Купити нерухомість у Саудівській Аравії

Якщо ви плануєте інвестувати в нерухомість Саудівської Аравії, важливо зрозуміти не лише перспективи зростання, а передусім юридичні нюанси. Сам ринок привабливий: ціна за квадратний метр поки не перегріта, податкове навантаження практично відсутнє, а регулювання стає все прозорішим. Однак, як громадянину іншої країни придбати житло в Саудівській Аравії так, щоб не зіткнутися з обтяженнями або відмовою у реєстрації? Про це — в статті. Я розгляну ключові типи об’єктів, реальну ціну входу, особливості правового оформлення та головні помилки, яких варто уникати.

Чому купівля нерухомості в Саудівській Аравії стала привабливою інвестицією

Все почалося з національної стратегії Vision 2030. Її впровадження змінило не тільки макроекономіку країни, а й ринок житлової та комерційної нерухомості. Раніше домінував державний сектор, а приватним інвесторам було складно інтегруватися в систему. Зараз правила стали гнучкішими. Інвестиції в нерухомість у Саудівській Аравії вперше отримали повноцінну підтримку на законодавчому рівні. Це проявляється не лише в тому, що іноземцям дозволено володіти об’єктами у певних зонах, а й у юридичному визнанні угод, укладених за участю нерезидентів.

Внутрішній попит на житло зріс на 27 % порівняно з 2022 роком. Молоде населення країни масово виходить на ринок оренди та купівлі, особливо у містах Jeddah та Erriah. Це стимулює забудовників активно розвивати нові квартали. Для інвестора це означає одне: об’єкт не залишиться порожнім, незалежно від того, житло це чи комерційна нерухомість.

Крім того, влада спростила адміністративні процедури. Сьогодні іноземцям дозволено купувати житло в Саудівській Аравії без обов’язкової реєстрації юридичної особи. Це важливе та актуальне передусім для приватних інвесторів, які не планують вести операційну діяльність у регіоні. Реєстрація угоди відбувається через електронну платформу, а структура договору за формою максимально наближена до міжнародної практики.

Фінансове навантаження на власника об’єкта є мінімальним. Ринок нерухомості в Саудівській Аравії не передбачає регулярних майнових податків, а реєстраційні збори символічні. Це означає, що капітал захищений від «розмивання», а інвестиційна дохідність може бути вищою, ніж у європейських юрисдикціях.

Додамо сюди політичну та правову стабільність, захищеність прав інвестора на рівні Міністерства юстиції, і стане очевидно, чому купувати нерухомість у Саудівській Аравії варто саме зараз. Це вікно можливостей, яке може закритися, коли ринок повністю перерозподілиться між місцевими гравцями та великими холдингами.

Переваги купівлі нерухомості в Саудівській Аравії очевидні, особливо якщо розглядати довгострокову стратегію. На відміну від ринків, де регулювання змінюється під тиском криз, тут держава послідовно впроваджує реформи. І доки вона перебуває в активній фазі, нерезидент може увійти на ринок на привабливих умовах — наприклад, придбати будинок в Ер-Ріяді, де вартість квадратного метра все ще нижча, ніж у Дубаї.

Які типи нерухомості можна придбати в Саудівській Аравії: від апартаментів до комерційних приміщень.

Вибір об’єктів для інвестора досить широкий. Типи нерухомості в Саудівській Аравії варіюються від компактних студій у житлових будинках до масштабних ділянок під забудову. Однак важливо враховувати, що доступ до того чи іншого типу власності залежить не лише від бюджету, а й від розташування, форми володіння та юридичного статусу покупця.

Найпоширенішим форматом є житлові апартаменти у новобудовах. Купити апартаменти в Саудівській Аравії можна у таких проєктах, як Jeddah Waterfront або Riyadh Front, де забудовники пропонують житло за міжнародними стандартами, з інфраструктурою та можливістю здачі в оренду. Ці об’єкти зазвичай оформляються через захищену систему реєстрації, що значно полегшує супровід угоди.

Нарівні з багатоквартирними комплексами великий інтерес викликають приватні будинки. Іноземні інвестори дедалі частіше прагнуть купити віллу в Jeddah (Джидді) — прибережному місті з розвиненим середовищем для експатів. Ціни варіюються залежно від близькості до моря та наявності дозволу на володіння землею. Подібні угоди потребують окремої юридичної експертизи, оскільки права на землю в деяких районах досі обмежені для нерезидентів.

Тим, хто планує інвестувати в нерухомість у Саудівській Аравії, варто звернути увагу на ділянки під будівництво. Земля в Саудівській Аравії може надаватися для комерційних цілей, особливо в регіонах, де реалізуються державні мегапроєкти. Проте важливо розуміти специфіку оформлення, адже такі об’єкти потребують попереднього погодження з Муніципалітетом і проходження сертифікації.

• офісні приміщення в ділових районах Ер-Ріяда;
• торговельні площі у великих ТРЦ;
• готельні апартаменти у курортних зонах.

Ці активи цікаві з погляду оренди, особливо з огляду на зростання внутрішнього туризму. Такі інвестиційні об’єкти в Саудівській Аравії часто пропонуються у форматі leasehold (довгострокова оренда з правом користування), і супровід угоди тут потребує особливо ретельної перевірки умов договору.

Не менш важливо розуміти територіальну специфіку. В Ер-Ріяді розвинена інфраструктура для ведення бізнесу, у Jeddah — акцент на житлову оренду та короткострокове проживання, а в зоні NEOM — інноваційні формати, зокрема «розумне житло» та змішані зони проживання й роботи. Бажано перед тим, як придбати житло, остаточно визначитися, де краще купити нерухомість у Саудівській Аравії — для цього доцільно зіставити мету купівлі з особливостями регіону.

Щоб допомогти зорієнтуватися, нижче наведено коротку таблицю з характеристиками основних форматів об’єктів:

Якщо ви вперше плануєте купити нерухомість у Саудівській Аравії, важливо не орієнтуватися лише на ціну. Ключову роль відіграють такі речі, як-от: структура власності, наявність інфраструктури та статус землі. Житло для іноземців у Саудівській Аравії може бути юридично доступним, але не завжди вільним від обмежень. Саме тому супровід угоди та попередній аудит — це обов’язкові етапи перед купівлею.

Купити нерухомість у Саудівській Аравії: як знайти відповідний об’єкт

На етапі вибору багато хто робить помилку — покладаються виключно на зовнішню привабливість проєкту або ціну за квадратний метр. Однак ринок неоднорідний, і місце, де шукати нерухомість в Саудівській Аравії, значною мірою визначає безпеку майбутньої угоди. Раджу починати від зареєстрованих агентств, які діють за акредитацією Міністерства житла. Це знижує ймовірність шахрайства та спрощує подальшу реєстрацію.

Якщо ви не хочете звертатися до агентів, можна скористатися онлайн-платформами. Проте будьте обережні: купівля нерухомості в Саудівській Аравії напряму від власника можлива, але вимагає юридичної експертизи, особливо якщо ви не перебуваєте в країні. У таких випадках вся перевірка покладається на інвестора. Наша практика показує, що 4 з 10 об’єктів, знайдених на місцевих платформах, мають приховані обтяження, які не вказані в оголошенні.

Для тих, хто цікавиться житлом у нових комплексах, варто звертатися до великих розробників. Забудовники в Саудівській Аравії зобов’язані реєструвати проєкт у реєстрі Eskan, а також розкривати умови процедури на виплат, строки здачі та статус землі. Купуючи нерухомість від забудовника в Саудівській Аравії, можна розраховувати на прозорі договори, але навіть у таких випадках не всі ризики виключені. Ми стикалися з ситуаціями, коли після підписання договору об’єкт не проходив фінальну сертифікацію муніципалітетом.

Первинний ринок у Саудівській Аравії дає перевагу в ціні та дизайні. Але важливо враховувати: договір пайової участі підписується за шаріатською формою, і всі умови — включно з форс-мажорами — регулюються ісламським правом. Саме тому нерезиденту необхідний юрист, знайомий з локальними стандартами.

Щодо вторинного ринку — тут більше простору для торгу. Вторинний ринок у Саудівській Аравії переважно представлений об’єктами з повним комплектом документів. Але навіть якщо угода здається простою, необхідно перевірити, хто є власником, чи існують спадкові спори, арешти або боргові зобов’язання.

Перед тим, як купити квартиру в Саудівській Аравії, важливо запросити виписку з кадастру. У Королівстві діє система електронної реєстрації, але в окремих випадках записи можуть бути неактуальними. Реєстраційні дані перевіряються через Sakani — державну базу, доступ до якої можна отримати лише через посередника, акредитованого в регіоні.

Якщо ви плануєте інвестиції в новобудову в Саудівській Аравії, не покладайтеся виключно на рекламні буклети. Забудовник зобов’язаний надати будівельну ліцензію, акт на землю, дозвіл на підключення до інженерних мереж та проєктну декларацію. Відсутність одного з цих документів — підстава відкласти підписання угоди.

Порівняємо особливості ринків на прикладі двох типів угод:

Важливо розуміти: ризики при купівлі нерухомості в Саудівській Аравії часто приховані в деталях — неправильна категорія землі, відсутність дозволу на продаж іноземцю, неузгоджена реконструкція. Усі ці нюанси виявляються лише після аналізу правовстановлювальних документів та консультації з юристом.

Юридична перевірка при купівлі нерухомості в Саудівській Аравії: що обов’язково слід перевірити перед підписанням договору

Якщо клієнту вдається знайти цікавий об’єкт, на цьому складнощі не закінчуються — навпаки, все тільки починається. Юридична перевірка нерухомості в Саудівській Аравії — обов’язковий етап перед підписанням будь-якого договору. Тут недостатньо просто ознайомитись із договором або візуально оглянути квартиру. Важливо оцінити повний пакет документів, правовий статус землі, а також вияснити, чи дійсні повноваження продавця.

Перше, на що варто звернути увагу, — це право власності. Перевіряється його наявність, історія переходу прав, відсутність обмежень або судових спорів. Особлива увага, якщо йдеться про угоду з купівлі нерухомості у Саудівській Аравії, де часто трапляються випадки, коли земля або об’єкт раніше належали державним структурам, і права на них передавалися за спрощеною схемою.

Перед тим, як купити нерухомість у Саудівській Аравії, потрібно переконатися, що об’єкт не перебуває під арештом, не закладений і не є предметом спільної спадщини. Саме тут приховані основні помилки при купівлі нерухомості в Саудівській Аравії — покупець підписує Договір, не знаючи, що в кадастрі досі зазначений інший власник або існує заборона на відчуження.

Додаткову перевірку слід провести щодо самого продавця. Ми завжди перевіряємо:

• особу власника (за національним ідентифікатором або Iqama);
• його податкову історію;
• наявність заборгованостей, зокрема комунальних;
• реальну згоду всіх співвласників (за умов часткової спільної власності);
• юридичний статус земельної ділянки.

Придбання нерухомості в Саудівській Аравії нерезидентом допускається лише в тих зонах, де іноземцям дозволене володіння. Часто виникає ситуація, коли квартира розташована у дозволеній для експатів башті, але земля під будівлею має особливий статус. Це робить реєстрацію неможливою. Тому придбання житла іноземцями в Саудівській Аравії можливе лише після підтвердження відповідного цільового призначення ділянки.

Перед укладанням Договору важливо отримати property clearance certificate — підтвердження того, що об’єкт не має податкових або технічних боргів. Без нього неможливо оформити нерухомість на іноземну особу в Саудівській Аравії, оскільки реєстр автоматично блокує операцію. Додатково варто запросити технічний паспорт, за яким можна виявити наявність неузгоджених змін або реконструкцій, не відображених у документації.

Порівняємо обов’язкові пункти перевірки в таблиці:

Практика показує, що саме на цьому етапі угода або стає безпечною, або зривається. Бували випадки, коли об’єкт рекламувався як «чистий», але при юридичному аналізі з’ясовувалось, що він знаходиться в заставі або вже проданий за попереднім договором. Тому я завжди наголошую: на що звертати увагу при купівлі нерухомості в Саудівській Аравії — це не лише на сам об’єкт, а й на супутні правові документи, без яких передача прав неможлива.

Як купити нерухомість у Саудівській Аравії: покрокова інструкція для іноземних інвесторів.

Для тих, хто вперше стикається з ринком Близького Сходу, важлива чітка структура. Попри амбітні реформи, процес купівлі нерухомості в Саудівській Аравії все ще потребує уважності. Особливості правового оформлення, відмінність у підходах до due diligence та специфічна система реєстрації роблять супровід особливо важливим. Нижче я поетапно опишу, як оформити купівлю з мінімальними ризиками.

У таблиці нижче наведено короткий огляд необхідних документів на кожному етапі:

Якщо вас цікавить, як оформити нерухомість у Саудівській Аравії без постійного перебування в країні — це можливо через довірену особу за наявності нотаріально посвідченої довіреності, перекладеної арабською мовою. Така схема зручна, якщо ви інвестуєте дистанційно або купуєте кілька об’єктів одночасно.

Ціни на нерухомість у Саудівській Аравії: чого очікувати інвестору

Вартість нерухомості в Королівстві продовжує зростати. Це зумовлене не лише внутрішнім попитом, а й припливом іноземних інвестицій. Ціни на нерухомість у Саудівській Аравії залежать від низки факторів: локації, статусу землі, типу забудови, категорії об’єкта і навіть юридичних обмежень. Як правило, житло для іноземців пропонується у спеціально відведених житлових кластерах, і ціни в таких районах вищі, ніж на аналогічну площу в «закритих» зонах.

Якщо ви замислюєтеся, скільки коштує квартира в Саудівській Аравії, орієнтуйтеся на діапазон від 450 000 до 900 000 SAR (120 000–240 000 USD) за стандартні апартаменти площею 90–120 м² в Ер-Ріяді або Джидді. У преміальних проєктах, таких як King Abdullah Financial District або Waterfront Jeddah, ціна може перевищувати 1,5 млн SAR (400 000 USD). При цьому, попри зростання цін, податкове навантаження на власників відсутнє, що робить володіння житлом вигіднішим у порівнянні з низкою інших країн регіону.

Вартість житла в Саудівській Аравії на первинному ринку є вищою, ніж на вторинному. Первинний ринок Саудівської Аравії пропонує нові будівлі з енергоефективними стандартами, інженерним оснащенням та офіційною документацією. Проте це не завжди означає відсутність ризиків — затримки здачі в експлуатацію та додаткові збори за введення об’єкта в експлуатацію трапляються досить часто. Водночас такі об’єкти можна придбати на виплат, що є зручним для інвестора, який не бажає одноразово виводити капітал.

Вторинна нерухомість у Саудівській Аравії, навпаки, може бути дешевшою на 10–15 %, особливо якщо власник зацікавлений у швидкому продажі. Однак тут важливо провести технічну експертизу та юридичну перевірку. Застарілі комунікації, відсутність погодження перепланування та борги за комунальні послуги — часті проблеми, з якими стикаються покупці.

Великі забудовники щороку коригують ціни, орієнтуючись на зміни в попиті та макроекономічні показники. У районах, близьких до державних мегапроєктів, таких як NEOM, зростання вартості випереджає загальний ринок. Цього року нерухомість у NEOM подорожчала в середньому на 21%, тоді як середньоринковий зріст по Королівству становив 13%.

Приблизні ціни за регіонами (за м², розрахунок в USD):

Інвестору важливо враховувати не лише ціну, а й терміни окупності. У районах з розвиненою орендною інфраструктурою дохідність становить 5–7% річних. В перспективі, після завершення ключових етапів Vision 2030, можна очікувати ще вищі показники — особливо в туристичних та інноваційних кластерах.

Якщо ви розглядаєте інвестиції в нерухомість у Саудівській Аравії, варто оцінювати одночасно три параметри: поточну ціну, вартість обслуговування та потенціал ліквідності. Занижені ціни в слаборозвинених районах часто не виправдовують себе, адже продати такий об’єкт через 3–5 років може бути складно. Водночас інвестиції в інфраструктурні зони, де діє державна підтримка та міжнародні фонди, забезпечують стабільний дохід і зростання капіталу.

Окремо варто зазначити, що укладення угоди на купівлю житла в Саудівській Аравії не супроводжується податками на перехід права власності. Єдині витрати — це гербовий збір (зазвичай близько 2,5 % від вартості), реєстраційні збори та гонорар нотаріуса (якщо угода не цифрова). Ці умови вигідно вирізняють Королівство Саудівська Аравія серед ринків Європи та Азії.

Виникли питання?

Зв’яжіться з нашими спеціалістами

відправити заявку

Складнощі та обмеження при купівлі нерухомості в Саудівській Аравії

Плануючи придбати нерухомість у Саудівській Аравії, важливо бути готовим не лише до юридичних нюансів, а й до обмежень, які можуть несподівано змінити хід угоди. Основні бар’єри стосуються географії, форми власності та джерела походження капіталу. На відміну від звичних ринків, тут діє особлива система допуску, і не всі об’єкти доступні для нерезидентів.

По-перше, існують обмеження за регіонами та типами об’єктів. Не кожна нерухомість доступна для придбання іноземцем. Часто проєкти поділяють на три категорії: закриті (тільки для громадян), умовно доступні (потребують погодження Муніципалітету) та відкриті (повністю доступні для експатів). Наприклад, іноземець може придбати нерухомість у Саудівській Аравії в районах, спеціально затверджених державними програмами розвитку, але в історичних кварталах Мекки або Медіни таке придбання заборонене.

По-друге, необхідна реєстрація в системі Iqama — це резидентська картка, що підтверджує легальний статус у країні. Хоча володіння майном не вимагає постійного проживання, багато банківських та нотаріальних процедур неможливі без чинного Iqama або аналогічного ідентифікатора. Це ускладнює оформлення документів для тих, хто планує придбати об’єкт нерухомості в Саудівській Аравії дистанційно або без візиту до країни.

Додаткові складнощі виникають при перевірці походження коштів. Банківський комплаєнс тут особливо суворий. Перед тим, як отримати право власності на нерухомість у Саудівській Аравії, покупець зобов’язаний підтвердити легальність інвестованих коштів. Документи, такі як: податкова декларація, довідки з банку або виписки з рахунків, перекладаються арабською мовою та легалізуються. У разі недостатнього підтвердження угода блокується — й повернути аванс без юридичної допомоги надзвичайно складно.

Також слід враховувати специфіку оформлення. Укласти Договір на купівлю нерухомості в Саудівській Аравії можна лише за участі нотаріуса або ліцензованого реєстратора, акредитованого в системі Najiz. Приватні угоди, укладені без участі сертифікованих фахівців, не мають юридичної сили. Придбати об’єкт на ринку нерухомості Саудівської Аравії, покладаючись лише на попередній договір, означає наражатися на високий ризик.

Порівняємо основні бар’єри та можливі наслідки:

Окрім юридичних аспектів, існують політичні та культурні особливості, які варто враховувати. Наприклад, угоди між чоловіками та жінками регулюються окремо, якщо сторони не перебувають у родинних стосунках. Відвідування об’єкта жінкою-інвестором може потребувати супроводу, якщо ділянка розташована в традиційному районі.

Потенційні покупці часто стикаються з процедурною плутаниною. Процедура купівлі нерухомості в Саудівській Аравії відрізняється залежно від міста, а деякі правила можуть змінюватися без попереднього повідомлення. Тому я раджу не покладатися на загальні інструкції, а співпрацювати з консультантом, який добре знає місцеву практику.

Юридично допустимо оформити купівлю житла в Саудівській Аравії дистанційно, але для цього потрібні нотаріальна довіреність, апостиль, місцевий представник та окремий пакет документів для кожного етапу угоди. Це робиться з метою дотримання місцевого регулювання та уникнення спірних ситуацій після підписання Договору.

Якщо говорити про право, угода з купівлі житлової площі в Саудівській Аравії може бути визнана недійсною, якщо один з документів оформлений неправильно. Враховуючи складність місцевої правової системи, важливо уникати поспіху та дотримуватися формальних процедур — від першої перевірки до реєстрації в кадастрі.

Купити нерухомість у Саудівській Аравії з супроводом: навіщо потрібен юридичний партнер

Оформлення прав власності в іншій правовій системі — завжди ризик. Особливо коли йдеться про юрисдикцію, де діють норми шаріату, а процедури реєстрації регулярно оновлюються. Саме тому супровід при купівлі нерухомості в Саудівській Аравії — не просто додаткова послуга, а інструмент захисту інвестицій і правового контролю за угодою.

На відміну від більшості країн, де ринок первинної та вторинної нерухомості уніфікований, у Саудівській Аравії кожен регіон може встановлювати власні вимоги до реєстрації. Без профільного юриста покупець ризикує пропустити ключові етапи або неправильно оформити документи. Наприклад, оформлення угоди з нерухомістю в Саудівській Аравії без нотаріуса, зареєстрованого в системі Najiz, автоматично вважається недійсним.

Супровід включає не лише перевірку об’єкта, а й участь у переговорах. На практиці, коли йдеться про об’єкти з пайовим володінням, виникають ситуації, коли продавець намагається прискорити продаж, не отримавши згоди всіх співвласників. У таких випадках юрист зобов’язаний вимагати письмове підтвердження, інакше в майбутньому можливе оскарження угоди. Особливо це стає актуальним, якщо ви плануєте придбати житло в Саудівській Аравії, не перебуваючи особисто в країні.

• перевірка прав власності та кадастрової реєстрації;
• юридична експертиза договору;
• перевірка джерела фінансування;
• реєстрація об’єкта в реєстрі нерухомості;
• комунікація з нотаріусами та муніципалітетом;
• перевірка статусу землі та цільового призначення ділянки;
• контроль передачі прав і підтверджувальних документів.

Навіть якщо продавець надає повний пакет документів, не факт, що вони є актуальними або легітимними. Часті випадки, коли через затримки в оновленні реєстрів документи втрачають чинність. У таких ситуаціях укладення Договору купівлі-продажу нерухомості в Саудівській Аравії без консультації може призвести до юридичного глухого кута: формально угода підписана, але фактично право власності не переходить.

У таблиці нижче — порівняння самостійної покупки та угоди з супроводом:

Коли ми говоримо про те, як купити нерухомість у Саудівській Аравії, важливо розуміти, що кожен документ проходить багаторівневу верифікацію. Без досвіду у місцевій системі правовідносин можна легко помилитися — навіть у перекладі. Неправильне ім’я, неточність у номері кадастрової ділянки, відсутність печатки — усе це може призвести до відмови в реєстрації або блокування переходу права.

Особливо важливий супровід при купівлі комерційних об’єктів, готельної нерухомості або земельних ділянок під забудову. Такі угоди, як правило, потребують дозволів від муніципалітету та передбачають додаткові перевірки. Без професійної підтримки оформлення угод з нерухомістю для іноземних інвесторів у Саудівській Аравії процес може затягнутися на місяці й завершитись відмовою.

Висновок

Інтерес до ринку нерухомості Саудівської Аравії зростає не випадково. Прозоре регулювання, зростання внутрішнього попиту та реформи Vision 2030 створили нові можливості для інвесторів з усього світу. Однак кожен успішний кейс базується не лише на привабливій ціні чи локації, а й на грамотно продуманій стратегії входу. В умовах правової специфіки регіону це особливо важливо. Саме тому підтримка при купівлі нерухомості в Саудівській Аравії є необхідним елементом будь-якої інвестиційної угоди.

Угоди з нерухомістю тут проходять у строго формалізованому середовищі. Без юридичного супроводу легко зіткнутися з обмеженнями доступу до реєстрів, неповною інформацією щодо прав продавця або недійсними документами. Якщо ви плануєте інвестувати в нерухомість у Саудівській Аравії, розпочинайте з оцінки ризиків, а не з перегляду оголошень. Важливо розуміти не тільки, що можна придбати, а також те, як буде оформлена власність, до того ж які обов’язки та права набуває покупець.

Наша практика підтверджує: супровід угоди з купівлі нерухомості в Саудівській Аравії допомагає уникнути більшості помилок. Це стосується як вибору відповідного об’єкта, так і аналізу правового статусу землі, грамотного укладання договору та подальшої реєстрації прав. При цьому ви не втрачаєте час на бюрократію та переговори з муніципалітетами — усе це бере на себе юрист або довірений представник.