ОАЕ продовжують залишатися однією з найпривабливіших країн для прямих іноземних інвестицій і, безперечно, є популярним глобальним бізнес-напрямком із різноманітними перевагами. Оскільки сектор нерухомості робить значний внесок у зростання та розвиток економіки, то реєстрація прав на нерухомість в ОАЕ пропонує безліч можливостей, зокрема довготермінову візу. Тож постає важливе питання — чи можна передати власність в ОАЕ, і якщо так, то який юридичний процес пов'язаний із цим.
У статті обговоримо, як виглядає процес передачі власності в ОАЕ.
Угоди з нерухомістю: право власності
Нерухомість є важливим сектором залучення додаткових інвестицій у країну. Федеральний закон № 5 від 1985 р. (Цивільний кодекс) є всеосяжним законом, який встановлює види власності та стосується прав, що випливають із власності на землю. Проте кожен емірат видав свої власні закони про придбання та передачу землі, які необхідно враховувати, якщо Ви зацікавлені в тому, щоб укласти угоду з нерухомістю в ОАЕ.
Далі подано типи володіння нерухомим майном, визнані ОАЕ.
Йдеться про власність, що поширюється і на нерухомість, і на землю, на якій знаходиться ця власність, при володінні нерухомістю на правах власності.
Надається право користування орендованим нерухомим майном (будівля та земля, на якій вона знаходиться або лише будівля з мінімально необхідною частиною землі для користування будинком).
Це право використовувати та експлуатувати нерухоме майно, яке належить іншій особі, протягом обмеженого періоду часу. Воно надається за умови, що майно не зазнає жодних змін від особи, яка користується правом Usufruct (ремонт, знесення, тощо).
Це право здійснювати будівництво на землі протягом періоду, що не перевищує 50 років. Користувач Musataha має право змінювати нерухомість на свій розсуд (ремонтувати, модернізувати, зносити, будувати тощо).
Передача власності в ОАЕ
Відповідно до Цивільного кодексу, майно не може бути передано між сторонами, якщо воно не зареєстроване відповідно до закону. Закон, який стосується реєстрації прав власності на об'єкти нерухомості в ОАЕ, роз'яснює, що всі дії, пов'язані зі встановленням, передачею, зміною або видаленням права власності, не матимуть жодної сили, якщо вони не будуть зареєстровані в реєстрі власності. Свідоцтва про право власності, видані владою, розглядаються як абсолютний доказ прав власності відповідно до законодавства про нерухомість.
Для передачі власності в ОАЕ необхідно виконати такі кроки:
- Юридична експертиза. Комплексна перевірка майна проводиться на підтвердження того, що продавець має повне право продати відповідне майно або право користування ним. Як правило, юридичний аудит об'єктів нерухомості передбачає перевірку правовстановлювальних документів, фізичний огляд майна та вивчення реєстру майна, якщо це можливо.
- Укладання угоди про умови використання. Перед укладанням офіційного договору сторони зазвичай укладають Меморандум про взаєморозуміння, у якому викладаються основні умови договору. Хочемо наголосити, що, на відміну від інших країн, Меморандум про взаєморозуміння має обов'язкову силу в Еміратах для кожної зі сторін угоди.
- Підписання договору. У договорі повинні бути зазначені відомості про майно, сторони, ціну, умови платежу, застосовне право, вирішення спорів і застереження про розірвання договору. У статті 491 Цивільного кодексу йдеться, що в договорі має також бути зазначено, що покупець був повністю проінформований про умови до його підписання.
Загалом, передача має бути здійснена шляхом подання заяви до уповноваженого органу відповідного емірату, наприклад, Земельного департаменту Дубая (DLD). Кожна сторона угоди (наприклад, продавець, покупець або заставоутримувач) має бути особисто присутньою або призначити уповноваженого представника для присутності від її імені (за довіреністю). Залежно від характеру транзакції орган нагляду може вимагати «Сертифікат про відсутність заперечень» (NOC) від будь-яких відповідних третіх сторін.
На завершальному етапі буде видано сертифікат про право власності. Документи, необхідні для передачі власності в Дубаї або будь-якому іншому еміраті індивідуальному власнику:
- Паспорт (оригінал і копія).
- MOU (Меморандум про взаєморозуміння).
- NOC.
- Договір.
- Свідоцтво про право власності.
Для окремої компанії:
- Оригінал і ксерокопія торговельної ліцензії.
- Оригінал+копія паспорта власника компанії.
- Оригінал+копія довіреності.
- Сертифікат щодо відсутності заперечень.
Висновок
Процедура передачі та реєстрації власності в ОАЕ може відрізнятись для кожного емірату. Зазвичай, процедура передбачає подання документів до органів влади, оплату ціни й отримання платежу, перевірку угоди і видачу покупцю документа про право власності. У будь-якому випадку важливий юридичний супровід угод з нерухомістю. В межах цієї послуги команда досвідчених фахівців спочатку проведе due diligence об'єкта нерухомості з метою аналізу всіх юридичних аспектів, які можуть вплинути на кінцевий результат угоди.
