在阿联酋购买房地产

在阿联酋购买房地产使外国人能够通过出租获取被动收入，并办理长期居留签证。该国生活质量高，在全球安全指数中排名第二。为吸引游客、企业家和高素质专业人士，政府提供舒适的生活条件、自我实现的机会和职业发展的空间。

由于立法改革，阿联酋房地产市场成为该地区监管最完善的市场之一。最近对外国人房地产所有权规则的修改，使来自世界各地的海外投资者能够进入市场。此外，还出台了一系列关键举措，旨在加强业主和租户的权益保护，简化交易程序，提高建筑质量标准。

如果您计划在阿联酋进行房地产交易，请牢记，涉及房地产的法律问题需要专业的处理方式。房地产交易还因所需准备的大量法律文件而具有复杂结构。聘请专家是一种常见做法，他们的服务不仅包括咨询，还涵盖房地产交易的全程支持。

关于如何在阿联酋购买房地产、如何办理房地产产权过户、有关居留许可的潜在好处及相关条件，本文将进行介绍。

房地产在阿联酋经济中的作用

阿联酋位于东西方贸易的交汇点，成功实现了从传统石油财富向多元化和高度发达经济的转型。在这一过程中，建筑业和房地产市场发挥了重要作用，推动了世界级基础设施的建设，并吸引了大量投资。

房地产和建筑业在阿联酋国内生产总值（GDP）形成中具有重要影响。阿联酋房地产市场涵盖住宅、商业和零售项目，带来短期和长期的经济收益。根据世界银行的报告，房地产行业在该国整体GDP中占据显著份额。

该国为投资提供了独特条件，包括自由区和优惠的税收制度。住宅小区、办公楼和商业设施的建设项目需要从建筑工人到工程师、建筑师等各类专业人员。据阿联酋国家银行信息，建筑业是该国最大的雇主之一。房地产行业的发展带动了房地产管理、市场营销和销售等领域的就业机会。

新的住宅和商业项目常常伴随交通网络的现代化，其中包括道路、桥梁建设和公共交通系统的改善。社会基础设施的发展也是重要方面，如学校、医院、公园等，这些都提升了生活质量。

由多元化和投资支撑的强大经济带来对住房的持续需求。阿联酋外籍人口和劳工移民的增加不断推动租赁和购房需求。预计未来将持续发展环保和智能建筑，并且对新兴和发展中地区的住宅和商业房地产的兴趣也将不断增长。总体而言，阿联酋房地产市场是经济繁荣的强大引擎，为国家GDP作出贡献，创造就业机会并促进基础设施改善。

在阿联酋购买房地产的优势是什么？

阿联酋的房地产市场吸引了本地和外国投资者。作为世界上发展最快的国家之一，阿联酋经济繁荣，房地产投资回报率高。作为一个经济稳定、可持续发展的地区，阿联酋的声誉增强了投资者对其投资安全性的信心。凭借强劲的宏观经济指标、低通胀和稳定的货币（与美元挂钩的迪拉姆），阿联酋仍然是长期资本投资的可靠平台。

房地产所有权为获得阿联酋居留许可提供了合法依据。投资者居留许可计划的推出、建筑领域的灵活监管、交易的数字化处理，使阿联酋房地产购买过程更加透明和便捷。政府在建筑和房地产管理中引入创新解决方案。“智慧城市”、生态技术和可持续发展都是国家战略的一部分，旨在提升生活质量和推动基础设施现代化。

在阿联酋可以找到各种类型的房地产——从豪华别墅、公寓到商业空间。投资者既可以购买自住物业，也可以出租获利，这正如前文所述，是一种普遍的被动收入方式。

在迪拜或其他酋长国计划购买房地产的额外优势：

1. 国家的战略位置。
2. 阿联酋正以快速的步伐迈向成为世界上经济多元化程度最高的国家之一，每年吸引大量外国投资。
3. 世界级的基础设施，使阿联酋成为中东乃至全球重要的交通枢纽。
4. 在该地区，阿联酋以房地产市场最开放的国家而著称。
5. 房地产投资回报率高（6% 至 10%）。
6. 与伦敦、纽约、香港、新加坡等大型国际中心相比，房地产价格具有竞争力。

市场上存在优惠的房地产融资条件（包括一手和二手房产）。大多数银行为居民和外国人提供抵押贷款。这些贷款可能包括灵活的还款期限、具有竞争力的利率和较低的首付款。银行推行面向购房者的项目，其中包括针对特定客户群体（如年轻家庭、职业人士和投资者）的特别优惠。

许多开发商提供优惠的分期付款计划，使在阿联酋购买房地产所需的初始投资较低。这大大简化了投资过程，并使其对广泛的客户群体更具可及性。

在阿联酋购置房地产为家庭提供了优势，可以享受到高水平的社会设施和服务。该国拥有符合国际标准的国际学校和大学、医疗机构。投资者在该国购买房地产后，可以获得优质的服务，这提高了该地区作为长期居住地的吸引力。

如何非居民在阿联酋购买房地产？

长期以来，外国人在阿联酋被禁止拥有房地产。首个实行变

革的酋长国是迪拜。在阿联酋，非居民可以通过两种形式拥有房地产——完全所有权和租赁权。

非居民有多种机会在阿联酋购置房地产，只要遵守相关法律和财务要求，这一过程可以在相对较短的时间内完成。非居民可以在政府指定的自由持有区（Freehold Zones）购买房地产。这些区域由政府划定，包括该国发展迅速的地段。在外国买家最受欢迎的区域中，有迪拜码头区、迪拜市中心和阿布扎比的萨迪亚特岛。

熟悉房地产所有权和租赁权的规定，并咨询有关外国人房地产所有权的专业建议，可以更全面地了解可选方案。

Leasehold（租赁权）。阿联酋针对外国人的租赁房地产法律赋予买受人仅对建筑物的权利，而不包括土地。购买租赁房地产意味着在协议约定的期限内拥有该物业，通常为 99 年或以下。

Freehold（完全所有权）。外国人被允许在阿联酋投资房地产（即直接购买不动产）。实际上，外国人可以拥有建筑物及其所建土地。然而，外国公民/投资者只能在指定区域购买房地产。以下将按酋长国介绍房地产所有权的规则。非居民在阿联酋购买房地产的过程包括几个关键阶段。

在阿联酋购买房地产所需文件

在阿联酋购买房地产的过程需要一定的文件和遵守既定的手续。首先必须具备能够证明卖方对该物业拥有合法权利的文件。为此，卖方必须提供以下文件：

• 房地产所有权证书（Title Deed）。这是确认房地产依法归卖方所有的主要文件，由相应酋长国的土地资源局（Land Department）签发。
• 无债务及无负担证明。卖方必须确认在出售时该物业未被设置任何负担，如抵押、查封或出售限制。

在阿联酋房地产买卖过程中，另一类重要文件是房地产的技术文件。该文件包括所有必要的证明，确保建筑物符合施工规范、技术参数及安全标准。关键的技术文件包括：

• 房地产技术护照（Building Completion Certificate）。
• 建筑物的图纸和规划，包括建筑设计图、楼层图和工程管网。
• 入住许可证（Occupancy Permit）。
• 工程系统和通信文件。
• 技术状况报告（Technical Inspection Report）。

在办理交易时，还需要提供所有相关方的护照复印件。若为法人实体，则需提供公司注册文件及其代表的身份证件。为完成交易，还需提交证明履行义务的财务文件，例如银行对账单或转账收据。这些文件证明相关款项已支付。

阿联酋购房买卖合同的特点

在阿联酋购买房地产需要认真研究法律合同条款及细节，尤其是买卖合同（SPA）。以下是签订此类合同时需注意的关键要点。

阿联酋房地产买卖合同是一份具有约束力的法律文件，明确规定了所有权从卖方转移至买方的条件。合同的主要部分包括：

1. 合同标的。描述所购物业，包括其位置、面积、地籍编号。
2. 付款条件。明确物业价格、付款期限和条件，包括预付款及后续付款。
3. 交付期限。注明竣工日期（如属在建项目）及移交物业所有权的时间。
4. 产权转移条件。规定在土地局注册交易的法律程序。
5. 房地产保证。包括卖方对物业质量和状况的保证义务。
6. 解约条件。必须明确规定合同解除的条件，包括违约处罚。
7. 罚则。约定如一方未履行义务的罚款条款。
8. 不可抗力。规定在自然灾害、法律变更等不可预见情况下双方的应对方式。

在阿联酋签订房地产买卖合同前，必须仔细审查合同。合同中所有当事人及物业的信息必须准确，交易条件必须对双方清晰明了。这有助于避免法律纠纷，确保交易透明。

在阿联酋可以购买哪些房地产？

在阿联酋，外国投资者可以购买住宅和商业房地产。

哪些风险和复杂性可能出现在阿联酋房地产购买交易中？

在阿拉伯联合酋长国购买房地产因其高质量的生活水平和不断发展的市场而吸引来自世界各地的买家。然而，与任何国家一样，在阿联酋的房地产交易可能存在风险。与法律顾问的专业合作有助于最大程度地降低风险，并确保交易顺利完成。

在阿联酋，法律体系对外国人而言较为复杂，它包括伊斯兰教法（沙里亚法）和地方法律。缺乏透明度和法律知识可能导致难以全面理解交易的各个方面。鉴于外国人只能在自由持有区（freehold zones）购买房地产，因此必须确认房产是否位于该区域，否则买方可能面临法律限制。

阿联酋的房地产价格可能出现显著波动，其原因包括经济条件（如石油价格波动或汇率变化）、供求关系和地缘政治不稳定等因素。

由于阿联酋流通的货币是迪拉姆，以美元或其他货币投资的投资者可能面临汇率风险。众所周知，汇率波动可能显著影响在阿联酋的房地产购买成本。除了房产的基本价格外，买家还可能面临额外费用，例如注册费、法律服务费、税费和物业管理费。

阿联酋的法律可能会发生变化，从而影响房地产的所有权和使用条件。密切关注法律变化并相应调整投资策略非常重要。此外，某些与房地产相关的活动可能需要额外的许可证。若手续不当或缺乏许可证，可能导致法律问题。

流动性风险是指能否在不显著改变价值的情况下，以合理的市场价格出售资产。在房地产背景下，这意味着能否在合适的时间和预期价格出售房产。尤其是在经济衰退期间，房地产需求可能下降，出售资产变得困难。

在阿联酋房地产交易中，流动性在很大程度上取决于地理位置。位于迪拜和阿布扎比等高端区域的房地产，其流动性优于较偏远或欠发达地区的房产。商业地产的流动性风险通常高于住宅物业，尤其在经济不稳定时期。而高端和优质房地产则更可能保持其价值。

在阿布扎比购买房地产

阿布扎比作为国家首都，为房地产投资提供了特殊机会。阿联酋居民的高收入水平与高租金回报率相结合。由于阿联酋约90%的石油储量集中在此，住宅和商业房地产的租赁在这里极具盈利性。

酋长国当局致力于发展包括旅游、金融和建筑在内的多元化经济领域。这为阿布扎比房地产投资创造了前景，可带来高额租金收益和显著的增值空间。该市以其现代化的基础设施而闻名：从高端住宅区、商业楼宇到豪华酒店和购物中心。这不仅改善了生活质量，也提升了房产价值。

投资阿布扎比房地产可带来高收益。该地区的平均年租金收益率约为7-8%，显著高于大多数世界主要城市。近年来，城市新增了大量住宅项目，如公寓、联排别墅、别墅等。这种多样性为投资者提供了更多选择，以实现不同的投资策略。

根据监管房地产的法律，外国人在阿布扎比只能以拥有不动产（房产）而非土地的形式登记房产权利。首都的房地产购买由以下四种主要制度监管：

• Musataha：根据 Musataha 合同，非居民可在特定期限内使用购买的房产，并可拥有居住物业长达50年。期限可按双方协议延长相同年限。非居民不仅可以使用房产，还可对其进行改造（装修、升级、拆除、建设等）。
• 所有权：外国人可获得住宅物业99年的所有权证书。除土地所有权外，外国房产所有者可完全处置所购房产。
• 长期租赁：最初期限不少于25年。
• Usufruct：外国公民和投资者可在99年内享有住宅物业的使用权。合同允许业主在不改变房产的情况下使用房地产。

2019年，《阿布扎比房地产法》修改了对外国人持有投资区房产的规定。根据修订，若持有超过10年的 Musataha 或 Usufruct 合同，业主有权在无需出租方同意的情况下处置其房产，包括抵押权。此外，土地所有者未经 Musataha 或 Usufruct 权利人同意，不得将房产抵押。

外国投资者在阿布扎比可购买房地产的自由持有区包括：

• Reem Island：首都的商务中心，汇集了各类住宅，从小型单间到公寓、顶层公寓和联排别墅。投资 Reem Island 的房地产适合自住、出租和商业项目。
• Saadiyat Island：著名的文化中心，聚集五星级酒店、高档餐厅和独特博物馆。这里可购买海景豪华公寓或宽敞别墅，适合自住或出租。
• Ghantoot：位于阿布扎比和迪拜交界的宁静区域，以高端住宅和商业项目闻名，设有游艇港、马球俱乐部和30公里的原生态自然。投资在建别墅和公寓可能因区域快速发展而具有吸引力。
• Al Maria Island：城市金融中心，集酒店、商业区和住宅区于一体。由于聚集了公司、餐厅、教育机构和休闲场所，出租住宅和商业房产具有良好的收益潜力。
• Marina Island：位于阿布扎比附近的人造岛屿，拥有高端住宅、商业楼宇和完善的基础设施。这里设有娱乐综合体、购物中心和费尔蒙码头度假村。外国投资者可购买别墅或豪华公寓，自住或出租。
• Al Raha Beach：阿布扎比新兴高档住宅区，拥有现代化配套设施：学校、餐厅、海滩和购物中心。可购买单间、公寓、顶层公寓和别墅，投资者还可投资酒店建设以获取未来收益。
• Masdar City：以科技为核心的现代化社区，设有教育机构、商店和公园。公寓需求量最大，而商业地产则吸引企业家投资。

在迪拜购买房地产

在迪拜购置房地产，意味着有机会生活在世界上最现代化的城市之一，或通过投资获得高额被动收入。在迪拜，房产租金回报率在合理选址下可高达45%。

迪拜房地产市场以高度创新著称，采用先进的建筑技术和精心设计的规划。智能技术（如通过移动设备控制照明、温度和安防的系统）已成为新项目的标准。

此外，住宅区的整体规划通常包括绿色空间、公共区域和休闲设施，为居民创造舒适、和谐的生活环境。这些创新推动了国际投资者的兴趣，并提升了迪拜房地产在全球市场的吸引力。

在迪拜完成房地产交易后，外国投资者/公民有权拥有房产，但不能完全处置土地。这实际上意味着，外国买家（非阿联酋居民）可在有或无限制的情况下获得最长99年的房产所有权和租赁权。房产登记文件由迪拜土地局（DLD）颁发。

• Palm Jumeirah：世界知名的人工岛，是迪拜最负盛名的住宅区之一，提供豪华别墅、公寓和酒店，享有壮丽海景。投资此区域被认为是迪拜最有声望的选择之一。
• Downtown Dubai：该区域因标志性建筑哈利法塔和著名的迪拜购物中心而闻名，提供高品质住宅和商业空间。其地标和现代化基础设施备受青睐。
• Dubai Marina：因美丽的海滨步道、众多餐厅、咖啡馆和商店以及临近海滩而广受欢迎，非常适合喜欢活力与时尚生活的人群。
• Jumeirah Lake Towers (JLT)：这里的房价低于迪拜码头区，但设施和基础建设水平仍然很高，吸引了寻求优质住房并期望获取租金收益的投资者。
• Dubai Hills Estate：提供多种住宅选择：别墅、联排别墅、公寓。绿地、高尔夫俱乐部和商业区吸引寻求奢华和私密生活的群体。
• Business Bay：活跃的商务中心，提供现代化办公空间和高档住宅公寓，特别吸引投资者和专业人士。投资此区域的单间房产回报率可达6.7%。

投资选择在阿联酋：比较阿布扎比与迪拜

迪拜和阿布扎比是阿联酋的主要大都市，两者在房地产投资方面都具有吸引力。迪拜已成为奢华和高房价的代名词。这里有著名的摩天大楼，如哈利法塔、豪华住宅小区和五星级酒店。而阿布扎比则为那些寻求长期稳定收益的人提供了更具优势的机会。

阿布扎比房地产投资的可靠性受到该地区稳定经济政策和多元化战略的支持。阿联酋首都的旅游基础设施正在发展，这带来了外国游客数量的增加，从而推动了房地产需求的增长。

迪拜则以其全球奢华与创新中心的地位闻名，吸引了那些希望在迪拜购置房地产用于自住或短期出租的投资者。尽管价格高昂，但凭借独特的建筑风格和高品质的生活，迪拜依然保持着其吸引力。

同期，阿布扎比住宅房地产的平均价格为公寓每平方米约3000美元，别墅为2500美元。过去几个月，阿布扎比住宅房地产价格上涨了1.5-2%，其中公寓上涨1.6-1.8%，别墅上涨1.3%。

阿布扎比更适合长期投资；而若希望通过短期租赁最大化收益，则应考虑迪拜。最终，是否投资迪拜、阿布扎比或其他酋长国，取决于个人目标。

购买拉斯海玛的房地产

拉斯海玛正快速成为阿联酋重要的投资中心，其房地产市场正处于活跃增长阶段。2005年颁布的产权法使得拉斯海玛成为继迪拜之后，向外国人开放房产持有权的酋长国。

法律允许外国居民在指定的“投资区”内持有房产，但前提是他们需在拉斯海玛自由区注册公司，并以公司名义购置房地产，即外国人不得直接拥有房地产。

然而，2007年法律修订，允许外国公民和法人（无论其注册地）在RAKIA、Al Hamra和RAKEEN的项目中拥有房产所有权，而无需在RAK自由区注册公司。

1. 购置用于出租的房地产。需明确投资目标、物业位置，以及是否能通过短期或长期租赁带来稳定的现金流。
2. 购置房地产用于转售。例如在规划阶段投资，待建设完成后转售。许多外国人倾向于在项目接近完工时购入，以便在1-2年后转售获利。

拉斯海玛较具吸引力的投资区域包括Al Hamra Village、Al Marjan、Mina Al Arab。其中Al Hamra Village尤为突出，租赁住房需求旺盛，租金年增幅达6-10%，为业主带来稳定收益。

对于考虑转售的投资者，Al Marjan的高端项目可能是理想选择。这里现房价格年增长率达25-30%。投资此类物业，完工时可获得高达40%的收益，而若一年后转售，总收益可达70%。

• Al Hamra Village：拥有7公里长的海滩、冠军级高尔夫球场和游艇码头，位于拉斯海玛南部。商业配套包括现代化的会议中心和办公设施。
• Mina Al Arab：安静的住宅区，位于海滨，距迪拜机场仅25分钟车程。区内有知名学校、医疗机构、大型购物中心。社区分为多个子区，包括公寓和别墅。
• Al Marjan Island：由多个岛屿组成的住宅综合区，旅游业带动其快速发展。岛上有多家度假村和豪华酒店，住宅包括别墅、大户型公寓和套房。
• Yasmin Village：高端社区，配有顶层公寓、别墅和豪华住宅。配套设施包括商务中心、SPA和运动俱乐部。
• Dafan Al Nakheel：城市中心区，以传统阿拉伯建筑风格和完善的基础设施闻名，提供多种户型的公寓与套房。

购买沙迦的房地产

根据沙迦房地产法，外国人无权直接拥有该酋长国的房地产。但他们可以通过注册获得最长100年的使用权（Usufruct）。此类房产必须位于政府指定区域，并需获得特别许可才能购买和使用。

购买阿治曼的房地产

自2008年起，法律允许阿联酋和海湾合作委员会国家公民及其全资公司合法拥有土地和房地产。同时，非海湾国家的购房者可在阿治曼购置房地产，或获得最长50年的长期租赁权，需经当地统治者批准。

在富查伊拉和乌姆盖万签订房地产买卖合同。在富查伊拉，没有关于房地产所有权的具体法律。2006 年乌姆盖万酋长国颁布的《财产法》将房地产所有权限制在阿联酋公民和海湾国家公民或其拥有的法人实体。然而，外国人可以在该酋长国的特定投资区拥有房地产（但不能拥有土地）。

在法律层面上，阿联酋房地产交易的法律支持主要是为了正确准备相关文件，以便在迪拜或其他任何酋长国注册房地产所有权。这是一个漫长的过程，需要专业知识和经验。

掌握法律方面的知识可以正确起草房地产所有权合同，从而在未来的交易中最大程度地降低潜在风险。国际房地产交易的法律支持发挥着重要作用。

总体而言，专业人士的服务包括：

1. 房地产项目的尽职调查。检查不仅涉及与项目相关的主要权利，还确保项目用途符合既定的商业目标。在审查并获得积极结果后，我们的团队将确保准备和签署买卖合同并合法转让所有权。
2. 房地产产权文件的法律审查。
3. 协助起草房地产购置合同。
4. 在阿联酋代表客户进行合同谈判。

阿联酋房地产税收

建议外国投资者在阿联酋签订房地产买卖合同前，先与所在国家的税务专家咨询。阿联酋因对外国人提供优惠的税收制度而广为人知。

尽管阿联酋本身不对所购房地产征税，但非居民必须考虑其注册国家适用的法律义务。例如，如果投资者是美国税务居民，则在阿联酋购买房地产时，必须考虑与收入相关的可能税务义务，如租金收入、储蓄利息、股息支付及其他在美国的税务要求。

虽然该国没有房地产税，但在产权过户时需缴纳一次性税费——相当于房地产价值的 4%（在阿布扎比为 2%）。此外，还需支付行政和注册费用、产权证书费用及其他可能的支出。

是否可以通过购买房地产获得阿联酋居留权？

阿联酋当局颁布了一系列旨在吸引外国投资者的法律和法令。自 2019 年 5 月起，外国房地产投资者属于有资格获得阿联酋长期居留签证（10 年期）的人群，前提是房产价值符合特定标准。根据该计划获取阿联酋居留权的条件包括：

• 购买的房地产总价值必须不低于 200 万迪拉姆（单一或多个物业）。
• 可通过特定的本地银行贷款在阿联酋购买房地产。如果房地产被抵押，必须向银行支付至少 200 万迪拉姆。在这种情况下，需提供 NOC 信函和付款金额证明信。
• 可在经批准的本地房地产公司购买一项或多项在建物业，总价值不低于 200 万迪拉姆。
• 房地产必须在最近三年内处于所有权之下。

• 10 年期居留权，可续签。
• 无需担保人或雇主。
• 在阿联酋境外逗留的时间长短不影响居留身份。
• 初始入境签证有效期为 6 个月，允许多次入境，以便完成黄金签证居留手续。

移民阿联酋不仅可以通过购买住宅，还可以通过购买商业房地产实现。在阿联酋注册公司，则为外国人提供了在优惠税收环境中发展业务和进行国际扩张的机会。

结论

在阿联酋购买房地产是国内买家和外国投资者的战略性决策。在阿联酋拥有房地产使外国人能够通过出租获得被动收入，并办理长期居留签证。允许外国人在阿联酋 freehold 区域拥有房地产的法律的出台，是重要的一步。这使得市场对国际参与者开放。总体而言，这个国家提供了经济稳定、可靠的法律体系、免房地产税、现代化的交通网络和高质量的生活。

在阿联酋投资房地产是一个需要专业知识的过程，特别是在交易的法律基础方面。因此，获得专家支持非常重要。房地产交易的法律支持意味着由经验丰富的专业团队进行初步的房地产法律审计，以分析未来可能影响交易风险的所有法律因素。

我们在此类交易中提供的一些服务：

1. 阿联酋房地产交易相关法律咨询。
2. 房地产的法律审计。
3. 协助起草和办理房地产买卖合同。
4. 在地方和联邦政府机构代表客户。
5. 房地产产权转让交易的支持。
6. 阿联酋共有房地产交易的咨询。