Нерухомість в Іспанії

Нерухомість в Іспанії може бути використана як засіб збереження капіталу і як ефективний механізм для отримання прибутку. Купівля нерухомості в Іспанії може бути надійним способом диверсифікації інвестиційного портфеля. Зростання вартості нерухомості відбувається поступово, що дозволяє інвесторам мінімізувати короткострокові ризики й отримувати стабільний дохід у довгостроковій перспективі.

Довготривале володіння нерухомістю в Іспанії розглядається як ефективний інструмент отримання пасивного доходу за рахунок реалізації права на здавання об'єкта в оренду, що дозволяє власнику генерувати стабільний грошовий потік у вигляді орендної плати. З огляду на високий туристичний потенціал Королівства, зберігається стійкий попит на оренду житла в цій юрисдикції. Водночас придбання нерухомого майна в Іспанії, за умови дотримання визначених фінансових критеріїв, може бути передумовою для оформлення посвідки на проживання.

У статті пояснюється, як купити нерухомість в Іспанії – від вибору виду нерухомості й до погашення податкових зобов'язань. Крім цього, роз'яснено основні причини високого інтересу іноземців до інвестування в іспанську нерухомість, розглянуто ключові аспекти юридичного супроводу угод цього виду з позиції професійного юриста.

Інвестування в нерухомість в Іспанії – інвестиційна можливість чи фінансовий капкан?

Згідно з останніми дослідженнями, кожен третій іноземний інвестор у нерухомість обирає Іспанію. Але що ховається за цими цифрами? Чому саме ця країна стала таким магнітом для капіталу?

Протягом другого півріччя 2023 року Іспанія залучила інвестиції в сектор нерухомості в розмірі 2,06 мільярда євро, що дозволило їй стати однією з чотирьох провідних європейських держав і посісти восьме місце в глобальному рейтингу за цим показником. Результати проведеного аналізу ринкової кон'юнктури свідчать, що у 2024 році на ринку нерухомості Іспанії спостерігалася стійка тенденція до підвищення ринкової вартості об'єктів. Зокрема, вартість об'єктів нерухомості, що реалізуються забудовниками, збільшилася на 11%, водночас вартість об'єктів, які раніше перебували в цивільному обігу, зросла на 3.2%. Зазначені дані можуть суттєво вплинути формування договірної ціни під час укладання угод купівлі-продажу нерухомості Іспанії і, відповідно, розмір державного мита.

Однією з головних переваг, чому купівля іспанської нерухомості користується попитом серед іноземців, є ліберальне законодавство, яке гарантує іноземцям рівні права з резидентами при придбанні, володінні та розпорядженні нерухомим майном. Відповідно до норм законодавства Королівства, іноземні суб'єкти як фізичні, так і юридичні особи мають повну правоздатність до проведення будь-яких угод із нерухомим майном, розташованим на території цієї держави. Така правоздатність поширюється як на придбання та відчуження об'єктів нерухомості, зокрема житлові та нежитлові приміщення, так і на укладання договорів оренди з метою отримання доходу. Іноземні інвестори, таким чином, мають рівні права з резидентами Іспанії у сфері обороту нерухомого майна.

Підпис до ілюстрації: з яких країн були найактивніші покупці іспанської нерухомості у 2024 році.

Іспанія має розвинену транспортну та соціальну інфраструктуру, тут пропонується спрощена процедура отримання довгострокових віз, ця країна є членом Шенгенської зони, що забезпечує вільне переміщення країнами, які входять до зони. Королівство Іспанія протягом багатьох років зберігає за собою статус одного з найпривабливіших напрямків для туристів у європейському регіоні. Відповідно, одним із значних факторів, які зумовлюють стійкий інтерес до інвестування в іспанську нерухомість, є високий рівень туристичного попиту.

Вкладення капіталу в об'єкти туристичної нерухомості, що знаходяться на території Королівства Іспанія, може призвести до виникнення майнового інтересу, вираженого в отриманні доходу від здавання в оренду, у зв'язку зі стійким попитом на орендоване житло, а також динамічним розвитком сектора туристичних послуг, що забезпечує залучення широкого спектру орендарів зокрема осіб, зацікавлених у короткостроковому та довгостроковому проживанні.

Купити іспанську нерухомість досить вигідно й з погляду якості життя. За цим показником рейтинг Іспанії перевищує аналогічні показники Сполученого Королівства, Італії, Португалії. Це твердження підкріплюється відомостями, що містяться в різних авторитетних рейтингах. Зокрема, Іспанія зайняла такі позиції:

• 3-ю позицію з-поміж найкращих країн для експатів за версією CNN Travel. Цей рейтинг свідчить про високий рівень інтеграції іноземних громадян в іспанське суспільство.
• 1-шу позицію в рейтингу кількості пляжів, які мають нагороду «Блакитний прапор» у 2024 році. Наявність 628 пляжів, що відповідають високим стандартам чистоти, безпеки та екологічності, підтверджує лідерство Іспанії в цій категорії.
• 32-ю позицію зі 163 країн у Global Peace Index. Зазначений індекс відображає порівняно низький рівень злочинності, політичну стабільність та обмежену участь держави у військових конфліктах.

За наявності кваліфікованого юридичного представництва процедура придбання нерухомості в Іспанії відрізняється передбачуваністю та відсутністю прихованих перешкод. Орієнтовний термін, необхідний для проходження всіх етапів угоди, варіюється від одного до трьох місяців. Цінова політика на ринку житла в Іспанії – це важливий фактор інвестиційної привабливості. Зокрема, вартість апартаментів, розташованих на узбережжі Середземного моря, зазвичай нижча, ніж на аналогічні об'єкти, що знаходяться у власності в Італії або Франції.

Податковий режим, що передбачає варіативність ставок податку на нерухоме майно від 0.4% до 1.1% на рік, залежно від територіальної приналежності об'єкта оподаткування, створює сприятливі фіскальні умови для реалізації інвестиційних проєктів у сфері нерухомості в Іспанії. Значним чинником є ​​можливість диверсифікації географічного охоплення ринків, що пов’язано з доступністю великого спектра пропозицій – від компактних міських студій і до розкішних вілл, які розташовані в приморських регіонах.

В умовах сучасного ринку спостерігається тенденція до купівлі іспанської нерухомості преміального класу, розташованої в прибережних зонах, наприклад, у Коста-дель-Соль і Коста-Брава. Паралельно Водночас відзначається високий рівень попиту на міські апартаменти, які знаходяться в межах Барселони та Мадрида, з метою подальшого здавання в оренду. Ця стратегія дозволяє інвесторам розраховувати на отримання доходу, еквівалентного 4–6% річних від вкладених інвестицій.

Інвестиції в житлову та комерційну нерухомість в Іспанії привертають увагу не лише потенційних релокантів, а й суб'єктів, які прагнуть формування додаткових джерел доходу. Прогнозування подальшої динаміки вартості іспанської нерухомості зумовлено необхідністю врахування безлічі факторів, як-от загальноекономічна кон'юнктура, збільшення туристичного потоку, який, за попередніми оцінками, зросте до 90 мільйонів осіб до 2030 року, зміни в законодавстві, яке регулює відносини у сфері нерухомості, та вплив глобальних економічних тенденцій.

Крім того, отримання посвідки на проживання в Іспанії за програмою Golden Visa дозволяє іноземцям отримати ПНП в обмін на придбання нерухомості вартістю не менше 500 000 євро.

• Інвестор має бути старше 18 років і не бути громадянином країн Євросоюзу, Європейської економічної зони чи Швейцарії.
• Купована нерухомість може бути житловою або комерційною, новою або вторинною.
• Інвестор повинен надати документи, які підтверджують законність походження коштів, що використовуються для інвестицій.
• Заявник повинен мати медичну страховку, яка діє на території Іспанії.
• Інвестор має надати довідку про відсутність судимості.

• Отримання ПНП в Іспанії для інвестора та членів його сім'ї (чоловік/дружина, діти та батьки на утриманні).
• Можливість проживання та роботи на території Іспанії.
• Вільне переміщення Шенгенською зоною.
• Можливість отримання іспанського громадянства через 10 років проживання в Королівстві.

Тут же зазначимо, що аналіз даних про реєстрацію прав на нерухоме майно в Іспанії дозволив констатувати підвищений інтерес нерезидентів до придбання нерухомості за останні кілька років у шести регіонах країни. Ринок нерухомості демонструє найвищу активність у Валенсії, де зафіксовано найбільшу кількість угод (27 987). Автономні райони Андалусія (17 562 угоди) та Каталонія (14 488 угод) займають відповідно друге та третє місця за обсягом укладених угод. Значна активність спостерігалася в автономному регіоні Мурсія, на територіях, які входять до складу Балеарських і Канарських островів.

Підпис до ілюстрації: статистика купівлі нерухомості в Іспанії іноземцями за 2013-23 рр.

Регулювання угод з нерухомістю в Іспанії

Іспанія, суверенна держава, розташована на Піренейському півострові. Спостерігається високий рівень попиту на придбання об'єктів нерухомості в Іспанії з боку іноземних претендентів, які прагнуть придбання майна в європейському регіоні. На ціноутворення на нерухомість в Іспанії впливають безлічі факторів, зокрема, крім іншого:

• близькість до ключових об'єктів інфраструктури, як-от транспортні вузли (аеропорти, залізничні станції, морські порти), соціально значущі об’єкти (освітні установи, медичні установи, культурні об'єкти);
• площа об'єкта, його планування, кількість кімнат, наявність додаткових приміщень (балкони, тераси, гаражі), стан об'єкта (новобудова чи вторинне житло), якість використаних матеріалів та інженерії;
• співвідношення попиту та пропозиції на ринку нерухомості в конкретному регіоні Іспанії; наявність новобудов, які можуть бути конкурентними з наявними об'єктами;
• макроекономічні показники, як-от рівень інфляції, відсоткові ставки за іпотечними кредитами, валютний курс євро та рівень доходів населення.

Купівля нерухомості в Іспанії потребує чіткого розуміння юридичного процесу, який відрізняється від багатьох інших країн. Угоди з нерухомістю в Іспанії регулюються іспанським загальним правом, що міститься в Цивільному кодексі та додатковими законами, наприклад, іпотечним правом. Цивільний кодекс регламентує права власників майна та визначає норми щодо придбання, продажу та управління майновими активами. На додаток до Цивільного кодексу суттєве значення мають регіональні нормативні акти, які діють в автономних регіонах Іспанії, що зумовлено історичними, культурними та економічними особливостями регіонів. Нижче наведено види власності на нерухомість в Іспанії.

Повна власність (Pleno Dominio)

Це виключне право власності на об'єкт, що дозволяє його власнику використовувати, розпоряджатися та отримувати з нього зиск. Це право може бути індивідуальним або спільним, даючи власникам свободу розпоряджатися майном (продавати, здавати в оренду, змінювати) в межах, визначених законом. На відміну від usufruct, що дає лише право користування, або bare ownership, позбавленого прав на використання, повне володіння охоплює всі аспекти власності.

При інвестиціях у комерційну нерухомість в Іспанії необхідно звертати увагу не лише на традиційні види власності, а й інші, передбачені національним законодавством форми майнових прав.

• Орендні права: дають можливість тимчасового поділу власності на землю і об'єктів, що зводяться на ній, аналогічно довгостроковій оренді за загальним правом. Вони дають орендарю право на будівництво та володіння спорудами на ділянці третьої особи в обмін на платежі та на термін, що не перевищує 99 років. Після завершення оренди споруди переходять у власність землевласника. Ця практика особливо популярна в секторі відновлюваної енергетики, де компанії будують сонячні та вітрові електростанції, уникаючи необхідності купівлі землі та одночасно забезпечуючи можливість фінансування під зведені об'єкти.
• Адміністративні концесії: поширюються на державні землі, які не можуть перебувати в приватній власності, зокрема морські та річкові території, гавані, доки та паркові зони. Державні органи, які володіють цими землями, передають право на їх використання, освоєння та експлуатацію третім особам на визначений термін і за встановлену винагороду. При цьому концесіонер отримує додаткові права, як-от можливість передавання або обтяження концесії, але з низкою обмежень. Як правило, для таких дій потрібне попереднє схвалення державної влади, а новий власник зобов'язаний дотримуватись умов, встановлених початковою угодою.

Загалом, придбання іноземцями нерухомості в Іспанії не пов'язане з суттєвими обмеженнями юридичного характеру. За винятком окремих випадків, зумовлених особливими умовами природоохоронного законодавства, що регулює будівництво та землекористування в прибережних зонах та в сільській місцевості. У зв'язку з цим, перед укладенням угоди купівлі-продажу нерухомості в Іспанії доцільно провести комплексну юридичну експертизу об'єкта щодо наявності обтяжень, обмежень, інших юридично значущих чинників, здатних вплинути на правовий статус купованого майна.

Купівля нерухомості в Іспанії іноземцем: юридичні формальності

Придбання апартаментів в Іспанії дає іноземному громадянину право повного володіння цим об'єктом нерухомості, зокрема правом на його відчуження шляхом договору купівлі-продажу, договору дарування, можливість передавання права власності в спадок без будь-яких обмежень, зумовлених резидентством або громадянством набувача. Водночас реалізація зазначених прав можлива виключно за умови дотримання норм чинного законодавства Королівства, які регулюють процес придбання нерухомості в Іспанії іноземними громадянами.

Ключовою умовою, яка гарантує юридичну чистоту правочину та відповідність вимогам закону, є наявність в іноземного громадянина ідентифікаційного номера іноземця (NIE), який вдається компетентними органами Іспанії. Цей номер обов'язковий для будь-яких юридично значущих дій на території Іспанії, зокрема, але не обмежуючись:

• укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна;
• відкриття банківського рахунку у фінансовій організації, зареєстрованій в Іспанії;
• виконання податкових зобов'язань, передбачених законодавством для власників нерухомого майна.

Відсутність в іноземного громадянина NIE є підставою для призупинення або відмови в реєстрації угоди з нерухомістю в Іспанії, а також може спричинити негативні наслідки у вигляді адміністративної чи фінансової відповідальності.

В окремих регіонах Королівства Іспанія, як ми вже згадали, встановлено обмеження на придбання земельних ділянок у власність, що зумовлено особливим правовим статусом земель, які належать до категорії природних зон, що охороняються. Щодо таких земельних ділянок процедура отримання дозволу на придбання може бути обтяжена необхідністю отримання додаткових погоджень у порядку, визначеному чинним законодавством. Водночас придбання комерційної та житлової нерухомості на території Іспанії, за винятком вищезгаданих випадків, не має суттєвих обмежень для іноземних інвесторів.

Дотримання встановленої процедури реєстрації угоди з нерухомістю в Іспанії в Реєстрі власності (Registros de la Propiedad) є необхідною умовою для визнання права власності на придбане майно. Крім того, необхідно забезпечити відповідність правочину нормам містобудівного та екологічного контролю, встановленим чинним законодавством.

При розгляді питання про придбання нерухомості на території Іспанії одним із ключових аспектів є податкові наслідки цієї транзакції. Сторони договору повинні усвідомлювати, що набуття права власності на нерухоме майно в Іспанії не зумовлює автоматичного виникнення в набувача статусу податкового резидента, за винятком випадків, коли останній планує встановити своє постійне місце перебування в межах цієї юрисдикції.

У разі подальшого використання придбаного об'єкта в комерційних цілях шляхом здавання його в оренду на власника, незалежно від його податкового статусу, покладається юридично закріплений обов'язок щодо здійснення податкових платежів на користь держави на тих самих підставах, що й для резидентів. З метою уникнення можливих різночитань та отримання вичерпної інформації з цього питання доцільно звернутися за консультацією до компетентного юриста.

Особам, які мають намір придбати нерухомість в Іспанії від забудовника, важливо звернути увагу на такий аспект, як ступінь готовності об'єкта. Процес будівництва зазвичай проходить через кілька ключових етапів, кожен із яких має свої особливості. Розрізняють три основні етапи:

• Етап початку будівництва – це стартовий етап, коли починається підготовка будівельної ділянки, зокрема копання котловану або нульовий цикл. На цьому етапі покупець отримує можливість інвестувати в проєкт, але при цьому ризики можуть бути досить високими через невизначеність у термінах завершення будівництва.
• Етап 50% готовності — на цьому етапі будівля вже починає набувати своєї форми. Стіни та основні конструкції збудовані, часто можна побачити вже віконні отвори, а також інші елементи, які дають уявлення про майбутній вид об'єкта. Це популярний етап для інвесторів, оскільки вже можна чіткіше оцінити прогрес проєкту та його реальні терміни завершення.
• Етап завершення будівництва – коли будівля повністю готова та проходять останні перевірки та сертифікації. На цьому етапі покупець може ознайомитись із готовою нерухомістю. На цьому етапі найменші ризики, але ціна об'єкта зазвичай вища, ніж на попередніх.

Кожен із цих етапів має свої переваги та ризики, тому вибір відповідного залежить від індивідуальних пріоритетів, цілей інвестора та готовності до можливих затримок у процесі будівництва. Що стосується цінової політики, то купівля нерухомого майна в Іспанії, яка знаходиться на першому етапі, має невисоку ціну. Щойно проєкт сягає 50% завершеності, вартість зазвичай зростає на 10-15%. Коли будинок офіційно введено в експлуатацію, ціна встановлюється на ринковому рівні.

Оренда нерухомості в Іспанії залишається привабливим варіантом для інвесторів. У популярних серед туристів регіонах прибутковість довгострокової оренди становить 5–8% на рік. Короткострокова оренда може бути вигіднішою, проте її дохідність залежить від сезону. В Іспанії висока ліквідність нерухомості спостерігається у великих містах і прибережних курортних районах. Прогнози на найближчі п'ять років передбачають стійке зростання цін у межах 3–5% щорічно. Причини цього – дефіцит доступних ділянок для будівництва та постійний інтерес закордонних покупців.

Виникли питання?

Зв’яжіться з нашими спеціалістами

відправити заявку

Топ найкращих регіонів для інвестицій у нерухомість в Іспанії

Нерухомість для продажу в Іспанії продовжує набирати популярності серед іноземних покупців, і їх інтерес охоплює все більше регіонів. Найпопулярнішими залишаються приморські території Середземного моря та Атлантики, де ліквідність об'єктів висока. Коста-дель-Соль, Коста-Бланка та Балеарські острови лідирують серед поціновувачів комфортного відпочинку та вигод від орендних надходжень.

Підпис до ілюстрації: автономні області Іспанії.

Марбелья, розташована в престижному регіоні Коста-дель-Соль, є одним із найбільш затребуваних географічних ринків для транскордонних інвестицій у нерухомість у Королівстві Іспанія. Цей регіон традиційно характеризується підвищеним попитом з боку іноземних інвесторів, орієнтованих на придбання елітних об'єктів нерухомості, що відповідають високим стандартам житла, та насолоді сприятливими кліматичними умовами.

Барселона, Валенсія і Мадрид залишаються ключовими напрямками для інвестицій в іспанську комерційну нерухомість на одному рівні з житловими об'єктами. Ці міста відомі своїм діловим і культурним потенціалом. Елітні об'єкти зосереджені в престижних кварталах. Хоча північні та центральні райони Іспанії рідше потрапляють у поле зору інвесторів, транспортна доступність, що зростає, і відносно невисокі ціни формують сприятливі передумови для капіталовкладень.

Барселона, будучи мегаполісом, що динамічно розвивається, має сучасну інфраструктуру. Безліч об'єктів культурного та історичного характеру приваблює туристів, що забезпечує постійний попит на оренду житла, відповідно інвестиції в нерухомість у Барселоні викликають підвищений інтерес. Валенсія розташована на мальовничому середземноморському узбережжі. Інвестиції в нерухомість у Валенсії викликають інтерес у іноземців, оскільки порівняно з іншими великими містами Європи Валенсія пропонує відносно доступні ціни на нерухомість.

Валенсія – популярний туристичний напрямок, що забезпечує стабільний потік туристів і створює попит на оренду апартаментів і будинків для відпочинку, має розвинену транспортну систему, зокрема міжнародний аеропорт, що забезпечує зручне сполучення з іншими містами та країнами. Купівля нерухомості у Валенсії може принести прибуток як від здавання в оренду, так і від подальшого перепродажу.

По-друге, Мадрид має високорозвинену інфраструктуру, зокрема транспортні мережі, міжнародні аеропорти та розвинену систему освіти та охорони здоров'я, що робить його привабливим не тільки для інвесторів, а й для людей, які хочуть жити та працювати в комфортних умовах. Ринок нерухомості в Мадриді стабільний і показує впевнене зростання. Таким чином, купівля нерухомості в Мадриді — це не тільки спосіб зберегти і примножити капітал, а й можливість стати частиною культурно багатого міста, що динамічно розвивається, з високою якістю життя.

Що стосується інших регіонів країни, то, наприклад, узбережжя Коста-Брава відоме своїми приголомшливими пейзажами, блакитними бухтами та відокремленими пляжами. Цей мальовничий куточок Середземномор'я має стабільний попит серед любителів елітного відпочинку, а також стає перспективною локацією для інвестицій в іспанську нерухомість, особливо в сегменті преміальних вілл та апартаментів.

Севілья, своєю чергою, є культурною перлиною Андалусії, що поєднує історичну спадщину, величну архітектуру, неповторну атмосферу південної Іспанії. Завдяки постійному припливу гостей і високому попиту на короткострокову та довгострокову оренду, ринок нерухомості Севільї стабільно зростає, відкриваючи інвестиційні можливості для охочих отримувати дохід від здавання житла в оренду чи вигідного перепродажу об'єктів.

Пальма де Майорка, столиця Балеарських островів, відкриває можливості для придбання елітної нерухомості. Це мальовниче місто відоме своїми вишуканими віллами з панорамними видами на блакитне узбережжя, найпрестижнішими житловими комплексами, налагодженою інфраструктурою. Багаті інвестори віддають перевагу цьому регіону через його ексклюзивні об'єкти нерухомості та завдяки першокласним яхт-клубам, полям для гольфу, гастрономічним ресторанам, багатій культурній спадщині.

Аліканте, розташований на сонячному узбережжі Коста-Бланка, – один із привабливих напрямків для придбання об'єктів нерухомості в Іспанії завдяки поєднанню доступних цін та високого орендного попиту. Це місто, де на вибір доступно досить багато об'єктів — від сучасних апартаментів у центрі до затишних будинків біля моря, що робить його чудовим місцем як для сезонного відпочинку, так і для довгострокових вкладень.

Підпис до ілюстрації: середня вартість угод з об'єктами житлового фонду Іспанії.

Як іноземцю купити нерухомість в Іспанії?

Придбання нерухомості в Іспанії – це багатокроковий процес, пов'язаний із необхідністю послідовного виконання низки правових формальностей. Початковим етапом є пошук відповідного визначеним цілям об'єкта нерухомості та його ідентифікація, що передбачає всебічну оцінку його технічного стану, споживчих характеристик, розташування, порівняння заявленої ціни з поточними ринковими котируваннями на аналогічні об'єкти.

Наступним важливим етапом виступає юридична експертиза об'єкта нерухомості в Іспанії, спрямована на встановлення правомірності його походження, відсутності обтяжень, обмежень прав третіх осіб, відповідності містобудівним та іншим нормативним вимогам. У разі виявлення юридичних дефектів чи невідповідностей, подальше просування за процедурою придбання стає неможливим. За умови успішного проходження юридичної перевірки потенційний набувач отримує право на укладення договору купівлі-продажу нерухомості в Іспанії.

Укладена угода, будучи двосторонньою угодою, спрямованою на перехід права власності, підлягає державній реєстрації, забезпечуючи публічність правочину. Внесення відомостей про реєстрацію до Єдиного державного реєстру прав на нерухомість спричиняє перехід права власності на об'єкт нерухомості в Іспанії до набувача. Нижче розкажемо про кожен етап процесу придбання нерухомості в Іспанії.

Планування інвестицій в іспанську нерухомість

Сюди входить визначення мети придбання, розташування об'єкта, його поточний стан, фінансові можливості покупця. Визначення цілей допоможе вибрати нерухомість, яка відповідає вашим довгостроковим намірам. Розташування безпосередньо впливає на ліквідність об'єкта та його привабливість для орендарів. Увага до стану нерухомості дозволить уникнути прихованих витрат на ремонт і відновлення. Оцінка фінансових можливостей забезпечить вибір об'єкта, що відповідає вашому бюджету та пріоритетам.

Due diligence об'єкта нерухомості в Іспанії

Щоб переконатися в його законності та відповідності місцевим законодавчим нормам. У процесі перевірки необхідно вивчити ключові документи, зокрема оригінали сертифіката на землю та дозвіл на будівництво, підтвердити виконання всіх зобов'язань щодо податків на землю та будівництва. Підтвердження правильності сплати податків потрібно, щоб унеможливити ризик виникнення боргових зобов'язань, пов'язаних з об'єктом нерухомості.

Укладання попереднього договору купівлі-продажу нерухомості в Іспанії

Це перший крок на шляху до укладення угоди, який дозволяє сторонам закріпити свої зобов'язання до підписання основного договору. Цей документ, як правило, містить умови, які гарантують авансові платежі від покупця, чіткі терміни для виконання зобов'язань продавцем. Попередній договір – це юридична основа для продовження угоди, захищаючи інтереси обох сторін і мінімізуючи ризики на всіх етапах. Під час купівлі нерухомості в Іспанії покупець вносить заставу в розмірі 5–10% від загальної суми угоди, яка передається продавцеві та є підтвердженням серйозності намірів сторін.

Підписання основного договору

Цей документ є остаточною угодою між покупцем і продавцем, в якій детально зазначені повні ідентифікаційні дані сторін, об'єкт нерухомості, зокрема його точне розташування, розміри, кадастровий номер, опис характеристик, а також правовий статус нерухомості, сума угоди, як буде проведено оплату.

У договорі викладені права та обов'язки обох сторін. Продавець зобов'язується передати нерухомість у встановлений термін і забезпечити правомірність її продажу. Покупець зобов'язується здійснити оплату в повному обсязі, сплатити всі податки, мита та збори, пов'язані з оформленням правочину та передаванням права власності. Передавання права власності на нерухомість в Іспанії здійснюватиметься на момент завершення всіх платежів і виконання всіх умов договору. У разі невиконання або неналежного виконання умов договору кожна зі сторін відповідає відповідно до законодавчих норм, що регулюють угоди з нерухомістю.

Реєстрація права власності на нерухомість в Іспанії

Після того як всі необхідні документи будуть належним чином підписані, компетентний державний орган протягом кількох робочих днів видасть Сертифікат про передавання прав, а також надасть усі супутні матеріали та документацію, які підтверджують завершення процедури.

Перевірка об'єкта нерухомості перед купівлею в Іспанії

Коли йдеться про комплексну перевірку прав власності на нерухомість в Іспанії, це необхідно сприймати як ключову складову угоди. Цей процес потребує вивчення низки чинників, серед яких юридичний стан об'єкта, відсутність правових спорів та інших ризиків, які можуть вплинути на безпеку вкладень. Мета комплексної перевірки – це не лише підтвердження правомірності операцій з нерухомістю, а й забезпечення захисту інвестора від потенційних юридичних і фінансових проблем, що можуть виникнути в майбутньому.

При перевірці нерухомості акцентується увага на її юридичній чистоті, що включає аналіз правовстановлювальних документів, перевірку всіх раніше проведених угод, виявлення можливих обтяжень, як-от арешти, застави та інші юридичні обмеження. Також проводиться аналіз історії володіння об'єктом, щоб підтвердити законність усіх переходів права власності та відсутність спорів із попередніми власниками чи третіми особами.

У процесі операції з нерухомістю в Іспанії ключовим моментом є перевірка технічних параметрів об'єкта та відповідність його стандартам, що дозволить уникнути можливих проблем у майбутньому. Перш ніж купити нерухомість в Іспанії на етапі будівництва, важливо приділити увагу фінансовій стабільності забудовника. Це може містити перевірку кредитних рейтингів та історії успішних завершених проєктів. Важливо ознайомитися з обмеженнями щодо поверховості, реконструкції та інших важливих факторів.

Під час due diligence можна також запросити оцінку нерухомості, щоб визначити наскільки реальна ціна та прогнози щодо її зміни в найближчому майбутньому. Додатково проводиться аналіз містобудівних документів і дозволів, щоб переконатися у відсутності планів зміни статусу або зносу об'єкта. Важливо, щоб у процесі брали участь спеціалісти. Ми готові запропонувати експертний супровід угод із нерухомістю в Іспанії на кожному етапі процесу.

Ціни на нерухомість в Іспанії

Формування вартості нерухомості в Іспанії пов'язане з кількома важливими аспектами, з-поміж яких ключовий – етап будівництва. Зокрема, на ранніх етапах будівництва, як-от нульовий цикл, ціни на житло можуть бути на 15–20% нижчими порівняно з уже готовими об'єктами. Це пов'язано з тим, що девелопери пропонують покупцям нижчі ціни, щоб швидше залучити кошти на завершення проєкту.

Порівняння вартості житла на первинному та вторинному ринках — ще один важливий ціновий аспект. Новобудови, особливо у великих містах і прибережних районах, коштують дорожче, але залучають покупців завдяки сучасним плануванням і новим системам комунікацій. Вторинний ринок пропонує нижчі ціни на аналогічні об'єкти, проте потрібно враховувати такі фактори, як вік будівель, стан інженерних мереж і можливі витрати на ремонт. На початок 2025 року вартість квартири площею 70 м² у регіоні Коста-Бланка починається від 120 000 євро, а в Барселоні аналогічне житло коштує від 180 000 євро.

Третій фактор, який впливає на ціну при оформленні угод з нерухомістю в Іспанії, – це тип нерухомості та її стан. Вілли на іспанському узбережжі з видом на море оцінюються значно вище, ніж міські апартаменти. Ціна таких об'єктів може коливатися в межах 500 000 або 600 000 євро та вище, якщо це сучасний проєкт із просторою територією, басейном, садом та іншими зручностями.

Інфраструктура та соціальні зручності на околицях — важливі фактори, які впливають на вартість нерухомості. Наявність шкіл, лікарень, торговельних центрів, зручного транспорту може збільшити ціну. В елітних районах Мадрида або Барселони, при купівлі вторинної нерухомості, важливо врахувати можливість модернізації інтер'єру та підвищення рівня комфорту.

Ціна на придбання комерційної нерухомості в Іспанії залежить від її місця розташування і туристичної привабливості району. Наприклад, площі для торгівлі у великих містах, зокрема в Барселоні та Мадриді, або офісні будівлі в ділових районах, мають значно вищу вартість, ніж у невеликих містах. Цей вид нерухомості – це інвестиційний інструмент із перспективою отримання доходу через оренду. Важливо пам'ятати, що експлуатаційні витрати та податки на комерційні об'єкти можуть бути вищими, ніж на житлові, але потенційний прибуток від такого активу виправдовує витрати. Загалом, ціни на ринку нерухомості Іспанії з 2016 року до середини 2024 року виросли на 40%.

Згідно з недавнім прогнозом Bankinter, очікується, що ціни на житло зростуть приблизно на 5% по всій країні, при цьому регіональні відмінності будуть на користь великих міст і популярних прибережних зон. Fotocasa, провідний іспанський портал нерухомості, прогнозує, що ціни на житло зростуть на 5-8% у 2025 році, тоді як фахівці галузі Idealista погоджуються з цим, стверджуючи, що ціни на нерухомість зростуть на 5-7%. Caixabank дотримується консервативного підходу, прогнозуючи номінальне зростання цін приблизно на 4%, вказуючи на загальнонаціональну доступність житла як на обмежуювальний фактор майбутнього зростання цін у 2025 році.

Додаткові фінансові зобов'язання під час придбання нерухомості

Податок на купівлю нерухомості в Іспанії диференціюється залежно від об'єкта, що купується:

• Новобудови – покупці нових житлових комплексів мають справу з 10% ставкою ПДВ, що сплачується від вартості нерухомого майна, а також зобов'язані сплатити 1.5% гербового збору.
• Вторинне житло – ставки встановлені від 6% до 10%, впливає регіон і вартість нерухомості.
• Комерційні об'єкти — податок на купівлю комерційних об'єктів може значно перевищувати ставки для житлових приміщень. У деяких випадках його розмір досягає 25% від суми угоди, що робить купівлю комерційної нерухомості в Іспанії досить затратною.

Крім основної вартості нерухомості, треба враховувати витрати на нотаріальні послуги, які становлять від 1% до 2% від загальної суми угоди. Придбання нерухомості в Іспанії в іпотеку пов'язане з необхідністю здійснення низки додаткових фінансових операцій. Так, крім основної суми кредиту, позичальник зобов'язаний сплатити за рахунок власних коштів винагороду за проведення незалежної оцінки об'єкта нерухомості (в середньому 500 євро), комісійні збори кредитній установі (від 0.5% до 1% від суми кредиту) та укласти договір майнового страхування, вартість якого може досягати 1000 євро.

Крім того, власник нерухомості підлягає щорічному оподаткуванню майновим податком, ставка якого встановлюється муніципальною владою в межах від 0.4% до 1.1% від кадастрової вартості. Витрати на комунальні послуги мають змінний характер, варіюються від площі житлового приміщення, зазвичай від 100 до 200 євро на місяць.

Які чинники впливають на процвітання іспанського ринку нерухомості?

На розвиток ринку нерухомості Іспанії у 2025 році впливають численні та взаємопов'язані фактори, як внутрішні, так і зовнішні.

Також зазначимо, що було регламентовано, що до 2030 року всі об'єкти нерухомості в Іспанії мають відповідати оновленим стандартам енергоефективності з мінімальними рейтингами енергоефективності, які вимагаються законом. Інвестиції в енергоефективну нерухомість в Іспанії не лише гарантують відповідність, а й підвищують вартість нерухомості та попит на оренду.

Висновок

Іноземні інвестори продовжують виявляти інтерес до інвестування в іспанський ринок нерухомості, що підтверджується значним обсягом угод за їх участю. Двома роками раніше частка іноземних покупців становила понад 15% від усіх угод із нерухомістю, що вказує на стійкий попит у закордонних клієнтів. Аналітики ринку нерухомості роблять висновок про перспективність збереження зростання цін на житлову та нежитлову нерухомість протягом 2025 року. Ця динаміка зумовлена ​​комплексом чинників, до яких входить стійке економічне зростання, поліпшення життя населення. Прогнозується, що сприятлива ринкова ситуація стимулюватиме надходження транскордонних інвестицій у сегмент нерухомості.

Зокрема, житло, як і раніше, буде кращим сегментом для інвестицій у нерухомість в Іспанії та Європі, залучаючи від 30% до 35% від загального обсягу інвестицій у 2025 році. У готельному секторі очікується, що вкладення від іноземців становитимуть від 20% до 25% від загального обсягу інвестицій зі зростанням кількості мандрівників на 3.4%. Розкішні активи, конверсія та проєкти змішаного використання, а також сегменти економ-класу, як очікується, будуть найдинамічнішими. Роздрібна торгівля становитиме до 20% від загального обсягу інвестицій цього року. Прогнозується зростання продажів на 3%, що підтримується відновленням приватного споживання та туризму. Попит на оренду продовжить підштовхувати орендні ставки преміум-класу вгору, при цьому середнє зростання в основних комерційних центрах становитиме 3%.

Отримання кваліфікованої допомоги під час укладання угоди з купівлі нерухомості в Іспанії забезпечує правильність і своєчасність виконання всіх процедур. Професійні юристи чи консалтингові компанії не лише перевіряють документацію, а й консультують щодо умов для підписання договору купівлі-продажу. Вони проінформують, як можна оптимізувати податкові виплати.

Юридичний супровід угод з нерухомістю в Іспанії включає проведення переговорів із продавцем чи забудовником, взаємодію з банками з іпотечних питань, представництво інтересів клієнта в державних органах. Плануючи інвестувати в нерухомість в Іспанії, важливо залучати компетентних фахівців із досвідом роботи та знаннями іспанського законодавства, щоб убезпечити себе від правових наслідків і захиститися від значних збитків у майбутньому.