Покупка недвижимости в Дубае

Иностранные резиденты находят выгодные условия для расширения своих портфелей и диверсификации активов через инвестиции в недвижимость в ОАЭ. Приоритет для многих из них — покупка недвижимости в Дубае. Дубай известен своими инновационными строительными проектами, создающими новые стандарты комфорта. Особое внимание привлекают проекты, интегрирующие концепцию устойчивого развития и экологические технологии.

В сфере коммерческой недвижимости Дубай известен своими современными офисными помещениями, которые отвечают самым высоким стандартам деловой среды. Офисы обычно оснащены передовыми технологиями, высокоскоростным интернетом и инфраструктурой, способствующей продуктивной работе бизнеса.

Осведомленность и понимание требований, выдвигаемых в отношении иностранных резидентов, которых интересует регистрация прав на объекты недвижимости в Дубае, позволит избежать возможных ошибок и задержек в процессе регистрации, обеспечивая юридическую прозрачность и защиту их инвестиций. Сопровождение сделок с недвижимостью профильными специалистами обеспечит защиту интересов клиента на всех этапах сделки. Он осуществит правовую экспертизу документации, проверит юридическую чистоту объекта недвижимости, проконсультирует по налоговым и финансовым аспектам сделки.

В этом материале разъясняются юридические аспекты процесса покупки недвижимости в Дубае.

Преимущества покупки недвижимости в Дубае

В мире не так много городов, сравнимых с Дубаем по темпам развития. Этот эмират известен высоким уровнем жизни, безопасностью и экономической стабильностью, в связи с чем инвестиции в недвижимость в Дубае считаются выгодным решением.

Дубай — международный бизнес-хаб, привлекающий офисы крупных корпораций и многочисленные свободные экономические зоны, предлагающие привилегии для бизнеса. Это способствует высокому спросу на аренду и покупку недвижимости, обеспечивая фиксированный доход от инвестиций. Ожидается, что в 2024-25 гг. увеличение спроса иностранных инвесторов приведет к бурному росту сектора элитной недвижимости в Дубае.

Увеличение потока туристов в Дубай привело к заметному увеличению количества сдаваемых в аренду объектов недвижимости. Инвестиции в объекты туристической недвижимости в Дубае могут обеспечить значительные финансовые выгоды благодаря постоянному притоку иностранных гостей. В 2023 году был отмечен существенный рост сделок купли-продажи недвижимости в Дубае на 37%.

Подпись к иллюстрации: количество сделок купли-продажи недвижимости в Дубае по данным Dubai Land Department.

В Дубае цены на продажу и аренду недвижимости увеличились на 21% по сравнению с прошлым годом (согласно JLL MENA Q1 2024 UAE Real Estate Market Overview report). В январе-марте 2024 года индекс цен на жилье в Дубае (RPPI) повысился на 20,71%, после годового прироста в 20,14% в 2023 году. Эксперты прогнозируют дальнейший рост цен на недвижимость и арендную плату в эмирате Дубай в 2025 году.

Дубайский рынок недвижимости обеспечивает доходность инвестиций выше той, что отмечена в других крупных мировых городах. В особенности выделяются районы Business Bay, Dubai Hills, Sobha Hartland как наиболее востребованные для покупки недвижимости в Дубае. В прошлом году большинство инвесторов отдавали приоритет району Jumeirah Village Circle, а Dubai Marina укрепил позиции лидера по объему продаж на вторичном рынке.

Другие факторы привлекательности дубайского рынка недвижимости:

• Среднегодовая прибыль от инвестиций в недвижимость в Дубае достигает 6%, что превышает аналогичные показатели рынков в Нью-Йорке, Лондоне и Сингапуре.
• Цены на недвижимость в этом эмирате ниже, чем в других крупных городах мира.
• Инвесторам в Дубае доступна опция покупки недвижимости с отсрочкой платежа.
• Нулевой налог на недвижимость.
• Продолжающееся расширение городской инфраструктуры и удобств стимулирует спрос и рост цен.
• Можно получить ВНЖ через инвестиции в недвижимость в Дубае.

Регулирование сделок с недвижимостью в Дубае

Дубай вошел в число самых быстрорастущих городов мира, демонстрируя стремительный рост в жилищной, коммерческой и промышленной недвижимости. С введением новых законов, которые позволяют иностранным гражданам полноценно владеть недвижимостью наравне с местными жителями, привлекательность инвестиций в недвижимость в эмирате Дубай значительно возросла.

Сначала все сделки купли-продажи недвижимости в Дубае контролировались только Земельным департаментом (DLD). Однако, из-за быстрого роста рынка и потребности во всеобъемлющей законодательной структуре для защиты всех участников, в 2007 году было принято решение о создании Управления по регулированию недвижимости (RERA).

Управление по регулированию недвижимости отвечает за надзор за всеми аспектами индустрии недвижимости. RERA, подразделение DLD, регулирует деятельность застройщиков, владельцев и брокеров на рынке недвижимости Дубая, предписывая четкие правила и стандарты, и обеспечивает их соблюдение. Эти нормы включают законы о покупке и аренде недвижимости, процедуры легализации и регистрации различных договоров по недвижимости в эмирате.

Кто может купить недвижимость в Дубае?

В ОАЭ иностранцам открыт доступ к покупке недвижимости (апартаментов, таунхаусов, земельных участков во фрихолд зонах). Резиденты и компании из стран GCC (Саудовская Аравия, Кувейт, Катар, Оман и Бахрейн) имеют равные права с местными жителями на приобретение недвижимости в Дубае без географических ограничений.

К слову, в 2002 году органами управления эмирата Дубай было принято решение, позволяющее иностранным гражданам/инвесторам приобретать недвижимость в собственность, и этот эмират стал первым в ОАЭ, предоставившим нерезидентам такое право.

Что иностранцам необходимо знать перед покупкой недвижимости в Дубае:

1. Расположение. Местоположение является одним из основополагающих аспектов когда речь заходит о том, как выгодно инвестировать в недвижимость Дубая. Например, Дубай-Марина и Пальма Джумейра располагают роскошными жилыми комплексами, что делает их популярными среди состоятельных покупателей. В свою очередь, в Даунтаун Дубай и Бизнес-Бей сосредоточены деловые центры, что привлекает бизнесменов и профессионалов. Рынок недвижимости в Дубае охватывает и более бюджетные районы, к примеру, Аль-Барша и Джумейра Вилладж. Важно учитывать доступность инфраструктуры, транспортную доступность и потенциал для роста стоимости недвижимости в выбранном районе.
2. Рыночная статистика. Чтобы получить максимальную отдачу от инвестиций, важно заручится поддержкой опытных специалистов, которые проанализируют текущие тенденции и модели финансовых инвестиций, проведут юридический аудит объектов недвижимости.
3. Срок пребывания в Эмиратах. Прежде чем инвестировать в рынок недвижимости любого из 7 эмиратов, следует оценить общий срок пребывания в ОАЭ. Это важно, так как поможет определить общую стоимость, которую можно извлечь из потенциального возврата инвестиций.
4. Резидентская виза. Один из важных вопросов, которые возникают при проведении сделки с международной недвижимостью, — является ли приобретение недвижимости законным основанием, чтобы получить вид на жительство в Дубае. Инвестиции в недвижимость в ОАЭ стоимостью от 2 млн AED могут стать законным основанием для оформления ВНЖ. Собственники недвижимости также имеют право спонсировать резидентские визы для близких членов своей семьи.

Такого рода сделки требуют участия профессионала, который специализируется на сопровождении процессов оформления прав на объекты недвижимости.

Схемы приобретения недвижимости в Дубае

Приобрести недвижимость в Дубае иностранцы могут на правах собственности, правах аренды или общего владения.

Недвижимость в собственность приобрести в Дубае можно только в определенных районах. Чаще всего такой вариант ищут иностранцы, поскольку они получат доступ к аренде, продаже и наследованию собственности, если это необходимо. В этом случае инвестор также получает право собственности на землю.

В этой категории инвестор пользуется полным правом собственности на недвижимость на неограниченный срок с минимальными требованиями к оформлению документов, в дополнение к тому, что не требуется согласие со стороны государства. Можно приобрести недвижимость в собственность в Дубае, обратившись к официальным застройщикам с государственной аккредитацией или воспользоваться услугами квалифицированных брокеров по недвижимости (свяжитесь с профильными экспертами для консультации по передаче прав собственности на недвижимое имущество).

Usufruct Properties, проще говоря, означает аренду для долгосрочных инвестиций. Владелец имущества обязан поддерживать имущество в надлежащем состоянии по договору Usufruct и может производить улучшения, которые согласованы с собственником. Срок аренды Usufruct — от 10 до 99 лет для жилой и до 50 лет для коммерческой недвижимости.

Musataha, когда владелец недвижимости может владеть жилой единицей в течение 50 лет с правом на продление. В отличие от Usufruct, собственник не может эту недвижимость модернизировать, сносить, строить и т.п.

Есть вопросы?

Свяжитесь с нашими специалистами

отправить заявку

В чем разница между правом аренды и правом собственности на недвижимость в Дубае?

Дубай, как мы уже упоминали, был первым эмиратом в ОАЭ, в котором было разрешено иностранцам владеть недвижимостью в определенных районах или зонах. В 2001 году правительство эмирата предоставило иностранцам возможность владеть недвижимостью на основе аренды. Указ о покупке недвижимости в Дубае на правах собственности был принят в 2002 году.

Разница между недвижимостью в собственность и в аренду, краткое описание двух типов:

1. Право аренды. Приобретение недвижимости в эмирате Дубай на правах аренды позволяет получить право владения и пользования недвижимостью на фиксированный срок (до 99 лет). Но Вы не будете иметь право распоряжаться недвижимостью и землей под ней. По окончании периода аренды недвижимость будет возвращена ее правомочному владельцу.
2. Право собственности. Те, кто покупает недвижимость, пользуются правом собственности и на постройку, и на землю, на которой постройка размещена. По законам Дубая DLD фиксирует имя покупателя как владельца земли в реестре и выдает ему Свидетельство о праве собственности на недвижимость. После этого недвижимость может быть продана, сдана в аренду по желанию владельца.

Иностранцы могут купить недвижимость в полное владение в Дубае только в специально отведенных районах (фрихолд зонах), таких зон здесь насчитывается порядка 40. Собственность на недвижимость для иностранцев включает как коммерческие, так и жилые объекты, предусмотренные действующими нормами.

Ниже представлен обзор лучших зон свободного владения в Дубае с указанием характеристик каждой из них.

Arjan состоит из нескольких подрайонов с квартирами от низкой до средней этажности. Он стратегически расположен на пересечении Al Qudra Road и Sheikh Mohammed Bin Zayed Road. Цены начинаются от 550 тыс. дирхамов ОАЭ.

Business Bay — еще один популярный район в Дубае, где можно приобрести недвижимость в собственность. В деловом центре города располагаются элитные апартаменты и пентхаусы, можно приобрести эксклюзивные виллы-подиумы. Здесь находятся такие отели, как Taj Dubai, Anantara Downtown Hotel и JW Marriott Marquis Dubai. Нижний порог инвестиций в недвижимость в этом районе — около 870 тыс. дирхамов ОАЭ.

Barsha Heights — это жилой комплекс. Район популярен своей близостью к деловым центрам, таким как Dubai Media City и Dubai Internet City. Если Вас интересует недвижимость в Дубае с правом собственности, обеспечивающая хорошую инфраструктуру, связь и удобства, можно инвестировать в Barsha Heights. Средняя цена покупки жилой недвижимости в Barsha Heights составляет 330 тыс. дирхамов ОАЭ.

Downtown Dubai является одним из лучших районов с правом собственности. Здесь есть такие достопримечательности, как Burj Khalifa и Dubai Mall. Здесь доступна жилая недвижимость, развлекательные и торговые объекты. Минимальные вложения в этом районе от 850 тыс. дирхамов ОАЭ.

Dubai Marina, расположенный в самом центре города, является местом, где спроектированы различные небоскребы, предлагающие роскошные апартаменты. Если Вы ищете жилую недвижимость в Dubai Marina на продажу, минимальная цена составляет 735 тыс. дирхамов ОАЭ.

Dubai Harbour, оживленный прибрежный комплекс, расположенный между Dubai Marina и Palm Jumeirah, известен крупнейшей в регионе пристанью для яхт, высококлассными отелями, живописными смотровыми площадками. Проект Meraas Holding, Dubai Harbour является одним из лучших жилых островов в Дубае. В комплексе можно найти апартаменты, пентхаусы и виллы. Начальная цена на объекты недвижимости составляет 2,5 млн дирхамов ОАЭ.

Dubai Investment Park (DIP) — это обширная многофункциональная застройка, предлагающая коммерческую и жилую недвижимость. Здесь можно найти различные апартаменты, виллы, таунхаусы среди ландшафтных парков и садов. Стартовая цена на объекты недвижимости в DIP — 317 тыс. дирхамов ОАЭ.

Юридические шаги для покупки недвижимости в Дубае

Рынок недвижимости в Дубае демонстрирует значительный потенциал для развития, что связано с ростом численности населения и возрастающим интересом со стороны мигрантов. Инвестирование в строящиеся объекты дает возможность приобретения недвижимости по сниженной цене и получения прибыли от ее продажи по завершении строительства.

Основные этапы покупки недвижимости в Дубае:

1. Выбор подходящего района и типа недвижимости. Проведение юридической проверки, которая включает проверку правового статуса собственности и соответствия всем местным нормативным требованиям.
2. Согласование условий и оформление соглашения о продаже (MoU).
3. Оплата покупателем залога — 10% от общей стоимости, который будет возвращен по завершении передачи прав на имущество.
4. Заполнение заявки и оплата Сертификата об отсутствии возражений (NOC) для переоформления прав собственности. NOC будет выдан, если нет непогашенной платы за обслуживание предмета купли-продажи.
5. Осуществление передачи собственности через DLD. Чтобы передача имущества была внесена в реестр, необходимо иметь такие основные документы, как оригиналы документов, идентифицирующие личности покупателя и продавца (Emirates ID, паспорт, виза), оригинальный NOC, MOU, свидетельство на цену имущества, подлежащую уплате продавцу.

После завершения всех административных процедур инвестор получит новый документ, который будет свидетельствовать о его праве собственности на недвижимость в Дубае.

Заключение договора купли-продажи и регистрация права собственности в Дубае

Договор купли-продажи объекта недвижимости в Дубае — юридически обязывающее соглашение между покупателем и продавцом, в котором устанавливаются условия передачи права собственности на недвижимость. Этот договор детализирует все ключевые моменты сделки, такие как идентификация сторон, описание объекта недвижимости, сумма сделки, условия оплаты и сроки выполнения обязательств. Он может содержать информацию о возможных гарантиях и обязательствах сторон, о последствиях за нарушение условий договора.

В договоре прописываются финансовые условия сделки, включая общую стоимость недвижимости, порядок и сроки оплаты, способы обеспечения платежей, такие как банковские переводы или аккредитивы. Кроме того, документ включает обязательства и права обеих сторон, ответственность за выполнение условий договора, условия расторжения сделки и штрафные санкции за нарушение условий соглашения.

Договор на покупку недвижимости в Дубае вступает в силу после подписания его сторонами и указания даты, нотариального заверения для обеспечения его юридической действительности.

Налоги, связанные с покупкой недвижимости в Дубае

Одним из значимых преимуществ покупки недвижимости в Дубае, будь то для жилых или коммерческих целей, является отсутствие налогов, связанных со сделкой. Нужно только оплатить комиссию за передачу собственности и гербовый сбор. Плата за передачу установлена в размере 4% от покупной цены, гербовый сбор составляет от 1 до 7% от покупной цены.

Один из недостатков приобретения недвижимости в Дубае — высокие затраты на ее содержание:

• Сервисные расходы. Управляющая компания устанавливает размер сервисных расходов от 3 до 30 дирхамов за кв. метр.
• Дополнительные сборы. Муниципальный налог, оплачиваемый арендодателями, часто включен в арендную плату, его размер приблизительно 5% от общей суммы.
• Страхование. Годовой страховой взнос на имущество варьируется от 0,1% до 0,5% его стоимости.

Золотая виза в Дубае

Получение ВНЖ в Дубае за инвестиции в недвижимость стало популярным среди иностранных резидентов, стремящихся воспользоваться благоприятными условиями, предлагаемыми этим динамично развивающимся эмиратом. Дубай привлекает инвесторов своей выгодной географической позицией, налоговыми льготами, высоким уровнем жизни и развитой инфраструктурой.

Чтобы получить Золотую визу в Дубае за инвестиции в недвижимость, иностранным гражданам необходимо приобрести объект недвижимости стоимостью от 2 млн дирхамов ОАЭ, полностью оплатив ее стоимость, и зарегистрирован объект должен быть на имя инвестора. При покупке недвижимости в кредит необходимо, чтобы заем был предоставлен местными банковскими учреждениями и одобрен контролирующими органами.

Наличие ВНЖ упрощает ведение бизнеса в Дубае и способствует установлению деловых связей. Благодаря политике открытости и поддержки иностранных инвестиций, Дубай продолжает привлекать капиталы со всего мира, способствуя дальнейшему экономическому росту и развитию региона.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью в Дубае

Правовая база, регулирующая сделки с недвижимостью в Дубае, призвана способствовать созданию безопасной и прозрачной рыночной среды. Будь Вы инвестор, арендатор или владелец недвижимости, понимание этой структуры являться определяющим фактором.

Сопровождение международных сделок с недвижимостью — значимый аспект, позволяющий обеспечить своевременную передачу права собственности, регламентированную действующим законодательством. Профильные эксперты проводят тщательный due diligence объекта недвижимости, анализируют документацию по сделке и помогут составить проект договора купли-продажи, чтобы гарантировать выполнение всех юридических формальностей.

Привлечение специалиста с юридической квалификацией — это не просто рекомендация, а обязательная стратегия при работе на рынке недвижимости Дубая. В перечень наших услуг входят:

• Консультации по недвижимости в Дубае.
• Разработка и сопровождение договоров в сфере недвижимости в ОАЭ.
• Представительство при ведении переговоров в международных сделках с недвижимостью.
• Due diligence объекта недвижимости в Дубае перед покупкой.
• Помощь в оформлении разрешения на покупку недвижимости для иностранцев в ОАЭ.
• Представление и защита интересов в суде по вопросам недвижимости.

Заключение

Рынок недвижимости в Дубае быстро развивается, и это неудивительно, учитывая статус этого эмирата как ведущего делового и туристического центра на Ближнем Востоке. Покупка недвижимости в Дубае может стать стратегически выгодным инвестиционным решением для многих иностранцев, стремящихся укрепить свои позиции на этом динамично развивающемся рынке. Благоприятная деловая среда, инновационные проекты и модернизированная инфраструктура делают Дубай привлекательным местом не только для владельцев бизнеса, но и для частных инвесторов, ищущих стабильные доходы и перспективы роста.

В Downtown Dubai, где расположены такие знаменитые объекты, как Бурдж Халифа и Дубай Молл, инвесторы могут рассчитывать на высокую доходность от аренды и стабильный рост цен на недвижимость. Palm Jumeirah является престижным выбором благодаря уникальной архитектуре и высокому уровню жизни.

В Jumeirah Village Circle и Village Triangle наблюдается стабильный рост рынка жилья, благодаря доступным ценам и развивающейся инфраструктуре, что делает эти районы привлекательными для долгосрочных инвестиций. В Dubai Hills Estate инвесторы могут найти премиальные жилые комплексы с парками и гольф-полями, что делает его интересным выбором для тех, кто ищет сочетание комфорта и престижности.

Иностранные граждане/инвесторы имеют возможность приобрести недвижимость в Дубае по двум схемам:

• в собственности;
• на условиях аренды.

Наши специалисты могут помочь проверить, соответствует ли недвижимость установленным требованиям и окажут полное сопровождение в сделках с недвижимостью в ОАЭ. Помимо этого, специалисты нашей фирмы имеют богатый опыт в области корпоративного права. Потенциальным клиентам мы можем предложить сопровождение в регистрации компаний в ОАЭ и получении Золотой визы Дубая.