Купівля нерухомості в Дубаї

Іноземні резиденти знаходять вигідні умови для розширення своїх портфелів і диверсифікації активів через інвестиції в нерухомість в ОАЕ. Пріоритет для багатьох із них — купівля нерухомості в Дубаї. Дубай відомий своїми інноваційними будівельними проєктами, які створюють нові стандарти комфорту. Особливу увагу привертають проєкти, які інтегрують концепцію сталого розвитку та екологічні технології.

У сфері комерційної нерухомості Дубай відомий своїми сучасними офісними приміщеннями, які відповідають найвищим стандартам ділового середовища. Офіси зазвичай оснащені передовими технологіями, високошвидкісним інтернетом та інфраструктурою, що сприяє продуктивній роботі бізнесу.

Охочих купити нерухомість у Дубаї приваблює не тільки потенційна прибутковість, а й унікальна інфраструктура, високий рівень сервісу та стабільне економічне середовище ОАЕ, яке зумовлює зростання цін на нерухомість і забезпечує надійність вкладень.

Поінформованість і розуміння вимог, що висуваються щодо іноземних резидентів, яких цікавить реєстрація прав на об'єкти нерухомості в Дубаї, дозволить уникнути можливих помилок і затримок у процесі реєстрації, забезпечуючи юридичну прозорість і захист їх інвестицій. Супровід угод з нерухомості профільними фахівцями забезпечить захист інтересів клієнта на всіх етапах угоди. Він здійснить правову експертизу документації, перевірить юридичну чистоту об'єкта нерухомості, проконсультує щодо податкових і фінансових аспектів угоди.

У цьому матеріалі пояснюються юридичні аспекти процесу купівлі нерухомості в Дубаї.

Переваги придбання нерухомості в Дубаї

У світі не так багато міст, які можна порівняти з Дубаєм за темпами розвитку. Цей емірат відомий високим рівнем життя, безпекою та економічною стабільністю, у зв'язку з чим інвестиції в нерухомість у Дубаї вважаються вигідним рішенням.

Дубай – міжнародний бізнес-хаб, який приваблює офіси великих корпорацій, і має численні вільні економічні зони, що пропонують привілеї для бізнесу. Це сприяє високому попиту на оренду та купівлю нерухомості, забезпечуючи фіксований прибуток від інвестицій. Очікується, що у 2024-25 рр. збільшення попиту іноземних інвесторів зумовить бурхливе зростання сектора елітної нерухомості в Дубаї.

Збільшення потоку туристів у Дубай призвело до помітного збільшення кількості об'єктів нерухомості, які здаються в оренду. Інвестиції в об'єкти туристичної нерухомості в Дубаї можуть забезпечити значні фінансові вигоди завдяки постійному притоку іноземних гостей. У 2023 році було відзначено суттєве зростання угод купівлі-продажу нерухомості в Дубаї на 37%.

У Дубаї ціни на продаж та оренду нерухомості збільшилися на 21% порівняно з минулим роком (згідно з JLL MENA Q1 2024 UAE Real Estate Market Overview report). У січні-березні 2024 року індекс цін на житло в Дубаї (RPPI) підвищився на 20,71%, після річного приросту 20,14% у 2023 році. Експерти прогнозують подальше зростання цін на нерухомість та орендну плату в еміраті Дубай у 2025 році.

Дубайський ринок нерухомості забезпечує дохідність інвестицій вище за ту, яка спостерігається в інших великих світових містах. Особливо виділяються райони Business Bay, Dubai Hills, Sobha Hartland як найпопулярніші для придбання нерухомості в Дубаї. Минулого року більшість інвесторів віддавали пріоритет району Jumeirah Village Circle, а Dubai Marina зміцнила позиції лідера за обсягом продажів на вторинному ринку.

Основна причина, з огляду на яку багато іноземців зацікавлені в тому, щоб укласти угоду з нерухомості в Дубаї, — звільнення від податків. Податкові ставки в інших частинах світу високі. Розташований на перетині Європи, Азії та Африки на Близького Сходу, Дубай займає ключову позицію як торговий центр і міжнародний фінансовий хаб. Дубай визнаний оптимальним місцем для реєстрації компаній, які прагнуть розширення на міжнародні ринки.

Інші фактори привабливості дубайського ринку нерухомості:

• Середньорічний прибуток від інвестицій у нерухомість у Дубаї сягає 6%, що перевищує аналогічні показники ринків у Нью-Йорку, Лондоні та Сингапурі.
• Ціни на нерухомість у цьому еміраті нижчі, ніж в інших великих містах світу.
• Інвесторам у Дубаї доступна опція купівлі нерухомості з відстроченням платежу.
• Нульовий податок на нерухомість.
• Розширення міської інфраструктури та зручностей стимулює попит і зростання цін.
• Можна отримати ПНП шляхом інвестиції в нерухомість у Дубаї.

Регулювання угод з нерухомості в Дубаї

Дубай увійшов до числа найшвидше зростаючих міст світу, демонструючи стрімке зростання житлової, комерційної та промислової нерухомості. Із запровадженням нових законів, які дозволяють іноземним громадянам повноцінно володіти нерухомістю нарівні з місцевими жителями, привабливість інвестицій у нерухомість у еміраті Дубай значно зросла.

Спочатку всі угоди купівлі-продажу нерухомості в Дубаї контролювалися лише Земельним департаментом (DLD). Однак, через швидке зростання ринку та потребу в усеосяжній законодавчій структурі для захисту всіх учасників, у 2007 році було прийнято рішення про створення Управління з регулювання нерухомості (RERA).

Земельний департамент – це основна державна установа, яка відповідає за всі питання, пов'язані з нерухомістю, включаючи продаж землі. DLD здійснює контроль за реєстрацією прав власності на нерухомість у Дубаї, ліцензування та забезпечення безпеки для всіх сторін угод від затвердження до документального оформлення.

Управління регулювання нерухомості відповідає за нагляд за всіма аспектами сфери нерухомості. RERA, підрозділ DLD, регулює діяльність забудовників, власників і брокерів на ринку нерухомості Дубая, наказуючи чіткі правила та стандарти, та забезпечує їх дотримання. Ці норми включають закони про купівлю та оренду нерухомості, процедури легалізації та реєстрації різних договорів з нерухомості в еміраті.

Хто може купити нерухомість у Дубаї?

В ОАЕ іноземцям відкритий доступ до купівлі нерухомості (апартаментів, будинків, земельних ділянок у фріхолд зонах). Резиденти та компанії з країн GCC (Саудівська Аравія, Кувейт, Катар, Оман і Бахрейн) мають рівні права з місцевими жителями на придбання нерухомості в Дубаї без географічних обмежень.

До речі, у 2002 році органами управління емірату Дубай було ухвалено рішення, що дозволяє іноземним громадянам/інвесторам купувати нерухомість у власність, і цей емірат став першим в ОАЕ, який дав нерезидентам таке право.

Що іноземцям необхідно знати перед купівлею нерухомості в Дубаї:

1. Розташування. Розташування є одним з основних аспектів, коли мова заходить про те, як вигідно інвестувати в нерухомість Дубая. Наприклад, Дубай-Маріна і Пальма Джумейра мають у своєму розпорядженні розкішні житлові комплекси, що робить їх популярними серед заможних покупців. Своєю чергою, в Даунтаун Дубай та Бізнес-Бей зосереджені ділові центри, які приваблюють бізнесменів і професіоналів. Ринок нерухомості в Дубаї охоплює і найбільш бюджетні райони, наприклад, Аль-Барша та Джумейра Вілладж. Важливо враховувати доступність інфраструктури, транспортну доступність і потенціал для зростання вартості нерухомості в обраному районі.
2. Ринкова статистика. Щоб отримати максимальну віддачу від інвестицій, важливо заручитись підтримкою досвідчених фахівців, які проаналізують поточні тенденції та моделі фінансових інвестицій, проведуть юридичний аудит об'єктів нерухомості.
3. Термін перебування в Еміратах. Перед тим, як інвестувати в ринок нерухомості будь-якого з 7 еміратів, потрібно оцінити загальний термін перебування в ОАЕ. Це важливо, оскільки допоможе визначити загальну суму, яку можна отримати з потенційного повернення інвестицій.
4. Резидентська віза. Одне з важливих питань, які виникають при проведенні угоди з міжнародною нерухомістю, — чи є придбання нерухомості законною підставою для отримання посвідки на проживання в Дубаї. Інвестиції в нерухомість в ОАЕ вартістю від 2 млн AED можуть стати законною підставою для оформлення ПНП. Власники нерухомості також мають право спонсорувати резидентські візи для близьких членів сім'ї.

Такі угоди вимагають участі професіонала, який спеціалізується на супроводі процесів оформлення прав на об'єкти нерухомості.

Схеми придбання нерухомості в Дубаї

Придбати нерухомість у Дубаї іноземці можуть мати на правах власності, правах оренди або загального володіння.

Нерухомість у власність придбати в Дубаї можна лише в певних районах. Найчастіше такий варіант шукають іноземці, оскільки вони отримають доступ до оренди, продажу та спадкоємності власності, якщо це необхідно. У цьому випадку інвестор також має право власності на землю.

У цій категорії інвестор має повне право власності на нерухомість на необмежений термін із мінімальними вимогами до оформлення документів, на додаток до того, що не потрібна згода з боку держави. Можна придбати нерухомість у власність у Дубаї, звернувшись до офіційних забудовників із державною акредитацією або скористатись послугами кваліфікованих брокерів з нерухомості (зв'яжіться з профільними експертами для консультації щодо передачі прав власності на нерухоме майно).

Usufruct Properties або якщо простіше, оренда для довгострокових інвестицій. Власник майна зобов'язаний підтримувати майно в належному стані за договором Usufruct та може здійснювати покращення, які погоджені з власником. Термін оренди Usufruct – від 10 до 99 років для житлової та до 50 років для комерційної нерухомості.

Musataha, коли власник нерухомості може володіти житловою одиницею протягом 50 років із правом на продовження. На відміну від Usufruct, власник не може цю нерухомість модернізувати, зносити, будувати тощо.

У чому різниця між орендою та правом власності на нерухомість у Дубаї?

Дубай, як ми вже згадували, був першим еміратом в ОАЕ, в якому було дозволено іноземцям володіти нерухомістю у певних районах чи зонах. У 2001 році уряд емірату надав іноземцям можливість володіти нерухомістю на основі оренди. Указ про купівлю нерухомості в Дубаї на правах власності було ухвалено у 2002 році.

Різниця між нерухомістю у власність та в оренду, короткий опис двох видів:

1. Право оренди. Придбання нерухомості в еміраті Дубай на правах оренди дозволяє отримати право на володіння та користування нерухомістю на фіксований термін (до 99 років). Але Ви не матимете право розпоряджатися нерухомістю та землею під нею. Після закінчення періоду оренди нерухомість буде повернуто її законному власнику.
2. Право власності. Ті, хто купує нерухомість, користуються правом власності і на будівництво, і на землю, на якій споруда розміщена. За законами Дубая DLD фіксує ім'я покупця як власника землі в реєстрі та видає йому Свідоцтво про право власності на нерухомість. Після цього нерухомість може бути продана, здана в оренду за бажанням власника.

Іноземці можуть купити нерухомість у повне володіння в Дубаї тільки у спеціально відведених районах (фріхолд зонах), таких зон тут налічується близько 40. Власність на нерухомість для іноземців включає як комерційні, так і житлові об'єкти, передбачені чинними нормами.

Нижче наведено огляд кращих зон вільного володіння в Дубаї із зазначенням характеристик кожної з них.

Arjan складається з кількох підрайонів із квартирами від низької до середньої поверховості. Він стратегічно розташований на перетині Al Qudra Road та Sheikh Mohammed Bin Zayed Road. Ціни розпочинаються від 550 тис. дирхамів ОАЕ.

Business Bay – ще один популярний район у Дубаї, де можна придбати нерухомість у власність. У діловому центрі міста розташовані елітні апартаменти та пентхауси, можна придбати ексклюзивні вілли-подіуми. Тут ви можете насолоджуватися туром по визначним місцям міста: Taj Dubai, Anantara Downtown Hotel та JW Marriott Marquis Dubai. Нижній поріг інвестицій у нерухомість у цьому районі – близько 870 тис. дирхамів ОАЕ.

Barsha Heights – це житловий комплекс. Район популярний своєю близькістю до ділових центрів – таких, як Dubai Media City та Dubai Internet City. Якщо Вас цікавить нерухомість у Дубаї з правом власності, що забезпечує хорошу інфраструктуру, зв'язок і зручності, можна інвестувати в Barsha Heights. Середня ціна купівлі житлової нерухомості в Barsha Heights складає 330 тис. дирхамів ОАЕ.

Одна з головних туристичних визначних пам'яток Дубаї, Bluewaters Island by Meraas, серед найкращих районів для тих, хто хоче стати власником нерухомості. У Bluewaters Island продаються різні види нерухомості. Стартова ціна на об'єкти нерухомості – 3,16 млн дирхамів ОАЕ.

Downtown Dubai є одним з найкращих районів з правом власності. Тут є такі визначні пам'ятки, як Burj Khalifa та Dubai Mall. Тут доступна житлова нерухомість, розважальні та торговельні об'єкти. Мінімальні вкладення в цьому районі від 850 тис. дирхамів ОАЕ.

Dubai Marina, розташований у самому центрі міста, є місцем, де спроєктовані різні хмарочоси, які пропонують розкішні апартаменти. Якщо Ви шукаєте нерухомість в Dubai Marina на продаж, мінімальна ціна складає 735 тис. дирхамів ОАЕ.

Dubai Harbour, жвавий прибережний комплекс, розташований між Dubai Marina та Palm Jumeirah, відомий найбільшою в регіоні пристанню для яхт, висококласними готелями, мальовничими оглядовими майданчиками. Проєкт Meraas Holding, Dubai Harbour є одним з найкращих житлових островів у Дубаї. У комплексі можна знайти апартаменти, пентхауси та вілли. Початкова ціна на об'єкти нерухомості становить 2,5 млн дирхамів ОАЕ.

Dubai Investment Park (DIP) – це велика багатофункціональна забудова, що пропонує комерційну та житлову нерухомість. Тут можна знайти різноманітні апартаменти, вілли, таунхауси серед ландшафтних парків і садів. Стартова ціна на об'єкти нерухомості в DIP – 317 тис. дирхамів ОАЕ.

Юридичні кроки для купівлі нерухомості в Дубаї

Ринок нерухомості в Дубаї демонструє значний потенціал для розвитку, що пов'язано зі зростанням чисельності населення та зростаючим інтересом з боку мігрантів. Інвестування в об'єкти, які будуються, дає можливість придбання нерухомості за зниженою ціною та отримання прибутку від її продажу після завершення будівництва.

Основні етапи купівлі нерухомості в Дубаї:

1. Вибір відповідного району та виду нерухомості. Проведення юридичної перевірки, що включає перевірку правового статусу власності та відповідності до всіх місцевих нормативних вимог.
2. Узгодження умов та оформлення угоди про продаж (MoU).
3. Оплата покупцем застави — 10% від загальної вартості, яку буде повернено після завершення передачі прав на майно.
4. Заповнення заявки та оплата Сертифіката про відсутність заперечень (NOC) для переоформлення прав власності. NOC буде видано, якщо немає непогашеної плати за обслуговування предмета купівлі-продажу.
5. Здійснення передачі власності через DLD. Щоб передача майна була внесена до реєстру, необхідно мати такі основні документи, як оригінали документів, що ідентифікують особи покупця та продавця (Emirates ID, паспорт, віза), оригінальний NOC, MOU, свідоцтво про ціну майна, що підлягає сплаті продавцю.

Після завершення всіх адміністративних процедур інвестор отримає новий документ, який свідчить про його право власності на нерухомість у Дубаї.

Укладання договору купівлі-продажу та реєстрація права власності в Дубаї

Договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості в Дубаї — юридична угода між покупцем і продавцем, в якій встановлюються умови передачі права власності на нерухомість. Цей договір деталізує всі ключові моменти угоди – такі, як ідентифікація сторін, опис об'єкта нерухомості, сума угоди, умови оплати та терміни виконання зобов'язань. Він може містити інформацію про можливі гарантії та зобов'язання сторін, про наслідки за порушення умов договору.

У договорі прописуються фінансові умови угоди, включаючи загальну вартість нерухомості, порядок та терміни оплати, способи забезпечення платежів – такі, як банківські перекази чи акредитиви. Крім того, документ включає зобов'язання та права обох сторін, відповідальність за виконання умов договору, умови розірвання угоди та штрафні санкції за порушення умов угоди.

Договір на купівлю нерухомості в Дубаї набирає чинності після підписання його сторонами та вказівки дати нотаріального засвідчення для забезпечення його юридичної сили.

Податки, пов'язані з купівлею нерухомості в Дубаї

Однією зі значних переваг купівлі нерухомості в Дубаї, чи то для житлових чи комерційних цілей, є відсутність податків, пов'язаних з угодою. Потрібно лише сплатити комісію за передачу власності та гербовий збір. Плата за передачу встановлена ​​в розмірі 4% від покупної ціни, гербовий збір становить від 1 до 7% від покупної ціни.

Один із недоліків придбання нерухомості в Дубаї – високі витрати на її утримання:

• Сервісні витрати. Керівна компанія встановлює розмір сервісних витрат від 3 до 30 дирхамів за кв. метр.
• Додаткові збори. Муніципальний податок, оплачуваний орендодавцями, нерідко входить в орендну плату, його обсяг приблизно 5% від суми.
• Страхування. Річний страховий внесок на майно варіюється від 0,1 до 0,5% його вартості.

Золота віза в Дубаї

Отримання ПНП у Дубаї за інвестиції в нерухомість стало популярним серед іноземних резидентів, які прагнуть скористатися сприятливими умовами, пропонованими цим еміратом, що динамічно розвивається. Дубай приваблює інвесторів своєю вигідною географічною позицією, податковими пільгами, високим рівнем життя та розвиненою інфраструктурою.

Щоб отримати Золоту візу в Дубаї за інвестиції в нерухомість, іноземним громадянам необхідно придбати об'єкт нерухомості вартістю від 2 млн дирхамів ОАЕ, повністю сплативши його вартість, і зареєстрований об'єкт має бути на ім'я інвестора. При купівлі нерухомості в кредит необхідно, щоб позику було надано місцевими банківськими установами та схвалено контролювальними органами.

Наявність ПНП спрощує ведення бізнесу в Дубаї та сприяє встановленню ділових зв'язків. Завдяки політиці відкритості та підтримки іноземних інвестицій, Дубай продовжує залучати капітали з усього світу, сприяючи подальшому економічному зростанню та розвитку регіону.

Юридичний супровід угод з нерухомості в Дубаї

Правова база, яка регулює угоди з нерухомості в Дубаї, покликана сприяти створенню безпечного та прозорого ринкового середовища. Для інвестор, орендаря чи власника нерухомості розуміння цієї структури є визначальним фактором.

Супровід міжнародних угод з нерухомості – важливий аспект, який дозволяє забезпечити своєчасну передачу права власності, регламентовану чинним законодавством. Профільні експерти проводять ретельний due diligence об'єкта нерухомості, аналізують документацію щодо угоди та допоможуть скласти проєкт договору купівлі-продажу, щоб гарантувати виконання всіх юридичних формальностей.

Залучення спеціаліста з юридичною кваліфікацією — це не просто рекомендація, а обов'язкова стратегія роботи на ринку нерухомості Дубая. До переліку наших послуг входять:

• Консультації щодо нерухомості в Дубаї.
• Розробка та супровід договорів у сфері нерухомості в ОАЕ.
• Представництво під час переговорів у міжнародних угодах з нерухомості.
• Due diligence об'єкта нерухомості в Дубаї перед купівлею.
• Допомога в оформленні дозволу на придбання нерухомості для іноземців в ОАЕ.
• Представлення та захист інтересів у суді з питань нерухомості.

Висновок

Ринок нерухомості в Дубаї швидко розвивається, і це не дивно з огляду на статус цього емірату як провідного ділового та туристичного центру на Близькому Сході. Купівля нерухомості в Дубаї може стати стратегічно вигідним інвестиційним рішенням для багатьох іноземців, які прагнуть зміцнити свої позиції на цьому ринку, що динамічно розвивається. Сприятливе ділове середовище, інноваційні проєкти та модернізована інфраструктура роблять Дубай привабливим місцем не лише для власників бізнесу, а й для приватних інвесторів, які шукають стабільні прибутки та перспективи зростання.

Один із найпопулярніших районів для таких інвестицій – це Dubai Marina. Цей район приваблює інвесторів своїми сучасними висотними будинками, мальовничими краєвидами, передовою інфраструктурою.

У Downtown Dubai, де розташовані такі знамениті об'єкти, як Бурдж Халіфа та Дубай Молл, інвестори можуть розраховувати на високу прибутковість від оренди та стабільне зростання цін на нерухомість. Palm Jumeirah є престижним вибором завдяки унікальній архітектурі та високому рівню життя.

У Jumeirah Village Circle і Village Triangle спостерігається стабільне зростання ринку житла, завдяки доступним цінам та інфраструктурі, яка розвивається, що робить ці райони привабливими для довгострокових інвестицій. У Dubai Hills Estate інвестори можуть знайти преміальні житлові комплекси з парками та гольф-полями, що робить його цікавим вибором для тих, хто шукає поєднання комфорту та престижності.

Іноземні громадяни/інвестори мають можливість придбати нерухомість у Дубаї за двома схемами:

• у власність;
• на умовах оренди.

Наші фахівці можуть допомогти перевірити, чи відповідає нерухомість встановленим вимогам і нададуть повний супровід в угодах з нерухомості в ОАЕ. Крім цього, фахівці нашої фірми мають багатий досвід у галузі корпоративного права. Потенційним клієнтам ми можемо запропонувати супровід реєстрації компаній в ОАЕ та отримання Золотої візи Дубаю.