенційно принести податкові переваги власникам нерухомості. Це включає пільги з податку на майно, корпоративний прибутковий податок, що забезпечує значну економію в довгостроковій перспективі.

Найкращі райони для інвестицій у нерухомість на Балі

Серед найперспективніших районів для укладання угод з нерухомістю на Балі – Чангу, Семіньяк, Убуд, Джимбаран і Нуса Дуа.

Чангу – популярне пляжне місто на південному заході Балі. Forbes включив цей район до списку найкращих місць для життя та інвестицій за кордоном. Ціни на нерухомість у Чангу неухильно зростають останніми роками, і вважається гарною інвестицією в майбутнє. У цьому районі спостерігається максимально високий попит на житлову нерухомість.

Семіньяк – ще одне популярне пляжне місто, розташоване на південному заході Балі. Є щільною і повною туристичною зоною. Цей район має багато виходів до пляжів – таких, як пляжі Double Six, Kuta та Kudeta. Ціни на нерухомість у Семіньяку також відносно високі, але цей район вважається безпечним і надійним вкладенням коштів.

Убуд розташований у центральному нагір'ї Балі. Ціни на нерухомість в Убуді доступніші, ніж у Чангу або Семіньяку. Багато віл в Убуді купуються інвесторами для здачі в оренду або подальшого перепродажу за вищою ціною.

Джимбаран розташований на південному узбережжі Балі. Цей район є стратегічним, оскільки він знаходиться неподалік міжнародного аеропорту I Gusti Ngurah Rai, до якого можна дістатися приблизно за 15-20 хвилин. Ціни на нерухомість у Джимбарані доступні, і цей район вважається гарною інвестицією для тих, хто хоче здавати свою нерухомість в оренду туристам.

Нуса Дуа знаходиться на південно-східному узбережжі Балі та відома як курортна зона. Ціни на нерухомість у Нуса Дуа найвищі на Балі, але цей район вважається безпечним і надійним вкладенням коштів.

Санур розташований у південній частині міста Денпасар і відомий своїм пляжем, який добре знають іноземні туристи. Він знаходиться всього за 10 хвилин від міста Денпасар і за 20 хвилин від аеропорту Нгурах-Рай. Ціни на нерухомість у цьому районі, як правило, нижчі порівняно з іншими престижними районами на Балі.

Як іноземцю купити нерухомість на Балі?

Як ми вже сказали, на Балі ринок нерухомості має високий потенціал для зростання. Інвестування в проєкти на стадії будівництва відкриває можливість придбати об'єкти за вигідними цінами та отримати дохід від їхнього продажу після завершення будівництва. Процедура купівлі нерухомості на Балі іноземцем складається з кількох етапів:

1. Вибір об'єкта нерухомості з урахуванням цілей, його розташування, стану об'єкта та фінансових можливостей, які ви маєте.
2. Перевірити об'єкт нерухомості. Після вибору об'єкта нерухомості йде перевірка об'єкта, його правового статусу, чи дотримано місцевих законодавчих вимог. У цьому процесі важливо запросити в продавця оригінали сертифікату на землю, дозволи на будівництво, доказову документацію щодо сплати податків на будівництво та землю.
3. Укладання попереднього договору купівлі-продажу нерухомості на Балі. Він діє як передконтрактний документ і може передбачати вимоги щодо авансових платежів або виконання умов з боку продавця.
4. Внесення першого внеску (опціонально) – 30% вартості об'єкта.
5. Підписання основного договору. Він повинен містити повні ідентифікаційні дані сторін, які беруть участь в угоді; точне розташування, розміри, кадастровий номер та опис майна; суми угоди та валюти, в якій провадиться розрахунок; спосіб оплати, графік платежів; роз'яснення прав та обов'язків обох сторін, включно з відповідальністю за сплату податків та зборів, пов'язаних із купівлею; терміни та умови передачі права власності на нерухомість на Балі.
6. Оплата законодавчо встановлених зборів. Після завершення перевірки поданих документів та об'єкта правочину, сплачуються всі встановлені податки та збори, надаються докази оплати до органу, який займається реєстрацією нерухомості.
7. Реєстрація права власності на нерухомість на Балі. Коли всі відповідні документи будуть підписані, уповноважений держорган протягом кількох днів видасть Сертифікат про передачу прав та супутню документацію.

• Податок на передачу майна (BPHTB)Сума податку, яка розраховується, — 5% від вартості придбання об'єкта з урахуванням вирахування неоподатковуваних об'єктів. Податок сплачується один раз під час укладання угоди з нерухомості.
• Податок на землю (PBB)Цей податок, який залежить від оцінки нерухомості і щорічно сплачується власниками землі, був підвищений урядом Індонезії до 0,5% у 2022 році.
• ПДВПри купівлі чи оренді нерухомості та земельних ділянок у комерційних компаній, включаючи забудовників і девелоперів, нараховується ПДВ. Угоди з нерухомості вторинного ринку ПДВ не оподатковуються. В Індонезії ПДВ встановлено на рівні 11%.

Також оплачується гербовий збір – це податок, який стягується за оформлення юридичних документів, включаючи передачу прав на майно на Балі. Звичайний розмір збору складає 10 000 індонезійських рупій (0,62 доларів США). Він сплачується при легалізації документа, залежно від умов угоди між сторонами.

Перевірка благонадійності нерухомості на Балі

Щодо проведення комплексної перевірки прав власності на нерухомість — це важливий крок. Комплексна перевірка включає вивчення різних аспектів правочину з нерухомістю для перевірки правового статусу, виявлення потенційних ризиків і захисту інвестицій.

У процесі перевірки вивчається юридична чистота об'єкта, що включає аналіз правовстановлюючих документів, перевірку законності всіх попередніх угод з об'єктом, виявлення можливих обтяжень та обмежень, які можуть бути накладені на нерухомість – таких, як арешти, застави, права третіх осіб або інші перешкоди для вільного розпорядження об'єктом. Важливим аспектом перевірки є вивчення історії володіння об'єктом, щоб переконатись, що всі переходи права власності були здійснені відповідно до чинного законодавства, що відсутні спори чи претензії з боку попередніх власників чи інших осіб.

Проведення due diligence об'єкта нерухомості допоможе оцінити обмеження зонування та параметри землекористування, що має першорядне значення для визначення здійсненності передбачуваної угоди. Зонування визначає, як земля може використовуватися: деякі землі призначені лише для сільського господарства (зелена зона), а деякі землі можуть бути забудовані лише житловими будинками, призначення з можливістю оренди або без неї та, нарешті, зонування земель, що припускає комерційне використання.

При проведенні угоди з нерухомості на Балі вимагає особливої ​​уваги перевірка технічних характеристик об'єкта та відповідності його параметрів до встановлених правил, що дозволяє уникнути можливих проблем при експлуатації нерухомості в майбутньому. Крім того, аналізуються містобудівні плани та дозвільна документація, щоб переконатися у відсутності планів щодо знесення, реконструкції чи зміни статусу об'єкта. У будь-якому випадку така угода потребує компетентної підтримки. Наша команда може надати супровід у процесі оформлення прав на об'єкти нерухомості.

Чи ведеться публічна реєстрація угод з нерухомості на Балі?

Реєстрація прав власності на об'єкти нерухомості на Балі здійснюється через Національну земельну агенцію (Badan Pertanahan Nasional, BPN). Цей державний орган відповідає за управління та координацію всіх питань, пов'язаних із правами на землю та нерухомість по всій території країни.

Усі дані про зареєстровані угоди зберігаються в державних реєстрах, і власники нерухомості можуть отримати доступ до цих записів за необхідності, наприклад, під час проведення юридичної перевірки (due diligence) або для підтвердження прав власності. Однак, на відміну від деяких країн, де дані про угоди з нерухомості є загальнодоступними, в Індонезії діють закони про конфіденційність, відповідно до яких доступ до цих записів для третіх осіб може бути обмежений, і отримання інформації може вимагати дотримання певних процедур або подання відповідних запитів.

Чого варто уникати при купівлі нерухомості на Балі?

Суттєві темпи зростання індонезійського ринку нерухомості, особливо на Балі, спрощення правил придбання нерухомості для іноземців спонукало більшу кількість нерезидентів розглядати можливість інвестування в цей привабливий сегмент. Однак варто звернути увагу на низку поширених помилок, про які доцільно знати, перш ніж укласти договір купівлі-продажу нерухомості.

1. В Індонезії земельні сертифікати визначають юридичні права власності. Ретельна перевірка земельного сертифікату допомагає інвестору уникнути будь-яких невідповідностей, які виникають після інвестування.
2. Інвесторам необхідно ознайомитись із двома ключовими термінами: зонування та земельний аспект. Зонування застосовується до великої території, визначаючи, як земля може використовуватися відповідно до постанов уряду, тоді як земельний аспект застосовується до однієї ділянки землі. Перевірка обмежень зонування землі є дуже важливою, оскільки вона визначає, чи можете ви вести передбачувану діяльність у цій зоні.
3. Нерозуміння податкового законодавства та зазначення в документах нижчої ціни може створити ризики і навіть відмову в передачі права власності на об'єкти нерухомості на Балі.
4. Купівля нерухомості без проведення процедури розумної обережності – ризикована справа. Завжди рекомендується проводити due diligence об'єктів нерухомості в Індонезії, щоб знизити юридичні ризики та ризик фінансових втрат.

Висновок

Купівля нерухомості на Балі стала легальним процесом для іноземців із 2010 року. Ринок нерухомості острова продовжить розвиватись, зокрема і завдяки розвитку туристичного сектора. Високий інтерес до вкладень у нерухомість на острові виявляють інвестори з Азії, включаючи Китай та Сингапур, які цінують Балі за його репутацію надійного та стабільного інвестиційного напрямку.

Однак навіть з ослабленням державного законодавства придбання нерухомості на Балі є багатоетапним процесом. Наша команда може надати комплексні послуги, зокрема допомогу в укладанні договорів в угодах з нерухомості.

Супровід міжнародних угод з нерухомості з боку профільних експертів дозволяє проаналізувати в повному обсязі всі юридичні фактори, які можуть вплинути на виникнення ризиків по угоді.