Балі – один із найбагатших регіонів Індонезії. Уряд докладає зусиль для покращення інфраструктури та полегшення ведення бізнесу на Балі. Однак якщо говорити про купівлю нерухомості на Балі іноземцями, то тут є досить складні закони про власність. Сьогодні іноземці можуть «володіти» нерухомістю на Балі з 30-річними договорами оренди з 20-річним продовженням. Також можна «володіти» земельними ділянками через довготермінову оренду. Докладніше йдеться в статті.
Що потрібно знати при купівлі нерухомості в Індонезії?
Раніше місцеве законодавство забороняло іноземцям купувати нерухоме майно в країні. Але у 2010 та 2015 роках набули чинності нові закони про реєстрацію прав власності на нерухомість в Індонезії, які дозволяють іноземцям орендувати землю на термін, що не перевищує 80 років. Із запровадженням нових правил іноземцям пропонується інвестувати в нерухомість на Балі.
Хочемо зауважити, що юридичний супровід угод з нерухомістю потрібен із тією метою, щоб правильно та в повному обсязі скласти пакет відповідних документів для реєстрації прав власності на нерухомість в Індонезії, врахувати всі юридичні формальності процесу та, що найголовніше, розуміти на яку нерухомість відповідно до індонезійського законодавства поширюються права володіння, якщо йдеться про іноземців.
Угоди з нерухомістю на Балі: доступні види володіння
Зазначимо, що іноземці можуть володіти власністю на Балі, але тільки через компанію з обмеженою відповідальністю з іноземним капіталом, яку називають PT PMA. Роз'яснимо докладніше: придбання прав на нерухомість не є простим завданням, швидше Ви набуваєте прав на землю через PT PMA на умовах договору оренди, що діє протягом 30 років, який може бути продовжений на 20 років, а потім ще на 30 років, що дає PT PMA 80-річну оренду. "Право користування" або "Hak Pakai" є найкращим варіантом для іноземця. Але важливо враховувати, що види землі, які можуть бути придбані через PT PMA, обмежені певними категоріями, і нерезидент повинен мати чинний дозвіл на перебування в Індонезії – такий, як KITAP або KITAS.
Якщо говорити про придбання нерухомості на Балі на ім'я іноземного інвестора, то ще один доступний варіант – Hak Guna Bangunan (HGB), що означає право на будівництво. Це право власності є обов'язковим як для іноземних, так і для індонезійських компаній, які купують, продають або управляють нерухомістю в комерційних цілях.
Придбання нерухомості на Балі для іноземців
Зважте, що відповідно до індонезійського законодавства угоди з нерухомістю мають бути прозорими й оплачуватись у повному обсязі. Юридична угода має здійснюватися під наглядом уповноваженої посадової особи. У законі також зазначено, що майно має бути сплачене в повному обсязі, тобто транзакція зірветься, якщо Ви не зможете завершити платіж.
Потім потрібно буде провести due diligence прав власності на об'єкт нерухомості. Для цього знадобиться оригінал свідоцтва про власність. Правовий статус нерухомості може бути підтверджений чи перевірений без оригіналу документа. Перевірка біографічних даних надзвичайно важлива — вона надасть інформацію про будь-які спори, невиплачені платежі, поточний статус нерухомості тощо.
Закон про створення робочих місць впливає на інвестиції в нерухомість в Індонезії
З ухваленням Зведеного закону уряд вніс поправки до кількох положень Закону про будівництво та Житлового права з наміром спростити ведення бізнесу, особливо в індонезійському секторі нерухомості. Раніше інвестори, які хотіли придбати нерухомість на Балі, мали отримати дозвіл на використання території, виданий місцевим урядом, перш ніж розпочинати свій бізнес. Цей процес не лише тривалий і складний, а й варіюється від одного регіону до іншого.
Закон про створення робочих місць замінив його документом під назвою Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (Відповідність використання простору), що спрощує процес володіння. Іншою істотною зміною є дозвіл іноземцям володіти квартирами відповідно до Сертифіката про право власності на житлову одиницю, яка збудована на ділянці землі з правом на будівництво або правом на використання.
Чого варто уникати при купівлі нерухомості на Балі?
Перспективні ринки та пом'якшені правила є гарною новиною для іноземців, які розглядають можливість придбання нерухомості в Індонезії, особливо на Балі. Однак варто зупинити увагу на низці поширених помилок, про які покупці повинні знати, перш ніж укласти договір купівлі-продажу нерухомості:
- В Індонезії земельні сертифікати визначають юридичні права власності. Ретельна перевірка земельного сертифікату допомагає інвестору уникнути будь-яких невідповідностей, які виникають після інвестування.
- Інвесторам необхідно ознайомитись із двома ключовими термінами: зонування та земельний аспект. Зонування застосовується до великої території, визначаючи, як земля може використовуватися відповідно до постанов уряду, тоді як земельний аспект застосовується до однієї ділянки землі. Перевірка обмежень зонування землі є дуже важливою, оскільки вона визначає, чи можете Ви вести передбачувану діяльність у цій зоні.
- Нерозуміння податкового законодавства щодо нерухомості та зазначення в документах нижчої ціни може створити ризики і навіть уможливлює відмову передавання права власності на об'єкти нерухомості на Балі.
- Купівля нерухомості без проведення розумної обережності – ризикована справа. Завжди рекомендується проводити due diligence об'єктів нерухомості на Балі, щоб ефективно знизити ризик.
Щодо проведення комплексної перевірки прав власності на нерухомість — це важливий крок. Потрібно буде запитати у власника надати таке:
- Оригінал сертифіката Hak Milik.
- Документи, що засвідчують особу продавця.
- Податковий звіт (SPPT PBB), щоб переконатися у відсутності заборгованості з податків.
- NPWP чи податковий номер продавця.
Також важливо підтвердити зонування та зовнішній вигляд землі, оскільки відповідно до законодавства Індонезії зонування визначає, як ця земля може використовуватися: деякі землі призначені лише для сільського господарства (зелена зона), а деякі землі можуть бути забудовані лише житловими будинками, призначення з можливістю оренди або без неї і, зрештою, зонування земель, що допускає комерційне використання.
Висновок
Купівля нерухомості на Балі стала легальним процесом для іноземців із 2010 року. Однак навіть із послабленням державного законодавства купівля нерухомості на Балі може бути втомливим і трудомістким завданням. Наша команда може надати низку комплексних послуг при формуванні інвестиційної стратегії, зокрема допоможе у складанні договорів в угодах з нерухомістю.
Супровід міжнародних угод із нерухомістю від профільних експертів дозволяє проаналізувати в повному обсязі всі юридичні фактори, які можуть вплинути на виникнення ризиків по угоді.
