在沙特阿拉伯购买房地产

如果您计划在沙特阿拉伯投资房地产，那么理解增长前景的同时，也必须掌握法律细节。市场本身具有吸引力：每平方米的价格尚未过热，税收负担几乎不存在，监管也越来越透明。然而，作为外国公民，如何在沙特阿拉伯购买住房而不遇到负担或注册被拒绝？本文将对此进行阐述。我将分析主要类型的房地产、实际的入市成本、法律手续的特点以及应避免的主要错误。

为什么在沙特阿拉伯购买房地产成为有吸引力的投资

一切始于国家战略 Vision 2030。其实施不仅改变了国家的宏观经济，还重塑了住宅和商业房地产市场。过去公共部门占主导地位，私人投资者很难进入体系。如今规则更加灵活。沙特阿拉伯的房地产投资首次在立法层面获得全面支持。这不仅体现在允许外国人在特定区域拥有房产，还体现在法律上承认与非居民签订的交易。

住房的内部需求较2022年增长了 27%。该国的年轻人口大规模进入租赁和购房市场，尤其是在吉达和利雅得。这推动开发商积极建设新社区。对投资者而言，这意味着无论是住宅还是商业房地产，房产都不会空置。

此外，当局简化了行政程序。如今在沙特阿拉伯外国人购买住房已无需强制注册法人实体。这对于不打算在当地开展运营活动的私人投资者尤其重要。交易通过电子平台完成，合同结构形式与国际惯例高度一致。

业主的财务负担极低。沙特阿拉伯的房地产市场没有定期的财产税，注册费用也极低。这意味着资本不会被“稀释”，投资收益率甚至可能高于欧洲司法管辖区。

再加上政治和法律的稳定性、司法部层面的投资者权益保护，就可以清楚地看到为什么现在要在沙特阿拉伯买房。这是一个机会窗口，未来可能会随着市场被本地玩家和大型控股公司重新分配而关闭。

在沙特阿拉伯购买房地产的优势显而易见，尤其是从长期战略的角度来看。与那些因危机压力而不断调整监管的市场不同，这里的国家改革正在有序推进。在改革的活跃阶段，非居民可以在有利条件下进入市场——例如在利雅得购房，目前每平方米的价格仍低于迪拜。

在沙特阿拉伯可以买到哪些类型的房地产：从公寓到商业用房

投资者可选择的房产类型相当广泛。在沙特阿拉伯房地产类型从住宅塔楼中的紧凑型公寓到大规模开发用地不等。然而需要注意的是，能否获得某种类型的产权不仅取决于预算，还与地理位置、产权形式和买方的法律身份相关。

最常见的形式是新建住宅公寓。在沙特阿拉伯可以在 Jeddah Waterfront 或 Riyadh Front 等项目中购买公寓，开发商提供符合国际标准的住房，配套设施齐全，可出租。这些房产通常通过安全的注册系统进行登记，交易办理大大简化。

除了多户住宅综合体，私人住宅也备受关注。外国投资者越来越倾向于在吉达购买别墅——这是一座拥有发达外籍社区的沿海城市。价格取决于靠海的距离以及是否允许拥有土地。这类交易需要单独的法律审查，因为在某些地区非居民的土地权仍然受限。

计划在沙特阿拉伯投资房地产的人还应关注建设用地。沙特阿拉伯的土地可以用于商业目的，特别是在实施国家超级项目的地区。但必须理解手续的特殊性，因为此类房产需要事先得到市政当局的批准并通过认证。

• 利雅得商务区的办公楼；
• 大型购物中心的商铺；
• 度假区的酒店式公寓。

这些资产在租赁方面具有吸引力，尤其是在国内旅游业增长的背景下。沙特阿拉伯的此类投资标的通常以 leasehold（长期租赁使用权） 的形式提供，交易需特别仔细审查合同条款。

还需理解地区差异。利雅得拥有发达的商业基础设施，吉达侧重于住宅租赁和短期居住，而 NEOM 区域则提供创新形式，包括“智慧住房”和混合生活工作区。因此，在购房前，应明确在沙特阿拉伯哪里买房更好——将购房目的与地区特点对应起来更有意义。

为了帮助理解，以下是主要房产类型的简要对照表：

如果您是首次计划在沙特阿拉伯购房，切勿只看价格。产权结构、配套设施和土地地位才是关键。对外国人而言，沙特阿拉伯的住房在法律上可能是可获得的，但并非总是没有限制。这就是为什么交易支持和事前审计是购房前的必要步骤。

在沙特阿拉伯购买房地产：如何找到合适的房产

在选择阶段，很多人会犯错误——只依赖于项目的外观吸引力或每平方米的价格。然而市场并不均质，在沙特阿拉伯哪里寻找房地产，在很大程度上决定了未来交易的安全性。我建议从经住房部认证的注册中介开始。这降低了欺诈的可能性，并简化后续登记。

如果您不想通过中介，可以使用在线平台。然而要小心：在沙特阿拉伯直接从业主手中购买房地产是可能的，但需要法律审查，特别是当您不在该国时。在这种情况下，所有的检查责任都落在投资者身上。我们的实践表明，在本地平台上找到的房产中，有 4 成存在公告中未显示的隐藏负担。

对于对新开发项目住房感兴趣的人，应联系大型开发商。沙特阿拉伯的开发商必须在 Eskan 登记册中注册项目，并披露分期付款条件、交付期限和土地状态。在沙特阿拉伯从开发商处购买房地产时，可以期待透明的合同，但即便如此，并非所有风险都被排除。我们遇到过签署合同后，项目未能通过市政最终认证的情况。

在沙特阿拉伯购买一手房在价格和设计上具有优势。但需要注意：共有参与合同是按照沙里亚形式签订的，所有条款——包括不可抗力——均受伊斯兰法律管辖。因此，非居民需要熟悉当地标准的律师。

至于二手房——这里有更大的议价空间。沙特阿拉伯的二手市场主要以文件齐全的房产为主。但即便交易看似简单，也必须核实业主身份，是否存在继承纠纷、查封或债务义务。

在沙特阿拉伯买房前，重要的是申请地籍摘录。王国实行电子注册系统，但在某些情况下，记录可能并不更新。登记数据通过 Sakani 系统核实——这是一个只能通过在地区获得认证的中介访问的国家数据库。

如果您计划在沙特阿拉伯投资新建项目，不要只依赖宣传册。开发商必须提供建筑许可证、土地权证、工程网络接入许可和项目声明。缺少其中任何一份文件都是推迟签署协议的理由。

比较两类交易的市场特点：

需要理解的是：在沙特阿拉伯购房的风险往往隐藏在细节中——土地类别不符、缺乏向外国人出售的许可、未获批准的改建。所有这些细节只有在分析产权文件并咨询律师后才能发现。

在沙特阿拉伯购房的法律审查：签署合同前必须核查什么

即便客户找到感兴趣的房产，复杂性也并未结束——恰恰相反，这才刚刚开始。在沙特阿拉伯的房地产法律审查是签署任何协议前的必要步骤。在这里，仅仅阅读合同或实地查看房屋是不够的。必须评估整个文件包、土地的法律状态，以及卖方的实际权利。

首先需要注意的是所有权。要核查其存在、权利转移历史、是否存在限制或司法纠纷。尤其是在沙特阿拉伯房地产交易中，这一点尤为重要，因为不乏土地或房产曾归属于政府机构，并通过简化程序转让的案例。

在沙特阿拉伯购房前，必须确保房产未被查封、未抵押、也不是共同继承的对象。正是在此过程中，人们在沙特阿拉伯购买房产时常犯重大错误——买家在签署合同时，并不知晓土地登记簿上仍登记着其他所有者，或存在转让禁令。

还应对卖方本人进行额外审查。我们总是核查：

• 业主身份（通过国家身份证或 Iqama）；
• 其纳税记录；
• 是否存在包括水电在内的欠款；
• 所有共有人的实际同意（如属共有产权）；
• 土地的法律状态。

非居民在沙特阿拉伯购买房地产仅限于允许外国人拥有的区域。经常会出现这样的情况：公寓位于允许外籍人士的楼盘内，但大楼下的土地具有特殊状态。这使得登记不可能。因此，在沙特阿拉伯外国人购房只有在确认地块用途符合要求后才可能。

在签署合同前，必须获得 property clearance certificate（房产清算证明）——确认该房产无税务或技术债务。没有它，就无法在沙特阿拉伯将房地产登记在外国人名下，因为登记系统会自动阻止操作。此外，还应申请技术护照，以确定是否存在未获批准的变更或未在文件中反映的改建。

比较强制性核查要点：

实践表明，正是在这一阶段，交易要么变得安全，要么告吹。曾经有房产被宣传为“干净”，但法律分析后发现：它已被抵押，或已通过预售合同出售。因此，我始终强调：在沙特阿拉伯购房应关注的不仅仅是房产本身，还有相关的法律文件，否则产权转移不可能完成。

如何在沙特阿拉伯购买房地产：外国投资者分步指南

对于首次接触中东市场的人来说，清晰的结构非常重要。尽管有雄心勃勃的改革，沙特阿拉伯房地产购买过程仍然需要谨慎。法律手续的特殊性、尽职调查方法的差异以及特有的登记系统使得法律支持尤为重要。下面我将逐步说明如何以最小风险完成购买。

下表概览各阶段所需文件：

如果您关心如何在不长期居住的情况下在沙特阿拉伯办理购房手续——这是可行的，通过具备阿拉伯语公证翻译的授权委托即可。此方式适合远程投资或同时购置多个房产。

沙特阿拉伯房地产价格：投资者应有的预期

王国房地产价格持续上涨，这不仅源于国内需求，也得益于外国投资流入。沙特阿拉伯房价取决于多种因素：地理位置、土地性质、建筑类型、房产类别甚至法律限制。通常，面向外国人的住房位于专门划定的居住区，这些区域的价格高于“封闭”区域的同类面积。

如果您想了解在沙特阿拉伯购房的价格，标准公寓（90–120 平方米）在利雅得或吉达的价格区间为 45 万至 90 万沙特里亚尔（12–24 万美元）。在高端项目（如 King Abdullah Financial District 或 Waterfront Jeddah）中，价格可能超过 150 万沙特里亚尔（40 万美元）。尽管房价上涨，但业主无需缴纳房产税，这使得持有住房比该地区其他国家更具优势。

在沙特阿拉伯，一手房价格高于二手房。在沙特阿拉伯一手房市场提供新建筑、节能标准、工程设施和合法文件。但这并不意味着完全无风险——延期交付和额外的使用费并不罕见。不过，这类房产可分期付款，适合不愿一次性投入大额资金的投资者。

相反，沙特阿拉伯二手房可能便宜 10–15%，尤其在业主急售时。但必须进行技术鉴定和法律审查。老旧设施、未获批准的改造以及公共事业欠费是买家常遇到的问题。

大型开发商每年都会根据需求变化和宏观经济指标调整价格。在靠近国家大型项目（如 NEOM）的地区，价格涨幅超过整体市场。今年 NEOM 房地产平均涨幅为 21%，而全国平均为 13%。

各地区参考价格（美元/平方米）：

投资者需考虑的不仅是价格，还包括回报周期。在租赁基础设施完善的地区，年收益率可达 5–7%。未来，随着 Vision 2030 关键阶段的完成，预计回报率会更高，特别是在旅游和创新集群中。

若考虑在沙特阿拉伯房地产投资，应综合评估三大要素：当前价格、维护成本和流动性潜力。低价区域往往难以在 3–5 年后转售，而在政府支持和国际基金进入的基础设施区投资则能带来稳定收益和资本增值。

特别需要说明的是，在沙特阿拉伯签署购房协议无需缴纳产权转移税。唯一的费用是印花税（通常约 2.5% 的房价）、登记费和公证费（如非数字化交易）。这些条件使得王国市场相较于欧洲和亚洲更具优势。

困难与限制：在沙特阿拉伯购买房地产

计划在沙特阿拉伯购买房地产时，重要的是要做好准备，不仅要面对法律细节，还要面对可能意外改变交易进程的限制。主要障碍涉及地域、所有权形式和资金来源。与常见市场不同，这里实行特殊的准入制度，并非所有房产都对非居民开放。

首先，存在地区和房产类型的限制。并非每处房地产都对外国人开放购买。项目通常分为三类：封闭型（仅限公民）、有条件开放型（需要市政当局批准）和开放型（完全向外籍人士开放）。例如，外国人在沙特阿拉伯可以在政府发展项目批准的区域购买房地产，但在麦加或麦地那的历史街区，这类交易是被禁止的。

其次，需要在 Iqama 系统中注册——这是一种居住证，确认在该国的合法身份。虽然拥有房地产不要求长期居住，但许多银行和公证程序无法在没有有效 Iqama 或类似身份标识的情况下完成。这使得那些计划远程购买或无需亲赴沙特阿拉伯即可完成房产交易的人士在办理手续时面临更大困难。

资金来源审查也带来额外复杂性。这里的银行合规尤其严格。在获得沙特阿拉伯房地产所有权之前，买家必须证明投资资金的合法性。税务申报、银行证明或账户流水等文件需要翻译成阿拉伯语并合法化。如果资金来源证明不足，交易将被冻结，并且在没有法律帮助的情况下很难追回定金。

还需要注意办理程序的特殊性。在沙特阿拉伯，购房合同只能在公证人或 Najiz 系统认证的注册官参与下签订。未经认证专家参与的私人协议不具备法律效力。而在沙特阿拉伯房地产市场仅凭预售合同就购置房产，意味着将自己置于高风险之中。

主要障碍与可能后果对比如下：

除了法律层面，还存在政治和文化特点需要考虑。例如，如果买卖双方不是亲属，男女之间的交易有单独规定。而女性投资者参观房产时，若房产位于传统区域，可能需要陪同人员。

潜在买家经常遇到程序上的混乱。沙特阿拉伯不同城市的购房程序不一，部分规定可能在没有事先通知的情况下发生变化。因此，不建议依赖通用指引，而应与熟悉当地实务的顾问合作。

从法律上讲，可以远程办理沙特阿拉伯房地产购买，但需要公证委托书、加注认证、本地代表以及每个阶段所需的单独文件。这一要求旨在遵守当地法规并避免合同签署后的纠纷。

从法律角度看，如果某一文件填写错误，沙特阿拉伯的购房交易可能被认定无效。鉴于当地法律体系的复杂性，必须避免草率行事，严格按照程序操作——从初步审核到最终登记入册。

在沙特阿拉伯购买房地产的法律陪同：为什么需要法律合作伙伴

在另一法律体系下办理产权本身就是一种风险，更何况是在实施伊斯兰教法并不断更新登记程序的司法管辖区。因此，在沙特阿拉伯购买房地产时的法律支持并非额外服务，而是投资保护与交易控制的重要工具。

与大多数国家不同，在沙特阿拉伯，每个地区都可能设立独立的登记要求。没有专业律师，买家可能会错过关键环节或错误办理文件。例如，在未通过 Najiz 系统注册的公证人见证下签订的房地产交易，自动被视为无效。

法律支持不仅包括对房产的审查，还包括参与谈判。实践中，对于共有产权的房产，常见卖方未取得所有共有人同意就加速出售的情况。在这种情形下，律师必须要求书面确认，否则交易未来可能被撤销。特别是对于不亲自前往沙特阿拉伯购房的买家，这一点尤为重要。

需要明确的是，在沙特阿拉伯购买房地产时的协助不仅是咨询，还涵盖所有阶段的全程陪同。主要责任领域包括：

• 核查产权与土地登记；
• 合同法律审查；
• 资金来源验证；
• 房产登记入册；
• 与公证人及市政当局沟通；
• 审核土地性质与用途；
• 控制产权及相关文件的转移。

即使卖方提供了完整的文件包，也不能保证其有效。由于登记延迟，文件失效的情况时有发生。在这种情况下，在沙特阿拉伯若未经咨询便签订购房合同，可能导致法律僵局：合同形式上签署了，但产权实际上无法转移。

以下表格为自主购房与法律陪同购房的对比：

在沙特阿拉伯购房时，每份文件都会经历多重审核。没有当地法律经验，很容易出错——哪怕只是翻译问题。名字拼写错误、地籍编号不符、缺少印章，都可能导致登记被拒或产权转移被阻止。

尤其是在购买商业地产、酒店物业或建设用地时，法律陪同尤为重要。这类交易通常需要市政当局批准，并伴随额外审查。没有专业支持，外国人在沙特阿拉伯办理房地产交易可能拖延数月，并最终以拒绝告终。

结论

沙特阿拉伯房地产市场吸引力日益增加并非偶然。透明的监管、内需增长以及 Vision 2030 改革为全球投资者创造了新的机会。然而，成功案例不仅依赖于价格或地段，更取决于合理的进入策略。在该地区的法律环境下，这尤为关键。因此，在沙特阿拉伯购房的法律支持成为任何投资交易的必要组成部分。

这里的房地产交易在高度形式化的环境中进行。没有法律支持，买家很容易遭遇登记访问受限、卖方权利信息不全或无效文件等问题。如果计划投资沙特阿拉伯房地产，应先评估风险，而不是直接查看房源。重要的是要理解，不仅要看能买什么，还要清楚产权如何登记、买方拥有哪些权利与义务。

我们的实践证明，在沙特阿拉伯购买房地产时的法律支持能帮助避免大多数错误。这包括选择合适的房产、分析土地法律状态、正确签订合同以及后续产权登记。这样，买家无需耗费时间在官僚程序和市政谈判上——这些事务将由律师或授权代表处理。