Купівля нерухомості в Індонезії

Огляд ринку нерухомості в Індонезії та його привабливість для іноземців

Індонезія – це країна, багата культурною та природною різноманітністю. Тут Ви знайдете понад 17 000 островів, включаючи знаменитий острів Балі, який відомий своїми пляжами, храмами та місцевими традиціями. Індонезія також пропонує чудові можливості для подорожей, включаючи вулкани, національні парки та мальовничі пляжі.

• Економічне зростання: Індонезія переживає швидке економічне зростання, що робить її привабливою для інвестицій. Країна активно розвивається у сферах туризму, виробництва та інфраструктури, що створює нові робочі місця та сприяє зростанню цін на нерухомість.
• Різноманітність нерухомості: на ринку нерухомості Індонезії представлені різноманітні види нерухомості. Від розкішних вілл на узбережжі до сучасних квартир у столицях, кожен може знайти нерухомість, яка відповідає їхнім потребам і бюджету.
• Помірні ціни: порівняно з іншими азіатськими країнами, ціни на нерухомість в Індонезії залишаються відносно помірними. Це робить країну доступною для іноземних інвесторів, які шукають нерухомість за конкурентними цінами.
• Перспективи оренди: Індонезія також пропонує хороші можливості для оренди нерухомості, особливо в популярних туристичних районах. Це може бути привабливим фактором для інвесторів, які хочуть здавати свою нерухомість в оренду й отримувати додатковий дохід.

Загальні дані для тих, хто хоче придбати нерухомість в Індонезії

Купівля нерухомості в Індонезії іноземцями підпорядковується певним умовам і вимогам, встановленим урядом для регулювання та контролю за іноземними інвестиціями в секторі нерухомості.

• Довгострокові орендні права: іноземці можуть укладати довгострокові орендні угоди на землю, що дає їм змогу на довгий термін володіти нерухомістю.
• Різні права на землю: іноземці мають різні види прав на землю – такі, як Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai та Hak Guna Usaha (HGU), кожне з яких надає різні рівні доступу до нерухомості.
• Регіональні відмінності: варто враховувати, що різні провінції Індонезії можуть мати власні правила й обмеження, тому необхідно ретельно вивчати закони та правила в конкретному регіоні, де Ви збираєтеся купувати нерухомість.

Види прав на землю в Індонезії

Придбання нерухомості іноземцями

Для придбання права користування (HP) та права будівництва (HGB) в Індонезії може знадобитися допомога кваліфікованих юристів. Ці права можуть бути ключовими для іноземних інвесторів і покупців, які хочуть придбати нерухомість у країні.

1. Ідентифікація нерухомості
   1. Визначте об'єкт нерухомості, який Ви хочете придбати.
   2. Переконайтеся, що нерухомість доступна для іноземних покупців.
2. Підготовка документів
   1. Зберіть усі необхідні документи, включаючи свідоцтва про право власності поточного власника та плани об'єкта нерухомості.
   2. Для HGB також підготуйте плани будівництва.
3. Подача заяви
   1. Подайте заяву на отримання права користування (HP) або права будівництва (HGB) у місцевому офісі агентства з управління землею та нерухомістю.
   2. Заява повинна містити інформацію про нерухомість, Вашу особисту інформацію, передбачувані інвестиції та, у випадку HGB, про проект будівництва.
4. Розгляд заяви
   1. Заява буде розглянута місцевою владою.
   2. Можлива вимога щодо додаткових документів чи інформації.
5. Затвердження
   1. Після розгляду заяви та виконання всіх вимог Вам буде надано відповідне право.
   2. Для HP – це право користування ділянкою землі та нерухомістю.
   3. Для HGB – це право будівництва на ділянці землі та дозвіл на початок будівництва.

Юридичні обмеження та вимоги

Мінімальні цінові пороги для іноземного володження за провінціями

В Індонезії існують мінімальні цінові пороги для іноземного володіння нерухомістю, і ці пороги можуть відрізнятися залежно від провінції. Ці пороги встановлюються місцевою владою та можуть змінюватися з часом.

• Балі: у популярному туристичному регіоні Балі існує мінімальний поріг для іноземних інвесторів. Наприклад, для права Hak Guna Bangunan (HGB) мінімальна вартість інвестиції може становити 1 мільярд індонезійських рупій (приблизно 70 000 доларів США).
• Ява: на острові Ява, який включає Джакарту, мінімальні цінові пороги можуть бути вищими, ніж в інших регіонах. Для Hak Guna Bangunan (HGB) у Джакарті, наприклад, мінімальна вартість інвестиції може становити близько 5 мільярдів індонезійських рупій (приблизно 350 000 доларів США).

Обмеження щодо площі землі

При купівлі нерухомості в Індонезії для іноземних громадян існують обмеження щодо площі землі та кількості одиниць нерухомості, які вони можуть придбати. Ці обмеження встановлюються місцевими законами та регулюваннями і можуть різнитися залежно від провінції та виду нерухомості.

• Площа землі: багато провінцій встановлюють максимальну площу землі, яку іноземний інвестор може придбати. Наприклад, це може бути обмеження на 2000 квадратних метрів або більше залежно від місця.
• Кількість одиниць нерухомості: обмеження можуть бути встановлені на кількість одиниць нерухомості, які іноземний інвестор може придбати. Наприклад, це може бути обмеження на одну квартиру в багатоповерховій будівлі або на один приватний будинок.
• Спеціальні зони та винятки: деякі провінції можуть встановлювати спеціальні зони або винятки, де обмеження, які для тих, хто хоче купити нерухомість в Індонезії, можуть бути м'якшими. Наприклад, спеціальні економічні зони можуть надавати більше свободи іноземним інвесторам.
• Регулювання Омнібус-закону: Омнібус-закон, прийнятий у 2021 році, також може вносити зміни в обмеження за площею землі та кількістю одиниць нерухомості залежно від його реалізації в конкретній провінції.

Ці обмеження можуть вплинути на плани інвесторів і покупців нерухомості, тому перед придбанням нерухомості важливо ретельно вивчити місцеві закони та регулювання в конкретній провінції.

Закони про зонування та їх наслідки для іноземних власників

Закони про зонування відіграють важливу роль у регулюванні використання нерухомості в Індонезії та можуть впливати на те, як іноземні власники можуть використовувати свою нерухомість.

• Вид використання нерухомості: закони про зонування визначають, які види використання нерухомості дозволені в конкретних районах. Наприклад, певні зони можуть бути виділені під забудову, комерційну діяльність, туристичний бізнес або сільське господарство.
• Обмеження щодо будівництва: закони про зонування можуть також встановлювати обмеження на висоту та розміри будівель у певних районах.
• Зміни в зонуванні: закони про зонування можуть змінюватись згодом залежно від зміни потреб і розвитку регіонів. Це може вплинути на плани іноземних власників нерухомості, і їм може потрібно буде адаптувати свої дії відповідно до нових правил.

Умови, за яких іноземці можуть володіти нерухомістю в Індонезії в спеціальних економічних зонах та інших визначених районах

• Спеціальні економічні зони (SEZs): в Індонезії є спеціальні економічні зони, в яких іноземним інвесторам можуть надаватися додаткові права на нерухомість. Тут можуть діяти спеціальні правила та обмеження, і іноземні інвестори можуть мати ширші права на володіння та використання нерухомості.
• Визначені райони: деякі провінції та райони можуть встановлювати специфічні правила для іноземних інвесторів, які можуть надавати додаткові права на нерухомість у цих районах. Ці правила можуть включати зменшені обмеження за площею землі та кількістю одиниць нерухомості, а також збільшені терміни володіння.

Фінансові міркування та іпотека

Фінансові вимоги для іноземного володіння нерухомістю в Індонезії

• Валюта: угоди з купівлі нерухомості в Індонезії зазвичай мають бути проведені в індонезійських рупіях (IDR). Іноземні інвестори мають бути готовими до конвертації своїх коштів в індонезійські рупії для здійснення угоди.
• Банківські рахунки: іноземцям, які купують нерухомість, часто потрібно відкрити банківський рахунок у банку Індонезії для фінансових операцій, пов’язаних із нерухомістю.
• Податки та збори: іноземні інвестори повинні враховувати податки та збори, пов'язані з придбанням і володінням нерухомістю в Індонезії. Це може включати податок на трансфер нерухомості й інші обов'язкові платежі.

Права на іпотеку й інші варіанти фінансування для іноземців

• Іпотеки для іноземців: деякі індонезійські банки та фінансові інститути надають іпотечні кредити іноземним інвесторам на придбання нерухомості. Однак умови іпотеки для іноземців можуть бути жорсткішими, ніж для місцевих громадян, і можуть включати вищі відсоткові ставки.
• Власні кошти: багато іноземних інвесторів вважають за краще використовувати власні кошти для придбання нерухомості в Індонезії, щоб уникнути умов іпотеки та додаткових витрат.
• Альтернативні джерела фінансування: іноземці також можуть розглядати альтернативні джерела фінансування – такі, як інвестиційні партнерства або позики приватних осіб.
• Оцінка ризиків: перед вибором фінансового варіанту іноземцям потрібно ретельно оцінити свої фінансові можливості та ризики, пов'язані з придбанням і володінням нерухомістю в Індонезії.

Доступність та умови фінансування для іноземних інвесторів можуть відрізнятися залежно від банку та конкретних обставин, тому іноземцям рекомендується проконсультуватися з місцевими банками і фінансовими консультантами, щоб отримати найкращий варіант фінансування, що відповідає їх потребам.

Використання електронної системи реєстрації землі в Індонезії

Використання електронної системи реєстрації землі є сучасним та ефективним способом управління даними про нерухомість.

Ризики та захист

Юридичні ризики, пов'язані з придбанням нерухомості в Індонезії

• Спори про власність: в Індонезії можуть виникнути спори щодо власності на нерухомість, особливо якщо не проведено процедури розумної обережності при купівлі. Спори можуть затягнутися в судові процеси, що може призвести до фінансових і часових втрат для власників.
• Податки та зобов'язання: іноземні власники нерухомості зобов'язані дотримуватись податкових законів і сплачувати відповідні податки. Незнання чи невиконання податкових зобов'язань може призвести до юридичних проблем.
• Зонування й обмеження використання: як згадувалося раніше, закони про зонування можуть обмежувати способи використання нерухомості. Порушення цих обмежень може спричинити юридичні наслідки.

Способи захисту від поширених проблем – таких, як підробка прав на землю

• Перевірка юридичної документації: основним способом захисту від підробки прав на землю в Індонезії є ретельна перевірка всіх юридичних документів, пов’язаних із нерухомістю. Це включає перевірку правовстановлюючих документів, свідоцтв про власність, земельних сертифікатів та інших юридичних документів. Іноземні інвестори можуть найняти юриста чи адвоката з досвідом у сфері нерухомості, щоб провести цю перевірку.
• Використання ліцензованих агентів: ліцензовані агенти нерухомості можуть допомогти іноземним інвесторам у проведенні угод з нерухомістю. Вони можуть надати професійні послуги з пошуку нерухомості, перевірки її юридичної чистоти й оформлення угод. При виборі агента важливо переконатися, що він має ліцензію та хорошу репутацію.
• Звернення до офіційних органів: іноземні інвестори можуть також звернутися до офіційних органів та установ – таких, як місцеві офіси земельних регістрів і державні установи, щоб підтвердити право власності на нерухомість і перевірити її статус.
• Проведення додаткових досліджень: важливо проводити додаткові дослідження про продавця та нерухомість, перш ніж здійснювати угоду. Інтернет та місцеві джерела новин можуть надати інформацію про репутацію продавця та попередні угоди з нерухомістю.
• Отримання юридичних консультацій: іноземні інвестори можуть консультуватися з досвідченими юристами, які спеціалізуються на нерухомості та місцевому законодавстві, щоб отримати професійні поради та рекомендації щодо юридичного захисту своїх інтересів.

Висновок

Індонезія – привабливе місце для іноземних інвесторів і покупців нерухомості завдяки своїй багатій культурній спадщині, природній красі та різноманітним можливостям для відпочинку. Однак, перед тим як розпочати процес придбання нерухомості, критично важливо розуміти закони та вимоги, які регулюють володіння нерухомістю в цій країні.

Важливі зміни в законодавство Індонезії було внесено з метою покращення прав іноземних громадян на володіння нерухомістю. Однак ці зміни також включають нові вимоги й обмеження, які необхідно враховувати при придбанні нерухомості.

На різні види нерухомості розповсюджуються різні правила й обмеження для іноземних покупців. Тому важливо ознайомитись із конкретними регулюваннями для приватних будинків і кондомініумів.

Є також мінімальні вартісні вимоги на придбання нерухомості в Індонезії, які різняться залежно від провінції.

Іноземці обмежені в площі землі та кількості одиниць нерухомості, які вони можуть придбати.

Закони про зонування можуть впливати на те, як іноземці можуть використовувати свою нерухомість.

Різні види нерухомості надають різні рівні доступу та права для іноземних громадян. Певні райони – такі, як спеціальні економічні зони можуть надавати додаткові права на нерухомість.

Іноземцям необхідно також розуміти фінансові вимоги та процедури при купівлі нерухомості, а також варіанти фінансування й іпотеки.

Використання електронної системи реєстрації землі є сучасним та ефективним способом спростити процес реєстрації нерухомості та зменшити ризики.

Іноземні покупці повинні бути уважними до юридичних ризиків – таких, як шахрайство та підробка прав на землю. Для захисту від таких ризиків важливо проводити перевірку документів і використовувати ліцензованих агентів.