在葡萄牙购买房地产

葡萄牙房地产市场对外国人的特点

葡萄牙是投资房地产的独特地点，尤其适合外国投资者。使葡萄牙房地产市场具有吸引力的一些关键特点包括：

• 优越的气候和自然遗产：葡萄牙拥有温和的地中海气候，使其成为理想的度假和生活场所。阳光、大海和美丽的海滩吸引了大量外国买家。
• 可负担的房价：尽管具有吸引力，葡萄牙的房地产价格相对可负担，尤其是与其他欧洲国家相比。
• 稳定的房地产市场：葡萄牙拥有稳定的房地产市场，价格波动的可能性较低。这使房地产投资更为可靠。
• 黄金签证计划：葡萄牙提供黄金签证计划，允许外国投资者在投资达到特定金额的房地产后获得该国的居留许可。
• 租赁收入：许多外国投资者在葡萄牙购买房地产用于出租。该国对租赁住房的需求很高，特别是在旅游区。
• 有利的税收制度：葡萄牙房地产税和租金所得税相对较低。

所有这些因素使葡萄牙成为欧洲乃至全球最具吸引力的房地产投资国家之一。

通过购买房地产获得居留许可的可能性

葡萄牙通过购买房地产获得居留许可的计划是外国投资者最具吸引力的优势之一。

• 投资门槛：在葡萄牙通过购买房地产获得居留许可，投资者必须购买价值不少于50万欧元的房地产。
• 项目条件：投资者必须遵守与房地产持有相关的特定条件，例如最低持有时间、在计划期间保持房地产所有权等。
• 居留许可延期：最初，投资者获得为期一年的居留许可。之后可以延长两年，再延长两年，总共五年。此后，投资者可以申请永久居留许可。
• 居留许可的优势：持有居留许可的人有权在葡萄牙居住，并可自由前往申根协定国家。他们还可以享有葡萄牙的教育和医疗服务。
• 通往公民身份的途径：在葡萄牙持有居留许可居住一段时间后，投资者可以申请入籍，从而成为欧盟正式公民。

葡萄牙的居留许可计划是欧洲最具吸引力的计划之一，吸引了众多外国投资者，他们不仅将其视为房地产投资的机会，也视为在生活质量高的美丽国家获得居住前景的途径。

在葡萄牙购买房地产的法律方面

交易中法律支持的作用

在葡萄牙购买房地产交易中的法律支持不仅保障买方的法律权益，也简化了整个过程，使其更加透明和安全。

房地产法律审查

税款和公共事业债务

检查是否存在税款和公共事业费用的欠款是购买葡萄牙房地产的重要步骤。

• 税款：法律顾问将检查房地产税款欠缴情况，如不动产税（IMI）和财产转让税（IMT）。这些税款可能由前任业主欠缴，金额可能相当大。
• 公共事业债务：包括检查是否有未支付的公共事业账单，如水、电、煤气等。如果未被仔细处理，这些未付账单可能转移给新业主。法律顾问将帮助确保所有公共事业账单均已结清。

税款和公共事业债务的检查保障了葡萄牙房地产买家的利益，并防止交易完成后出现不愉快的财务意外。

土地上的建筑登记

在葡萄牙土地上的建筑登记是房地产收购过程中重要的一部分，也是其合法性的保证。

• 建筑的法律审查：法律顾问检查土地上的所有建筑，以确保它们拥有必要的许可并符合所有建筑法律和规范。这包括检查建筑是否按规定标准建造、是否拥有必要的建筑许可，以及是否未违反规划和开发法律。

检查土地上建筑的登记有助于避免不利的法律后果，并确保在葡萄牙购买房地产交易的合法性。

共有产权问题

购买房地产所需文件

市政当局的使用许可

在葡萄牙购买房地产时，必须具备的关键文件之一是市政当局颁发的使用许可。该文件确认房地产完全符合当地政府制定的所有要求和标准。

若无使用许可，在葡萄牙购买房地产可能被视为非法，并可能导致法律问题。因此，我公司的法律顾问将监督该文件的存在，并协助投资者确保其合法性和有效性。

土地登记摘录

土地登记摘录是葡萄牙房地产购买中的重要文件。该文件确认对土地及登记在册的不动产的所有权。获取土地登记摘录是为了确保房地产确实属于卖方，并已在国家机关登记。

土地登记摘录包含房地产的位置、面积、产权以及可能影响其的限制信息。该文件还允许确认房地产没有任何债务或抵押。

税务局摘录

在葡萄牙获取税务局的摘录在房地产购买过程中起着重要作用。该文件确认现任房地产所有者在该不动产上没有税务欠款。购买带有税务债务的房地产可能会给新业主带来法律和财务问题。

税务局摘录包含与房地产相关的税务支付信息，例如不动产税和可能适用于该房地产的其他税种。该文件还可能包含关于可能适用于房地产的税收优惠或减免的信息。

在购买房地产之前获取税务局摘录非常重要，以确保房地产处于正确的税务状态，并且在购买后不会出现不可预见的税务义务。

我们的法律专家在葡萄牙购买房地产交易的法律支持过程中，必定会检查税务局摘录，以确保您的投资安全和可靠。

房地产技术护照

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财务和银行方面

房地产购买付款

在葡萄牙房地产购买的付款方式可能因买方的财务能力和偏好而异。重要的是要了解葡萄牙在房地产付款方面有一定的规则和要求，并且这些规则可能因具体交易和房地产对象而不同。

• 自有资金付款：买方可以使用自己的财务资源支付房地产。这种方式不需要借贷资金，可以立即完成购买。然而需要注意的是，购买房地产可能需要大量资金，买方必须做好准备。
• 抵押贷款：当地银行为希望在葡萄牙购买房地产的外国投资者提供抵押贷款。这种方式可以将支出分摊到较长时期，降低首付款。然而，要获得抵押贷款必须符合特定要求，包括信用记录和财务稳定性。
• 混合方式：一些买方可以结合使用自有资金和抵押贷款支付房地产。这种方式既能节省现金，又能减少贷款额度。

在葡萄牙开设银行账户

在葡萄牙开设银行账户是购买房地产和在该国实现财务管理便利的重要步骤。

房地产购买的分步程序

房地产选择和获取葡萄牙税号（NIF）

选择房地产和获取葡萄牙纳税人识别号（NIF）是葡萄牙房地产购买过程中最初的重要步骤之一。

• 确定您的需求：首先，您必须明确对房地产的需求和偏好。决定房地产的用途：是自住、投资还是其他用途。
• 确定预算：设定购买房地产的预算，不仅包括房产价格，还包括税费、手续费和佣金等额外费用。
• 位置：选择房地产的理想位置，考虑其与生活便利设施、交通基础设施及其他因素的距离。
• 房地产类型：决定您感兴趣的房地产类型：公寓、住宅、别墅、商业地产等。
• 市场调研：对所选地区的房地产市场进行调研，评估价格和供应情况，并比较不同选项。

• 联系税务机关：要获取葡萄牙NIF，需要联系当地税务局（Finanças）或国家税务机关（Autoridade Tributária e Aduaneira）的分支机构。
• 所需文件：申请NIF通常需提供以下文件：

1. 葡萄牙居住证明，例如租赁合同或酒店证明。
2. NIF申请表（可由税务机关提供）。

• 等待和领取NIF：提交所需文件和申请表后，通常在几天内即可获得NIF。

拥有葡萄牙NIF后，您即可进行房地产购买的后续具体步骤，如签署初步合同和支付定金、缴纳税款以及登记产权。该识别号还将在葡萄牙的金融交易和资金管理中使用。

签署初步合同和支付定金

签署初步合同和支付定金是葡萄牙房地产购买过程中的下一重要步骤。

签署初步合同：

• 条件协商：在初步合同中确定交易的所有条件，例如房地产价格、期限、付款责任、融资条件及双方的其他协议。
• 法律支持：在这一阶段，拥有合格的律师或房地产经纪人尤为重要，他们将代表您的利益并确保遵守葡萄牙法律。
• 支付定金：为落实交易，通常需要支付合同中约定的定金（sinal），金额通常为房地产价格的10%。
• 期限：初步合同中注明履行交易条件的期限，包括签署最终合同和转让产权的日期。

签署初步合同和支付定金可以确保双方的诚意并落实交易的关键条件。但始终需要注意履行条件的期限并遵守法律，才能顺利完成交易并购买葡萄牙房地产。

购买时缴纳税款

在葡萄牙购买房地产时，买方必须缴纳多种税费。

• 财产转让税（IMT）：该税种是强制性的，金额取决于房地产价格。随着房地产价值的增加，IMT税率也相应增加。某些地区和类型的房地产有特别规定。
• 登记税（IS）：在葡萄牙登记房地产购买交易时必须缴纳登记税。IS税率取决于房地产价格，最高可达房产价值的0.8%。
• 印花税（Stamp Duty）：该税种为强制性税，税率为房地产价值的0.8%。
• 其他费用：除了上述税款外，还可能涉及额外支出，如法律服务费、交易登记费、公证费等。

签署主合同和支付剩余款项

签署主合同和支付剩余款项是葡萄牙房地产购买过程中的最后步骤。

• 主合同（Escritura de Compra e Venda）：这是正式化您房地产购买交易的主要法律文件。该合同在公证人面前签署，包含交易的完整条款，包括价格、产权转移的期限、卖方和买方的义务以及其他重要细节。主合同中还会注明产权转移的日期。
• 支付剩余款项：在签署主合同后，买方必须支付剩余的房产价格（如有）。付款可以通过银行转账至卖方账户或其他约定的方式进行。
• 产权转移：产权转移的日期在主合同中注明。在这一天，买方成为房产的合法所有人，并完成钥匙及房产使用权的交接。
• 产权登记：在完成交易和产权转移后，必须在不动产登记处进行登记。登记确认了您对该房产的合法所有权，并提供法律保护。

产权登记与公用事业账户开设

在完成葡萄牙房地产购买的所有前期步骤后，最后一个重要步骤是产权登记和开设公用事业账户。

• 产权登记：在葡萄牙进行产权登记是强制性且重要的程序。它保证您的产权被法律承认和保护。登记在当地的公证处或不动产登记处（Conservatória do Registo Predial）进行。登记完成后，您作为房产所有人将被录入官方不动产登记册，以确认您的合法所有权。
• 开设公用事业账户：购房后，您需要在葡萄牙开设公用事业账户。这些账户用于支付水、电、燃气、清洁以及住宅小区（若为公寓）的公共区域管理等费用。公用事业账户通常在相关公用事业供应商的客户服务中心开设。

完成以上所有步骤可确保交易的法律合规性，确认您的房产所有权，并使您能够在葡萄牙正式拥有和使用所购房产。

结论

在葡萄牙购置房地产是外国投资者的一项极具吸引力的机会，这不仅能获得一个宜居或度假的美丽之地，同时也是一项稳健的房地产投资。房地产市场的特点、法律服务的便利性以及获得居留许可的可能性，使葡萄牙成为最具吸引力的投资目的地之一。

然而需要牢记的是，在任何国家购买房地产都需要细致和专业的操作。法律服务在确保交易的合法性和保护您的利益方面起着关键作用。还需仔细考虑在葡萄牙购买房地产相关的财务方面和税务义务。

因此，在准备充分并得到专业支持的前提下，在葡萄牙购置房地产可以成为一个成功且有利的决定。本公司专家愿为您提供所需的全部信息，并在交易的各个阶段为您提供全面的支持。若需与我们联系，请填写反馈表。