Придбання нерухомості в ОАЕ

Завдяки швидкому економічному зростанню ринок нерухомості ОАЕ став як ніколи привабливим для інвесторів і є одним із найбільш регульованих у регіоні. Нещодавні зміни у правилах володіння нерухомістю в ОАЕ для іноземців відкрили ринок для закордонних інвесторів із різних куточків світу.

Але не варто забувати, що ОАЕ є федерацією семи автономних еміратів. Це означає, що є дворівнева правова система, яка включає місцеві та федеральні нормативно-правові акти та відповідні органи. Тож, ті, хто зацікавлений у купівлі нерухомості як нерезидент, повинні пам’ятати, що правила володіння нерухомістю відрізняються у різних еміратах. Перед укладанням угоди з нерухомістю в ОАЕ варто ознайомитися з правилами володіння нерухомістю як на федеральному рівні, так і у вибраному Вами еміраті.

Правила для іноземців, які купують нерухомість в ОАЕ

Раніше іноземцям було заборонено володіти нерухомістю в Еміратах. Першим еміратом, який запровадив зміни, став Дубай. Однак зважайте: володіння нерухомістю для нерезидентів є у двох категоріях — право власності та оренда. Огляд прав володіння нерухомістю у власність та в оренду, а також консультації щодо правил володіння нерухомістю для іноземців в ОАЕ може дати більш докладне уявлення про доступні варіанти.

Право власності на нерухомість для іноземців

Далі розглянемо правила володіння нерухомим майном в різних еміратах.

Переваги купівлі нерухомості в ОАЕ

Арабські Емірати, як одна з країн із найшвидшим розвитком, має процвітаючу економіку та одні з найвищих доходів від інвестицій у нерухомість. Найбільш значущим є відсутність податку на купівлю нерухомості та стрімко зростаючі ціни на проекти.

Додаткові переваги:

1. Стратегічне розташування країни.
2. ОАЕ мають одну з найдиверсифікованіших економік у світі, яка щороку залучає великий обсяг іноземних інвестицій.
3. Інфраструктура світового рівня, що допомогла стати Еміратам великим транспортним вузлом не лише на Близькому Сході, а й у всьому світі.
4. Ринок нерухомості Еміратів визнано найпрозорішим у своєму регіоні.
5. Володіння нерухомістю дає законні підстави для отримання посвідки на проживання в ОАЕ.
6. Безпека на регіональному рівні.
7. Висока доходність від інвестицій у нерухомість (від 6 до 10%).
8. Ціни на нерухомість також є конкурентоспроможними порівняно з іншими великими міжнародними центрами – такими, як Лондон, Нью-Йорк, Гонконг, Сингапур.
9. Відкриті можливості для бізнесу.

Закони, які регулюють сектор нерухомості в Абу-Дабі

Відповідно до законів, що регулюють сектор нерухомості, реєстрація прав на нерухоме майно в Абу-Дабі для іноземців дозволена лише у вигляді володіння нерухомим майном, а не землею. Є чотири основні системи, що регулюють придбання нерухомості в столиці країни:

• Musataha: За контрактами Musataha нерезиденти мають право користуватися придбаними одиницями нерухомості протягом певного періоду. Їм також дозволено володіти житловими приміщеннями терміном до 50 років. Термін продовження провадиться за погодженням із зацікавленими сторонами на такий самий період. Нерезидент може як користуватися майном, так і змінювати його (ремонтувати, модернізувати, зносити, будувати тощо).
• Документи про право власності: іноземцям видаються документи щодо права власності на житлові приміщення на 99 років. За винятком права власності на землю, іноземні власники нерухомості можуть повністю розпоряджатися придбаним майном.
• Довготермінова оренда: надається на початковий термін не менше 25 років.
• Usufruct: дає можливість іноземним громадянам та інвесторам володіти житловою нерухомістю протягом 99 років, договір про Usufruct також дозволяє власникам використовувати нерухомість без змін.

Цікавить угода з нерухомістю в ОАЕ?

Зв'яжіться з нами

Купівля нерухомості в Дубаї

У Дубаї укладання угоди з нерухомістю дає право іноземним інвесторам/громадянам володіти нерухомістю без права розпоряджатися таким майном. По суті, це означає, що іноземні покупці (які не живуть в ОАЕ) можуть набувати прав власності та права оренди як з обмеженнями, так і без них на термін до 99 років. Ба більше:

• Документи на право власності видаються Земельним департаментом.
• Немає обмежень щодо віку для володіння нерухомістю.
• Популярні зони власності в Дубаї – Business Bay, Downtown Dubai, Discovery Gardens, DIFC Dubai.

Купівля нерухомості в Шарджі

Відповідно до законів, що регулюють користування нерухомістю в Шарджі, іноземні особи не мають права володіти власністю в цьому еміраті. Однак вони мають право користування протягом максимум 100 років після реєстрації прав на об'єкти нерухомості в Департаменті реєстрації нерухомості Шарджі (SRERD). Крім того, нерухомість у договорі типу Usufruct також має бути в межах, визначених урядом цього емірату, і лише після отримання спеціального дозволу.

Придбання нерухомості в Рас-ель-Хайма (РАК)

Закон про право власності, виданий 2005 р., зробив RAK другим еміратом після Дубая, який відкрив свій сектор власності для іноземців. Закон дозволяв іноземним резидентам володіти власністю в певних «інвестиційних зонах» за умови, що вони зареєструють організацію у вільній зоні Рас-ель-Хайма і придбають нерухомість на ім’я підприємства. Тобто іноземним громадянам заборонено було бути безпосереднім власником нерухомості, однак, було дозволено володіти компанією-власником такого майна.

Проте у 2007 р. до Закону було внесено поправки, що дозволяють іноземним громадянам та юридичним особам (незалежно від того, де вони зареєстровані) володіти правом власності на майно в проектах, що належать RAKIA, Al Hamra та RAKEEN, без реєстрації компанії в РАК.

Угоди з нерухомістю в Аджмані

Закони, прийняті у 2008 р., легалізували право власності на землю та нерухомість для громадян ОАЕ й країн Перської затоки та компаній, що повністю належать їм, а також для публічних акціонерних товариств. Окрім цього, набувачі нерухомого майна з країн, що не входять до Ради Перської затоки, також мають право набувати у власність нерухоме майно або набувати право користуватися таким майном, включаючи довготермінову оренду терміном у 50 років зі схвалення правителя Аджмана.

Укладання договору купівлі-продажу нерухомості у Фуджейрі та Умм-ель-Кайвайн

Зараз у Фуджейрі немає конкретних законів щодо володіння нерухомістю в еміраті. Закон про власність, виданий 2006 р. в еміраті Умм-ель-Кайвайн, обмежував володіння нерухомістю лише громадянами ОАЕ та країн Перської затоки або юридичними особами, що належать їм. Однак іноземці можуть володіти нерухомістю в цьому еміраті (але не землею) в окремих інвестиційних зонах.

Який процес придбання нерухомості в ОАЕ?

Далі подано список юридичних аспектів, які треба враховувати при купівлі нерухомості:

1. Укладання договору купівлі-продажу. На цьому етапі проводяться переговори та досягається згода на умовах договору купівлі-продажу.
2. Підписання Меморандуму про взаєморозуміння (MOU), який встановлює умови угоди та не має обов'язкової юридичної сили. На цьому етапі також оплачується гарантійний депозит (зазвичай 10%) довірчому керуючому, який відшкодовується після завершення передачі власності.
3. Запит сертифіката про відсутність заперечень (NOC).
4. Передача права власності. На цьому етапі покупець має сплатити 100% покупної ціни.

Після завершення всіх вищезазначених кроків набувач майна отримує документ про право власності на своє ім'я/на ім'я компанії.

Юридичний супровід угод із нерухомістю

Що ж до правового аспекту, то супровід угод із нерухомістю в ОАЕ потрібен, щоб правильно підготувати відповідну документацію для реєстрації прав власності на нерухомість у Дубаї або будь-якому іншому еміраті. Цей тривалий процес вимагає спеціальних знань і досвіду. Знання правових аспектів дозволяє коректно укласти договір при оформленні прав власності, що, своєю чергою, дозволяє мінімізувати потенційні ризики в майбутньому. Саме тому супровід міжнародних угод із нерухомістю відіграє ключову роль.

Загалом послуги профільних фахівців передбачають:

1. Due diligence об'єкта нерухомості. Така перевірка здійснюється не лише щодо основних прав, пов'язаних із об'єктом, але й для забезпечення відповідності призначення об'єкта встановленим комерційним цілям. При розгляді й отриманні позитивного результату наша команда забезпечує підготовлення та підписання договору купівлі-продажу та законну передачу прав власності.
2. Юридична перевірка пакету правовстановлювальних документів.
3. Допомога в складанні договору про придбання нерухомості.
4. Представництво клієнта під час переговорів із метою укладання контрактів в ОАЕ.

Правила оподаткування

Іноземним інвесторам рекомендується проконсультуватися з фахівцями з податків у своїх країнах, перш ніж укласти угоду з купівлі-продажу нерухомості в ОАЕ. Емірати загально відомі своєю сприятливою системою оподаткування для іноземців. Хоча сама країна не стягує податок на нерухомість, що купується, нерезиденти повинні враховувати юридичні зобов'язання, застосовні до країн їх реєстрації. Наприклад, якщо інвестор є резидентом США, то при придбанні нерухомості в ОАЕ важливо враховувати можливі поточні податкові зобов'язання щодо доходів – таких, як дохід від оренди, відсотки із заощаджень, виплата дивідендів та інші вимоги в Сполучених Штатах.

Чи можна отримати дозвіл на проживання в ОАЕ шляхом купівлі нерухомості?

Із травня 2019 р. іноземні інвестори в нерухомість входять до числа категорій, які мають право на отримання довготермінової візи на проживання в ОАЕ. Однак отримання резидентської візи як інвестора в нерухомість залежить від таких умов:

• Куплена нерухомість повинна мати загальну вартість не менше 2 млн AED (один об'єкт або більше).
• Можна придбати нерухомість за допомогою кредиту в певних місцевих банках. Якщо майно перебуває в заставі, необхідно сплатити банку щонайменше 2 млн AED. У цьому випадку необхідно надати лист NOC та лист про суму оплати.
• Можна придбати одну або кілька об'єктів, що будуються на суму не менше 2 млн AED у затверджених місцевих компаній з нерухомості.
• Майно повинне перебувати у власності протягом останніх 3-х років.

Деякі переваги золотої візи ОАЕ:

• Посвідка на проживання в ОАЕ на 10 років з можливістю поновлення.
• Спонсор чи роботодавець не потрібні.
• Тривалість перебування за межами ОАЕ не анулює статус золотого резидента.
• Початкова в'їзна віза дійсна протягом 6 місяців із багаторазовим в'їздом для забезпечення резидентства за золотою візою.

Висновок

Деякі послуги, які ми можемо надати в таких угодах:

1. Консультації щодо законодавства ОАЕ, яке регулює угоди з нерухомістю.
2. Юридичний аудит нерухомого майна.
3. Допомога у складанні договорів щодо операцій з купівлі-продажу нерухомості.
4. Представництво клієнтів у місцевих і федеральних органах влади в Еміратах.
5. Супровід угод про передачу прав власності на нерухомість.
6. Консультування щодо операцій з нерухомістю, яка перебуває у спільній власності в ОАЕ.