西班牙的房地产

西班牙房地产既可以作为资本保值的工具，也可以作为获取收益的有效机制。购买西班牙房地产可以成为多元化投资组合的可靠方式。房地产价格的上涨是逐步实现的，这使投资者能够将短期风险降至最低，并在长期内获得稳定的收益。

在西班牙长期持有房地产被视为通过出租权实现被动收入的有效工具，这使得业主能够以租金的形式产生稳定的现金流。鉴于该王国巨大的旅游潜力，该司法管辖区对住房租赁的需求保持稳定。同时，在符合规定的财务标准的前提下，购买西班牙的房地产也可能成为获得居留许可的前提条件。

本文解释了如何在西班牙购买房地产，从选择房地产类型到履行纳税义务。同时阐明了外国人对投资西班牙房地产兴趣高涨的主要原因，并从专业律师的角度审视了此类交易的法律支持关键方面。

在西班牙投资房地产——投资机会还是金融陷阱？

根据最新研究，每三位外国房地产投资者中就有一人选择西班牙。但这些数字背后隐藏着什么？为什么这个国家会成为资本的“磁石”？

2023 年下半年，西班牙吸引了 20.6 亿欧元的房地产投资，使其跻身于欧洲四大领先国家之列，并在全球排名中位居第八。市场形势分析结果表明，2024 年西班牙房地产市场的房产价值呈现持续上涨的趋势。特别是由开发商出售的房地产价格上涨了 11%，而此前处于民事流通中的房地产价格上涨了 3.2%。这些数据可能会对西班牙房地产买卖交易的合同价格形成产生重大影响，并相应影响国家手续费的金额。

外国人对西班牙房地产需求旺盛的主要优势之一在于其自由的法律制度，它保证外国人在购买、持有和处分房地产方面享有与居民同等的权利。根据该王国的法律规范，外国主体，无论是自然人还是法人，都完全有权进行与该国境内房地产相关的任何交易。这种法律能力既包括购置和转让房地产（包括住宅和非住宅物业），也包括为获取收益而签订租赁合同。因此，外国投资者在不动产流通领域享有与西班牙居民相同的权利。

西班牙拥有完善的交通和社会基础设施，这里提供简化的长期签证办理程序，该国是申根区成员国，这确保了在区内国家之间的自由流动。多年来，西班牙王国一直保持着欧洲地区最具吸引力的旅游目的地之一的地位。因此，促使投资西班牙房地产兴趣持续高涨的重要因素之一就是旺盛的旅游需求。

在西班牙王国境内投资旅游类房地产项目，可能会因住房租赁的持续需求和旅游服务业的蓬勃发展而产生财产性收益，即通过出租获得收入。这种情况确保了能够吸引广泛的承租群体，包括有意短期或长期居住的人士。

从生活质量角度来看，购买西班牙房地产相当划算。在这一指标上，西班牙的排名高于联合王国、意大利和葡萄牙。这一结论得到了多个权威排行榜数据的支持。具体而言，西班牙在以下方面取得了排名：

• CNN Travel 评选的最佳移居国家中排名第 3。这一排名表明外国公民高度融入西班牙社会。
• 2024 年“蓝旗”海滩数量排名第 1。628 处符合高标准清洁、安全和环保要求的海滩，证明了西班牙在该领域的领先地位。
• 在《全球和平指数》163 个国家中排名第 32。该指数反映了较低的犯罪率、政治稳定性和有限的军事冲突参与度。

在专业法律代表的协助下，西班牙房地产购买程序具有可预测性且不存在隐性障碍。完成交易各个阶段所需的时间大约为 1 至 3 个月。西班牙房地产市场的定价政策是投资吸引力的重要因素。例如，地中海沿岸公寓的价格通常低于意大利或法国的同类物业。

房地产税制规定的税率因房产所在地不同而在 0.4% 至 1.1% 之间浮动，这为西班牙房地产投资项目创造了良好的财政条件。一个重要因素是市场覆盖范围的多样化，得益于丰富的房产选择，从紧凑的城市单身公寓到位于沿海地区的豪华别墅应有尽有。

在当今市场环境下，出现了购买西班牙高端海滨房地产的趋势，例如太阳海岸和布拉瓦海岸。同时，对位于巴塞罗那和马德里的城市公寓的高需求也十分明显，主要是为了出租。该策略使投资者有望获得相当于投资额 4–6% 的年收益。

在西班牙投资住宅和商业房地产不仅吸引潜在移民人士的关注，也吸引希望形成额外收入来源的群体。预测西班牙房地产未来价格走势，需要考虑多种因素，例如宏观经济形势、旅游流量的增加（根据初步估计，到 2030 年可能增加至 9000 万人次）、调整房地产领域的法律法规，以及全球经济趋势的影响。

此外，通过“黄金签证”计划获得西班牙居留许可，使外国人能够通过购买价值不少于 50 万欧元的房地产来获得居留权。

• 投资者须年满 18 岁，且不是欧盟、欧洲经济区或瑞士的公民。
• 所购房地产可以是住宅或商业类物业，可以是新房或二手房。
• 投资者须提供证明所用投资资金合法来源的文件。
• 申请人须持有在西班牙有效的医疗保险。
• 投资者须提供无犯罪记录证明。

• 投资者及其家属（配偶、子女和被抚养的父母）可获得西班牙居留许可。
• 可在西班牙境内生活和工作。
• 可自由出入申根区国家。
• 在西班牙居住满 10 年后可申请西班牙国籍。

同时需要指出的是，西班牙房地产产权登记数据显示，过去几年非居民在该国六个地区购房的兴趣明显增加。房地产市场在瓦伦西亚最为活跃，该地区成交数量最多（27 987 笔）。安达卢西亚自治区（17 562 笔）和加泰罗尼亚自治区（14 488 笔）分别位列第二和第三。显著活跃度还出现在穆尔西亚自治区，以及巴利阿里群岛和加那利群岛地区。

西班牙房地产交易监管

西班牙是一个位于伊比利亚半岛的主权国家。来自全球的外国买家对在西班牙购买房地产的需求水平较高，他们希望在欧洲地区拥有资产。西班牙房地产的定价受多种因素影响，包括但不限于：

• 临近关键基础设施，如交通枢纽（机场、火车站、海港）、社会性重要设施（教育机构、医疗机构、文化场所）；
• 房产面积、布局、房间数量、附加空间（阳台、露台、车库）的有无，房产状况（新建或二手）、所用材料与工程质量；
• 西班牙特定地区房地产市场的供需关系、新建项目对现有房源的竞争情况；
• 宏观经济指标，如通货膨胀率、抵押贷款利率、欧元汇率以及居民收入水平。

在西班牙购买房地产需要清晰理解其法律程序，这与许多其他国家有所不同。西班牙房地产交易受《民法典》及补充法律（如《抵押法》）的调整。《民法典》规定了财产所有者的权利，并设立了关于资产购买、出售和管理的规范。除此之外，西班牙各自治区的地区性法规也具有重要作用，这与地区的历史、文化和经济特性相关。以下是西班牙房地产所有权类型。

完全所有权（Pleno Dominio）

这是对房产的完全所有权，赋予业主使用、处分和收益的权利。该权利可以是个人的，也可以是共有的，业主在法律规定范围内可自由处分财产（出售、出租、改造）。与仅享有使用权的用益权（usufruct）或不含使用权的裸产权（bare ownership）不同，完全所有权涵盖所有权利。

在投资西班牙商业地产时，需要考虑的不仅是传统的产权形式，还包括其他法律规定的财产权利。

• 租赁权：允许土地和其上的建筑物在一定期限内的分割使用，类似长期租赁。承租人可在土地上建造并拥有建筑物，租期最长不超过 99 年，期满后建筑物归土地所有者所有。这在可再生能源行业尤为常见，企业通过租赁土地建设太阳能和风电设施，从而避免购地，并可通过建筑物融资。
• 行政特许权：适用于不能成为私人财产的国家土地，包括海域、河道、港口、码头和公园用地。政府将其使用和开发权授予第三方，在规定期限内并需支付费用。特许人可能获得转让或抵押特许权的附加权利，但受限于政府批准，并须遵守原协议条件。

总体而言，外国人在西班牙购房并无重大法律限制，除部分涉及环保法规的情况，如沿海或农村地区的建设与土地使用。在西班牙签署购房合同前，建议对房产进行全面的法律尽职调查，以确认是否存在负担、限制或其他影响产权的因素。

外国人在西班牙购房：法律手续

在西班牙购买公寓赋予外国公民对该不动产的完全所有权，包括通过买卖合同、赠与合同处分该不动产的权利，以及无论购买者的居留或国籍身份如何，均可通过继承方式转移产权的可能性。然而，行使上述权利的前提是严格遵守西班牙王国现行法律中针对外国人购买房地产所规定的程序。

确保交易合法并符合法律要求的关键条件，是外国公民必须拥有由西班牙主管机关签发的外国人身份证号（NIE）。该号码是外国人在西班牙境内进行任何具有法律意义的行为的必备条件，包括但不限于：

• 签订房地产买卖合同；
• 在西班牙注册的金融机构开设银行账户；
• 履行房地产所有人依法承担的纳税义务。

若外国公民未取得 NIE，则可能导致房地产交易的注册被中止或拒绝，同时还可能带来行政或财务责任等负面后果。

在西班牙王国的部分地区，如前所述，针对土地所有权的取得存在限制，这是由于这些土地属于受保护的自然区域。对于此类土地，取得购置许可的程序可能需要额外的批准，具体由现行法律规定。然而，除上述情况外，外国投资者在西班牙购买商业和住宅房地产并无实质性限制。

同时，在西班牙办理房地产交易时，遵守在不动产登记处（Registros de la Propiedad）完成登记的程序，是确认产权的必要条件。此外，交易还必须符合现行法律规定的城市规划和环境监管标准。

在考虑购置西班牙房地产时，交易的税务后果是一个关键方面。合同双方应当明确，在西班牙取得不动产所有权并不会自动使购房者成为税务居民，除非其计划在该司法管辖区长期居住。

若所购房产随后被用于商业用途，例如出租，则无论所有人是否为税务居民，都必须依法履行纳税义务，与居民承担同等责任。为避免歧义并获取详尽信息，建议向专业律师咨询。

计划从开发商处购买西班牙房地产的买家，需要注意房产建设阶段这一关键因素。施工通常分为几个主要阶段，每个阶段都有其特点：

• 开工阶段：此为初始阶段，包括土地准备、基坑开挖等。买家此时即可投资，但由于工期不确定，风险较高。
• 50% 完工阶段：建筑已具雏形，墙体和主要结构完成，通常已能看到窗洞及其他细节。投资人在此阶段可更清楚地评估进度和交付时间，因此颇受欢迎。
• 竣工阶段：建筑完全建成并通过最终检查与认证。买家可直接查看成品，风险最低，但价格通常高于前一阶段。

各阶段均有优劣，选择取决于投资者的个人偏好、投资目标及对潜在施工延期的承受能力。就价格政策而言，在西班牙购买处于第一阶段的房地产价格较低；当项目达到 50% 完工时，价格通常上涨 10–15%；在建筑正式交付后，价格则会达到市场水平。

西班牙房地产租赁仍是投资者的理想选择。在旅游热门地区，长期租赁的年收益率为 5–8%；短租收益可能更高，但受季节影响。西班牙的大城市及沿海度假区房地产流动性强。未来五年的预测显示，房价将保持每年 3–5% 的稳定增长，原因在于可开发土地稀缺及外国买家的持续关注。

西班牙房地产投资的最佳地区

西班牙待售房产持续受到外国买家的青睐，其兴趣范围也不断扩大。最受欢迎的仍是地中海和大西洋沿岸地区，这些地区的房地产流动性较高。太阳海岸（Costa del Sol）、布兰卡海岸（Costa Blanca）和巴利阿里群岛（Islas Baleares）位列前茅，深受既追求舒适生活又看重租赁收益的投资者欢迎。

马贝拉位于享有盛誉的太阳海岸地区，是在西班牙王国进行跨境房地产投资最受欢迎的地理市场之一。该地区传统上以外国投资者的高度需求为特征，他们倾向于购买符合高住房标准的高端房地产，并享受优越的气候条件。

巴塞罗那、瓦伦西亚和马德里在西班牙的商业地产和住宅地产投资中同样保持着关键地位。这些城市因其商业和文化潜力而闻名。高端房地产集中在高档社区。尽管西班牙北部和中部地区较少进入投资者视野，但日益增长的交通便利性和相对较低的价格为投资创造了有利前提。

巴塞罗那作为一个快速发展的国际化都市，拥有现代化的基础设施。大量的文化和历史遗产吸引着游客，从而保证了对住房租赁的持续需求，因此对巴塞罗那房地产的投资备受关注。瓦伦西亚位于风景如画的地中海沿岸。在瓦伦西亚投资房地产引起了外国人的兴趣，因为与欧洲其他大城市相比，瓦伦西亚的房地产价格相对实惠。

瓦伦西亚是热门旅游目的地，保证了稳定的游客流量，并创造了对公寓和度假屋租赁的需求。该市拥有发达的交通系统，包括国际机场，确保了与其他城市和国家的便捷联系。在瓦伦西亚购置房地产既可通过出租获取收入，也可通过后续转售获利。

其次，马德里拥有高度发达的基础设施，包括交通网络、国际机场以及完善的教育和医疗体系，使其不仅对投资者具有吸引力，也对希望在舒适环境中生活和工作的人们具有吸引力。马德里的房地产市场稳定且保持稳步增长。因此，在马德里购置房地产不仅是保值增值的方式，也是融入一个快速发展、文化底蕴深厚且生活质量高的城市的机会。

至于西班牙其他地区，例如布拉瓦海岸以其壮丽的风景、碧蓝的海湾和幽静的沙滩而闻名。这个地中海风景如画的角落在高端度假爱好者中需求稳定，同时也成为投资西班牙房地产的前景区域，尤其是在高端别墅和公寓市场。

塞维利亚则是安达卢西亚的文化瑰宝，融合了历史遗产、宏伟建筑和独特的南西班牙氛围。由于游客的持续涌入以及对短期和长期租赁的高需求，塞维利亚的房地产市场保持稳定增长，为希望通过租赁或转售房地产获利的投资者提供了机会。

马略卡岛首府帕尔马为购买高端房地产提供了机会。这座风景如画的城市以其带有全景海景的精致别墅、豪华住宅综合体和完善的基础设施而闻名。富有的投资者偏爱该地区，不仅因为其独特的房地产项目，还因为这里拥有一流的游艇俱乐部、高尔夫球场、美食餐厅和丰富的文化遗产。

阿利坎特位于阳光明媚的布兰卡海岸，是在西班牙购买房地产的热门目的地之一，因其价格适中与高租赁需求的结合而备受青睐。这个快速发展的城市提供多样化的房地产选择——从市中心的现代公寓到海边的温馨住宅，使其既适合季节性度假，也适合长期投资。

外国人如何在西班牙购买房地产？

在西班牙购买房地产是一个多阶段的过程，需要依次完成一系列法律手续。首要阶段是寻找符合既定目标的合适房产并进行识别，包括对其技术状况、消费特性、地理位置进行全面评估，并将卖方标价与类似房产的市场行情进行比较。

下一个重要阶段是对西班牙房地产进行法律尽职调查，以确认其来源的合法性、无负担或第三方权利限制、符合城市规划及其他规范性要求。如果发现法律缺陷或不符点，购置程序将无法继续。若顺利通过法律审查，潜在买家即获得在西班牙签署房地产买卖合同的权利。

已签署的协议作为一项旨在实现产权转移的双边交易，须进行国家注册，以确保交易的公开性。将登记信息录入不动产国家统一登记册后，房地产所有权即正式转移至买方。以下为西班牙房地产购买过程中的各个阶段。

西班牙房地产投资规划

包括购买目的、房产位置、当前状况及买方的财务能力。明确目标有助于选择符合长期意图的房产。地理位置直接影响资产的流动性及对租户的吸引力。关注房产状况可避免隐性修缮和翻新成本。评估财务能力则确保所选房产符合预算与偏好。

西班牙房地产的尽职调查

旨在确认房产的合法性及其符合当地法律规范。在审查过程中必须研究关键文件，如土地证书原件和建设许可，确认已履行土地及建筑税务义务。税款缴纳的正确性是必需条件，以排除因房产而产生债务风险。

签署西班牙房地产预售合同

这是交易的第一步，使双方在签署正式合同之前确认各自义务。该文件通常包括条款，例如买方的预付款项及卖方履行义务的明确期限。预售合同作为交易继续推进的法律基础，保障双方利益，并在各阶段降低风险。在西班牙购买房地产过程中，买方通常支付交易总额的 5–10% 作为定金，交予卖方，作为双方意向的严肃保证。

签署正式合同

该文件是买卖双方的最终协议，详细载明各方完整身份信息、房产对象（包括准确位置、面积、地籍号、特征描述及法律状态）、交易金额及付款方式。

合同中规定了双方的权利和义务。卖方须在规定期限内交付房产并保证其出售的合法性。买方须全额付款，并支付与交易及产权转移相关的所有税费。西班牙不动产所有权转让将在全部款项支付完毕并履行合同条款后正式转移。如一方未履行或不当履行合同条款，则需依照房地产交易相关法律规定承担责任。

西班牙房地产产权登记

在所有必要文件签署完毕后，主管国家机关将在几个工作日内签发产权转移证书，并提供所有相关资料与文件，以确认程序的完成。

购买前的西班牙房地产审查

在西班牙购买房地产时，产权审查是整个交易的关键组成部分。此过程涉及多个因素，包括房产的法律状况、是否存在法律纠纷及其他可能影响投资安全的风险。全面审查的目的不仅是确认房地产交易的合法性，还在于保护投资者免于未来潜在的法律和财务问题。

在审查房地产时，重点放在其法律清晰性，包括分析产权文件、检查过往交易、识别潜在负担（如查封、抵押及其他法律限制）。还需核查房产的历史，以确认产权转移的合法性及不存在与前任业主或第三方的纠纷。

在西班牙房地产交易过程中，关键环节是检查房产的技术参数及其是否符合标准，以避免未来可能出现的问题。在购买处于建设阶段的西班牙房地产之前，重要的是关注开发商的财务稳定性。这可能包括对其信用评级和成功完成项目记录的核查。还需要了解关于楼层高度、改建及其他重要因素的限制。

在尽职调查过程中，还可以申请房地产评估，以确定价格的真实性以及近期价格变动的预测。此外，还需分析城市规划文件和许可，以确保没有改变用途或拆除该房产的计划。重要的是，整个过程中要有专业人士参与。我们可以在西班牙房地产交易的每个阶段提供专家支持。

西班牙房地产价格

西班牙房地产的定价涉及多个重要因素，其中最关键的是建设阶段。特别是在建设初期，例如零阶段，房价可能比现房低 15–20%。这是因为开发商会向买家提供较低价格，以更快筹集资金完成项目。

新房和二手房的价格比较是另一个重要因素。新房，尤其是在大城市和沿海地区，价格更高，但因现代化布局和全新的配套设施而更具吸引力。二手房价格较低，但需要考虑建筑物年龄、基础设施状况及潜在的维修费用。截至 2025 年初，在科斯塔布兰卡地区，70 平方米的公寓价格从 120,000 欧元起，而在巴塞罗那同类住房价格则从 180,000 欧元起。

第三个影响西班牙房地产价格的因素是房产类型及其状况。西班牙海岸带海景别墅的价值远高于城市公寓。如果是带有宽敞庭院、游泳池、花园等设施的现代化项目，其价格可能在 500,000–600,000 欧元甚至更高。

周边基础设施和社会配套设施是影响房价的重要因素。学校、医院、购物中心、便利交通的存在都会提高价格。在马德里或巴塞罗那的高档区域购买二手房时，还需考虑室内改造及舒适度提升的可能性。

在西班牙购买商业房地产的价格取决于其地理位置和所在地区的旅游吸引力。例如，巴塞罗那和马德里等大城市的商业用地或商务区的办公楼价格明显高于小城市。这类房地产是获取租金收入的投资工具。需要注意的是，商业地产的运营成本和税费可能高于住宅，但潜在的收益足以抵消这些开支。总体而言，2016 年至 2024 年中期，西班牙房地产市场价格上涨了 40%。

根据 Bankinter 的最新预测，全国房价预计上涨约 5%，其中大城市和热门沿海地区将领先。西班牙知名房地产门户 Fotocasa 预测 2025 年房价上涨 5–8%；Idealista 专家同意这一趋势，预测上涨 5–7%。Caixabank 则持保守态度，预测名义增长约 4%，并指出住房可负担性是 2025 年未来价格上涨的限制因素。

购房的额外财务义务

西班牙房地产购置税根据房产类型不同而有所差异：

• 新房 —— 买家需支付 10% 的增值税（基于房产价格计算），并缴纳 1.5% 的印花税。
• 二手房 —— 税率为 6% 至 10%，取决于地区和房产价格。
• 商业地产 —— 税率可能显著高于住宅，有时高达交易金额的 25%，因此在西班牙购买商业地产的成本相对较高。

除了房地产的基本价格之外，还应考虑公证服务费用，其金额占交易总额的1%至2%。在西班牙通过抵押贷款购买房地产还伴随着一系列额外的财务操作。除了贷款本金外，借款人必须用自有资金支付房地产独立评估的费用（平均500欧元）、向信贷机构支付的佣金费用（贷款金额的0.5%至1%）以及签订财产保险合同，保险费用可能高达1000欧元。

此外，房地产所有人还需每年缴纳财产税，其税率由市政当局确定，范围为不动产登记价值的0.4%至1.1%。公用事业费用具有不固定性，取决于住宅面积，通常为每月100至200欧元。

哪些因素影响西班牙房地产市场的繁荣？

在2025年，西班牙房地产市场的发展受到多种内外部相互关联因素的影响。

另外，还规定到2030年，西班牙的所有房地产必须符合更新的能效标准，达到法律要求的最低能效评级。在西班牙投资节能房地产不仅可以保证合规，还能提升房地产价值和租赁需求。

结论

外国投资者继续表现出对西班牙房地产市场的兴趣，这从他们参与的大量交易中得到了证实。两年前，外国买家的比例超过了所有房地产交易的15%，表明海外客户的需求稳定。房地产市场分析师得出结论，2025年住宅和非住宅房地产价格将继续上涨。这一趋势由一系列因素推动，包括持续的经济增长和居民生活水平的提高。预计有利的市场环境将促进跨境投资流入房地产领域。

尤其是住房仍将是西班牙和欧洲房地产投资的首选领域，预计2025年将吸引总投资的30%至35%。在酒店业，预计外国投资将占总投资的20%至25%，游客人数增长3.4%。豪华资产、改造项目和混合用途项目以及经济型物业预计将是最具活力的。

零售业今年将占总投资额的20%左右。预计销售额将增长3%，得益于私人消费和旅游业的恢复。租赁需求将继续推高高端租赁价格，主要商业中心的平均增长率将达到3%。

西班牙房地产交易的法律支持包括与卖方或开发商进行谈判、与银行在抵押贷款问题上的沟通，以及在政府机构中代表客户的利益。在计划投资西班牙房地产时，重要的是聘请具有经验和西班牙法律知识的专业人士，以防范法律风险并避免未来的重大损失。